Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Ziegelbauer als Vorsitzenden, die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Korn, Dr. Stiefsohn, Mag. Böhm und Dr. Gusenleitner Helm in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. M*, 2. Ma*, beide vertreten durch Dr. Michael Augustin, Mag. Peter Haslinger und Mag. Thomas Böchzelt, Rechtsanwälte in Leoben, gegen die beklagte Partei T*, vertreten durch Mag. Christine Schneidhofer, Rechtsanwältin in Bruck an der Mur, wegen 14.214,68 EUR sA, über die Revision der beklagten Partei (Revisionsinteresse 12.214,68 EUR sA) gegen das Urteil des Landesgerichts Leoben als Berufungsgericht vom 11. März 2025, GZ 47 R 120/24p 25, mit dem der Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Bezirksgerichts Leoben vom 30. August 2024, GZ 6 C 197/24z 19, nicht Folge gegeben wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Kläger kauften 2020 vom Beklagten Liegenschaftsanteile verbunden mit Wohnungseigentum um 68.900 EUR. Auf diesen haftete damals ein von den Miteigentümern anteilig zurückzuzahlendes Sanierungsdarlehen in Höhe von zumindest dem Klagsbetrag aus. Im Zuge der Verkaufsgespräche erklärte der Beklagte den Klägern, dass es noch ein offenes Darlehen in Höhe von 2.000 EUR gebe. Hätten die Kläger gewusst, dass tatsächlich noch über 14.000 EUR aushaften, wären sie mit dem Kaufpreis nicht einverstanden gewesen. Frühestens im Juni 2021 erfuhren sie von der tatsächlichen noch aushaftenden Höhe. Bis einschließlich Mai 2024 hatten sie auf das Darlehen 4.123,35 EUR zurückgezahlt.
[2] Die Kläger begehren die Zahlung von 14.214,68 EUR sA. Der Beklagte habe die Haftung für eine lastenfreie Übergabe des Objekts übernommen. Er habe sie nicht darauf hingewiesen, dass zusätzlich zum Kaufpreis auch noch rund 14.000 EUR aus der Rückführung eines Gemeinschaftsdarlehens zu übernehmen seien.
[3] Eventualiter begehrten sie, den Beklagten schuldig zu erkennen, ihnen 4.123,35 EUR sA zu zahlen und die von ihnen erworbenen Liegenschaftsanteile von dem von der Eigentümergemeinschaft aufgenommenen außerbücherlichen Gemeinschaftsdarlehen lastenfrei zu stellen.
[4] Der Beklagte bestreitet. Der Kaufvertrag sei von den Klägern in Kenntnis des aushaftenden Sanierungsdarlehens unterfertigt worden. Im Übrigen könnten die Kläger nur den bisher von ihnen bezahlten Teil des Darlehens zurückfordern.
[5] Das Erstgericht verpflichtete den Beklagten zur Zahlung von 12.214,68 EUR sA. Das Mehrbegehren wies es ab. Es liege ein Rechtsmangel vor, für den der Beklagte gewährleistungsrechtlich einzustehen habe.
[6] Der gegen den klagsstattgebenden Teil dieser Entscheidung gerichteten Berufung des Beklagten gab das Berufungsgericht nicht Folge. Der Beklagte habe sich im Kaufvertrag verpflichtet, die Liegenschaftsanteile lastenfrei an die Kläger zu übergeben. Tatsächlich hafte eine Darlehensschuld über den von ihm genannten Betrag von 2.000 EUR aus, dafür habe er gewährleistungsrechtlich einzustehen. Durch die Nichteinhaltung der Zusage der Lastenfreiheit sei das Vermögen der Kläger durch Entstehen einer entsprechenden Verbindlichkeit vermindert worden, weshalb der gesamt offene Betrag zuzusprechen sei.
[7] Über Antrag des Beklagten wurde die Revision vom Berufungsgericht nachträglich zugelassen, weil der Oberste Gerichtshof die Rechtsansicht für vertretbar erachtet habe, dass die erst nach dem Übergabestichtag fällig werdenden laufenden Raten eines von der Eigentümergemeinschaft aufgenommenen Sanierungsdarlehens keine Lasten iSd § 443 Satz 1 ABGB darstellten.
[8] Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts wendet sich die Revision des Beklagten mit dem Antrag, die Urteile der Vorinstanzen dahingehend abzuändern, dass die Klage zur Gänze abgewiesen wird. In eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[9] Die Kläger beteiligten sich nicht am Rechtsmittelverfahren.
[10] Die Revision der Beklagten ist entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Berufungsgerichts (§ 508a Abs 1 ZPO) mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
[11] 1. Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042936; RS0112106). Eine grobe Fehlbeurteilung durch die Vorinstanzen wird aber nicht aufgezeigt.
[12] 2. Nach dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Beklagte, die Liegenschaft „lastenfrei“ zu übergeben und übernahm die Haftung dafür, dass das Kaufobjekt lastenfrei, im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen, in das Eigentum der Käufer übergehen kann.
[13] Richtig ist, dass der Oberste Gerichtshof in den Entscheidungen 8 Ob 42/17k und 5 Ob 159/07d eine Vertragsauslegung als vertretbar ansah, nach der erst nach Verkauf der Liegenschaft vorgeschriebene Beitragsleistungen zur Sanierung der Liegenschaft nicht zu den Lasten gehören, zu deren Freistellung sich der Verkäufer vertraglich verpflichtete.
[14] Von den diesen Verfahren jeweils zugrunde liegenden Sachverhalten unterscheidet sich der vorliegende aber dadurch, dass zwischen den Parteien das Sanierungsdarlehen nicht nur während der Vertragsverhandlungen thematisiert wurde, sondern vom Beklagten auch eine konkrete – unrichtige – Höhe des noch aushaftenden Betrags genannt wurde. Damit konnten aber die Käufer davon ausgehen, dass die zukünftige Belastung mit den Kosten des Sanierungsdarlehens, die von ihnen übernommen wird, diesen Betrag nicht übersteigen wird. Die Auslegung, dass die Zusage der „Lastenfreiheit“ sich im konkreten Fall auch auf dieses Darlehen bezieht, ist daher vertretbar.
[15] Allerdings kommt es auf die Frage, ob es sich bei dem Sanierungsdarlehen um eine „Last“ im Sinn der Kaufvertragsbestimmung handelt, letztlich nicht an. Selbst wenn man das verneinen würde, haftet bei Zusage bestimmter Eigenschaften der Sache (hier: aushaftendes Sanierungsdarlehen von nur 2.000 EUR) der Verkäufer auch im Fall eines vereinbarten Ausschlusses der Gewährleistung (RS0018523 [T2]).
[16] 3. Gegen die Höhe des zugesprochenen Betrags wendet sich die Revision nur mit dem Argument der mangelnden Fälligkeit, übersieht aber dabei, dass es beim Gewährleistungsanspruch darum geht, das Äquivalenzverhältnis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wiederherzustellen. Eine unrichtige Berechnung dieses Anspruchs wird aber nicht geltend gemacht.
[17] 4. Auf die Frage einer Verjährung kommt die Revision nicht mehr zurück.
[18] 5. Die Revision des Beklagten ist daher mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.
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