Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Solé als Vorsitzende und die Hofrätin sowie die Hofräte Dr. Weber, Mag. Fitz, Mag. Jelinek und Mag. Böhm als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei K* H*, vertreten durch die Estermann&Partner OG, Rechtsanwälte in Mattighofen, gegen die beklagte Partei P* GmbH, *, vertreten durch Dr. Peter Frisch, Rechtsanwalt in Altheim, wegen 15.804 EUR sA und Feststellung, über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 18. Dezember 2025, GZ 4 R 151/25s-16, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Beklagte vermittelte als Immobilienmaklerin der Klägerin eine Wohnung, wofür die Klägerin eine Provision in Höhe von 15.840 EUR leistete.
[2] Der für die Beklagte auftretende Makler, der wusste, dass es zu Feuchtigkeitseintritten und Schimmelbildung in der benachbarten Wohnung Top 1 gekommen war, erklärte, dass es ein Wasserproblem in der Wohnung Top 1 gäbe und derzeit Sanierungsarbeiten durchgeführt würden. Nähere Informationen zu den Sanierungen könnten die Verkäufer geben. Von einer Schimmelbildung erwähnte er nichts.
[3] Nach dem Besichtigungstermin übermittelte er der Klägerin diverse Unterlagen sowie ein Kaufanbot und hielt fest: „Wie bei der Besichtigung besprochen, erneuert der damalige Eigentümer/Nachbar die Abwasserleitungen (Regenwasser) um das Haus, da es unter anderem bei Top 1 (Wohnung im EG) ein Feuchtigkeitsproblem gibt.“
[4] Die Klägerin retournierte am nächsten Tag das unterfertigte Kaufanbot, auf dem sie vermerkte: „Vorbehaltlich eines Gesprächs mit den Eigentümern bzgl. [...] des Wasserproblems in Top 1.“ Im E-Mail, mit dem sie das Kaufanbot übermittelte, führte sie aus: „In der Anlage finden Sie das Kaufanbot. Ich hätte aber gerne vorab noch ein Gespräch mit den Eigentümern, denn drei Punkte möchte ich noch besprechen: [...] Drainagierung bzw. Wasserschaden Top 1 - wieweit ist hier die Gebäudesubstanz allgemein betroffen? [...].“
[5] Wenige Tage danach fand eine weitere Besichtigung statt, an der neben der Klägerin und dem Makler auch die Verkäufer teilnahmen. Bei diesem Besichtigungstermin unterfertigte die Klägerin ein weiteres Kaufanbot ohne handschriftlichen Zusatz, das von den Verkäufern am selben Tag angenommen wurde.
[6] Die Klägerin begehrt die Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision und die Feststellung der Haftung der Beklagten für sämtliche nachteilige Folgen aus dem Abschluss des Kaufvertrags.
[7] Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab. Die Klägerin sei auf die Wasserproblematik hingewiesen worden und die Sanierungsarbeiten seien ersichtlich gewesen. Die Beklagte habe offengelegt, keine näheren Informationen hierzu zu haben und habe die Klägerin an die Eigentümer und Verkäufer verwiesen. Schimmel sei eine häufige und logische Folge bei Feuchtigkeitsproblemen. Der Makler habe auf den (gravierenderen) Ursprung der Problematik hingewiesen aber die damit einhergehende (logische) Schlussfolgerung auf den Schimmelbefall offengelassen. Jedoch habe er für Rückfragen auf die Verkäufer verwiesen und die Klägerin bei ihren Nachfragen durch die Hinzuziehung der Verkäufer zu einem weiteren Besichtigungstermin unterstützt. Damit sei die Beklagte ihrer Informationspflicht ausreichend nachgekommen.
[8] Die außerordentliche Revisionder Klägerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf:
[9] 1. Die geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens liegt nicht vor.
[10] Das Berufungsgericht hat keine vom Ersturteil abweichenden Feststellungen ohne Beweiswiederholung getroffen, sondern seiner rechtlichen Beurteilung eine ihrem Inhalt nach unstrittige Urkunde zugrunde gelegt (RS0121557 [T3]).
[11] 2. Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (RS0109996). Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind (vgl RS0109995 [T1]).
[12] Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen (RS0109996 [T9]), sodass im Regelfall eine in ihrer Bedeutung über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage nicht vorliegt (5 Ob 17/25y mwN).
[13] Eine falsche Information wurde hier nicht erteilt; die Angaben waren auch nicht aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich. Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, die Beklagte habe ihre Aufklärungspflicht erfüllt, weil der Makler auf das bestehende Wasserproblem sowie darauf hingewiesen habe, dass die Klägerin bei den Verkäufern nähere Informationen erlangen könne, wobei er die Klägerin auch durch Hinzuziehung der Verkäufer unterstützt habe, bedarf keiner Korrektur.
[14] 3. Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 510 Abs 3 ZPO).
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