5Ob59/94 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Radosav L*****, vertreten durch Dr.Romana Aron, Funktionärin der Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs, 1100 Wien, Antonsplatz 22, wider die Antragsgegner 1. Dr.Peter D*****, 2. Helga D*****, die Zweitantragsgegnerin vertreten durch den Erstantragsgegner, 3. Anton K*****, vertreten durch Dr.Gerald Vasak, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 1 MRG, infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien vom 4.November 1993, GZ 48 R 803/93-16, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Favoriten vom 6.Februar 1993, GZ 7 Msch 22/92-12, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß der Antragsteller als Hauptmieter der Wohnung top Nr. 12 im Haus 1100 Wien, ***** anerkannt wird.

Begründung:

Das von den Antragsgegnern gemäß § 40 Abs 2 MRG angerufene Erstgericht wies den Antrag des Antragstellers auf Anerkennung als Hauptmieter der Wohnung top Nr. 12 im Haus 1100 Wien, ***** ab. Es traf folgende Feststellungen:

Der Erstantragsgegner und die Zweitantragsgegnerin sind Miteigentümer des Hauses 1100 Wien, *****. Verwaltet wird das Haus vom Erstantragsgegner. Am 14.8.1979 wurde ein Mietvertrag zwischen den Hauseigentümern und der am 16.10.1977 geborenen Alexandra K***** über die Wohnung top Nr. 12 im genannten Hause abgeschlossen. Die Mieterunterschrift unter dem Mietvertrag stammt vom Vater der Minderjährigen, dem Drittantragsgegner. Der Mietgegenstand bestand aus einem Zimmer sowie einer Küche; das WC befindet sich außerhalb des Wohnungsverbandes. Das Bestandverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, der vereinbarte Hauptmietzins betrug im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses S 559 zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer.

Der Erstantragsgegner sowie der Drittantragsgegner, der ebenfalls im Bereich der Immobilienverwaltung tätig ist, hatten früher einmal zusammengearbeitet, und zwar in der Weise, daß der Drittantragsgegner für den Erstantragsgegner Wohnungen vermittelte. Aus dieser Zeit resultiert eine geschäftliche Verbindung zwischen beiden.

Vor Abschluß des gegenständlichen Hauptmietvertrages trat der Drittantragsgegner an den Erstantragsgegner heran und fragte ihn, ob er eine Wohnung für sein Kind zu vermieten habe, in der Absicht, daß, wenn das Kind einmal volljährig werde, dieses ausreichend wohnungsversorgt sei. Hinsichtlich der beiden anderen Kinder ging der Drittantragsgegner so vor, daß er für ein Kind eine Eigentumswohnung erwarb und eine weitere Wohnung von einer anderen Hausverwaltung anmietete. Die Ehegattin des Drittantragsgegners war von der Anmietung der gegenständlichen Wohnung für die mj. Alexandra informiert, sie hat dem Abschluß dieses Vertrages zugestimmt. Für die Bezahlung des Hauptmietzinses richtete der Drittantragsgegner einen Einziehungsauftrag ein, in welchem die Hausverwaltung des Erstantragsgegners ermächtigt wurde, den jeweiligen Hauptmietzins und die Betriebskosten von einem Konto des Drittantragsgegners abzubuchen.

Im Jahr 1980 wurde zu dem gegenständlichen Mietvertrag eine Vereinbarung dahingehend geschlossen, daß der Drittantragsgegner bis zur Erlangung der Volljährigkeit seiner Tochter als Treuhänder fungiere und daher berechtigt sei, sämtliche Rechte als Untervermieter wahrzunehmen. Ferner stimmte die Hausinhabung zu, daß der Drittantragsgegner die gegenständliche Wohnung - auch mit Gewinn - untervermieten dürfe. Auch dieser Zusatzvereinbarung stimmte die Gattin des Drittantragsgegners zu.

Am 5.9.1988 wurde ein "Wohnungsuntermietvertrag" zwischen "Frau" Anton K***** als Hauptmieter einerseits und Herrn "Anna" L***** Radosav abgeschlossen. Das Untermietverhältnis wurde mit "einem Jahr" befristet; es wurde vereinbart, daß es am 1.9.1988 beginnt und ohne weitere Aufkündigung am 28.2.1989 endet. Ausdrücklich wurde festgehalten, daß keine Nebenabreden über eine Verlängerung der Mietdauer bestehen und daß solche nur in schriftlicher Form rechtswirksam vereinbart werden könnten. Es wurde ein monatlicher Untermietzins in Höhe von S 1.800 (wertgesichert) vereinbart. Der nunmehrige Antragsteller, der offenbar irrtümlich als Frau Anna im Untermietvertrag bezeichnet worden war, bezahlte den vereinbarten Untermietzins regelmäßig auf ein Konto des Drittantragsgegners. Nach Ablauf der Befristung mit 28.2.1989 trat der Antragsteller an den Drittantragsgegner mit der Bitte um Verlängerung des Bestandverhältnisses heran. Mit schriftlichem Zusatz zum Wohnungsuntermietvertrag wurde eine weitere Befristung bis zum 28.2.1992 vereinbart. Eine Räumungsklage ist anhängig.

Mit der Errichtung der Wohnungsuntermietverträge und überhaupt mit der gesamten Untervermietung der gegenständlichen Wohnung hatten die Hauseigentümer nichts zu tun; sie bezogen auch aus der laufenden Untervermietung keinerlei finanziellen Vorteil. Die Tatsache der Untervermietung war ihnen aber bekannt, sie haben allerdings niemals mit den jeweiligen Untermietern gesprochen oder diese gesehen.

Rechtlich führte das Erstgericht aus, die in der Rechtsprechung uneinheitlich gelöste Rechtsfrage, ob § 2 Abs 3 MRG auch auf Sachverhalte anzuwenden sei, in welchen der Hauptmietvertrag vor dem 1.1.1982, der Untermietvertrag nach diesem Zeitpunkt abgeschlossen wurde, könne dahingestellt bleiben. Im gegenständlichen Fall liege weder ein Schein- noch ein Umgehungsgeschäft vor. Der Parteiwille sei eindeutig auf den Abschluß eines Hauptmietvertrages gerichtet gewesen, weshalb das Vorliegen eines Scheingeschäftes zu verneinen sei. Auch ein Umgehungsgeschäft liege nicht vor, da die Anmietung des Bestandobjektes zur Wohnraumversorgung der mj. Tochter des Drittantragsgegners gedient habe. Auch wenn der durch den Drittantragsgegner für seine Tochter abgeschlossene Mietvertrag nicht - wie erforderlich - pflegschaftsbehördlich genehmigt worden sei, wirke sich dieser Umstand nicht zugunsten des Antragstellers aus. Diesfalls wäre nämlich, bei beidseitiger Bindung der Parteien, der Hauptmietvertrag bis zur Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung durch das Pflegschaftsgericht schwebend unwirksam; dies würde aber in Konsequenz bedeuten, daß der Antragsteller für den Fall, daß die gerichtliche Genehmigung des Hauptmietvertrages samt der Zusatzvereinbarung verweigert werde, der Antragsteller das Bestandobjekt titellos benütze.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.

Zur Rechtsrüge des Antragstellers führte es folgendes aus:

Ein Scheingeschäft liege vor, wenn sich der Erklärende und der Erklärungsempfänger darüber einig seien, daß das Erklärte nicht gelten solle, wenn also die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein des Abschlusses eines Rechtsgeschäftes hervorriefen, die mit dem betreffenden Rechtsgeschäft verbundenen Rechtswirkungen jedoch nicht eintreten lassen wollten. Nach den hier maßgeblichen Feststellungen habe der Drittantragsgegner die Anmietung einer Wohnung für eines seiner Kinder beabsichtigt. Er habe hiebei die Absicht gehabt, dieses Kind bei Eintritt der Volljährigkeit ausreichend mit Wohnraum zu versorgen. Am 14.8.1979 sei tatsächlich zwischen den Hauseigentümern einerseits und der damals mj. Alexandra ein Hauptmietvertrag abgeschlossen worden, wobei die Mietvertragsunterfertigung durch ihren Vater in deren Namen vorgenommen worden sei. Für die Bezahlung des Hauptmietzinses sei durch Einrichtung eines Einziehungsauftrages vom Konto des Drittantragsgegners gesorgt worden. Ein Anhaltspunkt dafür, daß die Parteien des Hauptmietvertrages nur zum Schein tätig geworden seien, liege nicht vor. Dagegen spreche auch die letztlich am 16.12.1980 vermieterseits eingeräumte Befugnis, das Bestandobjekt mit Gewinn unterzuvermieten. Dafür, daß das Rechtsgeschäft nicht bloß zum Schein geschlossen worden sei, spreche auch die unbekämpft gebliebene Feststellung, wonach die Hauseigentümer mit den vom Drittantragsgegner geschlossenen Untermietverträgen weder etwas zu tun hätten, noch einen finanziellen Vorteil hieraus gezogen hätten. Wäre tatsächlich ein Scheingeschäft geschlossen worden, so wäre eine finanzielle Beteiligung der Vermieter an den Untermieterlösen zumindest naheliegend gewesen.

Zutreffend habe das Erstgericht darauf verwiesen, daß die Judikatur des Obersten Gerichtshofes zur Frage der Anwendbarkeit des § 2 MRG auf Sachverhalte, die vor dem Inkrafttreten des MRG verwirklicht worden seien - insbesondere der Abschluß des Hauptmietvertrages - uneinheitlich beantwortet würden. Nach der Rechtsansicht des dritten Senates sei § 2 Abs 3 MRG nur dann nicht anzuwenden, wenn der Sachverhalt vor Inkrafttreten des MRG abschließend verwirklicht worden sei, gleichbedeutend mit Abschluß des Haupt- und des Untermietvertrages vor dem 1.1.1982. Demgegenüber stelle der fünfte Senat nur auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrages ab. Dieser Rechtsmeinung schließe sich das Rekursgericht an. Ein Hauptmietvertrag werde in der Regel dann zur Umgehung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes abgeschlossen, wenn bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln bestehe, daß der Vertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und der Umgehung der zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen des MRG abgeschlossen worden sei. Daß der Hauptmietvertrag - bejahe man dessen Gültigkeit unter Außerachtlassung des § 154 Abs 3 ABGB - zur Umgehung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes abgeschlossen worden wäre, sei zweifelsohne zu verneinen, sei das Mietrechtsgesetz doch erst am 1.1.1982 in Kraft getreten. Ein vor dem Inkrafttreten des MRG vereinbarter Hauptmietvertrag könne daher nicht zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem erst Jahre später geschaffenen MRG zustehenden Rechte abgeschlossen werden. Hinzu komme, daß die eigene Wohnraumversorgung, bzw deren Sicherung für nahe Angehörige die An- und Vermietung nur zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte ausschließe.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei unzulässig, weil die Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO nicht gegeben seien.

Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, ihn als Hauptmieter anzuerkennen; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Oberste Gerichtshof hat den Antragsgegnern die Einbringung einer Revisionsrekursbeantwortung freigestellt; sie haben hievon aber keinen Gebrauch gemacht.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, er ist auch berechtigt.

Der Antragsteller macht geltend, § 2 Abs 3 MRG sei auch auf "Altverträge" anzuwenden. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung wäre ein Umgehungsgeschäft anzunehmen gewesen. Keinesfalls habe der Drittantragsgegner das Mietobjekt deshalb angemietet, um seiner Tochter später eine Wohnmöglichkeit zur Verfügung zu stellen - die Tochter sei bei Abschluß des Hauptmietvertrages zwei Jahre alt gewesen.

Diesen Ausführungen ist im Ergebnis zuzustimmen.

Vorauszuschicken ist, daß sich Fragen der Passivlegitimation des Drittantragsgegners oder der pflegschaftsbehördlichen Genehmigung des Mietvertragsabschlusses für einen Minderjährigen nicht stellen, weil der Drittantragsgegner mit der 1980 geschlossenen Zusatzvereinbarung (Beilage ./2), wonach er als Treuhänder seiner Tochter fungiere und berechtigt sei, sämtliche Rechte als Untervermieter wahrzunehmen und mit Gewinn unterzuvermieten, den Hauseigentümern im eigenen Namen gegenübergetreten (vgl Koziol-Welser I9 180) und damit jedenfalls seit 1980 formeller Hauptmieter ist. Damit steht im Einklang, daß er auch den Untermietvertrag mit dem Antragsteller im eigenen Namen abgeschlossen hat.

Was die vom Rekursgericht erwähnte Judikaturdivergenz anlangt, so hat der Oberste Gerichtshof nunmehr in einem verstärkten Senat zu 3 Ob 523/94 ausgesprochen, daß § 2 Abs 3 MRG auch dann anzuwenden ist, wenn - wie hier - der Hauptmietvertrag zwar vor, der Untermietvertrag jedoch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes geschlossen wurde.

Zu den Ausführungen des Rekursgericht über Scheingeschäfte ist zu bemerken, daß der Feststellungsanspruch nach § 2 Abs 3 MRG nicht das Vorliegen eines Schein-, sondern eines Umgehungsgeschäftes voraussetzt (Würth in Rummel2 § 2 MRG Rz 9). Es kommt daher nicht darauf an, ob die Parteien des Hauptmietvertrages zum Schein tätig wurden, d.h. das Erklärte tatsächlich nicht wollten, sondern ob sie mit der in § 2 Abs 3 MRG beschriebenen Umgehungsabsicht handelten, d. h. das Erklärte wirklich wollten, um durch die Art der Gestaltung des Rechtsgeschäftes die Anwendung bestimmter mietrechtsgesetzlicher Regelungen zu vermeiden (vgl Koziol-Welser I9 120 f, 145; Krejci in Rummel2 § 879 ABGB Rz 38; Rummel in Rummel § 916 ABGB Rz 1).

§ 2 Abs 3 MRG setzt zwar (auch in der maßgeblichen Fassung vor dem 3. WÄG) eine besondere Absicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrages voraus; dieses subjektive Tatbestandselement wird aber schon dann als erfüllt angesehen, wenn "bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, daran zu zweifeln". Wie der erkennende Senat in WoBl 1992, 241/161 dargelegt hat, kann der Umgehungstatbestand des § 2 Abs 3 MRG daher auch dann vorliegen, wenn die letzte Gewißheit über die vom Gesetzgeber verpönte Absicht der Parteien eines formellen Hauptmietvertrages fehlt. Es reicht aus, wenn genügend Anhaltspunkte für eine derartige Absicht vorhanden sind. Ob ein Hauptmietvertrag unter den festgestellten konkreten äußeren Umständen nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte geschlossen wurde, ist dann im Rahmen der rechtlichen Beurteilung zu entscheiden.

Diese Rechtsfrage haben die Vorinstanzen unrichtig gelöst: Der Erstantragsgegner (der verwaltende Hausmiteigentümer) und der Drittantragsgegner sind miteinander in Geschäftsverbindung stehende Immobilienverwalter, wobei der Erstantragsgegner dem Drittantragsgegner die Untervermietung mit Gewinn gestattete. Die Tochter des Drittantragsgegners, deren späteres Wohnbedürfnis mit einer Substandard-Zimmer-Küche-Wohnung in Wien - Favoriten angeblich abgesichert werden sollte, war bei Abschluß des Hauptmietvertrages (Beilage ./1) ca. zwei Jahre und bei Abschluß der Zusatzvereinbarung (Beilage ./2) ca. drei Jahre alt. Es kann daher keine Rede davon sein, daß die Tochter des Drittantragsgegners in überschaubarer Zeit (vgl WoBl 1993, 181/122) die Wohnung selbst bewohnen und dort einen eigenen Haushalt führen wird. Vielmehr ist, wenn man die festgestellten konkreten Umstände des vorliegenden Falles in ihrer Gesamtheit betrachtet, die in § 2 Abs 3 MRG geforderte Umgehungsabsicht - mag sie von den Vertragspartnern auch bestritten werden - indiziert.

Dagegen spricht auch nicht die dem Drittantragsgegner von den Vermietern eingeräumte Befugnis, das Bestandobjekt mit Gewinn unterzuvermieten. Vielmehr ist es für eine solche Umgehungsabsicht typisch, daß durch die Untervermietung ein den sonst zulässigen Mietzins übersteigender Mietzins erzielt werden soll (Würth aaO mwN). Zum Hinweis des Rekursgerichtes, die Hauseigentümer hätten aus der Untervermietung keinen finanziellen Vorteil gezogen, ist zu bemerken, daß nicht entscheidend ist, ob den wirtschaftlichen Vorteil aus dem Umgehungsgeschäft der Vermieter oder der formelle Hauptmieter genießt (Würth aaO; MietSlg 40.238). Im übrigen ergibt sich aus den Aussagen des Erst- und des Drittantragsgegners, daß vom Drittantragsgegner an die Hauseigentümer eine Ablöse bezahlt wurde (AS 25, 26).

Der erkennende Senat hält zwar daran fest, daß die Umgehungsabsicht bei beiden Parteien des formellen Hauptmietvertrages gegeben sein muß - der verstärkte Senat zu 3 Ob 523/94 hat diese Frage offengelassen. Hiezu wurde schon in WoBl 1992, 241/161 ausgeführt, daß die in § 2 Abs 3 MRG normierte Rechtsfolge, einen Untermieter zum Hauptmieter zu machen, nicht den redlichen Vermieter treffen sollte. Es wäre nicht einzusehen, warum einem Vermieter, der zu gesetzlichen Bedingungen einen Hauptmietvertrag abschloß, nur deshalb ein neuer Vertragspartner aufgedrängt werden sollte, weil sein Hauptmieter insgeheim die Untervermietung des Bestandobjektes (zur Umgehung des Mietrechtsgesetzes) ins Auge gefaßt hat. Die Gegenmeinung, es wäre nicht gerechtfertigt, das Vorliegen der Umgehungsabsicht bei beiden Vertragsparteien zu fordern, weil dann die Durchsetzung der Rechte des Untermieters, als Hauptmieter anerkannt zu werden, in einer vom Gesetz sicherlich nicht gewollten Weise erschwert werden könnte (WoBl 1992, 238/160 = SZ 64/66), überzeugt demgegenüber nicht. Auch Würth, WoBl 1992, 244 äußert dagegen die Bedenken, daß dem Vermieter, der von der Umgehungsabsicht seines Mieters nichts wußte oder wissen mußte, plötzlich ein ihm völlig Unbekannter als Vertragspartner aufgezwungen würde. Allerdings genügt es, wenn beide Teile die Umgehung wenigstens in Kauf nahmen (vgl Würth, ebendort). Im vorliegenden Fall besteht aber "bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund, daran zu zweifeln", daß nicht nur der Drittantragsgegner mit Umgehungsabsicht, sondern auch der Erstantragsgegner anläßlich des Vertragsabschlusses mit seinem Geschäftsfreund und Berufskollegen zumindest mit dolus eventualis handelte, was auch der von ihm vertretenen Zweitantragsgegnerin zuzurechnen ist.

Dem gerechtfertigten Begehren des Antragstellers war daher in Abänderung der vorinstanzlichen Entscheidungen stattzugeben.