10Ob2428/96y – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Kropfitsch als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Bauer, Dr. Ehmayr, Dr. Steinbauer und Dr. Danzl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Heiliger Stuhl, vertreten durch den Apostolischen Nuntius in Österreich *****, dieser vertreten durch Dr. Thomas Schröfl, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Margarete P*****, Private, ***** vertreten durch Dr.Karl Zingher und Dr.Madeleine Zingher, Rechtsanwälte in Wien, wegen Aufkündigung (Streitinteresse S 24.000), infolge außerordentlicher Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 5. Juni 1996, GZ 41 R 279/96z-33, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 5.Februar 1996, GZ 44 C 340/94s-28, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird an das Gericht erster Instanz zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

In Rechtsnachfolge zur verstorbenen Frau D***** wurde Gertrud A***** im Erbwege Eigentümerin der Liegenschaft 1040 Wien, T*****. Am 1.7.1975 schloß diese mit der Beklagten eine "Vereinbarung" betreffend die Räumlichkeiten mit den topographischen Bezeichnungen 2, 9, 10 und 14 (gelegen im Erdgeschoß und im ersten Stock mit einer Gesamtfläche von 351,97 m2), in welcher es ua heißt:

"II.

Das Mietverhältnis beginnt mit allen Rechten und Pflichten.... am 1.7.1975.

III.

Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die für beide Teile gültige Kündigungsfrist wird mit sechs Monaten festgelegt.

V.

Die Vermieterin verzichtet auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfes für die Dauer von 10 Jahren.

XI.

Die Vermieterin räumt hiemit dem Mieter das Recht ein, die sich aus dem gegenständlichen Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten jederzeit auf eigenen Wunsch an eine dritte Person, auch teilweise, zu übertragen, wobei sich aus dieser Übertragung für den Nachmieter der Vermieterin gegenüber keine Schlechterstellung ergeben darf.

Die Vermieterin verpflichtet sich, den namhaft gemachten Nachmieter ohne jegliche Gegenleistung anzuerkennen und auf Wunsch einen direkten schriftlichen Mietvertrag auszustellen.

Die Vermieterin räumt sowohl Frau Margarethe A***** als auch jedem Nachmieter das Recht ein, das Mietobjekt zum Teil oder zur Gänze unterzuvermieten und verzichtet auch auf eine Kündigung, falls die Wohnung durch einen längeren Zeitraum hindurch nicht genützt werden sollte; weiters wird eine Untervermietung, welcher Art auch immer, nicht zum Anlaß einer Kündigung genommen werden."

Mit Kaufvertrag vom 1.7.1977 veräußerte Gertrud A***** die Liegenschaft an die nunmehr klagende Partei, welche seither Alleigentümerin ist.

Mit am 25.5.1994 überreichtem und ausdrücklich als "Teilkündigung gem. § 31 Abs 1 MRG" bezeichnetem Schriftsatz kündigte die klagende Partei der Beklagten die gegen halbjährige Kündigung gemieteten Räume im Erdgeschoß des Hauses im Ausmaß von 107,7 m2, welche im Erdgeschoß straßenseitig links von der Einfahrt gesehen gelegen sind und die topographischen Nummern 10 bis 14 aufweisen, bestehend aus drei großen Räumen, Bad, WC, Vorraum und einem kleinen Zimmer, zum 31.12.1994 auf. Als Kündigungsgründe wurden jene nach § 30 Abs 2 Z 6 (fehlende Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses), 7 (Verwendung weder zum im Vertrag bedungenen noch einem gleichwertigen Zweck) sowie 8 und 9 MRG (dringender Eigenbedarf für die Apostolische Nuntiatur und die Missionen der klagenden Partei bei den in Wien ansässigen internationalen Organisationen als Büro- und Wohnraum zur Unterbringung des im Rahmen dieser Missionen tätigen Personals) geltend gemacht.

Mit Schriftsatz vom 23.9.1994 behielt sich die klagende Partei das Anbot eines allfällig notwendigen Ersatzmietgegenstandes im Sinne des § 32 Abs 1 MRG vor.

Die Beklagte erhob gegen den antragsgemäß erlassenen Kündigungsbeschluß fristgerecht Einwendungen und stellte mit Schriftsatz vom 5.12.1994 gemäß § 259 ZPO den mit S 100.000,-- bewerteten Zwischenantrag auf Feststellung, daß alle in der Vereinbarung (Mietvertrag) vom 1.7.1975 - abgeschlossen zwischen der Voreigentümerin und der Beklagten - dieser eingeräumten Berechtigungen, insbesondere soweit sie in den Punkten IX, X und XI dieses Vertrages enthalten sind, in vollem Umfang auch gegenüber der klagenden Partei zu Recht bestehen und in keinem Punkt von Nichtigkeit betroffen sind.

Das Erstgericht hob die Aufkündigung vom 25.4.1994 als rechtsunwirksam auf und wies das Klagebegehren kostenpflichtig ab, ohne über den Zwischenantrag auf Feststellung zu entscheiden. Es traf folgende - zusammengefaßte - Feststellungen:

Die Räume im Erdgeschoß und im ersten Stock sind innerhalb des Mietobjektes mit einer Treppe verbunden, die Räumlichkeiten im ersten Stock sind ausschließlich Wohnung, die im Erdgeschoß gartenseitig Wohnung, straßenseitig Geschäftsräumlichkeiten. Die im ersten Stock gelegenen Räumlichkeiten sind nur vom Erdgeschoß aus zu betreten.

Nach Beendigung der rund 6 Mio S betragenden Sanierungsarbeiten schloß die Beklagte über einen Teil der im Erdgeschoß gelegenen Räumlichkeiten, und zwar die straßenseitg links vom Eingang gelegenen (und auch hier verfahrensgegenständlichen) Räume, einen mit 1.11.1975 beginnenden Untermietvertrag mit dem Bundesfachverband *****, der mit Ende 1979/80 endete. Anschließend verwendete die Beklagte bis 30.6.1985 diese Räumlichkeiten selbst als Galerie. Im September/Oktober 1985 war das Objekt an die Immobilienfirma ***** bis Ende 1993 untervermietet. Seit 1.7.1994 besteht ein Untermietvertrag mit Reinhard G*****, dem Honorarkonsul von Bangladesh, der hier zunächst das Konsulat unterbringen wollte, nach Untersagung durch das Bundesministerium für Auswärtige Angelegenheiten es jedoch für eigene Bürozwecke verwendet. Wegen dieser (von der klagenden Partei als nachteiliger Gebrauch qualifizierten) Untervermietung behängt beim Erstgericht zu 44 C 72/95 zwischen den Parteien ein gesonderter Kündigungsstreit, in welchem der Oberste Gerichtshof mit Aufhebungsbeschluß vom 12.8.1996, 4 Ob 2135/96s, die Rechtssache an das Erstgericht zurückverwiesen hat.

Die klagende Partei ihrerseits verwendet Teile der Räumlichkeiten für eigene Zwecke (und zwar im ersten Stock 153 m2, im Erdgeschoß 230 m2), einen Teil ihrer Räumlichkeiten hat sie selbst vermietet. Untergebracht hat sie dort die Apostolische Mission als ständige Vertretungsbehörde bei den in Wien ansässigen internationalen Organisationen; die Nuntiatur hat ihren Sitz im Nebenhaus (Theresianumgasse 11). Weiters sind im ersten Stock und im Erdgeschoß Wohnungen für den Leiter der Apostolischen Mission und drei Schwestern der Kongretation "Das Werk" untergebracht. Die klagende Partei hat keine anderen Räumlichkeiten für Bürozwecke der Mission angemietet; daß sie dies in nächster Zeit zu tun beabsichtigt, kann nicht festgestellt werden.

In rechtlicher Hinsicht beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahingehend, daß keiner der geltend gemachten Kündigungsgründe verwirklicht sei. Der restliche, verbleibende Teil sei nicht gesondert verwendbar; ob dieser gesondert verwendbar gemacht werden könnte, sei von der klagenden Partei zwar behauptet, aber nicht dargetan worden. Auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung sei im Vertrag ausdrücklich verzichtet worden. Für eine vertragswidrige Benützung fehle ein Vorbringen, ein solches sei aber auch nicht erkennbar. Notstand als Eigenbedarfsgrund sei gleichfalls nicht geltend gemacht worden; für jenen nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG sei kein Ersatzobjekt bereits in der Kündigung angeboten worden; die Anbietung erst in einem Schriftsatz während des Verfahrens sei verspätet.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der klagenden Partei keine Folge und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es übernahm sämtliche Feststellungen des Erstgerichtes und schloß sich auch dessen rechtlicher Beurteilung im wesentlichen an. Zum Kündigungsgrund des Eigenbedarfs führte es darüber hinaus noch aus, daß die von der klagenden Partei ins Treffen geführte Notwendigkeit der Schaffung von Büroräumen bzw Wohnräumlichkeiten zur Unterbringung des im Rahmen diplomatischer Missionen tätigen Personals diesen Kündigungsgrund mangels einer notstandsähnlichen und von der klagenden Partei auch gar nicht behaupteten Situation nicht herzustellen vermöge. Die der Klägerin im Vertrag mit der Voreigentümerin eingeräumten Rechte seien auch nicht sittenwidrig. Da sich das Berufungsgericht an die ständige Judikatur gehalten habe, wurde die ordentliche Revision für nicht zulässig erklärt.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die auf die Revisionsgründe der Aktenwidrigkeit und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, im Rahmen der Rechtsrüge auch der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens gestützte außerordentliche Revision der klagenden Partei mit dem Antrag, in Stattgebung des Rechtsmittels die Aufkündigung für rechtswirksam zu erklären.

Die beklagte Partei erstattete eine Revisionsbeantwortung. Da sie diese nach Zustellung der Gleichschrift der außerordentlichen Revision bereits von sich aus noch vor der in § 508a Abs 2 erster Satz ZPO vorgesehenen Mitteilung eingebracht hatte, bedurfte es einer gesonderten Beschlußfassung über die Freistellung der Revisionsbeantwortung nach dieser Gesetzesstelle nicht mehr; vielmehr konnte in einem solchen Fall bereits in der Sache selbst erkannt werden, ohne daß es vorher noch der Mitteilungen nach § 508a Abs 3 ZPO bedurfte (ÖBA 1996, 631, 1 Ob 2317/76h).

Die Revision ist zulässig, weil die Vorinstanzen die Rechtsfrage in wesentlichen Punkten nicht auf der Grundlage der erstgerichtlichen Feststellungen (SZ 59/101) und außerdem wesentliche Rechtsfragen des Bestandrechtes im Zusammenhang mit einer Teilkündigung wegen Eigenbedarfs unrichtig gelöst haben; wegen Fehlens für die rechtliche Beurteilung bereits ausreichender Feststellungen ist die Revision im Sinne des jedem Abänderungsantrag immanenten Aufhebungsantrages (MGA ZPO14 E 12 zu § 467) auch berechtigt.

1.) Vorauszuschicken ist, daß die Nichterledigung des von der beklagten Partei in erster Instanz gestellten Zwischenfeststellungsantrages im Endurteil (§ 259 Abs 2 iVm § 236 Abs 1 ZPO) im Berufungsverfahren ungerügt geblieben ist, sodaß dieser Teil des Anspruches damit aus dem Verfahren ausgeschieden ist (SSV-NF 6/76, 10 ObS 2333/96b).

2.) Der Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit (§ 503 Z 3 ZPO) liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO). Unter diesem Revisionsgrund wird vielmehr einerseits versucht, die erfolglose Beweisrüge der Berufung (zur nicht gesonderten Verwertbarkeit der von der Teilkündigung nicht umfaßten verbleibenden Teile des Mietobjektes) unzulässigerweise vor dem Obersten Gerichtshof erneut zu wiederholen; andererseits handelt es sich hiebei um die Geltendmachung von der rechtlichen Beurteilung zuzuordnenden Feststellungsmängeln, sodaß hierauf bei Behandlung der Rechtsrüge einzugehen sein wird. Dasselbe gilt auch für den in der Rechtsrüge nachgeschobenen Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, da hierin dem Berufungsgericht gleichfalls ausschließlich die unrichtige Lösung von Rechtsfragen (nämlich im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG) vorgeworfen wird.

3.) Schließlich ist auch noch vorweg darauf hinzuweisen, daß die klagende Partei - wie bereits weiter oben hingewiesen wurde - in ihrer Teilkündigung den von dieser umfaßten Bestandgegenstand mit top Nr "10 bis 14" bezeichnet hat (gleichermaßen übrigens auch in dem der Entscheidung 4 Ob 2135/96s zugrundeliegenden Verfahren), wohingegen dieser im Mietvertrag und diesem folgend in den Urteilsfeststellungen ausdrücklich nur mit top Nr "1 und 14" benannt ist. Da es sich hiebei jedoch um ein bloßes minus, kein aliud handelt, und im übrigen der betroffene Bestandgegenstand in der Aufkündigung jedenfalls objektiv erkennbar und bestimmt bezeichnet ist (anders als in dem der Entscheidung WoBl 1996/53 zugrundeliegenden Fall), wird dieser Umstand im zweiten Rechtsgang mit den Parteien zu erörtern und allenfalls der Klägerin Anlaß zu einer Modifizierung ihres Begehrens (vgl zur Zulässigkeit auch Hausmann, Zur Bezeichnung des Bestandgegenstandes im Kündigungsverfahren, WoBl 1996, 129 [134]) Gelegenheit zu geben sein.

4.) a) Auf den Kündigungsgrund der Nichtbenützung (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG) wurde im (von der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei geschlossenen und diese daher auch insoweit bindenden) Mietvertrag vom 1.7.1975 wirksam verzichtet (Beilage A, Pkt XI Abs 3; Würth in Rummel, ABGB II2, Rz 31 zu § 30 MRG mwN); von einer Nichtbenützung könnte im übrigen schon nach der Chronologie des vom Erstgericht festgestellten Sachverhaltes über die Benützungsverhältnisse seit Mietbeginn durch die Beklagte keine Rede sein. Da es sich bei dieser vormaligen "Vereinbarung" um einen entgeltlichen Mietvertrag, also keinen bloß "einseitig verbindlichen Vertrag" handelt, muß die in der Revision auf § 915 (erster Fall) ABGB gestützte Auslegung schon am Wortlaut dieser Gesetzesstelle scheitern. Daß von einem einheitlichen Mietverhältnis ausschließlich über Wohnräume ausgegangen worden sei, läßt sich nach dem erkennbaren Parteiwillen (§ 914 ABGB) schon mit der Einräumung eines Untermietrechtes für das Mietobjekt "welcher Art auch immer" (Pkt IX Abs 3) nicht in Einklang bringen; dazu kommt, daß es sich nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen bei den im Erdgeschoß straßenseitig gelegenen Räumlichkeiten (und zwar seit Beginn des Bestandverhältnisses immer schon) um Geschäftsräumlichkeiten gehandelt hat, sodaß von einer ausschließlichen Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnräume nicht ausgegangen werden kann (von einer solchen Auslegung ist im übrigen auch der vierte Senat in seiner bereits zitierten und denselben Vertragspunkt beurteilenden Entscheidung 4 Ob 2135/96s nicht ausgegangen). Dafür spricht aber auch die ausdrückliche und besonders hervorgehobene Benennung der "Wohnung" im genannten Vertragspunkt, falls diese durch einen längeren Zeitraum nicht (von der Beklagten) benützt werden sollte; auch wenn hierin die Geltendmachung des Kündigungsgrundes der Nichtbenützung auch der Geschäftsräumlichkeiten durch die Beklagte nicht genannt ist, kann schon aufgrund der Feststellungen der Vorinstanzen, wonach diese Räumlichkeiten lediglich im Zeitraum Juli 1985 (Ende der Verwendung als Galerie) bis September 1985 (Beginn des Untermietverhältnisses der Firma I*****) leergestanden sind (die Beklagte selbst hat im Rahmen ihrer Parteienvernehmung von einem halben Jahr gesprochen), jedenfalls nicht ernsthaft von einer Nichtbenützung "durch einen längeren Zeitraum" ausgegangen werden. Insoweit weicht die Rechtsrüge damit vom festgestellten Sachverhalt ab.

Auf die Ausführungen im Rechtsmittel für "Quasi-Enteignung" im Zusammenhang mit der versuchten Untervermietung an ein Konsulat ist schließlich deshalb nicht weiter einzugehen, weil dieser Fragenkomplex nicht Gegenstand des vorliegenden, sondern des bereits vom Obersten Gerichtshof zu 4 Ob 2135/96s beurteilten Verfahrens ist.

b) Das Vorbringen in der Revision zum Kündigungsgrund nach Z 7 leg cit muß daran scheitern, daß die von der Revisionswerberin monierte (und auch von den Vorinstanzen so festgestellte) bisherige Verwendung der teilgekündigten Räume (ausschließlich) für Geschäftszwecke mit dem bereits mehrfach zitierten Vertragspunkt IX Abs 3 ("Untervermietung welcher Art auch immer") in Einklang steht, also von einer Verwendung "nicht zum vertraglich bedungenen Wohnzweck" damit gleichfalls nicht ausgegangen werden kann.

c) Zur "Sittenwidrigkeit des Mietvertrages" werden ausschließlich bereits in der Berufung enthaltene Beschwerdepunkte wiederholt. Die hiezu aufgelisteten "Auffälligkeiten" im Mietvertrag der Voreigentümerin begründen keinesfalls Nichtigkeit nach § 879 Abs 1 ABGB, sondern sind vielmehr in der dem österreischischen Schuldrecht (und damit - soweit nicht gegen zwingende Bestimmungen verstoßend - auch dem Bestandrecht) immanenten Vertragsfreiheit begründet. Gesetzliche Verbotsnormen wurden hiedurch weder verletzt noch mißachtet, und vermag auch die Revisionswerberin solches nicht konkret aufzuzeigen. Obwohl die klagende Partei schon seit 1977 Eigentümerin (und damit Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Bestandgeberin) ist, hat sie den Inhalt des Mietvertrages fast zwei Jahrzehnte unbeanstandet gelten lassen, ohne irgendwelche Anfechtungen vorzunehmen.

5. Den Schwerpunkt des Rechtsmittels (sowohl zur Zulassungsbegründung als auch zur Rechtsrüge) bilden dessen Ausführungen zu zwei Rechtsfragen, nämlich

Hiezu hat der Oberste Gerichtshof - und zwar auf beide in untrennbarem Zusammenhang stehenden Fragenkomplexe gemeinsam eingehend - folgendes erwogen:

a) Unabhängig von der Frage der in ihrem verfahrenseinleitenden Schriftsatz geltend gemachten Kündigungsgründe des Eigenbedarfs nach § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG verfolgt die klagende Partei - jedenfalls vorrangig - durch die ausdrückliche Bezeichnung desselben als "Teilkündigung" die Durchsetzung des auch ausdrücklich zitierten besonderen Eigenbedarfstatbestandes nach § 31 Abs 1 MRG. Benötigt danach der Vermieter einzelne Teile des Mietgegenstandes für sich [oder für Verwandte in gerader Linie] "dringend, so kann er den Mietvertrag in Ansehung dieser Teile aufkündigen, wenn der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters.... oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht." Dieser besondere und selbständige (EvBl 1984/113) Kündigungstatbestand steht auch einem durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zum Vermieter Gewordenen offen (SZ 56/200). Die aufgelisteten und jeweils durch das Bindewort "und" sprachlich miteinander verknüpften Voraussetzungen müssen hiebei kumulativ vorliegen (6 Ob 1505/94); eine besondere Interessenabwägung (etwa im Sinne des § 30 Abs 2 Z 8 erster Halbsatz MRG) ist nicht erforderlich (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 Rz 1 aE zu § 31); aber auch das (zu § 30 Abs 2 Z 9 iVm § 32 Abs 1 MRG verlangte) Erfordernis der Ersatzbeschaffung wird vom Gesetzgeber - entgegen der Behauptung der beklagten Partei in ihrem Replikschriftsatz ON 10 (Pkt. 4.) - im Rahmen einer (bloßen) Teilkündigung nicht verlangt, sodaß die vom Erstgericht relevierte Frage, ob das von der Klägerin hiezu erst nachträglich (nämlich im Schriftsatz ON 5) gestellte Anerbieten allenfalls (vgl MietSlg 38.492) verspätet wäre, auf sich beruhen kann.

b) Als erstes Erfordernis muß jenes des Eigenbedarfes erfüllt sein. Die klagende Partei als Völkerrechtssubjekt (vgl BGBl 1934/2 - Konkordat; Schwendenwein, Das neue Kirchenrecht, 558 FN 33; derselbe, Österreichisches Staatskirchenrecht, 42; Gampl, Staatskirchenrecht - Leitfaden, 92) ist öffentlich-rechtliche Körperschaft und damit juristische Person (Aicher in Rummel, ABGB I2, Rz 4 zu § 26; EvBl 1964/208). Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach - aus der grundsätzlichen Gleichstellung der juristischen mit den physischen Personen im § 26 ABGB folgernd - ausgesprochen, daß auch eine juristische Person Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend machen kann, wenn sie die vermieteten Räume zur Erfüllung ihrer Zwecke dringend benötigt (MietSlg 16.357, SZ 23/127 und 21/141) bzw sonst ihre Zwecke nicht erfüllen kann (1 Ob 566/87); es muß hiebei die unabweisliche Notwendigkeit bestehen, den derzeitigen Zustand sobald als möglich zu beheben und dies nur durch Aufkündigung des Bestandverhältnisses möglich sein (MietSlg 34.434, SZ 23/127, 1 Ob 566/87). Dabei muß es sich aber um einen Bedarf der juristischen Person selbst handeln. Die Unterbringung von Bediensteten, die sonst über keine Wohnmöglichkeit verfügen, begründet keinen Eigenbedarf der juristischen Person (MietSlg 16.357, 1 Ob 566/87).

Das Erstgericht hat hiezu keinerlei Feststellungen getroffen, sondern sich damit begnügt, bloß die derzeitige Verwendung der der klagenden Partei in ihrem Eigentumsobjekt selbst zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten sowie ihres dort tätigen Mitarbeiterstabes näher zu beschreiben. Schon daraus folgt, daß es zum Vorliegen dieses von Anfang an auch vorbringensmäßig ausreichend geltend gemachten Kündigungsgrundes an einer abschließenden Feststellungsgrundlage mangelt. Die bloß allgemein gehaltene Negativfeststellung, daß (gemeint: ob) die klagende Partei "in der nächsten Zeit" (mangels Verfügbarkeit von Räumlichkeiten im verfahrensgegenständlichen Objekt) solche zu Bürozwecken außerhalb (anderswo) anzumieten beabsichtige, ist hiefür gleichfalls ungenügend. Zwar erfüllen vage, erst in nicht absehbarer Zeit liegende Möglichkeiten des Bestehens von Eigenbedarf die im Gesetz geforderte Dringlichkeit nicht (WoBl 1991/13 [in welcher Entscheidung sich der OGH bereits mit der von der Revisionswerberin zitierten Autorin Gimpel-Hinteregger in JBl 1988, 16 ff befaßt hatte], weiters 6 Ob 562/94, 1 Ob 507/95), doch bedarf es hiezu - schon im Lichte des ergänzenden Vorbringens der Klägerin in Pkt d des Schriftsatzes ON 5 - präziserer und auch auf den Tätigkeitsbereich und die (diplomatische wie geistliche) Aufgabenerfüllung der Klägerin abstellender konkreter Tatsachenfeststellungen. Die vom Berufungsgericht hiezu getroffenen Schlußfolgerungen im Sinne einer Negierung jeglichen dringenden Eigenbedarfs sind damit verfrüht und entbehren einer ausreichenden Tatsachengrundlage.

Allerdings wird bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs hernach ein strenger Maßstab anzulegen sein, wie dies ebenfalls der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entspricht (Würth, aaO Rz 36 zu § 30 MRG mwN; Würth/Zingher, aaO Rz 46 und 51 zu § 30; 6 Ob 562/94, 1 Ob 619/95, 7 Ob 2057/96t), wobei nach Auffassung des Senates auch zu berücksichtigen (und daher auch dazu die Feststellungsgrundlage zu verbreitern) sein wird, unter welchen Umständen, wann und zu welchen Bedingungen die klagende Partei selbst Räumlichkeiten im von ihr eigentümlich erworbenen Gesamtobjekt vermietet hat (ua etwa an den [laut Ersturteil] Zeugen "A*****" [richtig wohl: A*****: ON 24]), weil in diesem Falle der Eigenbedarf selbstverschuldet wäre, was nach der Rechtsprechung die Geltendmachung ausschließt (MietSlg 46.408, WoBl 1993/7, 5 Ob 519/86, 6 Ob 637/93). Hiezu wird dann aber auch unter Umständen zu erörtern (und festzustellen sein), ob diese Räumlichkeiten für die zum Eigenbedarf behaupteten (und unter Beweis zu stellenden) Verwendungszwecke überhaupt geeignet und tauglich sind.

c) Davon, daß der verbleibende Teil des Bestandobjekts (nach den Feststellungen der Vorinstanzen rund 244 bis 245 m2!) von der Beklagten, die dort nicht als Geschäftsfrau, sondern Privatperson (und offenbar allein) lebt, zur Befriedigung ihres Wohnbedarfes nicht ausreichend sei, kann nach bisheriger Aktenlage wohl nicht ausgegangen werden. Dies wird auch von der Beklagten gar nicht subtantiell bestritten. Aus diesem gesetzlichen Erfordernis der ausreichenden Deckung des Wohnbedürfnisses als notwendiger Voraussetzung einer Teilkündigung (nach § 31 Abs 1 MRG) ergibt sich aber auch (zwingend), daß es bei Geltendmachung einer solchen auch keiner Beistellung oder Anbietung einer Ersatzwohnung bedarf, denn anders als nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG verliert ja der Bestandnehmer nicht den gesamten, sondern nur einen Teil des Bestandgegenstandes, der aber ausreichen muß, um das Wohnbedürfnis (weiterhin) zu decken. Schon aufgrund dieser Überlegung (iVm dem insoweit völlig klaren Gesetzeswortlaut) bedarf es keiner Substitution für etwas, was ohnedies weiterhin (unverändert) gegeben und gedeckt ist (vgl hiezu auch MietSlg 30.484 mwN und 6 Ob 511/85).

d) Es verbleibt somit noch das Erfordernis, daß "der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann". Hiezu hat das Erstgericht - im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung - feststellungsmäßig nachgeschoben, "daß die Räumlichkeiten im Erdgeschoß [offenbar jene, welche von der Kündigung betroffen sind] und im ersten Stock [offenbar die Wohnräume der Beklagten] innerhalb des Objektes verbunden sind und daß die zu Wohnzwecken verwendeten Teile nur vom Erdgeschoß aus zu betreten sind", und daraus im weiteren geschlossen, "daß von vorneherein der verbleibende Teil nicht gesondert verwendbar ist". Das Berufungsgericht hat diese "Feststellungen" übernommen. Abgesehen davon, daß damit Rechts- und Tatfragen miteinander vermengt wurden, läßt sich aus der wörtlich wiedergegebenen Formulierung auch dieses gesetzliche Erfordernis (noch) nicht abschließend beantworten. Daß in einem Obergeschoß gelegene Räume (nur) vom Erdgeschoß aus zu betreten sind, ist eine Gegebenheit, die regelmäßig bei mehrgeschossigen Gebäuden anzutreffen ist: Jedes derartige höhergeschossige Gebäude muß grundsätzlich vom Erdgeschoß aus betreten werden. Schon in der Berufung hat die klagende Partei (zutreffend, vom Berufungsgericht allerdings nicht weiter aufgegriffen) auf den Widerspruch hingewiesen, daß das Erstgericht einerseits (nämlich bei Wiedergabe des seinerzeit geschlossenen Mietvertrages und Umschreibung des hievon umfaßten Bestandgegenstandes) von "Räumlichkeiten im Erdgeschoß und Parterre" (?), an anderer Stelle jedoch von solchen im Erdgeschoß und im ersten Stock spricht. Andererseits ist - jedenfalls nach der derzeitigen Aktenlage - unschwer zu unterstellen, daß eine wie vom Gesetz geforderte abgesonderte Benutzbarkeit schon deshalb gegeben sein könnte, weil ja die nunmehr von der Teilkündigung betroffenen ausschließlich erdgeschossigen (und jahrzehntelang an unterschiedliche Personen untervermieteten) Räume wohl schon bisher durch diese wirtschaftlich gesonderte Nutzung ihrerseits baulich wie widmungsmäßig getrennt begehbar und benutzbar waren und damit auch vom (der Beklagten weiterhin ungeschmälert zustehenden) Wohnbereich trennbar abgesondert werden konnten (vgl auch WoBl 1996/52, wonach eine Teilkündigung dann zulässig ist, wenn "in Wahrheit selbständige Bestandobjekte, die weder wirtschaftlich noch technisch eine Einheit bildeten, vorlagen", wofür aber nach dem Vorgesagten die bisherige Aktenlage sprechen würde). Wieso dieser restliche Teil des Mietgegenstandes nunmehr nicht - so wie schon bisher - "abgesondert benutzbar" sein soll, bleibt jedenfalls zweifelhaft. Auf alle Fälle wird das Erstgericht auch hiezu verläßliche Feststellungen zu treffen haben und sich auch nicht mit einer bloß formalen Verweisung auf irgendwelche im Akt erliegende Planurkunden begnügen können. Nach Auffassung des Senates hat die klagende Partei ihrer diesbezüglichen Behauptungs- und Beweispflicht (WoBl 1993/127) im übrigen auch ausreichend Genüge getan. Die diesbezüglichen Ausführungen in Seite 6 und 7 des Berufungsurteils sind in diesem Zusammenhang unverständlich. Der Hinweis auf die Entscheidung MietSlg 38.489/10 geht schon deshalb fehl, weil es dort (abgesehen von der bereits gegebenen Unterschiedlichkeit in den Tatsachengrundlagen) rechtlich um die Auslegung einer Teilkündigung nach § 31 Abs 2 iVm § 30 Abs 2 Z 6 und 7 MRG ging.

6.) Da es somit einer Verhandlung erster Instanz bedarf, um die Sache spruchreif zu machen, war mit einer Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und einer Zurückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht vorzugehen. Dieses wird - nach Erörterung mit den Parteien und allfälliger Beweisaufnahme - die erforderlichen Feststellungen nachzutragen haben.

Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.