5Ob183/08k – OGH Entscheidung

Als für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses maßgeblicher Urzustand des Mietobjekts gilt auch jener, den der Vermieter auf seine Kosten herzustellen versprochen und in angemessener Frist dann tatsächlich hergestellt hat. Dabei können - sofern nicht das Gesetz in einem für die Mietzinsbildung relevanten Tatbestand die Herstellung eines bestimmten Zustands durch den Vermieter fordert - die durchzuführenden Arbeiten auch dem Mieter überlassen werden; es muss nur sichergestellt sein, dass sie gemacht werden und der Vermieter die Kosten trägt. Selbst die Kostenübernahme in Form einer Mietzinsreduktion ist möglich, wenn eine solche Vereinbarung den für die Feststellung des geschuldeten Mietzinses im Allgemeinen und für eine Überprüfung des vereinbarten Mietzinses auf seine Zulässigkeit im Besonderen geltenden Bestimmtheitserfordernissen genügt. Eine solche Vereinbarung muss nicht nur die vom Mieter durchzuführenden Arbeiten und ihre Kosten festlegen, sondern auch Aufschluss darüber geben, um welchen Betrag und wie lange der vereinbarte Mietzins reduziert wird, um dem Mieter den Aufwand abzugelten.

Die Verknüpfung der Zustandsbeurteilung für die Ausstattungskategorie mit dem Vertragsabschluss entspricht zwar dem Regelfall, entscheidend muss aber nach Inhalt des Vertrages vom Vermieter herzustellende und tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung sein.

Maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses ist stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung beziehungsweise - soweit § 16a MRG nicht gegenteiliges normiert - das Wirksamwerden der Vereinbarung.

Es kommt für die Zuordnung einer Wohnung in eine bestimmte Ausstattungskategorie allein auf den bei Vertragsschluss vorhanden gewesenen Ausstattungszustand an, gleichviel ob dieser durch Aufwendungen des Vermieters oder des vorherigen Mieters - oder sonstigen Vorbenützers - geschaffen wurde, denn in diesem Zustand wurde die Wohnung vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt; hat der nunmehrige Mieter dem Vormieter Aufwendungen für die Schaffung eines kategoriebestimmenden Elements ersetzt, so ist er in aller Regel gemäß § 1422 ABGB in die Rechtsstellung des Vormieters stillschweigend eingetreten, wenn er nicht ohnedies ausdrücklich bei der Zahlung die Abtretung seiner Rechte verlangt hat, und es steht ihm dann das Recht auf Aufwandersatz gegen den Vermieter im Umfange des Rechtsüberganges zu. Nur dann, wenn der nunmehrige Mieter, sei es als Gesamtrechtsnachfolger oder mit Zustimmung des Vermieters als Einzelrechtsnachfolger, anstelle des bisherigen Mieters, der die Wohnungsverbesserung vorgenommen hat, in den bestehenden Mietvertrag eingetreten ist, wäre der Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des - nun weitergeltenden - Mietvertrages mit dem Rechtsvorgänger maßgeblich (so schon 5 Ob 77/83 vom 03.07.1984).

Gemäß § 16 Abs 3 MRG richtet sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung nach deren Ausstattungszustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Dieser Urkategorie ändert sich durch bloße Renovierungsmaßnahmen während der Dauer dieses Mietverhältnisses nicht, würde also nach rechtsdogmatischen Grundsätzen auch dann weitergelten, wenn ein Mieter kraft Gesetzes oder mit Zustimmung des Vermieters - im Wege der Vertragsübernahme - in den bestehenden Mietvertrag eintritt und auf diese Weise eine Wohnung mit objektiv höherwertigen Kategoriemerkmalen erhält. Diese dem allgemeinen Privatrecht entnommene Regel lässt sich freilich nicht generell auf den diffizilen Interessenausgleich im Bereich des Mieterschutzes übertragen. Der Gesetzgeber selbst hat Ausnahmen im MRG geschaffen, indem er etwa anordnete, dass beim Wohnungstausch (§ 13 Abs 3 Satz 2 MRG), beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters (§ 44 Abs 2 Z 2 MRG) und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag gemäß § 46 Abs 2 MRG nachträgliche Änderungen der Ausstattungskategorie zu berücksichtigen sind. Unstrittig dabei ist, dass es sich beispielsweise beim Wohnungstausch um eine Vertragsübernahme handelt, die dem neuen Mieter die gesamte Rechtsposition des bisherigen Mieters verschafft. Die Bestimmung des § 16 Abs 3 MRG stellt nicht allein auf die formelle Beibehaltung beziehungsweise Änderung der Vertragskonstruktion ab, es ist vielmehr nach objektiven, allen Hauptmietern des Hauses einsichtigen Kriterien zu beurteilen, ob Veränderungen eines Mietverhältnisses so wesentlich sind, dass im Sinne des § 16 Abs 3 MRG vom Abschluss eines neuen Mietvertrages gesprochen werden kann.