Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Dr. Wurdinger als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Steger, Mag. Wessely-Kristöfel, Dr. Parzmayr und Mag. Binder als weitere Richterinnen und Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E*, vertreten durch die Gruböck, Folta&Ferri GF² Rechtsanwälte OG in Baden, gegen die beklagte Partei S* GmbH, *, vertreten durch Mag. Michael Wirrer, Rechtsanwalt in Wien, wegen Unterlassung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Berufungsgericht vom 4. Juli 2026, GZ 18 R 95/26p-13, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Baden vom 28. Jänner 2026, GZ 15 C 595/25s-6, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird an das Erstgericht zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung zurückverwiesen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens bilden weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
[1] Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin einer „Garage“ (Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug im Freien) auf einer Liegenschaft, deren Verwalterin im Jahr 2023 im Namen der Eigentümergemeinschaft die Beklagte mit Baumpflegearbeiten beauftragte.
[2] Mit Schreiben an die Beklagte vom 22. 9. 2025 erklärte die Verwalterin:
„Als bevollmächtigte Verwaltung der Wohnhausanlage ... bestätigen wir, dass dem von uns beauftragten Professionisten, [der Beklagten], im Zusammenhang mit dem für die Liegenschaft abgeschlossenen Baumpflegepaket, die Zufahrt zur genannten Liegenschaft ausdrücklich gestattet wurde, dies schließt auch das Parken der erforderlichen Fahrzeuge während der auszuübenden Tätigkeit ein. Die Gestattung erfolgt ausschließlich zu dem Zweck, die für die ordnungsgemäße Erhaltung und Sicherheit der Wohnhausanlage erforderlichen Arbeiten (Baumpflege, Rückschnitt, Fällung, Aufforstung etc) ordnungsgemäß durchführen zu können.“
[3] Im Umlaufbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer, der am 2. 10. 2025 ausgehängt wurde, wurde von ihnen festgehalten, dass „insbesondere Firmen, welche von den Eigentümern mit Arbeiten in der Anlage beauftragt wurden, das Halten und Parken gestattet“ ist.
[4] Die Klägerinbegehrt, der Beklagten zu untersagen, ihr Fahrzeug selbst oder ihr Fahrzeug durch Dritte mit dem behördlichen Kennzeichen * auf der mit „Halten und Parken verboten“ beschilderten Allgemeinfläche der streitgegenständlichen Liegenschaft abzustellen. Die Beklagte habe ihr Fahrzeug am 10. 2. 2025 auf dieser Fläche derart abgestellt, dass ihr die Zufahrt zu ihrer „Garage“ und damit deren Nutzung – nämlich das Ein- und Ausparken – unmöglich gewesen sei. Die Verwalterin sei nicht befugt, „Parkberechtigungen“ für das Parken auf Allgemeinflächen zu erteilen, weil derartige „Benützungsregelungen“ nach § 17 WEG 2002 der Zustimmung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer bedürften. Selbst wenn das Halten und Parken dort wohnungseigentumsrechtlich zulässig wäre, dürfe die Klägerin jedenfalls nicht an der Nutzung ihres Parkplatzes gehindert werden. Nach Klageeinbringung sei das Fahrzeug der Beklagten auch einmal direkt auf ihrem Parkplatz abgestellt gewesen.
[5] Die Beklagte bestreitet. Die Verwalterin als ihre Auftraggeberin habe ihr den Zutritt auf die Liegenschaft gewährt. Die Lokalität sei beengt und es gebe nur einen einzigen Platz auf der Allgemeinfläche der Liegenschaft, wo man Hilfs- und Ladetätigkeiten ausführen und einen Pritschenwagen hinstellen könne; dort sei ihr Fahrzeug am 10. 2. 2025 auch gestanden. Es habe an diesem Tag keine Störung der dahinter liegenden Parkplätze gegeben und sei eine Zufahrt zum Parkplatz der Klägerin möglich gewesen.
[6] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Nach den Feststellungen sei es der Wunsch der übrigen Wohnungseigentümer, dass die Beklagte bei der Ausführung der beauftragten Arbeiten an der verfahrensgegenständlichen Stelle halten und parken dürfe. Da die übrigen Wohnungseigentümer den bestehenden Zustand aufrechterhalten wollten, habe die Klägerin mit ihrer Klageführung gegen den Willen der Gemeinschaft gehandelt, sodass die Klage mangels Aktivlegitimation abzuweisen sei.
[7] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin Folge und dem Unterlassungsbegehren statt. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 5.000 EUR, nicht aber 30.000 EUR übersteigt, und ließ die ordentliche Revision zu.
[8] Da sich die Klägerin nicht nur gegen eine Störung an einer Allgemeinfläche wende, sondern ihre Klage auch darauf stütze, dass sie durch das Abstellen des Beklagtenfahrzeugs auf der mit „Halten und Parken verboten“ gekennzeichneten Fläche an der Benützung ihrer „Garage“ gehindert worden wäre, sei die Klage nicht sofort mangels Aktivlegitimation abzuweisen.
[9] Dem Einwand der Beklagten, es fehle an der Eigenmacht, sei zu entgegnen, dass der festgestellte Inhalt des Schreibens vom 22. 9. 2025 nicht das Abstellen von Fahrzeugen auf der verfahrensgegenständlichen Fläche decke. Dies gelte auch für die durch den Umlaufbeschluss vom Oktober 2025 erfolgte Ermächtigung zum „Halten und Parken“. Schon aus diesen Überlegungen sei die Berufung – ohne dass es weiterer Feststellungen oder Beweisaufnahmen zur behaupteten Störung der Klägerin im Gebrauch ihres Wohnungseigentumsobjekts bedürfe – berechtigt.
[10] Die ordentliche Revision sei zur Frage zulässig, ob eine Verwalterin von ihr beauftragten Professionisten im Rahmen ordentlicher Verwaltung das Recht zum Abstellen ihrer Fahrzeuge im Bereich einer Wohnhausanlage auch dann einräumen dürfe, wenn dadurch die Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts zumindest vorübergehend eingeschränkt werde.
[11] Gegen dieses Urteil wendet sich die Revision der Beklagten mit einem Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[12] Die Klägerin beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.
[13] Die Revision ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig . Sie ist auch im Sinn des Aufhebungsantrags berechtigt .
[14] 1. Vorauszuschicken ist, dass die Beklagte zwar eingeräumt hat, dass ihr Fahrzeug nach Klageeinbringung einmal direkt am Parkplatz der Klägerin abgestellt gewesen sei. Darauf ist das Unterlassungsbegehren allerdings nicht gerichtet, sondern auf die Unterlassung der Benützung der mit „Halten und Parken verboten“ beschilderten Allgemeinfläche der Liegenschaft, sodass aus diesem Zugeständnis nichts für die Klägerin zu gewinnen ist.
[15]2. Die Eigentumfreiheitsklage setzt Eigenmacht des Störers und einen unberechtigten Eingriff voraus (RS0083156 [T24]; RS0012112 [T11]; 4 Ob 25/16d [Pkt A.1.1] mwN). Der Kläger hat sein Eigentum und den Eingriff der Beklagten, diese hingegen die Berechtigung ihres Eingriffs zu beweisen (RS0012186).
[16] 3. Die Beklagte bemängelt in ihrer Revision, es sei weder festgestellt worden, dass ihr Fahrzeug auf einer Allgemeinfläche gestanden sei, noch dass dadurch die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts der Klägerin eingeschränkt gewesen sei. Es sei also keine Störungshandlung festgestellt worden.
[17] Dieser Vorwurf ist zu einem guten Teil berechtigt:
[18]Zugestandene Tatsachen sind in der Regel ohne Weiteres der Entscheidung zugrunde zu legen (RS0040110).
[19]Die Beklagte ist dem – durch die vorgelegten Lichtbilder illustrierten – Vorbringen der Klägerin nicht entgegengetreten, dass ihr Fahrzeug am 10. 2. 2025 auf der mit „Halten und Parken verboten“ beschilderten Allgemeinfläche der Liegenschaft abgestellt war. Vielmehr baut ihr Bestreitungsvorbringen auf dieser Prämisse auf, sodass das Berufungsgericht insoweit zu Recht von einem Geständnis im Sinn des § 267 Abs 1 ZPO (vglRS0039927) ausgehen durfte.
[20] Darüber hinaus fehlen allerdings nähere Feststellungen zur Situation vor Ort und zur Störungshandlung der Beklagten. Vor allem steht auch nicht fest, worauf sich die von der Verwalterin (als Vertreterin der Eigentümergemeinschaft) der Beklagten erteilte „Parkgenehmigung“ bezogen hat.
[21] 4. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts kann der Einwand der Beklagten, es fehle an der Eigenmacht ihres Handelns, auf Grundlage der bisherigen Verfahrensergebnisse noch nicht verworfen werden:
[22] Nach Ansicht des Berufungsgerichts decken das Schreiben der Verwalterin vom 22. 9. 2025 sowie der festgestellte Umlaufbeschluss jedenfalls nicht das Parken auf der mit „Halten und Parken verboten“ beschilderten Allgemeinfläche.
[23]Diese Auslegung ist schon vor dem Hintergrund, dass die Beklagte behauptet, der Platz, auf dem sie ihr Fahrzeug geparkt habe, sei der einzig mögliche Abstellplatz für Hilfs- und Ladetätigkeiten gewesen, unvertretbar (vgl RS0042555 [T17]; RS0044298 [T22] ua), weil die (im Bestätigungsschreiben vom 22. 9. 2025 zum Ausdruck kommende) erteilte „Parkgenehmigung“ damit keinen Anwendungsbereich hätte. Kaum vorstellbar ist, es wäre der Beklagten erlaubt worden, auf die Liegenschaft zuzufahren und dort zu parken, obwohl es dafür gar keine Möglichkeit gibt. Feststellungen dazu, ob tatsächlich allein die streitgegenständliche Stelle als Parkplatz für die Beklagte in Betracht kommt, um die beauftragten Arbeiten ordnungsgemäß durchführen zu können, fehlen. Der Annahme des Berufungsgerichts, dass das Parken auf dieser Fläche von der laut dem Schreiben vom 22. 9. 2025 sowie dem Umlaufbeschluss erteilten Befugnis ausgenommen wäre, kann daher ohne weitere Klärung des Sachverhalts nicht beigetreten werden.
[24] 5. Die Klägerin geht davon aus, dass die Verwalterin der Beklagten gar keine „Parkgenehmigung“ erteilen durfte. Auch dieser Auffassung ist nicht zu folgen:
[25]5.1. Der nach § 19 WEG 2002 bestellte Verwalter der Liegenschaft ist gemäß § 20 Abs 1 Satz 2 WEG 2002 im Außenverhältnis gegenüber Dritten befugt, die Eigentümergemeinschaft in allen Angelegenheiten der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung zu vertreten (nach außen hin unbeschränkte und unbeschränkbare Formalvollmacht; RS0013747 [T4]; RS0105791; Schatzl/Spruzina in GeKo Wohnrecht II 2§ 20 WEG 2002 Rz 13 mwN). Agiert der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder im Bereich der ordentlichen Verwaltung gegen den Willen der Eigentümer, sind seine Vertretungsakte aufgrund der Formalvollmacht des § 20 WEG 2002 dennoch wirksam (10 Ob 44/12m [Pkt 1.2.]; 3 Ob 140/11a [Pkt 2.5.5.]; RS0013747 [T8]). Verwalterhandlungen sind der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen (RS0124735). Ein im Innenverhältnis pflichtwidriges Verhalten des Verwalters kann nur dann zur Unwirksamkeit der Vertretungshandlung führen, wenn dem dritten Vertragspartner diese Pflichtwidrigkeit bekannt oder offenkundig erkennbar gewesen ist. Damit der durch die Unbeschränkbarkeit der Vertretung angestrebte Verkehrsschutz nicht zunichte gemacht wird, dürfen die Sorgfaltspflichten an den dritten Vertragspartner aber nicht überspannt werden ( [Pkt 4. und 8.];
[26] 5.2. Die Parteien bezweifeln die Beurteilung des Erstgerichts nicht, dass es sich beim Abschluss eines Dienst-/Werkvertrags mit einem Dritten über die Baumpflegearbeiten auf einer Liegenschaft um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt (RS0013573; vgl Löcker in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 5 [2023] § 28 WEG Rz 108 mit weiteren Beispielen). Mit Arbeiten wie Baumschnitt, Fällung oder Aufforstung, um die Wohnhausanlage und deren Sicherheit zu erhalten („Baumpflegepaket“), die die Verwalterin unbestritten in Auftrag geben durfte, ist aber gewöhnlich auch die Gestattung der Zufahrt und des Parkens auf der zu betreuenden Liegenschaft mit geeigneten Fahrzeugen des Dritten während der Durchführung dieser Arbeiten verbunden(vgl RS0109224).Daher war die Verwalterin sehr wohl auch zur Erteilung einer „Parkerlaubnis auf Allgemeinflächen“ zu diesen Zwecken befugt. Soweit die Klägerin meint, es handle sich bei dieser „Parkberechtigung“ um eine Benützungsregelung im Sinn des § 17 WEG 2002, die der schriftlichen Zustimmung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer bedürfte, ist ihr zu entgegnen, dass damit die Vereinbarung über die Verwendung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern, nicht aber mit Dritten geregelt wird. Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte fällt nicht unter § 17 WEG 2002. Auf die Rechtsunwirksamkeit des Umlaufbeschlusses, die die Klägerin in der Revisionsbeantwortung unter Hinweis auf einen Sachbeschluss des Erstgerichts vom 23. 4. 2026 ins Treffen führt, kommt es nicht an, weil der Verwalter Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen eigenständig setzen kann und muss (RS0122841).
[27] 5.3. Daraus folgt, dass dann, wenn die Verwalterin (als Vertreterin der Eigentümergemeinschaft) der Beklagten erlaubt hätte, während der Ausführung ihres Auftrags auf der sinnvollerweise einzig möglichen Fläche zu parken, auf der sie am 10. 2. 2025 auch gestanden ist, keine Eigenmacht vorliegen würde. Diesfalls wäre das Klagebegehren abzuweisen.
[28] Dass es der Klägerin – wie sie behauptet – am 10. 2. 2025 unmöglich gemacht worden sei, bei ihrem Parkplatz ein- und auszuparken, was von der Beklagten explizit bestritten wurde, steht nicht fest. Dieser Feststellung käme nur dann Entscheidungsrelevanz zu, wenn sich daraus ergeben könnte, dass die Verwalterin die „Parkgenehmigung“ im Innenverhältnis in dieser Form nicht erteilen durfte und der Beklagten diese Pflichtwidrigkeit bekannt oder offenkundig erkennbar war. Dafür gibt es aber keinerlei Anhaltspunkte.
[29] 6. Die Entscheidungen der Vorinstanzen können aufgrund dieser Erwägungen keinen Bestand haben. Das Erstgericht wird daher – ausgehend von obigen Ausführungen – nach allfälliger Erörterung mit den Parteien sowie Ergänzung des Verfahrens weitere Feststellungen zu treffen haben, die eine abschließende Beurteilung der Rechtssache erlauben.
[30] 7. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.
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