Kopf
Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch Senatspräsident Mag. Hans Peter Frixeder als Vorsitzenden sowie den Richter Dr. Gert Schernthanner und die Richterin Mag. a Carina Habringer-Koller in den verbundenen Rechtssachen des Klägers A* B* , Unternehmer, geboren am **, **, vertreten durch Dr. Michael Pallauf LL.M., Mag. Andreas Pallauf LL.M., Mag. Ralf Steindl und andere Rechtsanwälte in Salzburg, wider die Beklagten 1. C* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Mahringer, Steinwender, Bestebner Rechtsanwälte OG in Salzburg (Cg1*), und 2. D* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Pacher Partner Rechtsanwälte GmbH Co KG in Graz (Cg2*), wegen 1. EUR 66.280,89 sA (Cg1*) und 2. EUR 66.304,36 sA (Cg2*), über die Berufung der Zweitbeklagten (Berufungsinteresse: EUR 62.449,18 sA) gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 12. September 2025, Cg1*-55, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Spruch
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Zweitbeklagte ist schuldig, dem Kläger die mit EUR 3.760,43 (darin EUR 626,74 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Kläger und E* F*, die Schwägerin des Klägers, schlossen als Käufer am 23. Oktober 2020 mit dem Verkäufer G* einen Kaufvertrag über die Liegenschaft EZ **, KG **, zu einem Kaufpreis von EUR 850.000,00. Die beiden Beklagten traten als Immobilienmaklerinnen auf und vermittelten das Kaufobjekt.
Der Kläger begehrte zu Cg1* des Landesgerichts Salzburg von der Erstbeklagten EUR 66.280,89 sA und zu Cg2* von der Zweitbeklagten EUR 66.304,36 sA. Zu seinem Anspruch gegen die Zweitbeklagte brachte er zusammengefasst vor, dass er von dieser mangelhaft beraten worden sei. Das von der Zweitbeklagten erstelle Exposé sei in mehreren Punkten unrichtig. Die Zweitbeklagte habe es auch unterlassen, über diverse Schwarzbauten (Poolhaus, Wintergarten) aufzuklären. Die Angaben der Zweitbeklagten seien auch im Bezug auf die Terrasse und die Büroeinheit falsch. In Kenntnis dieser Umstände hätte er die Immobilie nicht erworben. Dem Kläger stehe daher gegen die Zweitbeklagte Schadenersatz in Form des erlittenen Vertrauensschadens (in Höhe von EUR 58.594,00) und der Minderung der Provisionszahlung (um die Hälfte, somit in Höhe von EUR 7.710,36) zu. Die Aktivlegitimation des Klägers zur Geltendmachung des vollen Schadens ergebe sich daraus, dass seine Schwägerin und Häfteeigentümerin E* F* ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der Vermittlung der Liegenschaft gegen die beiden Beklagten an den Kläger abgetreten und dieser die abgetretenen Ansprüche angenommen habe.
Beide Beklagten bestritten das Klagebegehren und beantragten dessen Abweisung.
Die Zweitbeklagte wendete zusammengefasst ein, dass sie keinen Sorgfaltsverstoß und keine Aufklärungspflichtverletzung zu vertreten habe. Dem Kläger sei über dessen Anfrage im Internet das Exposé zur Verfügung gestellt worden. Anschließend sei ein Besichtigungstermin vereinbart worden, zu dem der Kläger und seine Familie nicht erschienen seien. Eine weitere Kommunikation mit dem Kläger habe nicht stattgefunden. Das Exposé sei aufgrund der Angaben des Verkäufers erstellt worden. Es habe keine Hinweise dafür gegeben, dass dessen Angaben falsch gewesen wären. Für die Zweitbeklagte habe keine besondere Nachforschungspflicht bestanden, sodass der Kläger keine Provisionsminderung geltend machen könne. Die von der Erstbeklagten erteilten falschen Auskünfte bei der Besichtigung mit der Ehefrau des Klägers könnten der Zweitbeklagten nicht zugerechnet werden. Zudem habe der Kläger seine Schadensminderungspflicht verletzt, weil er den Kaufvertrag rückabwickeln und Schadenersatz vom Verkäufer fordern hätte können. Im Übrigen liege gar kein Schaden vor, da der tatsächliche Wert der Liegenschaft auch mit allfälligen Mängeln EUR 850.000,00 betragen würde.
Mit dem angefochtenen Urteil verpflichtete das Erstgericht die Erstbeklagte zur Zahlung von EUR 62.437,45 sA und wies das Mehrbegehren von EUR 3.843,44 sA ab. Hinsichtlich der Erstbeklagten ist das Urteil unbekämpft in Rechtskraft erwachsen. Weiters verpflichtete das Erstgericht die Zweitbeklagte, dem Kläger EUR 62.449,18 sA zu bezahlen und wies das Mehrbegehren von EUR 3.855,18 sA – unbekämpft – ab.
Das Erstgericht legte seiner Entscheidung den auf US 7 bis 18 ersichtlichen Sachverhaltzugrunde, auf den verwiesen werden kann (§ 500a ZPO). Folgende Feststellungen betreffend die Haftung der Zweitbeklagten sind hervorzuheben, wobei die bekämpften Feststellungen durch Kursivdruck gekennzeichnet und mit [F1] markiert sind:
Der Kläger und seine Ehefrau, H* B*, waren auf der Suche nach einem Mehrfamilienhaus, in das sie gemeinsam mit ihrer Tochter sowie E* und I* F*, dem Schwager und der Schwägerin des Klägers, einziehen konnten. Sie waren auf der Suche nach einem Haus mit drei getrennten Wohneinheiten. H* B* wurde im Internet auf die Inserate der beiden Beklagten hinsichtlich des gegenständlichen Hauses aufmerksam und stellte jeweils Online-Anfragen. Daraufhin bekam sie sowohl vom Geschäftsführer der Erstbeklagten, J*, als auch einem Mitarbeiter der Zweitbeklagten, K*, jeweils ein Exposé zugeschickt. Beide Exposés wurden von den Ehegatten B* und F* angeschaut und besprochen; insbesondere wurden auch dem Kläger von seiner Ehefrau vor Kaufvertragsunterzeichnung beide Exposés gezeigt und sie besprachen diese gemeinsam durch. [...]
Das Exposé der Zweitbeklagten enthält ua folgende Angaben:
„Weiters sind Räumlichkeiten für eine Büroeinheit bzw eine Praxis mit ca 90 m² vorhanden. In diesen Räumlichkeiten befinden sich eine kleine Küche, eine Dusche und ein WC. Diese Räume sind für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen.
Die Wohnung im 1. Obergeschoß verfügt über vier Schlafzimmer, einen Wirtschaftsraum, eine große Wohn-/Essküche, ein Wohnzimmer, ein Badezimmer sowie über einen Wintergarten. Die Terrasse hat ein Ausmaß von ca 50 m². [...]“
Im Exposé der Zweitbeklagten ist als Bauart „Neubau“ und als Baujahr 2012 angeführt. Zum Poolhaus und zum Eingangsbereich im Erdgeschoss enthält das Exposé keine Angaben.
Folgender Plan ist dem Exposé angefügt:
Das Obergeschoss des Hauses ist im Exposé der Zweitbeklagten wie folgt dargestellt:
Der für das Objekt zuständige Immobilienmakler der Zweitbeklagten, K*, hatte vor Erstellung des Exposés einen Termin mit dem Verkäufer G*, bei dem er mit diesem gemeinsam das Haus besichtigte. Im Erdgeschoss wurde der im Exposé als Büro angeführte Bereich vom Verkäufer als Schauraum genutzt. Der Verkäufer teilte K* mit, dass geplant gewesen wäre, die Fläche vielleicht auch als Wohnraum zu nutzen, dies sei ihm jedoch nicht genehmigt worden. K* ging davon aus, dass die Fläche gewerblich genutzt werden darf, fragte jedoch beim Verkäufer nicht weiter nach. Er forderte auch keine Unterlagen an. K* wurden vom Verkäufer keine Unterlagen zu Baubewilligungen und Bauwidmungen gegeben, er forderte diese auch nicht an und fragte auch bei den Zubauten und der Terrasse nicht nach, ob die jeweiligen Baubewilligungen vorlagen. Vom Verkäufer wurde ihm das Baujahr 2012 genannt, K* ging jedoch nach der Besichtigung mit dem Verkäufer davon aus, dass es einen Altbestand gab und im Jahr 2012 ein Neubau dazugebaut wurde. Eine Klarstellung dazu findet sich im Exposé nicht. Das ursprüngliche Gebäude umfasste einen Bungalow (heutiges Erdgeschoß) und wurde im Jahr 1975 errichtet. Der Anbau im Erdgeschoss, in dem sich der Schauraum des Verkäufers befand, grenzt an den im Erdgeschoss bestehenden Altbestand, wobei es bei der Besichtigung für den Makler erkennbar war, dass es sich um einen nachträglichen Zubau handelt.
Beim Termin mit dem Verkäufer besichtigte K* auch die Terrasse im Obergeschoss. Er nahm dabei wahr, dass nur der Bereich der Terrasse, der sich über der Garage befindet, von den Eigentümern benutzt wurde. Der Bereich, zu dem man auch über eine Außentreppe hinaufgehen konnte und der über dem als Schauraum genutzten Bereich lag, wurde vom Verkäufer zum damaligen Zeitpunkt nicht genutzt. Im Exposé ist jedoch die gesamte Fläche des über dem damaligen Schauraum befindlichen Außenbereichs als Terrasse mit 50 m² bezeichnet. K* erkundigte sich nicht nach der möglichen Nutzung dieser Terrasse und nach diesbezüglich vorhandenen Baubewilligungen.
K* fiel bei Besichtigung des Objekts auch auf, dass sich am Objekt eine Schallschutzmauer befand. Er hielt dies nicht für relevant und stellte keine weiteren Erhebungen an. K* war aber bekannt, dass es Immissionsschutzstreifen gibt, rechnete jedoch nicht damit, dass ein solcher beim gegenständlichen Objekt vorliegt. K* war bekannt, dass das Haus in unmittelbarer Nähe zur ** Landesstraße ** liegt. Hätte er Einsicht in den Bauakt und das öffentlich zugängliche SAGIS genommen, wäre ihm aufgefallen, dass ein Teil des Gebäudes im Liegenschaftsteil mit der Widmung „Immissionsschutzstreifen“ liegt. Der Verkäufer wies K* nicht darauf hin, dass es sich um einen Immissionsschutzstreifen handelt und ein Teil des Gebäudes innerhalb dieser Widmung liegt.
Das Exposé erstellte K* auf Basis eines ihm vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Grundrissplanes und der Informationen, die er vom Verkäufer beim gemeinsamen Besichtigungstermin erhielt. Der Grundrissplan wurde K* im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Verkäufer übergeben. Der Verkäufer nahm diesen aus einem Ordner heraus, sie schauten den Ordner aber nicht gemeinsam durch. Aus dem Grundrissplan ist die Widmung und die bewilligte Nutzung des Schauraums und der Terrasse nicht herauszulesen. K* sah vor Erstellung des Exposés nicht in den Bauakt ein. Er rief auch nicht über SAGIS die Widmung der Liegenschaft ab.
Die im Exposé der Zweitbeklagten angeführte mögliche Nutzung einer Büroeinheit mit 89 m² entspricht nicht der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit. Dieser Bereich des Gebäudes befindet sich auf dem Liegenschaftsteil mit der Widmung „Grünland-Immissionsschutzstreifen“ und ist nur zur Nutzung als Lager und Garage bewilligt. Eine Nutzung zu Gewerbe- oder Wohnzwecken ist nicht möglich und nicht bewilligungsfähig. Hätte K* vom Verkäufer die Baubewilligung angefordert oder Einsicht in den Bauakt und das SAGIS genommen, wäre ihm dies zur Kenntnis gelangt.
H* B* und der Kläger gingen davon aus, dass die in der Skizze des Exposés als Büro eingezeichnete Fläche als Wohnfläche genutzt werden kann.
Auch die Angabe im Exposé der Zweitbeklagten, dass im Obergeschoss eine Terrasse im Ausmaß von 50 m 2 zur Verfügung stehe, ist unrichtig und entspricht nicht der bewilligten Nutzung. Die „Terrassenfläche“ im Flachdachbereich oberhalb des Anbaubereichs befindet sich ebenfalls im Immissionsschutzstreifen und stellt eine nicht bewilligungsfähige Baumaßnahme dar. Bei Einsicht in den Bauakt wäre dies erkannt worden.
Der im Exposé der Zweitbeklagten ausgewiesene Wintergarten im Obergeschoss stellt ebenfalls eine Baumaßnahme ohne Bewilligung dar. Gemäß der Baubewilligung vom 3. Jänner 2006 wurde der Plan in Form einer Terrasse genehmigt. Des Weiteren wurde ohne Bewilligung ein Abgang in den Garten errichtet. Es ist jedoch eine nachträgliche Bewilligung in Form eines „Sommergartens und eines Abstellraumes“ im Gesamtausmaß von 35,04 m² möglich. Das Exposé der Zweitbeklagten enthält zu diesen Umständen keine Aufklärung. Bei Einsicht in den Bauakt wäre jedoch dem Makler zur Kenntnis gelangt, dass keine Bewilligung für die ausgewiesene Nutzung als Wintergarten vorliegt.
Im Garten des Hauses wurde vom Verkäufer ein Nebengebäude errichtet, in dem die Pooltechnik untergebracht ist. Dieses Gebäude stellt eine nicht bewilligungsfähige Maßnahme dar und muss entfernt werden. Zum Poolhaus enthält das Exposé der Zweitbeklagten keine Angaben.
Das im Exposé der Zweitbeklagten angeführte Baujahr 2012 betrifft nur den Neubau. Tatsächlich wurde das Haus bereits im Jahr 1975 errichtet und besteht der Altbestand weiterhin im Erdgeschoss.
Der Zugangsbereich zum Obergeschoss wurde ursprünglich in Form einer Außentreppe mit Holzüberdachung geplant. Tatsächlich erweist sich der Hauseingangsbereich in geschlossener Bauweise, fest verbunden und gemauert. Diese Maßnahme wurde im Zuge der nachträglichen Bewilligung mit dem Plan vom 13. September 2022 bewilligt. Das Exposé der Zweitbeklagten enthält hierzu keine Angaben. Im Exposé ist auch kein Hinweis enthalten, dass die Daten lediglich auf den Angaben des Verkäufers beruhen würden. Es ist im Exposé nicht angeführt, dass noch keine Überprüfung der Baubewilligungen stattgefunden hat.
Bei Übermittlung des Exposés ging K* davon aus, dass H* B* die Anfrage nicht nur für sich selbst, sondern auch für ihre Familienmitglieder stellte.
H* B* vereinbarte mit beiden Beklagten einen Besichtigungstermin. Den Termin mit K* nahmen weder der Kläger noch H* B* oder sonstige Familienmitglieder des Klägers wahr. Mit der Zweitbeklagten fand nach Übermittlung des Exposés kein weiterer Besichtigungstermin und keine weitere Beratungstätigkeit mehr statt. [...]
Nach der Besichtigung [mit dem Geschäftsführer der Erstbeklagten] gab H* B* dem Kläger die erhaltenen Informationen weiter und teilte ihm mit, dass es im Erdgeschoss die Möglichkeit gibt, für ihre Tochter eine Einliegerwohnung mit einer Fläche von 90 m² einzurichten. Der Kläger vertraute wie auch seine Ehefrau darauf, dass eine Nutzung des Schauraums als Wohnung möglich ist, und der Kläger ging zudem davon aus, dass aufgrund der Angaben im Exposé und der Angaben des Geschäftsführers der Erstbeklagten im Rahmen der Besichtigung von diesem geprüft worden war, dass eine Nutzung auch dieses Bereichs zu Wohnzwecken möglich ist.
Zu einem nicht genauer feststellbaren Zeitraum nach der Besichtigung mit J*, jedoch vor der Kaufvertragsunterfertigung wandten sich der Kläger und seine Familie direkt an die Verkäufer und führten eine Besichtigung des Hauses mit diesen durch, wobei sie den Kontakt mit Maklern leugneten. Die Verkäufer teilten dem Kläger und seiner Familie dabei nicht mit, dass eine baubehördliche Bewilligung des Anbaus im Erdgeschoß zu Wohnzwecken nicht vorliegt und auch nicht möglich ist.
Der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer G* und dem Kläger als Hälfteeigentümer sowie E* F* als weiterer Hälfteeigentümerin wurde ohne Beisein der Makler und ohne die Makler darüber zu informieren, jedoch in Anwesenheit des Notars Mag. L* am 23. Oktober 2020 unterzeichnet. Der Kaufvertrag enthält folgende Passage:
„Die Käufer halten fest, die kaufgegenständliche Liegenschaft eingehend besichtigt und sich von ihrem Zustand überzeugt zu haben. Die bei der Baubehörde eingeholte Information hinsichtlich Widmung und Bebaubarkeit der kaufgegenständlichen Liegenschaft wurde den Käufern vor Vertragsunterfertigung überreicht.“
Der Kläger hatte im Zuge der Kaufvertragsunterzeichnung die Möglichkeit, Einsicht in einen vom Verkäufer erstellten Ordner mit das Haus betreffenden Unterlagen zu nehmen, und der Kläger und seine Familie haben diesen Ordner überblicksmäßig durchgesehen. Es kann nicht festgestellt werden, ob ihnen der Ordner übergeben wurde. Es kann auch nicht festgestellt werden, welche Unterlagen sich darin befunden haben, insbesondere ob in diesem Ordner Auszüge des Bauakts und Baubewilligungen enthalten waren. Es kann nicht festgestellt werden, welche Unterlagen dem Kläger im Zuge der Kaufvertragsunterfertigung übergeben wurden.
Zudem legte der Notar dem Kläger und seiner Familie folgende Zusatzvereinbarung vor:
„[…]
Zum Kaufvertrag vom heutigen Tag halten die Vertragsparteien ergänzend fest:
1) Der Einreichplan weicht vom Bestandgebäude wie folgt ab: Der errichtete Wintergarten ist lediglich als Terrasse baubewilligt und der Eingangsbereich im Erdgeschoß links ist mit Haustüre verschlossen und nicht wie im Plan offen zugänglich. Diese Abweichungen werden von der kaufenden Partei ausdrücklich als vertragskonform anerkannt.
2) Der Verkäufer erklärt, dass ihm ansonsten keine die kaufgegenständliche Liegenschaft betreffenden laufenden oder angekündigten öffentlich- oder zivilrechtlichen Verfahren bekannt sind, solche auch nicht zu erwarten sind und haftet dafür, dass hinsichtlich der auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft errichteten Gebäude keine baulichen oder sonstigen Änderungen ohne die allenfalls erforderlichen Genehmigungen vorgenommen wurden.
3) Die kaufende Partei hat die kaufgegenständliche Liegenschaft mehrmals besichtigt und sich über Lage, Ort, verkehrsmäßige Aufschließung, Infrastruktur (Schulen, ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Telekomunikation,…) informiert. Weiters wurde die kaufende Partei auf die geplante **-Tunnelbaustelle hingewiesen.“
Bereits am 21. Oktober 2020 übermittelte der Notar H* B* und E* F* einen Entwurf dieser Vereinbarung zur Durchsicht. Die Zusatzvereinbarung wurde über Ersuchen des Verkäufers aufgesetzt.
Der Kläger und seine Familie waren hinsichtlich dieser Zusatzvereinbarung insofern skeptisch, als sie diese Zusatzvereinbarung zunächst nicht unterschreiben wollten, da sie es verdächtig fanden, dass diese erst so kurz vor der Vertragsunterzeichnung übermittelt wurde und ihnen die Notwendigkeit und Tragweite der Vereinbarung nicht klar war. Beim Unterfertigungstermin teilte ihnen der Verkäufer jedoch mit, dass er sehr lange in diesem Haus gelebt und es nie Probleme gegeben habe. Der Kläger und E* F* unterschrieben daher die Zusatzvereinbarung und in weiterer Folge den Kaufvertrag. Zu diesem Zeitpunkt war ihnen bekannt, dass hinsichtlich des Wintergartens und des Eingangsbereichs zum Obergeschoss Abweichungen von der Baubewilligung vorliegen. Weder in der Vereinbarung noch beim Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags wurde die Nutzung des Schauraums und der Terrasse im Obergeschoss besprochen. Auch teilte der Verkäufer im Zuge der Vertragsunterzeichnung nicht mit, dass ein Immissionsschutzgebiet vorliegt.
Für die Kaufentscheidung des Klägers war ausschlaggebend, dass die vom Verkäufer als Schauraum genutzte Fläche im Erdgeschoss als Wohnfläche genutzt werden kann. Hätte der Kläger vor Vertragsunterzeichnung gewusst, dass eine Nutzung dieser Fläche nur als Lager und Garage möglich ist, hätte er das Haus nicht gekauft. Beide Exposés, sowohl der Erstbeklagten als auch der Zweitbeklagten, sowie auch die Angaben des Geschäftsführers der Erstbeklagten beim Besichtigungstermin mit H* B* waren für die Kaufentscheidung des Klägers mitursächlich, wobei die Anteile der jeweiligen Kausalität für die Kaufentscheidung nicht festgestellt werden können [F1].
Der Verkehrswert der Liegenschaft betrug im Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung unter Berücksichtigung der tatsächlich vorliegenden baubehördlich bewilligten Nutzung EUR 755.000,00. […] Der Hälfteanteil des Klägers hatte per 23. Oktober 2020 unter Berücksichtigung der tatsächlich vorliegenden baubehördlich bewilligten Nutzung und eines Abschlags von 10% wegen eingeschränkter Veräußerbarkeit des Miteigentumanteils einen Verkehrswert von EUR 340.000,00.
Unter der Annahme, dass der angebaute Lager- und Garagenbereich auch zu Wohn- oder Geschäftszwecken nutzbar wäre, wäre die Liegenschaft im Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags rund EUR 860.000,00 wert gewesen und der ideelle Hälfteanteil des Klägers hätte rund EUR 385.000,00 betragen.
Nachdem die Beklagten vom Vertragsabschluss erfahren hatten, forderten sie den Kläger und E* F* zur Provisionszahlung auf. Am 9. Februar 2021 leisteten diese eine Provisionszahlung in Höhe von EUR 15.373,78 an die Erstbeklagte und von EUR 15.420.72 an die Zweitbeklagte. Der Kläger trug die Kosten der Provision zumindest zur Hälfte, und zwar in der Höhe von EUR 7.686,89 betreffend die Erstbeklagte und von EUR 7.710,36 betreffend die Zweitbeklagte.
Die Hälfteeigentümerin E* F* gab am 26. Juni 2024 folgende schriftliche Erklärung ab:
„Ich, E* F*, geb **, trete hiermit sämtliche Ansprüche im Zusammenhang mit der Vermittlung des Immobilien Kaufvertrag G*/B*-F* vom 28.10.2020, die gegen die D* GmbH und die C* bestehen, zur gerichtlichen Geltendmachung von Schadenersatz-, Gewährleistungs- und Berechnung Ansprüchen an Hr A* B*, geb ** ab, soweit er keine Anfechtung des Kaufvertrags vornimmt.“
Der Kläger erklärte, die abgetretenen Ansprüche anzunehmen.
Der Kläger forderte den Verkäufer G* nicht zur Vertragsrückabwicklung auf. Er bekam keine Rechtsschutzdeckung seiner Rechtsschutzversicherung für einen Prozess gegen den Verkäufer und unterließ eine Anfechtungsklage gegen den Verkäufer aufgrund des Kostenrisikos.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht zusammengefasst aus, dass (auch) das Exposé der Zweitbeklagten unrichtige Angaben ua zur Nutzung des Schauraums und der Terrasse enthalte. Der Makler der Zweitbeklagten habe vom Verkäufer erfahren, dass diesem eine Nutzung als Wohnfläche nicht bewilligt worden sei, habe aber dennoch keine Nachforschungen angestellt, sondern im Exposé eine Nutzung als Büro eingezeichnet. Es sei im Plan der Zweitbeklagten nicht gekennzeichnet, dass es sich um einen Zubau handle, der nur als Lager oder Garage genutzt werden könne. Der Makler der Zweitbeklagten habe sich auch bei der Terrasse nicht nach einer Baubewilligung erkundigt. Bereits die Weitergabe des in mehreren Punkten unrichtigen Exposés begründe eine Aufklärungspflichtverletzung der Zweitbeklagten.
Der von beiden Käufern erlittene Vertrauensschaden betrage jeweils EUR 85.000,00 (Differenz zwischen EUR 425.000,00 und EUR 340.000,00). Dem Kläger stehe daher gegen die Zweitbeklagte die Differenz von EUR 85.000,00 zu, wobei er ohnedies nur EUR 58.594,00 aus dem Titel des Vertrauensschadens geltend gemacht habe. Darüber hinaus sei die Provision der Zweitbeklagten aufgrund der Aufklärungspflichtverletzung um die Hälfte zu mindern, wobei das Erstgericht dem Kläger diesbezüglich den Betrag von EUR 3.855,18 zusprach, also in Wahrheit nur ein Viertel der an die Zweitbeklagte geleisteten Provision von insgesamt EUR 15.420,72 (ein Umstand, der vom Kläger in dessen Berufungsbeantwortung [ON 58, S 15] zwar nicht unbemerkt, aber unbekämpft blieb).
Gegen Punkt II.b)1. (Zuspruch von EUR 62.449,18 sA) richtet sich die Berufung der Zweitbeklagten aus den Berufungsgründen der unrichtigen rechtlichen Beurteilung (mitsamt sekundären Feststellungsmängeln) und der unrichtigen Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger/mangelhafter Beweiswürdigung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil hinsichtlich der Zweitbeklagten in eine gänzliche Klagsabweisung abzuändern; in eventu wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Der Kläger strebt mit seiner Berufungsbeantwortung die Bestätigung des angefochtenen Urteils an.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
Rechtliche Beurteilung
Aus systematischen Gründen erscheint es zweckmäßig, zunächst auf die Tatsachenrüge und erst danach auf die Rechtsrüge einzugehen.
I. Zur Tatsachenrüge:
1. Die Zweitbeklagte bekämpft die Feststellung [F1] auf US 17 betreffend den tatsächlichen Kenntnisstand des Klägers und begehrt folgende Ersatzfeststellung: „Das Exposé der Erstbeklagten war für die Kaufentscheidung des Klägers, genauso wie die Angaben des Geschäftsführers der Erstbeklagten beim Besichtigungstermin mit H* B*, mitursächlich. Die Angaben im Exposé der Zweitbeklagten, insbesondere der Hinweis auf die gewerbliche Nutzung der Schauraum-Fläche, wurden vom Kläger hingegen nicht weiter beachtet.“
Die begehrte Ersatzfeststellung sei deshalb rechtlich relevant, weil sich aus ihr unzweifelhaft ergebe, dass das Exposé der Zweitbeklagten nicht mitursächlich für den Kaufentschluss (und damit den Schadenseintritt) des Klägers gewesen sei. Der Zweitbeklagten sei daher kein schadenkausales Verhalten anzulasten.
2. Diesen Ausführungen steht jedoch die (auch in diesem Punkt) plausible Beweiswürdigung des Erstgerichts entgegen. Dieses begründete die bekämpfte Feststellung, dass dem Kläger von seiner Ehefrau beide Exposés gezeigt worden seien, mit den Aussagen der Zeuginnen H* B* (Protokoll ON 15.2, 10) und E* F* (ON 15.2, 32), die beide unisono ausführten, dass H* B* beide Exposés der gesamten Familie, daher auch dem Kläger, gezeigt habe. Auch der Kläger selbst gab – für das Erstgericht glaubwürdig – an, dass er vor Vertragsunterfertigung beide Exposés durchgesehen habe (ON 15.2, 6) und dass er sich insbesondere an das Exposé der Zweitbeklagten und an die darin enthaltenen Bilder von der Terrasse erinnern könne (ON 15.2, 4). All diese Aussagen hat das Erstgericht ausführlich und nachvollziehbar gewürdigt (vgl US 20). Gegenteilige Beweisergebnisse, wonach der Kläger vor Vertragsunterfertigung das Exposé der Zweitbeklagten nicht durchgelesen habe, liegen nicht vor.
3. Dazu kommt, dass das Erstgericht – an anderer Stelle – festgestellt hat, dass der Kläger und seine Familie sowohl vom Geschäftsführer der Erstbeklagten als auch von K*, dem Mitarbeiter der Zweitbeklagten, jeweils ein Exposé zugeschickt erhielten. Beide Exposés wurden von den Ehegatten B* und F* angeschaut und besprochen; insbesondere wurden dem Kläger von seiner Ehefrau noch vor Kaufvertragsunterzeichnung beide Exposés gezeigt; sie besprachen diese auch gemeinsam durch (US 7). Diese Feststellungen blieben allesamt unbekämpft.
Daraus folgt, dass der Kläger seine Kaufentscheidung auch auf Basis des Exposés der Zweitbeklagten getroffen hat. Die bekämpfte Feststellung stößt daher auf keine Bedenken des Berufungsgerichts.
II. Zur Rechtsrüge:
1. Zur behaupteten unrichtigen rechtlichen Beurteilung der maklerrechtlichen Sorgfalts- und Aufklärungspflichten der Zweitbeklagten:
1.1. Die Zweitbeklagte argumentiert zusammengefasst, dass sie dem Kläger lediglich das Exposé (Beilage ./2) übermittelt und dem Verkäufer gegenüber lediglich den Namen des Klägers als Kaufinteressenten genannt habe. Nur diese Tätigkeiten seien provisionsbegründend gewesen, darüber hinausgehende Vermittlungs- bzw Beratungstätigkeiten habe es nicht gegeben. Vielmehr seien von Seiten des Klägers und dessen Familie nach Übermittlung des Exposés kein Besichtigungstermin und auch keine sonstige Beratungstätigkeit mehr gewünscht worden. Die Zweitbeklagte sei zu keinem Zeitpunkt in Kenntnis des vom Kläger beabsichtigten Nutzungszwecks gewesen. Das vertragliche Verhältnis zwischen dem Kläger und der Zweitbeklagten habe sich lediglich „im Rahmen einer ersten Interessenbekundung“ und daher „im Vorstadium der Vertragsanbahnung“ befunden, wobei eine weitere Maklertätigkeit der Zweitbeklagten auf Wunsch des Klägers beendet worden sei. Insgesamt entbehre die vom Erstgericht erkannte Aufklärungspflichtverletzung durch die Zweitbeklagte jeglicher rechtlicher Grundlage.
1.2.Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach dessen Abs 3 sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinn des § 1299 ABGB. Er hat insbesondere alle wesentlichen Informationen über das Objekt zu erteilen, dazu zählt ua auch die Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte (gewerbliche oder private) Nutzung (RS0109996). Von einem Immobilienmakler als Sachverständigem ist zu erwarten, dass er über die einschlägigen Probleme im Zusammenhang mit dem zu vermittelnden Objekt Bescheid weiß und die richtigen Auskünfte erteilt (RS0109996 [T7]; zuletzt 7 Ob 208/24z [Rz 12]). Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber (überhaupt) nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind (RS0109995 [T1]). Darüber hinaus verletzt der Immobilienmakler seine Pflichten auch dann, wenn seine Angaben erheblich verspätet oder unverständlich geliefert werden (RS0109995 [T8] = 6 Ob 164/20s). Es gehört zum Fachwissen eine Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben (RS0109995 [T6]). Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung eines Gebäudes zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbaren Hindernisse entgegenstehen, ob die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen ( [T7] = ).
1.3.Dass der Kläger beruflich zwar selbständig (als Innenverputzer und Fassader) tätig ist, jedoch der gegenständliche Immobilienkauf nicht zum Betrieb seines Unternehmens gehörte, sodass er insoweit als Verbraucher anzusehen ist, hat das Erstgericht zwar nicht ausdrücklich festgestellt, jedoch seiner rechtlichen Beurteilung zutreffend zugrunde gelegt (vgl US 25 oben). Daraus folgt, dass auch die besondere, weitergehende Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers anordnende Bestimmung des § 30b KSchG hier Anwendung findet (vgl die zutreffenden Ausführungen des Klägers in der Berufungsbeantwortung, S 7 ff), wobei die Haftung der Zweitbeklagten schon aufgrund der Bestimmungen des MaklerG zu bejahen ist.
1.4. Im vorliegenden Fall hat das Erstgericht – unbekämpft – festgestellt, dass der für die Zweitbeklagte zuständige Immobilienmakler K* mit dem Verkäufer G* vor Erstellung des Exposés (Beilage ./2 = ./X) ein Gespräch und eine Besichtigung des Hauses durchführte. Trotz zahlreicher Ungereimtheiten und offener Punkte stellte K* keine wesentlichen Fragen an den Verkäufer, er stellte nach dem Gespräch auch keine weiteren Nachforschungen an. Er nahm weder in den Bauakt noch in das SAGIS Einsicht. Es wurden ihm vom Verkäufer auch keine Unterlagen betreffend Bauwidmungen und -bewilligungen gegeben, er forderte diese auch nicht an. Aufgrund dieser völlig unzureichenden Informationsaufnahme wurde das Exposé erstellt, in dem mehrere Punkte falsch oder unvollständig dargestellt wurden: So wurde etwa die im Erdgeschoss gelegene Räumlichkeit mit einer Fläche von ca 89 m ² als Büroeinheit bzw Praxis dargestellt, in deren Räumlichkeiten sich auch eine kleine Küche, eine Dusche und ein WC befinden. Diese Räume seien „für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen.“ Diese Darstellung ist insofern falsch, als diese Räumlichkeit, die vorher vom Verkäufer als Schauraum genutzt worden war, laut Widmung nur als Garage bzw Lager genutzt werden darf. Auch die Fläche der Terrasse (im Ausmaß von angeblich 50 m ² ) ist unrichtig, zumal die tatsächlich nutzbare Terrassenfläche wesentlich kleiner ist. Dass der Wintergarten ein „Schwarzbau“ ist, ergibt sich ebenso wenig aus dem Exposé. Auch die Bauart („Neubau“) und das Baujahr (2012) sind zumindest unvollständig bzw missverständlich, zumal das Haus ursprünglich im Jahr 1975 errichtet wurde und im Jahr 2012 lediglich ein Zu- bzw Anbau erfolgte. Insgesamt sind die Angaben im Exposé der Zweitbeklagten daher in mehrerer Hinsicht unrichtig bzw unvollständig. Gerade hinsichtlich der – vom Kläger und seiner Familie für die Tochter vorgesehenen – Räumlichkeit im Ausmaß von 89 m ²im Erdgeschoss wäre die Zweitbeklagte verpflichtet gewesen, gegenüber dem Kläger offenzulegen, dass aufgrund der geltenden Widmung keine Nutzung für Wohn- und/oder Gewerbezwecke möglich war. Dies hat die Zweitbeklagte jedoch unterlassen und insofern ihre Informations- und Aufklärungspflichten gröblich verletzt (vgl RS0109995 [T6, T7]).
1.5.Was den Einwand der Zweitbeklagten betrifft, dass sie sich mit dem Kläger erst in einem „Vorstadium der Vertragsanbahnung“ befunden habe, in dem ihrer Ansicht nach die vollen Informations- und Aufklärungspflichten eines Immobilienmaklers nicht gelten würden, ist ihr entgegenzuhalten, dass diese Pflichten von einem Immobilienmakler von allem Anfang an, das heißt insbesondere auch schon bei der Erstellung des Exposés, einzuhalten sind. So führte der OGH etwa in 6 Ob 164/20s aus, dass ein Immobilienmakler seine Pflichten auch dann verletzt, wenn seine Angaben erheblich verspätet oder unverständlich geliefert werden (RS0109995 [T8]). Die Angaben eines Immobilienmaklers müssen daher von Anfang an korrekt und vollständig sein. Die Argumentationslinie der Zweitbeklagten liefe ja darauf hinaus, dass man als Immobilienmakler zunächst bei der Erstellung des Exposés nur unvollständige Informationen zu geben bräuchte und diese dann erst zu einem späteren Zeitpunkt, etwa im Rahmen der Besichtigung, vervollständigen könnte. Genau dagegen hat sich der OGH jedoch in seiner Entscheidung 6 Ob 164/20s unter Hinweis auf Limberg (in GeKo Wohnrecht II 2§ 3 MaklerG Rz 43) ausgesprochen.
1.6. Soweit die Zweitbeklagte argumentiert, dass ihr Exposé für die Kaufentscheidung des Klägers nicht ursächlich gewesen sei, sondern dass dieser seine Entscheidung auf das Exposé der Erstbeklagten und den mit dem Geschäftsführer der Erstbeklagten durchgeführten Besichtigungstermin gestützt habe, geht sie nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Bereits im Rahmen der Behandlung der Tatsachenrüge (Punkt I.) wurde ausgeführt, dass sowohl der Kläger als auch die übrigen Familienmitglieder beide Exposés durchgeschaut und durchbesprochen haben, bevor die Entscheidung zum Kauf getroffen wurde. Daraus folgt, dass auch das von der Zweitbeklagten erstellte Exposé für die Kaufentscheidung ursächlich war. Dass sich die Anteile der von den beiden Beklagten jeweils zu verantwortenden Kausalität für die Kaufentscheidung des Klägers nicht „messerscharf“ auseinanderhalten lassen und diese daher nicht exakt festgestellt werden können, hat bereits das Erstgericht zutreffend ausgeführt (US 17 und US 29).
2. Zur behaupteten unrichtigen rechtlichen Beurteilung der Haftung der Zweitbeklagten für den konkret geltend gemachten Schaden:
2.1.Vorauszuschicken ist, dass eine Rechtsrüge nur dann dem Gesetz gemäß ausgeführt ist, wenn das angefochtene Urteil unter Zugrundelegung des von ihm festgestellten Sachverhalts als unrichtig bekämpft wird (RS0041585). Eine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge hat vom festgestellten Sachverhalt auszugehen (RS0043312). Auch in diesem Punkt ihrer Rechtsrüge zitiert die Zweitbeklagte die erstgerichtlichen Feststellungen nur sehr selektiv, ja teilweise aus dem Zusammenhang gerissen. Insoweit ist ihre Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
2.2.Die Zweitbeklagte kritisiert zunächst, dass der Kläger tatsächlich keinen Vertrauensschaden, sondern einen – gegenüber der Zweitbeklagten nicht ersatzfähigen – Erfüllungsschaden geltend gemacht habe (unter Hinweis auf RS0016377).
Diese Argumentation trifft nicht zu: Die Verletzung von Aufklärungspflichten macht den Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig. § 3 Abs 4 1. Satz MaklerG verweist auf allgemeines Schadenersatzrecht (4 Ob 186/10x; 5 Ob 1/20p). Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss des Vertrags gewährt nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen nicht den Ersatz des Nichterfüllungsschadens, sondern nur jenes Schadens, den der Geschädigte im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat. Zu ersetzen ist daher der Vertrauensschaden (RS0016377 [T4]; 6 Ob 115/21m). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre (RS0016374 [T16]; 5 Ob 1/20p). Das zu leistende Interesse liegt in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis wäre, und dem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen (7 Ob 208/24z [13]). Auf diesen Fall übertragen bedeutet dies, dass der Kläger, der den Vertrag bei Erfüllung der Aufklärungspflichten (auch) durch die Zweitbeklagte und bei Kenntnis der zahlreichen wertmindernden Umstände nicht abgeschlossen hätte, den Schaden geltend macht, den er durch den Kauf des Objekts zu einem (laut eingeholtem Gutachten ON 33 iVm ON 44) überhöhten Preis erlitten hat. Der Kläger hat den halben Kaufpreis von EUR 850.000,00, somit EUR 425.000,00, bezahlt; er hat jedoch aufgrund der wertmindernden Umstände lediglich einen Hälfteanteil mit geringerem Verkehrswert, nämlich in Höhe von EUR 340.000,00, erworben. Die Differenz von EUR 85.000,00 stellt den Vertrauensschaden des Klägers dar, wobei dieser aus diesem Titel ohnedies nur EUR 58.594,00 geltend gemacht hat. Der geltend gemachte Vertrauensschaden findet in der Differenz von EUR 85.000,00 jedenfalls Deckung.
2.3. Die Zweitbeklagte macht in weiterer Folge einen Kausalitätsentfall „in Folge eigener erheblicher Zweifel an der Gültigkeit der Exposé-Angaben“ geltend und argumentiert zusammengefasst, dass selbst unter Zugrundelegung eines ersatzfähigen Schadens ihr Verhalten nicht kausal für den Schadenseintritt des Klägers gewesen sei, weil dieser – wie vom Erstgericht festgestellt – bereits vor Vertragsunterfertigung erhebliche Zweifel am Baukonsens des Objekts gehegt habe und sogar von der Abgabe einer rechtsverbindlichen Vertragserklärung Abstand habe nehmen wollen.
Auch in diesem Punkt geht die Zweitbeklagte, wenn sie sich auf die Feststellungen auf US 16, 5. Absatz, bezieht, nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Das Erstgericht hat dort – zu Recht – festgestellt, dass der Kläger und seine Familie, denen erst knapp vor Unterfertigung des Kaufvertrags eine bis dahin völlig unbekannte Zusatzvereinbarung vorgelegt worden war, skeptisch waren und diese Zusatzvereinbarung zunächst nicht unterschreiben wollten. Sie wurden erst zu diesem Zeitpunkt darüber aufgeklärt, dass es hinsichtlich des Wintergartens und des Eingangsbereichs zum Obergeschoss Abweichungen vom Baukonsens gab. Auch bei dieser Gelegenheit wurden sie jedoch nicht darüber aufgeklärt, dass die Nutzung des Schauraums nur als Lager oder Garage möglich war. Nach den getroffenen Feststellungen hatten der Kläger und seine Familie daher gewisse Zweifel an der Seriosität der Verkäufer, nicht aber an der Gültigkeit der Angaben im Exposé der Zweitbeklagten. Zweifel daran wurden auch vom Erstgericht nicht festgestellt.
2.4. Soweit die Zweitbeklagte in weiterer Folge dem Erstgericht – erneut – eine unrichtige Schadensbemessung vorwirft und auf dem Standpunkt steht, dass ein allfälliger Vertrauensschaden nur in der Differenz zwischen EUR 385.000,00 und EUR 377.500,00 (EUR 340.000,00 unter Hinzurechnung des 10 %-Abschlags) bestehen könne, kann auf die Ausführungen unter Punkt 2.2. verwiesen werden. Die von der Zweitbeklagten herangezogenen Beträge sind nicht nachvollziehbar. Dass der Kläger aus dem Titel des Vertrauensschadens ohnedies nur einen Betrag von EUR 58.594,00 geltend gemacht hat, wurde ebenfalls bereits oben unter Punkt 2.2. näher ausgeführt (vgl dazu auch die zutreffende rechtliche Beurteilung des Erstgerichts auf US 29).
2.5. Letztlich erhebt die Zweitbeklagte – erstmals – den Einwand des Mitverschuldens gegen den Kläger, zumal dieser das Objekt unter Inkaufnahme berechtigter Zweifel erworben und bewusst von möglichen rechtlichen Schritten zur Prüfung des Baukonsenses abgesehen habe.
Auch in diesem Punkt geht die Zweitbeklagte nicht vom festgestellten Sachverhalt aus: Dass der Kläger vor Vertragsunterzeichnung berechtigte Zweifel am Baukonsens hatte, hat das Erstgericht nicht festgestellt. Es stellte lediglich fest, dass dem Kläger – aufgrund der erst kurzfristig vorgelegten Zusatzvereinbarung verständlicherweise – gewisse Umstände „verdächtig“ erschienen. Zweifel am Baukonsens – mit Ausnahme der Konsenswidrigkeit des Wintergartens und des Eingangsbereichs zum Obergeschoss – hatte der Kläger jedoch vor Vertragsunterzeichnung nicht (US 16). Ansonsten hätte er den Kaufvertrag ja wohl auch nicht unterschrieben.
Auch der Umstand, dass der Kläger den Verkäufer G* nicht auf Vertragsrückabwicklung klagte, begründet kein Mitverschulden. Nach den auch in diesem Punkt unbekämpften erstgerichtlichen Feststellungen erhielt der Kläger von seiner Rechtsschutzversicherung keine Rechtsschutzdeckung für einen allfälligen Prozess gegen den Verkäufer und unterließ daher eine Anfechtungsklage aufgrund des Kostenrisikos (US 18).
3 . Zu den behaupteten sekundären Feststellungsmängeln:
3.1. Die Zweitbeklagte releviert, dass das Erstgericht auf US 14 festgestellt habe, dass mit der Zweitbeklagten nach Übermittlung des Exposés „kein weiterer Besichtigungstermin und keine weitere Beratungstätigkeit mehr“ stattgefunden habe. Tatsächlich habe mit der Zweitbeklagten nicht einmal ein Besichtigungstermin stattgefunden. Das Erstgericht hätte genauere Feststellungen zum Verhalten des Klägers ab dem Zeitpunkt der Absage dieses Besichtigungstermins treffen müssen. Begehrt wird die ergänzende Feststellung: „Der Kläger hat nach Absage des vereinbarten Besichtigungstermins weder auf Kontaktaufnahmen der Zweitbeklagten reagiert, noch sonstiges weiteres Kaufinteresse gegenüber der Zweitbeklagten signalisiert. Es bestand schlicht keinerlei Kontakt mehr zwischen dem Kläger und der Zweitbeklagten. Die Zweitbeklagte hatte sohin denklogisch weder Kenntnis von der beabsichtigten Nutzung des Objekts durch den Kläger, noch war absehbar, dass er das Objekt erwerben wird. Die Zweitbeklagte war schlichtweg nicht mehr in die Geschäftsabwicklung involviert.“ Hätte das Erstgericht diese ergänzende Feststellung getroffen, wäre es zum Ergebnis gekommen, dass die Zweitbeklagte im Hinblick auf den Objekterwerb „ohnehin nur in äußerst geringem Maße verdienstlich“ geworden sei und dass eine weitere Minderung dieser Verdienstlichkeit im Ausmaß der vom Erstgericht vorgenommenen Provisionsmäßigung nicht darstellbar sei.
3.2. Diesen Ausführungen ist zunächst entgegenzuhalten, dass das Erstgericht ohnedies unbekämpft festgestellt hat, dass zwischen dem Kläger (und dessen Familie) und der Zweitbeklagten kein Besichtigungstermin stattfand. Die Beratungstätigkeit der Zweitbeklagten beschränkte sich daher auf die Erstellung des – in mehreren Punkten unrichtigen – Exposés. Warum die Zweitbeklagte „denklogisch keine Kenntnis von der beabsichtigten Nutzung des Objekts“ durch den Kläger gehabt haben sollte, erschließt sich dem Berufungsgericht nicht, zumal es sich bei diesem Objekt um ein Zweifamilienhaus, bestehend aus zwei getrennten Wohnungen, handelte und der Kläger und seine Familie eben auf der Suche nach Wohnraum waren.
Soweit die Zweitbeklagte vorbringt, dass sie im Hinblick auf den Liegenschaftserwerb „ohnehin nur in äußerst geringem Maße verdienstlich“ geworden sei, ist für das Berufungsgericht nicht ersichtlich, worauf dieses (eher überraschende) Vorbringen eigentlich abzielt. Im Übrigen hat der Kläger ohnedies gegen beide Beklagte jeweils nur die Hälfte der bezahlten Provision gerichtlich zurückgefordert und hat das Erstgericht die eingeklagten Beträge nochmals jeweils um die Hälfte gemindert (vgl US 30 f).
Soweit die Beklagte auch unter diesem Punkt den Einwand des Mitverschuldens des Klägers erhebt, kann auf die Ausführungen zu Punkt 2.5. verwiesen werden.
Die behaupteten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor.
III. Insgesamt war der Berufung der Zweitbeklagten daher keine Folge zu geben.
IV.Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO. Bei einem Berufungsinteresse von EUR 62.449,18 sA beträgt der korrekte Ansatz nach TP 3B RAT EUR 1.252,44.
V.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht von der Lösung erheblicher, iSd § 502 Abs 1 ZPO qualifizierter Rechtsfragen abhängig war. Sowohl das Ausmaß des Vertrauensschadens als auch das Ausmaß einer Provisionsminderung nach § 3 Abs 4 MaklerG obliegen dem pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts und hängen immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (vgl zuletzt 2 Ob 98/25p [Rz 6]).