Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei S* GmbH, *, vertreten durch die Broesigke Haibel Ruf Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei A* GmbH, *, vertreten durch Mag. Wolfgang Steiner, Mag. Anton Hofstetter, Rechtsanwälte in Wien, wegen Vertragsunterfertigung, über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 20. Juli 2026, GZ 15 R 63/26h-21, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Der Rechtsvorgänger der Klägerin war einer von drei Wohnungseigentumsorganisatoren, die sich im Wohnungseigentumsvertrag das ausschließliche „Eigentum“ und Verfügungsrecht am Dachboden des Gebäudes vorbehielten. Jahre später verkaufte er mit zwei gesonderten Verträgen Wohnungseigentumsobjekte an die Beklagte ab. Auch in den Kaufverträgen wurde das ausschließliche Nutzungsrecht am Dachboden, insbesondere zu Zwecken dessen Ausbaus, dem Rechtsvorgänger der Klägerin vorbehalten. Die Beklagte verpflichtete sich darin überdies, einen für die Parifizierung allenfalls erforderlich werdenden Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag zu unterfertigen.
[2] Die Vorinstanzenwiesen das auf Unterfertigung eines solchen Nachtrags gerichtete Begehren der Klägerin übereinstimmend ab, weil die zugrunde liegende Vereinbarung wegen eines Verstoßes gegen § 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nichtig sei.
[3] Dagegen richtet sich die außerordentliche Revision der Klägerin, in der keine erhebliche Rechtsfrage geltend gemacht wird.
[4] 1. Die Revisionswerberin wendet sich gegen die Ausführungen des Berufungsgerichts, wonach § 38 Abs 1 WEG 2002 auch dann zur Anwendung komme, wenn die Vertragsübermacht des Wohnungseigentumsorganisators bis zum Abschluss der Vereinbarung fortdauere. Sie kritisiert, dass mehrere Jahre nach Begründung von Wohnungseigentum derartige Spätwirkungen nicht mehr angenommen werden könnten.
[5] 1.1 Damit zeigt die Revisionswerberin schon deswegen keine erhebliche Rechtsfrage auf, weil die angesprochene Judikatur hier nicht einschlägig ist. Sie bezieht sich auf Konstellationen, in denen die Gründungsphase bereits abgeschlossen ist, also der Wohnungseigentumsorganisator seine vertraglichen Pflichten vollständig erfüllt, den Wohnungseigentumsbewerbern (Wohnungs-)Eigentum verschafft und die Wohnungseigentumsobjekte tatsächlich übergeben hat (5 Ob 79/22m [Rz 1]). Treffen sodann nach Ende der Gründungsphase zwei Wohnungseigentümer eine Vereinbarung, scheidet die Anwendung von § 38 Abs 1 WEG 2002 grundsätzlich aus, es sei denn, es handelt sich dabei um Spätwirkungen der (abstrakt angenommenen) Vertragsübermacht des Wohnungseigentumsorganisators (5 Ob 79/22m [Rz 20]; 5 Ob 135/21w [Rz 12]).
[6] 1.2 Im vorliegenden Fall standen einander aber beim Abschluss der beiden Kaufverträge und in Bezug auf die jeweiligen Objekte (noch) nicht zwei – grundsätzlich ebenbürtige – Wohnungseigentümer gegenüber, weil die Beklagte weder im Grundbuch einverleibt noch eingezogen und die Gründungsphase damit noch nicht abgeschlossen war (6 Ob 664/76 = SZ 50/14; sa RS0083182). Insbesondere hat der erkennende Senat bereits ausgesprochen, dass die (§ 38 Abs 1 WEG 2002 entsprechende) Norm des § 24 Abs 1 WEG 1975 nicht dadurch umgangen werden kann, dass ein Wohnungseigentumsorganisator zuerst Wohnungseigentum begründet und erst danach seine bereits verbücherten Wohnungseigentumsobjekte abverkauft (5 Ob 228/99m; vgl auch 5 Ob 223/05p und allgemein zur Erstreckung von Schutznormen des WEG beim sukzessiven Abverkauf 5 Ob 218/16v [Pkt 7 ff]).
[7] 1.3 Die Entscheidung der Vorinstanzen steht mit dieser Rechtsprechung in Einklang. Weshalb es einen entscheidenden Unterschied machen sollte, dass der Abverkauf hier nicht – wie zu 5 Ob 228/99m – zehn Monate sondern erst mehrere Jahre nach der Begründung von Wohnungseigentum stattfand, ist nicht ersichtlich und aus der bisherigen Rechtsprechung auch nicht abzuleiten (RS0042742 [T13; T17]). Dass ein völlig gleichartiger Sachverhalt vom Obersten Gerichtshof noch nicht entschieden wurde, begründet keine erhebliche Rechtsfrage (RS0107773).
[8] 2. Ob ein im Gegenzug für den Vorbehalt von Sondernutzungsrechten entsprechend reduzierter Kaufpreis theoretisch dazu führen könnte, eine unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebung und Beschränkung der einem Wohnungseigentümer nach dem WEG zustehenden Nutzungs- und Verfügungsrechtsrechte (vgl RS0075734; RS0083359 [T2]) zu verneinen, muss hier nicht beurteilt werden (vgl zudem 10 Ob 25/23h [Rz 14]), weil die Klägerin (vgl RS0040166) dazu konkretes Vorbringen hätte erstatten müssen. Dass das Berufungsgericht die nicht näher substantiierte Behauptung, das Nutzungsrecht am Dachboden sei „eingepreist“ worden, dafür nicht hat ausreichen lassen, ist jedenfalls vertretbar (vgl RS0042828 [T9]) und wirft keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0075734 [T3]).
[9] 3. Die außerordentliche Revision ist daher zurückzuweisen, ohne dass dieser Beschluss einer weiteren Begründung bedürfte (§ 510 Abs 3 ZPO).
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