5Ob42/93 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner, Dr.Klinger, Dr.Schwarz und Dr.Floßmann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Gerhard A*****, Angestellter, ***** wider die Antragsgegner 1.) Reinhard M*****, 2.) Hans F*****, 3.) Irmgard S*****, 4.) Herbert Z*****, 5.) Ernst L*****, 6.) Max L*****, 7.) Richard P*****, 8.) Friederike S*****, 9.) Barbara F*****, 10.) Gudrun M*****, und 11.) Heinrich G*****, alle *****, die Zweit-, Dritt-, Viert-, Siebt- und Elftantragsgegner vertreten durch Dr.Axel Fuith, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen §§ 18 ff MRG infolge Revisionsrekurses der Zweit-, Dritt-, Viert-, Siebt- und Elftantragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgerichtes vom 5.Feber 1993, GZ 3 a R 555/92-30, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 7.Juli 1992, GZ 17 Msch 93/91-20, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses Innsbruck*****; die Antragsgegner sind Mieter in diesem Haus.

Der Antragsteller begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 ff MRG wegen geplanter Erhaltungsarbeiten in diesem Haus, darunter die im Revisionsrekursverfahren allein noch teilweise strittige Balkonerneuerung und Anbringung von Kunststoffenstern.

Das Erstgericht sprach aus, daß

1.) Erhaltungsarbeiten im Gesamtausmaß von S 3,175.604,- (darin enthalten S 772.860,- für Balkonerneuerung und S 565.751,- für die Anbringung von Kunststoffenstern, jeweils zuzüglich 5 % inzwischen eingetretener Preiserhöhung und Bauüberwachungskosten) dem Grunde nach die Erhöhung der Hauptmietzinse für 10 Jahre rechtfertigen (Punkt 1. des Sachbeschlusses) und

2.) die Hauptmietzinse in diesem Haus einstweilen gemäß § 18 a Abs 2 MRG vom 1.10.1991 bis 30.9.1994 auf die sich nach § 16 Abs 2 bis 4 MRG für die einzelnen Mietgegenstände zutreffenden Kategoriemietzinse und darüber hinaus auf weitere S 29,- pro Quadratmeter Nutzfläche erhöht werden (mit betragsmäßig bestimmtem Ausspruch für jeden Mietgegenstand; Punkt 2. des Sachbeschlusses).

Das Erstgericht stellte, soweit für das Verfahren über den Revisionsrekurs noch von Bedeutung, folgenden Sachverhalt fest:

Bei den Balkonen sind die Verwitterungserscheinungen so stark, daß unbedingt eine Totalsanierung erforderlich erscheint. Jeweils den Küchen vorgelagert sind hofseitig in zwei Reihen insgesamt 10 Balkone vorhanden, von denen 6 zu Veranden umgebaut wurden. Durch den derzeitigen Zustand ist in optischer Hinsicht eine starke Beeinträchtigung gegeben. Überdies ist der gesamte Bauzustand der Balkone und Veranden in einem auffällig schlechten Zustand. Holzteile sind beschädigt und verwittert, Eisenteile (wie die Einfassungsschienen im Erdgeschoß und Geländesteher) sind durchgerostet, die Holzschalungen verworfen etc.

Die Fenster der Veranden sind zum Teil alt und erneuerungsbedürftig, zum Teil wurden solche auch bereits vor einigen Jahren ausgetauscht und wären für sich allein noch brauchbar. Die auskragenden Stahlträger sind zum Teil angerostet, und sind im Zuge von Sanierungsmaßnahmen zu kontrollieren. Die Balkone sind ca. 3,40 m breit und 1,60 m tief. Der Antragsteller beabsichtigt, die Erneuerung der Balkone laut Angebot der Firma H***** vom 12.3.1991 durchzuführen, wobei dieses Angebot ebenfalls einen Bestandteil der Feststellungen bildet.

Aufgrund des derzeitigen Zustandes ist eine Balkonerneuerung auch in technischer Sicht unbedingt notwendig. Derzeit sind 6 von 10 Balkonen durch Umgestaltung zu (zumindest zum Teil wärmegedämmten) Veranden bereits in Wohnräume einbezogen, im Sinne einer Einheitlichkeit der Fassade ist es zweckmäßig und geboten, im Falle der Erneuerung dieser Bereiche sämtliche dortigen Bereiche als Veranden auszubilden; dies insbesondere zur Vermeidung optischer Beeinträchtigungen bzw. zur Vermeidung von wesentlichen Verschlechterungen für jene 6 Mietparteien, welche bereits derzeit Veranden aufweisen. Im Falle der Erneuerung in Form von offenen Balkonen würde dies eine Schlechterstellung für diese Mietparteien bedeuten.

Bei einer Sanierung in der Form, daß die bestehenden 6 Veranden wiederum als Veranden ausgebildet werden und die übrigen 4 Bereiche als Balkone verbleiben, würden sich die letztlich notwendigen Kosten von ca. S 772.860,- (für die Schaffung von Veranden im gesamten Bereich) um ca. netto S 200.000,- vermindern.

An der Westfassade des Hauses im Erdgeschoß sind neben der Haustüre und einem Geschäftsportal 2 bogenförmige Kastenfenster vorhanden, im

1. und 2.Obergeschoß jeweils 3 Kastenfenster und ein dreiteiliger Erker mit Kastenfenstern. Im 3.Obergeschoß sind im südlichen Teil 2 Kunststoffenster in der Art vorhanden, wie sie für die übrigen Fenster vorgesehen sind, beim Erker sprossenlose Kunststoffenster; das nördliche Fenster ist ein nicht zu den übrigen Fenstern passendes Kunststoffenster; im nördlichen Teil sind 2 Mahagonifenster (gleichfalls isolierverglast) vorhanden. Im Giebel des nicht ausgebauten Dachbodens sind 2 einfach verglaste Holzfenster zu sehen.

Bei der Hoffassade sind vom Erdgeschoß bis zum zweiten Obergeschoß Holzkastenfenster vorhanden, im 3.Obergeschoß durchgehend neue Kunststoffenster. Im 4.Obergeschoß des Hauses befinden sich im südlichen Teil neue Kunststoffenster, im nördlichen Teil ein Mahagonifenster mit Isolierverglasung und daneben (beim WC) noch ein altes Holzkastenfenster wie in den unteren Geschoßen. Im Stiegenhaus sind einfach verglaste Holzfenster vorhanden, ebenso im Dachgeschoß.

Die Kellerfenster sind alte, einfach verglaste Holzfenster.

Der Antragsteller beabsichtigt, die Kunststoffenster (mit Ausnahme des ersten im 3.Obergeschoß) zu belassen, auf diese zum Teil Sprossen aufzukleben und die Anstriche zu vereinheitlichen.

Alle übrigen Fenster sollen gegen Kunststoffenster ausgetauscht werden.

Im Angebot der Firma A***** sind Fenster in diesem Umfang enthalten, zusätzlich eine Balkontüre (S 10.620,-), Fensterbänke innen und außen und die Montage samt Einmauern und Feineinputzen. Dieses Einputzen ist auch im Baumeisteroffert in Pos. 28 mit enthalten mit S 25.400,-.

Die vorhandenen Kastenfenster sind ca. 80 Jahre alt und sind für dieses Alter noch in einem relativ guten und gepflegten Zustand. Sie entsprechen allerdings nicht mehr den heutigen Erfordernissen, und zwar nicht mehr den heutigen Bauvorschriften hinsichtlich der Fugendichtheit. Die geplanten neuen Fenster würden nicht nur die Fugendichtheit erhöhen, sondern auch einen deutlich besseren k-Wert haben (1,3 statt bisher 2,3). Dies ist mit einer Energieeinsparung verbunden. Die auszutauschenden Fenster beheizter Räume haben eine Fläche von ca. 50 m2, voraus sich eine jährliche Heizkostenersparnis von ca. S 6.660,- pro Jahr ergibt, wobei unter Berücksichtigung einer verbesserten Fugendichtheit dieses Einsparungspotential auch als realistisch anzusehen ist; mit 3 % kapitalisiert beträgt der Barwert der Einsparung daher S 222.000,-.

Die Fenster im Keller, Dachgeschoß und Stiegenhaus sind in einem deutlich schlechterem Zustand als in den Wohnungen; bei diesen ist schon aufgrund des derzeitigen Zustandes aus technischer Sicht ein Austausch geboten. Würde man nur diese Fenster in den vorgenannten Bereichen austauschen, wäre dies mit Kosten von netto ca. S 110.000,-

verbunden. Aus technischer Sicht haben diese Fenster mit den Fenstern in den Wohnungen nichts zu tun, es ist ohne weiteres möglich, diese gesondert auszutauschen. Die Fenster in den Wohnungen sind aus rein technischer Sicht aufgrund des derzeitigen Zustandes nicht notwendig auszutauschen. Wann tatsächlich aus technischer Sicht ein Austausch notwendig werden würde, kann derzeit nicht beurteilt werden, dies hängt insbesondere von der Pflege ab, kann einen Zeitraum von 5 bis 20 Jahren umfassen. Auch wäre es möglich, bei den Fenstern in den Wohnungen durch Einfräsen von Dichtungen und Neulackierungen eine derzeit billigere Renovierung vorzunehmen (ca. S 150.000,-), doch ist dies insgesamt nicht wirtschaftlich, da einige Jahre später dann ein Austausch erforderlich wird und diese Kosten dann völlig umsonst gewesen wären. Insgesamt wäre bei derartigen Objekten anzustreben, sämtliche Fenster zur gleichen Zeit auszutauschen; dabei ist auch ein Nachziehen zu den bereits ausgetauschten Fenstern im 3. und 4. Obergeschoß sinnvoll. In der nördlichen Wohnung im 4.Obergeschoß ist es zur Vereinheitlichung erforderlich, auch die erst vor ca. 13 Jahren hergestellten Mahagonifenster gegen Kunststoffenster auszutauschen, die analog zu den übrigen im 4.Obergeschoß herzustellen sind.

Ebenso wird das nördliche Fenster im 3.Obergeschoß auszutauschen sein, da dieses nicht in optischer Sicht zu den anderen Fenstern im

3. Obergeschoß paßt und auch durch aufgeklebte Sprossen nicht adaptierbar ist.

Unter Berücksichtigung gesamtwirtschaftlicher Überlegungen, insbesondere der im Zuge des Fensteraustausches eintretenden Energieersparnis sowie unter Berücksichtigung der Tatsache, daß die strittigen Arbeitspositionen vom Bauablauf her mit den unstrittigen Positionen zusammenhängen, ist es aus gesamtwirtschaftlicher Sicht sinnvoll und zweckmäßig, die gesamten vom Antragsteller beabsichtigten Arbeiten gemeinsam auszuführen, sohin die unstrittigen Positionen mit den strittigen zusammen durchzuführen.

Bei Belassung der derzeitigen Fenster in den Wohnungen würde sich der Renovierungsbetrag bei den Fenstern um S 465.751,- netto vermindern ("10 Kunststoffenster"), diese Verminderung würde auch bei den geförderten Darlehen des Landes Tirol eintreten, da dieser die Kunststoffenster betreffende Betrag im Rahmen der Zusage des Landes Tirol für den 40 %-igen Annuitätenzuschuß enthalten ist.

Auch die Balkonsanierungsarbeiten sind von der Förderung teilweise erfaßt (AS 195).

Rechtlich beurteilte das Erstgericht den für die Entscheidung über den Revisionsrekurs noch wesentlichen Sachverhalt wie folgt:

Nach § 3 Abs 2 Z 5 MRG seien Erhaltungsarbeiten auch die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauches oder sonst der Senkung des Energieverbrauches dienende Ausgestaltungen des Hauses, wenn und insoweit die hiefür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stünden. Nach den getroffenen Feststellungen sei auch der Einbau der geplanten 10 Kunststoffenster in den Wohnungen als Erhaltungsarbeit im Sinne des § 3 MRG zu qualifizieren. Die derzeit bestehenden Fenster entsprächen nicht den heutigen Bauvorschriften in bezug auf Fugendichtheit. Unter Berücksichtigung der verbesserten Dichtheit würde sich beim Einbau dieser Fenster ein kapitalisierter Einsparungswert an Energiekosten von S 222.000,- ergeben. Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht sei es sinnvoller, derartige Arbeiten im Zuge der notwendigen unstrittigen Arbeiten am Haus durchzuführen, weil bei späterer Durchführung erheblich höhere Kosten und Belästigungen entstünden. Eine Sanierung in Form von Einfräsen von Dichtungen und Neulackierungen sei insgesamt nicht wirtschaftlich, weil bei dem tatsächlich notwendigen Austausch einige Jahre später die damit verbundenen Kosten sinnlos würden. Ferner sei zu berücksichtigen, daß der Gesamtbetrag von S 465.751,- nach dem Wohnhaussanierungsgesetz gefördert werde, sodaß auf Grund der derzeit bestehenden Zusage für den Antragsteller ein Rückzahlungsbetrag von voraussichtlich bloß 93 % zu leisten sein werde.

Zu den Balkonerneuerungsarbeiten sei auszuführen, daß eine starke optische Beeinträchtigung gegeben wäre, wenn man den derzeit bestehenden tatsächlichen Zustand (6 Veranden und 4 Balkone) wiederum in dieser Form erneuerte. Auch sei den 6 Mietern, denen die Benützbarkeit einer Veranda zustehe, die Benützbarkeit eines bloßen Balkons allein nicht zuzumuten. Dies wäre zwar mit Minderkosten von netto S 200.000,- verbunden, würde aber eine nicht unbeträchtliche Verschlechterung der Wohnqualität für jene Mietparteien bedeuten, die derzeit auch eine Veranda besitzen. Die derzeitigen Balkonbesitzer würden durch die Umgestaltung der Balkone in Veranden eine Verbesserung in der Wohnqualität erfahren. Wegen der damit verbundenen Vereinheitlichung des Erscheinungsbildes des Hauses sei dies auch als Erhaltungsarbeit zu qualifizieren.

Das Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Zu den im Verfahren über den Revisionsrekurs noch entscheidungswesentlichen Punkten (Balkonsanierung durch Umgestaltung in Veranden; Anbringung von Kunststoffenstern) billigte das Rekursgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichtes und führte im wesentlichen folgendes aus:

Der Fensteraustausch sei als Erhaltungsarbeit im Sinne des § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu beurteilen, zumal die derzeit vorhandenen Fenster nicht den Bauvorschriften hinsichtlich der Fugendichtheit entsprächen und sich bei Einbau der beantragten Kunststoffenster ein bedeutender Einsparungswert an Energiekosten ergebe. Das Einfräsen von Dichtungen und die Neulackierung seien insgesamt unwirtschaftlich, weil nach einigen Jahren ein Austausch erforderlich würde und dann diese Reparaturkosten verlorener Aufwand seien. Es sei auch zu berücksichtigen, daß durch die zugesagte Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz lediglich ein Rückzahlungsbetrag von 93 v.H. zu leisten sein werde.

Auch die Balkon/Verandasanierung sei vom Erstgericht zutreffend beurteilt worden. Es sei zwar richtig, daß eine architektonische Vereinheitlichung des Erscheinungsbildes des Hauses für sich allein keine Erhaltungsarbeit im Sinne des § 3 MRG darstelle, doch enthalte § 3 Abs 1 MRG ein Programm als Auslegungsgrundsatz. Es sei auf den jeweiligen ortsüblichen Standard abzustellen. Anstelle des konstanten und daher eher primitiven Erhaltungsbegriffes des MG sei durch das MRG eine elastische, sich den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komforvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert worden. Entgegen der strengen Rechtsprechung zu § 6 MG müßte die Reparatur von Schäden derart, daß gleichzeitig der Standard auf den ortsüblichen angehoben werde, dann noch als Erhaltung anzusehen sein, wenn dies dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspreche. Demnach gehörten auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zu den Erhaltungsmaßnahmen. Unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit sei auch zu berücksichtigen, daß bei Herstellung von nur 6 geschlossenen Veranden mit Wärmedämmung und 4 offenen Balkonen sich keine allzu großen Einsparungsmöglichkeiten ergeben. Weiters sei der gesamte Bauzustand der Balkone und Veranden auffällig schlecht. Zweck der Bestimmungen des MRG sei die Erhaltung eines Miethauses in einem ordentlichen, zeitgemäßen Standard. Bei Vorhandensein von 6 geschlossenen Veranden und 4 offenen Balkonen sei daher auch eine Interessenabwägung durchzuführen, welche nach Ansicht des Rekursgerichtes zugunsten der 6 Mieter mit geschlossenen Veranden ausfallen muß. Es dürfe nämlich nicht übersehen werden, daß die Ausgestaltung mit ausschließlich geschlossenen Veranden für das Haus insgesamt eine bessere Wärmedämmung und damit Energieeinsparung bringt als das teilweise Offenlassen von Balkonen. In Anbetracht der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit bei Abstellen auf den ortsüblichen Standard und unter Berücksichtigung von Energiesparmaßnahmen müsse daher auch die Balkonsanierung in der beabsichtigten Art und Weise insgesamt noch als Erhaltungsarbeit qualifiziert werden.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob die der Entscheidung zugrundegelegte Sanierung von Balkonen als Erhaltungsarbeit zu werten sei, ebenso von grundsätzlicher Bedeutung sei wie die - nicht mehr den Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens bildende - Frage der Nichtberücksichtigung von Investitionsprämien bei freiwilliger Bezahlung eines erhöhten Hauptmietzinses.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs eines Teiles der Antragsgegner (wie im Kopf dieser Entscheidung angeführt) insoweit, als in dem Gesamterfordernis auch die Kosten der Balkonsanierung und der Anbringung von Kunststoffenstern enthalten sind, mit dem Antrag, den Antrag des Antragstellers insoweit abzuweisen.

Der Antragsteller begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

Nach den erstgerichtlichen Feststellungen, auf deren Grundlage die rechtliche Beurteilung zu erfolgen hat, handelt es sich bei den im Revisionsrekursverfahren allein noch strittigen Arbeiten betreffend die Anbringung von Kunststoffenstern statt der vorhandenen Holzkastenfenster und betreffend die Sanierung der Balkone durch Umgestaltung in Veranden - passend zu den bereits vorhandenen Veranden - um Sanierungsmaßnahmen, die nach den Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gefördert werden. Sie gelten daher unbeschadet des Umstandes, daß es sich dabei möglicherweise teilweise um Verbesserungen handelt - wie bei den zu den Wohnungen gehörenden zehn Fenstern -, gemäß § 18 b Satz 1 MRG als Erhaltungsarbeiten. Auch die Voraussetzungen des § 18 b Satz 2 MRG ist erfüllt:

Nach den unbedenklichen Berechnungen des Erstgerichtes beträgt die monatliche Annuitätenrate bei Einbeziehung der bekämpften Arbeiten und unter Berücksichtigung des im Wege der Förderung gewährten Annuitätenzuschusses S 33.684,-. Im Falle der Nichtauswechslung der zehn in den Wohnungen befindlichen Fenster - die anderen sind nach den Feststellungen jedenfalls erneuerungsbedürftig - würde sich das Erfordernis um S 465.751,- vermindern, bei Sanierung der vorhandenen Balkone (eigentlich - nach den Lichtbildern - Loggien) nicht in Form von Veranden, sondern als Balkone um weitere S 200.000,-. Für das sich dann ergebende Gesamterfordernis von S 3,440.845 - S 665.751 = S 2,775.094 errechnete sich unter den in den vorliegenden Darlehenspromessen enthaltenen Bedingungen (Halbjahresannuität von S 299.187,- für ein Darlehen von S 3,850.000,-) ohne Förderungsmittel ein monatliches Erfordernis von S 35.942,-, also mehr als bei Durchführung der bekämpften Arbeiten mit Förderung.

Zu den im Revisionsrekurs erhobenen grundsätzlichen Einwendungen gegen den Ersatz von Holzkastenfenstern durch Kunststoffenster unter dem Gesichtspunkt der Gesundheitsschädlichkeit ist auf die bisherige Rechtsprechung zu verweisen, die von der Unbedenklichkeit von Kunststoffenstern ausgeht (WoBl 1992, 109/76 ua), sofern nicht im Einzelfall auf Grund konkreter Umstände anderes anzunehmen wäre (vgl 5 Ob 112, 113/89, teilw. veröffentlicht in MietSlg 41.210).

Derartige Behauptungen wurden jedoch im Verfahren erster Instanz überhaupt nicht, im Revisionsrekurs unter Verletzung des Neuerungsverbotes nur als allgemeine Erwägungen aufgestellt.

Grundsätzlich ist die Ansicht der Rechtsmittelwerber richtig, daß einem Mieter im Zuge der Sanierung des Hauses nicht die Umgestaltung eines von ihm gemieteten Balkons (einer offenen Loggia) in eine geschlossene Veranda ohne weiteres aufgezwungen werden kann. Diese Frage muß aber zur Entscheidung in dieser Rechtssache nicht weiter untersucht werden, weil die in der Verhandlung vor der Schlichtungsstelle anwesenden Mieter - darunter alle Revisionsrekurswerber - bei Erörterung dieser Problematik gegen diese Form der Balkonsanierung keine Einwendungen erhoben und auch im gerichtlichen Verfahren erster Instanz in dieser Richtung nichts vorbrachten, sodaß von der Zustimmung der Antragsgegner, vor allem der Revisionsrekurswerber, zu dieser Umgestaltung auszugehen ist. Dazu kommt noch, daß gar nicht feststeht, ob alle Balkone zu den von den Rechtsmittelwerbern gemieteten Wohnungen gehören.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.