5Ob99/07f – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin Susanne B*****, vertreten durch Mag. Wolfgang Czuba, Mieterschutzverband Österreichs, Landesverein Niederösterreich, 2700 Wiener Neustadt, Eyerspergring 7, gegen die Antragsgegnerin Bernadette B*****, vertreten durch MMag. Kora Waibel, Rechtssekretärin der Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Niederösterreich/Burgenland, 3100 St. Pölten, Niederösterreichring 1a, wegen §§ 27 Abs 1 Z 1, 37 Abs 1 Z 14 MRG iVm §§ 20 Abs 1 Z 1 lit b, 22 Abs 1 Z 13 WGG, über den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 21. April 2006, GZ 17 R 27/06a-39, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Baden vom 8. November 2005, GZ 8 Msch 1/04g-35, bestätigt wurde, den Beschluss

gefasst:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung:

Die Antragstellerin ist aufgrund eines mit der Gemeinnützigen Bau- und Wohnungsgenossenschaft „W*****-S*****" eingetragene Genossenschaft mit beschränkter Haftung abgeschlossenen Nutzungsvertrags seit 1. 4. 2003 berechtigt, den Vertragsgegenstand (das Bestandobjekt; *****, S*****gasse 4, Stiege 5, Top Nr. 4) zu Wohnzwecken zu verwenden. Die Antragsgegnerin ist die „Vormieterin" des Bestandobjekts. Die Antragstellerin bezahlte der Antragsgegnerin eine Ablöse von 12.717 Euro.

Die Antragstellerin begehrte von der Antragsgegnerin gestützt auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG die Rückzahlung eines Teils der Ablöse in der Höhe von 9.081 EUR sA.

Das Erstgericht stellte fest, dass der von der Antragstellerin geleisteten Zahlung von 12.717 Euro eine gleichwertige Gegenleistung in jedenfalls dieser Höhe gegenüber gestanden habe, und es wies folglich das Zahlungsbegehren der Antragstellerin ab. Das Erstgericht erachtete dabei ua den von der Antragsgegnerin ihrer Vormieterin abgelösten Einbau einer (zusätzlichen) Gasetagenzentralheizung als ersatzfähige Investition.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Es änderte - nach Zulassungsvorstellung - seinen Ausspruch nach § 59 Abs 1 Z 2 AußStrG nF dahin ab, dass der ordentliche Revisionsrekurs doch für zulässig erklärt wurde. § 20 Abs 5 WGG, der einen Ersatzanspruch des ausscheidenden Mieters für bestimmte Verbesserungen vorsehe, unterscheide sich von § 10 MRG idgF ua dadurch, dass nur nach letztgenannter Bestimmung - nicht aber nach § 20 Abs 5 WGG - dem Nachmieter, der dem Vormieter Investitionen abgelöst habe, einen Ersatzanspruch gegen der Vermieter einräume. Ob daraus der Schluss zu ziehen sei, dass im Anwendungsbereich des WGG vom Vormieter getätigte Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung im Sinn des § 20 Abs 5 WGG nicht auf den Nachmieter überwälzt werden dürfen, stelle eine erhebliche Rechtsfrage dar.

Entgegen diesem - den Obersten Gerichtshof nicht bindenden - Ausspruch des Rekursgerichts ist der Revisionsrekurs der Antragsstellerin unzulässig; die Zurückweisung des ordentlichen Revisionsrekurses wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 71 Abs 3 AußStrG nF):

1. Die vom Rekursgericht für erheblich erkannte und auch von der Antragstellerin als grundsätzliches Argument gegen die Ersatzfähigkeit der von der Antragsgegnerin ihrer Vormieterin abgelösten Investitionen relevierte Frage ist schon auf Grund der insoweit eindeutigen Gesetzeslage und der von bisherigen Rechtsprechung zu § 27 MRG entwickelten Grundsätze eindeutig zu beantworten:

1.1. Für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags in einer Baulichkeit, die von einer Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden ist oder auf die die Voraussetzungen des § 20a WGG zutreffen, gilt, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen, gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG ua § 10 MRG nicht. Vielmehr regelt § 20 Abs 5 WGG, unter welchen Voraussetzungen der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer Wohnung, der in den letzten zwanzig Jahren vor Beendigung des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses in der zum Gebrauch überlassenen Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung (§ 9 MRG) gemacht hat, die über seine Miet- oder sonstige Nutzungsdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, bei Beendigung des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen hat. Das Rekursgericht hat zutreffend dargestellt, dass sich § 20 Abs 5 WGG - wie auch § 10 MRG - auf das Verhältnis zwischen ausscheidendem Mieter und Bauvereinigung bzw Vermieter bezieht. Die vom Rekursgericht und der Antragstellerin aufgezeigten Regelungsunterschiede zwischen § 20 Abs 5 WGG und § 10 MRG sind hier deshalb nicht relevant, weil vorliegend gerade nicht das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Bauvereinigung bzw Vermieter zu klären, sondern jenes zwischen Vor- und Nachmieter zu beurteilen ist.

1.2. Betreffend das hier maßgebliche Rechtsverhältnis zwischen Vor- und Nachmieter folgt gemäß der ausdrücklichen Anordnung des § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG die Anwendbarkeit des § 27 MRG, auf welche Bestimmung die Antragstellerin ihr Begehren auch stützte. Es entspricht dabei bereits vorliegender Judikatur des Obersten Gerichtshofs, dass § 27 Abs 1 Z 1 MRG den Ersatzanspruch des Vormieters gegen den neuen Mieter für Investitionen nicht auf jene Aufwendungen beschränkt, die der Vermieter einem ausscheidenden Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hätte (1 Ob 543/88 = JBl 1988, 583 = MietSlg 40.400/15; 5 Ob 287/06a). Dafür, dass dies im Verhältnis zur „Parallelbestimmung" des § 20 Abs 5 WGG anders und aus dieser im Anwendungsbereich des WGG ein engeres Verständnis des § 27 Abs 1 Z 1 MRG abzuleiten sein sollte, findet sich im Gesetz keinerlei Anhaltspunkt und die Antragstellerin vermag dafür auch keine substanziellen Argumente vorzutragen.

2. Nach der zu § 27 MRG entwickelten Judikatur ist der Vormieter dann berechtigt, vom Nachmieter eine Ablösezahlung zu fordern und die geleistete Zahlung zu behalten, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat, auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten (vgl RIS-Justiz RS0069845) entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat (8 Ob 645/92; 5 Ob 287/06a). Überlässt der Vormieter solche Investitionen seinem Nachfolger, dann erbringt er eine Leistung, für die er eine entsprechende Ablöse als Gegenleistung verlangen kann (1 Ob 606/93 = MietSlg 45.332). Die Schätzung vom Vormieter überlassener Investitionen beziehungsweise Einrichtungsgegenstände zwecks Beurteilung der Zulässigkeit von Ablösevereinbarungen hat objektiv-abstrakt zu erfolgen. Maßgeblich ist allein deren Zeitwert (RIS-Justiz RS0106640). Es kommt nicht auf die besonderen Verhältnisse des neuen Mieters an und nicht darauf, für welche (wirtschaftlichen) Zwecke er den Bestandgegenstand gemietet hat (RIS-Justiz RS0010091 [T1]). Von diesen Grundsätzen ist das Rekursgericht nicht abgewichen. Dass das Rekursgericht eine (zusätzlich zur elektrischen Fußbodenheizung installierte) Gasetagenzentralheizung, die immerhin die Wahl der jeweils günstigeren (effizienteren) Heizmethode ermöglicht, nicht - wie von der Antragstellerin angestrebt - als grundsätzlich wertlos erkannte, stellt keine aufzugreifende Fehlbeurteilung der im Einzelfall zu bewertenden Investition dar.

Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist mangels Vorliegens einer Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG unzulässig und daher zurückzuweisen.