Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin Mag. Edeltraud Kraupa als Vorsitzende sowie Mag. Hermann Holzweber und Dr. Manfred Mann-Kommenda, MSc in der Rechtssache des Klägers A* , geb. am **, Liegenschaftsverwalter, **platzstraße **, B*, vertreten durch Dr. Thomas Gratzl, Rechtsanwalt in Wels, gegen den Beklagten C* , geb. am **, Angestellter, **straße **, B*, vertreten durch Dr. Herbert Veit, Rechtsanwalt in Linz, wegen EUR 57.500,00 s.A. über die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landesgerichtes Linz vom 21. November 2025, Cg*-56, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen:
Der Berufung wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Der Rekurs ist zulässig.
Begründung:
Der Kläger war seit 2019 Mieter eines Reihenhauses. Die Vermieterin war eine D*. Der Beklagte wurde über Information eines Nachbarn des Klägers auf das Reihenhaus aufmerksam. Der Kläger als Vormieter schloss mit dem Beklagten am 9. Juni 2023 eine schriftliche „Privatverkaufsvereinbarung“ über das im Reihenhaus befindliche Inventar zum Kaufpreis von EUR 115.000,00, zahlbar in zwei Raten a´ EUR 57.500,--, wobei die erste Rate 7 Tage nach Vertragsunterfertigung und die zweite Rate nach Übernahme des Reihenhauses durch den Beklagten zur Zahlung fällig war. Diese Vereinbarung wurde unter der Bedingung geschlossen, dass der Beklagte von der Vermieterin als Nachmieter akzeptiert wird. Die erste Rate wurde vom Beklagten bezahlt. Per 1. August 2023 folgte der Beklagte dem Kläger als Mieter des Reihenhauses nach. Obwohl die Vermieterin den Beklagten als Nachmieter akzeptierte, bezahlte der Beklagte die zweite Rate nicht. Der Beklagte teilte dem Kläger mit, dass er diese Zahlung auch nicht mehr zu leisten bereit ist. Der Kläger strebte hierauf erfolglos eine Rückabwicklung der Privatverkaufsvereinbarung mit dem Beklagten an. Es folgte der Versuch, die Kündigung des Nutzungsvertrages mit der Vermieterin zu widerrufen, welcher ebenfalls scheiterte. Sämtliche in der Vereinbarung festgehaltenen Positionen waren bei Einzug des Beklagten in das Reihenhaus vorhanden. Der überwiegende Teil der Ausstattung stammte bereits vom Vormieter des Klägers, dem der Kläger eine Ablöse iHv EUR 80.000,00 bezahlte. Einzelne in der Ablösevereinbarung angeführte Gegenstände wurden vom Kläger während dessen Nutzungs- bzw. Mietdauer eingebracht. Ferner wurden vom Kläger während seiner Nutzungsdauer monatliche Darlehensrückzahlungen geleistet. Es wurde ihm von der Vermieterin auch die Option der Wohnungseigentumsbegründung eingeräumt. Dieses Anbot wurde von ihm jedoch nicht angenommen. Mittlerweile ist der Beklagte Wohnungseigentümer des Reihenhauses.
Mit seiner Klage begehrte der Kläger vom Beklagten die Zahlung der restlichen EUR 57.500,00 sA aus der Vereinbarung und brachte – soweit für das Berufungsverfahren noch relevant - vor, im Zuge der Vertragsbeendigung sei ihm das Recht zugestanden, der Vermieterin einen Nachmieter namhaft zu machen. Voraussetzung für die Namhaftmachung des Beklagten sei die Ablöse der in das Reihenhaus getätigten (größeren) Investitionen durch den Beklagten gewesen, was mit dem Beklagten auch so vereinbart worden sei. Es habe noch weitere Interessenten für das Haus gegeben, denen der Kläger nach der mit dem Beklagten erzielten Einigung abgesagt habe. Dem Beklagten sei es darum gegangen, Eigentum am Reihenhaus zu erwerben. Durch die Vereinbarung mit dem Kläger habe der Beklagte auch insoweit einen Vorteil erlangt, als die Frist, nach deren Ablauf ein Mieter das Mietobjekt erwerben könne, bei einem Mieterwechsel nicht neu zu laufen beginne. Ohne die Aufkündigung des Nutzungsvertrages durch den Kläger hätte der Beklagte niemals die Möglichkeit erlangt, Wohnungseigentum an der Liegenschaft zu erwerben. Dies habe auch seinem primären Interesse entsprochen; eine unzulässige Ablöse liege daher nicht vor.
Der Beklagtebestritt, beantragte Klagsabweisung und wandte ein, der erhobene Anspruch auf Zahlung der zweiten Kaufpreisrate sei nicht gerechtfertigt. Der tatsächliche Wert der Gegenstände, über welche der Kläger verfügungsberechtigt gewesen sei, liege unter der Hälfte des vereinbarten Kaufpreises, sodass eine Verkürzung über die Hälfte vorliege; eine Ablöse der mit der Bausubstanz untrennbar verbundenen Investitionen sei mangels einer Verfügungsbefugnis des Klägers nicht möglich, weil diese automatisch in das Eigentum der Vermieterin übergegangen seien. Der Kläger habe den Beklagten insoweit über seine Verfügungsbefugnis getäuscht, bzw. in die Irre geführt, weshalb die Vereinbarung hilfsweise auch wegen List und Irrtum angefochten werde. Im Übrigen handle es sich um eine verbotene Ablöse gemäß § 27 MRG. Es solle nämlich verhindert werden, dass Zahlungen dafür geleistet werden, dass in der Folge vermeintlich günstiger Eigentum erworben werden könne.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht der Klage statt.
Über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalthinaus, legte das Erstgericht seiner Entscheidung die auf den Seiten 4 und 5 seiner Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen zu Grunde, auf welche gemäß § 500a ZPO verwiesen wird. Für das Berufungsverfahren sind folgende Feststellungen wesentlich:
Im Jahr 2019 schloss der Kläger mit seinem Vormieter eine Vereinbarung über die Ablöse für die Ausstattung des Reihenhauses. Diese umfasste verlegte Fußböden, bauliche Maßnahmen (beispielsweise Trennwände), Einrichtungsgegenstände sowie auch die Gestaltung der Außenanlage. Bei Erstbezug wies das Reihenhaus eine Grundausstattung auf, die durch die Gestaltung des Vormieters wesentlich verbessert wurde. Zugleich hat sich durch diese Leistungen auch der Wert der Liegenschaft erhöht. Dies wurde mit dem Beklagten auch besprochen. Die Darlehensrückzahlungen durch den Kläger haben sich nicht auf den letztendlich vom Beklagten bezahlten Kaufpreis für das Reihenhaus ausgewirkt.
Vor Unterzeichnung der Privatverkaufsvereinbarung war der Beklagte zwei Mal im Reihenhaus, wobei (zumindest) beim ersten Mal eine umfassende Besichtigung stattgefunden hat. Nach der Besichtigung einigten sich die Streitteile auf eine Ablösesumme iHv EUR 115.000,00. Die Privatverkaufsvereinbarung wurde dem Beklagten vorab per E-Mail übermittelt, die gemeinsame Unterzeichnung erfolgte beim Kläger. Der Beklagte zeigte bereits während der Besichtigung sowie auch bei Unterzeichnung der Vereinbarung großes Interesse und bekundete zu keinem Zeitpunkt Zweifel hinsichtlich des Wertes der Gegenstände oder der Höhe der Ablösesumme. Es gab noch weitere Interessenten für die Liegenschaft; einer davon war ebenfalls bereit, eine ähnliche Summe zu bezahlen. Am 21. Juli 2023, nach Unterzeichnung des neuen Nutzungsvertrages zwischen dem Beklagten und der Vermieterin, meldete sich der Beklagte via **-Nachricht beim Kläger und ersuchte um eine kurze Besprechung betreffend die Vereinbarung. Am selben Tag wurde dieser vom Kläger telefonisch kontaktiert; zudem fand gegen Abend ein persönliches Treffen statt, wobei der Beklagte dem Kläger mitteilte, dass er den Restbetrag nicht mehr bezahlt.
Die Ausstattungsmerkmale, die über die ursprüngliche Grundausstattung hinausgehen, weisen einen (Zeit-)Wert iHv insgesamt EUR 69.914,69 auf. Weitere Investitionen, die die Bepflanzung oder mit der Liegenschaft verbundene Gegenstände betreffen, beziffern sich auf EUR 3.200,00.
In seiner rechtlichen Beurteilungkam das Erstgericht zum Schluss, dass auf den vorliegenden Fall grundsätzlich die Regelung des § 27 Abs 1 MRG zur Anwendung gelange; es setzte sich mit Rechtsprechung und Kommentarliteratur zu dieser Bestimmung auseinander und vertrat die Ansicht, der Beklagte habe sich in keiner Drucksituation befunden, weil er das Reihenhaus und die darin befindlichen Gegenstände eingehend besichtigt habe und ihm zwischen Erhalt und Unterzeichnung der Vereinbarung genügend Zeit für die Willensbildung zur Verfügung gestanden sei. Der Vormieter könne sich neben Fahrnissen auch den noch vorhandenen Wert von Investitionen ersetzen lassen, selbst wenn diese in das Eigentum des Vermieters übergegangen seien. Der Wert der Einrichtungsgegenstände und der Investitionen bemesse sich nach einer objektiv-abstrakten Betrachtungsweise. Demnach sei jener Wert zu ermitteln, den die Sache an Ort und Stelle zum jeweiligen Zeitpunkt aufweise; subjektive Beurteilungen oder Wertzumessungen der Parteien seien gänzlich außer Acht zu lassen. Da hier der gemeine Wert der Gegenleistung jedenfalls EUR 57.500,00 übersteige, liege keine Verkürzung über die Hälfte vor. Die zwischen dem Beklagten und dem Kläger getroffene Vereinbarung sei daher gültig, sodass der Beklagte den Klagsbetrag schulde.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die rechtzeitige Berufung des Beklagten aus den Gründen der „unrichtigen bzw. unvollständigen Tatsachenfeststellung“ und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem auf Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
In seiner Berufungsbeantwortung beantragt der Kläger, der Berufung des Beklagten keine Folge zu geben.
Die Berufung ist im Sinne des hilfsweise erhobenen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrages berechtigt.
1. Unter der Überschrift „Zur unrichtigen/unvollständigen Sachverhaltsfeststellung“ begehrt der Beklagte ausschließlich ergänzende Feststellungen, „um die Rechtsfolgen eindeutig beurteilen zu können“.Die Frage, ob weitere Feststellungen zu treffen gewesen wären, ist eine Frage der rechtlichen Beurteilung (RS0043304 [T5]). Dies erkennt der Kläger ohnehin selbst, wenn er schließlich ankündigt, alle von ihm gewünschten Feststellungen auch in der Rechtsrüge als sekundäre Feststellungsmängel geltend zu machen.
2. Zur Rechtsrüge
2.1.Auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Vor- und dem Nachmieter ist gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG die Bestimmung des § 27 MRG anzuwenden.
2.2. Aus den Feststellungen ergibt sich, dass die zu einem Zeitpunkt, in dem der Beklagte noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hatte und somit in seiner Willensbildung beschränkt war, abgeschlossene „Privatverkaufsvereinbarung“ und der Abschluss des Mietvertrages in untrennbaren Zusammenhang standen. Dem Beklagten ist daher darin beizupflichten, dass das Erstgericht zu Unrecht das Vorliegen einer Drucksituation verneint hat ( vglPesek in Hausmann/Vonkilch, Kommentar Österreichisches Wohnrecht – MRG 4zu § 27 MRG Rz 15 mwN). Es liegt also nicht ein vom Mietverhältnis unabhängig zu beurteilender Kaufvertrag vor, welcher in einem solchen Fall der Anfechtung nach § 934 ABGB unterliegen könnte, sondern eine zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages gemachte Zahlung, die gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG insoweit ungültig und verboten ist, als der Beklagte (als neuer Mieter) dem Kläger (als dessen Vormieter) etwas ohne gleichwertige Gegenleistung zu leisten hatte. Daher kommt es strikt auf den Zeitwert (vgl 5 Ob 99/07f) der Gegenleistung des Klägers und nicht darauf an, ob die Leistung des Beklagten den Wert der Gegenleistungen des Klägers unverhältnismäßig übersteigt (vgl 5 Ob 66/94). Über den Zeitwert hinausgehende Zahlungen kann der Nachmieter vom Vormieter zurückfordern. Auch wenn die vom Vormieter vorgenommenen Investitionen als Bestandteil des Hauses in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind, darf sich der Vormieter ohne Rücksicht auf die Beschränkung des § 10 MRG und entgegen der vom Beklagten vertretenen Ansicht vom Nachmieter den noch vorhandenen Wert der Investitionen ersetzen lassen (vgl PesekaaO § 27 MRG Rz 20). Es liegt daher mangels rechtlicher Relevanz kein sekundärer Feststellungsmangel vor, weil es das Erstgericht unterlassen hat, jene Passagen des zwischen dem Kläger und der Vermieterin abgeschlossenen Nutzungsvertrages festzustellen, welche sich mit der Frage beschäftigen, in wessen Eigentum Investitionen des Mieters fallen (vgl RS0053317). Aus dem selben Grund hatte das Erstgericht auch nicht zwischen im Eigentum des Klägers stehenden Fahrnissen und in das Eigentum der Vermieterin übergegangenen Investitionen des Klägers (bzw. dessen Vormieters) zu unterscheiden und geht auch der Einwand des Beklagten, der Kläger habe ihn hinsichtlich jener Investitionen, die in das Eigentum der Vermieterin übergegangen sind, über seine Verfügungsberechtigung in die Irre geführt bzw. getäuscht, ins Leere.
2.3. DerKläger hat in erster Instanz behauptet, mit der vom Beklagten geleisteten Zahlung sollte nicht nur der Erwerb des in der Vereinbarung angeführten Inventars, sondern auch die Verschaffung der Möglichkeit, früher Wohnungseigentum am Reihenhaus erlangen zu können, weil die Frist des § 15b Abs 1 lit b WGG bei einem Mieterwechsel nicht von neuem zu laufen beginne, abgegolten werden. Rudniggervertritt unter Hinweis auf die Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes zu 5 Ob 206/10w und 5 Ob 78/12z die Ansicht, die „Mitübertragung“ des Anspruches auf Einräumung von Wohnungseigentum gemäß §§ 15b ff WGG sei regelmäßig nicht ablösefähig ( derselbe in Illedits, Wohnrecht 4§ 20 WGG Rz 11). Eine derartige Aussage kann den zitierten Entscheidungen jedoch nicht entnommen werden: In der Entscheidung zu 5 Ob 206/10w hat der Oberste Gerichtshof lediglich dargelegt, dass die vom dortigen Antragsgegner vertretene Ansicht, in der Übertragung der Möglichkeit, ein verbindliches Anbot des Vermieters auf Erwerb des Wohnungseigentums annehmen zu können, sei eine bewertbare Leistung zu erblicken, an der den Obersten Gerichtshof bindenden Feststellung scheitere, wonach dieser Möglichkeit zum fraglichen Zeitpunkt kein eigener, objektiver Wert zugekommen sei. In der Entscheidung zu 5 Ob 78/12z hat der Oberste Gerichtshof dargelegt, dass auch die Frage, ob die Verkürzung der Wartefrist des § 15b Abs 1 lit b WGG (Anm: bis 31.7.2019 zehn Jahre, nunmehr fünf Jahre) eine Ablöse zu rechtfertigen vermöge, danach zu beurteilen sei, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse finde und finanziell bewertet werde (in diesem Sinne auch
Ob hier im Hinblick auf die bereits abgelaufene Frist des § 15b Abs 1 lit b WGG die Verschaffung der (vom Beklagten auch tatsächlich genutzten [Beilage ./D; RS0121557 [T3]]) Möglichkeit, zeitnah Wohnungseigentum am Reihenhaus zu erlangen, eine Ablöse zu rechtfertigen vermag, ist daher ebenfalls danach zu beurteilen, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse findet und finanziell bewertet wird. Soweit der Beklagte mit dieser in der Folge auch tatsächlich genutzten Erwerbsmöglichkeit einen objektiv bewertbaren Vorteil erhalten hätte, läge keine unzulässige Vermögensvermehrung beim Kläger und damit auch keine von § 27 Abs 1 Z 1 MRG erfasste verbotene Ablöse vor (vgl 5 Ob 301/04g).
Der neue Mieter kann dem Vormieter prinzipiell jede objektiv bestimmbare vermögenswerte (äquivalente) Gegenleistung ersetzen, und zwar ohne Berücksichtigung der Interessenslage des Neumieters und ohne Rücksicht darauf, ob dem Leistungsaustausch eine entsprechende Vereinbarung bzw. Titulierung zugrunde lag. Nach der Rechtsprechung bestimmt sich die (Un-)Zulässigkeit einer Ablösevereinbarung zwischen Alt- und Neumieter also nicht nach der vereinbarten Zweckwidmung der Gegenleistung, sondern lediglich danach, ob dem Neumieter für seine Leistung insgesamt eine äquivalente Gegenleistung zugekommen ist. Ist die Äquivalenz von Ablöse und Gegenleistung gewahrt, dann hat die Ablösevereinbarung auch dann Bestand, wenn die Gegenleistung nicht besprochen wurde oder ihr Wert den Parteien nicht bewusst war. Der Inhalt der Ablösevereinbarung ist insoweit ohne Bedeutung (vgl 4 Ob 2057/96w; PraderaaO § 27 MRG E 28). Zusammengefasst ist die Forderung des Klägers aus der mit dem Beklagten abgeschlossenen Privatverkaufsvereinbarung nur mit dem Betrag berechtigt, der dem Zeitwert der dem Beklagten insgesamt zugekommenen Gegenleistung entspricht.
2.4. Die Rechtssache erweist sich aber als noch nicht spruchreif, zumal das angefochtene Urteil keine Feststellungen zur Frage enthält, ob die dem Beklagten verschaffte Möglichkeit des zeitnahen Wohnungseigentumserwerbes am Reihenhaus im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse findet und finanziell bewertet wird und wenn ja, in welcher Höhe; dies wird im fortgesetzten Verfahren durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu klären sein.
2.5. Die Bewertung der durch den neuen Mieter übernommenen gebrauchten Gegenstände wie auch die Bewertung überlassener Investitionen hat objektiv-abstrakt nach Maßgabe des Wiederbeschaffungswerts bzw. des Neuwerts abzüglich einer angemessenen Abschreibung für die Abnutzung zu erfolgen, sodass in der Regel Preise inklusive Umsatzsteuer anzusetzen sind (vgl Prader, aaO 27 MRG E 92 und 93; PesekaaO § 27 MRG Rz 20c). Während der vom Erstgericht beigezogene Sachverständige aus dem Fachgebiet Alt- und Gebrauchtwarenhandel den Verkehrswert der von diesem bewerteten Gegenstände mit insgesamt EUR 50.961,-- ausdrücklich netto ohne Mehrwertsteuer angegeben hat (Seite 28 in ON 17), hat der Sachverständige aus den Fachgebieten Hochbau und Liegenschaftsbewertung die Summe der Zeitwerte der von diesem bewerteten Investitionen (ohne Färbeln) mit EUR 22.153,08 inklusive Mehrwertsteuer angegeben (Seite 31 in ON 40.1). Aus der vom Erstgericht zum Zeitwert der Ausstattung des Reihenhauses, die über die ursprüngliche Grundausstattung hinausgeht, getroffenen Feststellung (die auch im Nachkommastellenbereich nicht nachvollzogen werden kann) geht allerdings nicht hervor, ob diese nun mit, oder ohne Umsatzsteuer zu verstehen ist; dies gilt auch für die Feststellung, wonach sich die weiteren Investitionen, die die Bepflanzung oder mit der Liegenschaft verbundene Gegenstände betreffen, mit EUR 3.200,-- beziffern (aus der sich im Übrigen auch nicht ergibt, ob damit Investitionskosten oder der Zeitwert gemeint ist); im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht in den Feststellungen diesbezüglich Klarstellungen vorzunehmen haben.
3.Das angefochtene Urteil war daher wegen sekundärer Feststellungsmängel im Sinne des § 496 Abs 1 Z 3 ZPO aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
4.Eine Verfahrensergänzung durch das Berufungsgericht scheidet aus, weil der Umfang des Prozessstoffes und die Weiterungen des Verfahrens noch nicht abzusehen sind (RS0042125 [T6, 8]).
5.Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.
6.Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Rekurses iSd § 519 Abs 1 Z 2 ZPO liegen vor, weil mit Blick auf die Interpretation der Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes zu 5 Ob 206/10w und 5 Ob 78/12z in der Kommentarliteratur dahingehend, dass die Mitübertragung des Anspruches auf Einräumung von Wohnungseigentum gemäß §§ 15b ff WGG regelmäßig nicht ablöse fähigsei (siehe oben 2.3.), eine Klarstellung wünschenswert wäre, ob diese verallgemeinernde Aussage zutrifft, oder ob die Verkürzung der Wartefrist des § 15b Abs 1 lit b WGG grundsätzlich ablösefähig ist, die Zulässigkeit einer solchen Ablöse aber davon abhängt, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse findet und finanziell bewertet wird und damit eine objektiv bestimmbare vermögenswerte (äquivalente) Gegenleistung darstellt.
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