Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm und die Hofrätin MMag. Ginthör sowie den Hofrat Dr. Faber und die Hofrätinnen Dr. in Oswald und Dr. Kronegger als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Dr. inSchimpfhuber, über die Revision 1. der S R, 2. des R R und 3. der M R, alle vertreten durch Dr. Thomas Stoiberer und MMag. Robert Kogler, Rechtsanwälte in Hallein, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 8. November 2024, Zl. 405-1/1143/1/5-2024, betreffend grundverkehrsbehördliche Zustimmung nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrskommission), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.
Das Land Salzburg hat den Revisionswerbern Aufwendungen in der Höhe von 1.346,40 Euro binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 1.1. Mit Eingabe vom 17. Jänner 2024 beantragten die Revisionswerber die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zur Schenkung und Übergabe der Liegenschaften EZ X, bestehend aus dem Grundstück Nr. 177/6, und EZ Y, bestehend aus dem Grundstück Nr. 168/3, beide KG A, durch den Zweit- und die Drittrevisionswerberin als Übergeber an die Erstrevisionswerberin als Übernehmerin auf Grund eines Übergabevertrages vom 7. Dezember 2023. Dem Antrag war eine „Bewertung der Gegenstände des Rechtsgeschäftes“ angeschlossen, in der zum (allein revisionsgegenständlichen) Grundstück Nr. 168/3 ausgeführt wird, dieses sei nach dem Flächenwidmungsplan zwar als Grünland gewidmet, jedoch grenze es unmittelbar an eine Vielzahl von Baugrundstücken an, weswegen es als „Bauerwartungsland“ anzusehen sei. Die Vertragsparteien seien der Ansicht gewesen, dass kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliege. Es handle sich um eine Wiese, die lediglich von einem Bauern gemäht werde.
2 1.2. Mit Bescheid vom 17. Mai 2024 versagte die belangte Behörde diesem Rechtserwerb gemäß § 9 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2023-S.GVG 2023 die Zustimmung.
3 Begründend führte die belangte Behörde aus, durch den Übergabevertrag entstehe hinsichtlich des Grundstückes Nr. 168/3 eine Enklave, die wegemäßig nicht erschlossen sei. Auch komme es zur Zersplitterung von landwirtschaftlichem Grundbesitz. Der Antrag sei daher wegen der Entstehung einer nachteiligen Agrarstruktur (vgl. § 9 Z 5 S.GVG 2023) zu versagen gewesen.
4 Mit der Frage, ob land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke vorliegen, setzte sich der Bescheid nicht auseinander.
5 1.3. Dagegen erhoben die Revisionswerber Beschwerde, in der sie unter anderem vorbrachten, dass das Grundstück Nr. 168/3 nicht „landwirtschaftlich gewidmet“ sei. Vielmehr handle es sich um ein „bereits als Bauparzelle parzelliertes“ und unmittelbar neben einer größeren Anzahl von Bauparzellen liegendes „Bauerwartungsland“, welches auch nach dem Einheitswertbescheid nicht zu dem landwirtschaftlichen Betrieb der Übergeber zähle.
6 1.4. Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Landesverwaltungsgericht Salzburg die Beschwerde nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung ab und sprach aus, dass die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig sei.
7 Das Verwaltungsgericht stellte fest, mit Übergabevertrag vom 7. Dezember 2023 seien das verfahrensgegenständliche, unbebaute und landwirtschaftlich genutzte Grundstück Nr. 168/3 im Ausmaß von 1.034 m 2 , welches laut Flächenwidmungsplan Grünland sei, sowie das Grundstück Nr. 177/6 im Ausmaß von 3.447 m 2 , welches laut Flächenwidmungsplan Gewerbefläche sei, von dem Zwei- und der Drittrevisionswerberin an ihre Tochter, die Erstrevisionswerberin, übergeben worden. Diese habe die Facharbeiterprüfung für die Landwirtschaft abgeschlossen und bewirtschafte gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten in mehr als 20 km Entfernung von diesen Grundstücken einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in Oberösterreich.
8 Mit einem weiteren Übergabevertrag vom 28. September 2023 hätten der Zweit- und die Drittrevisionswerberin die Liegenschaften EZ Z, bestehend aus zwei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, darunter dem Grundstück Nr. 168/1, sowie die Liegenschaft EZ W, bestehend aus einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück, (gemeint: an ihre andere Tochter) übergeben. Die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zu diesem Rechtsgeschäft sei bis dato nicht eingeholt worden, weil zuerst der Ausgang des anhängigen Verfahrens abgewartet werden sollte.
9 Die Übergeber verfügten über keine Hofstelle. Nach einem steuerlichen Einheitswertbescheid vom 1. Jänner 2023 bestünde ihr landwirtschaftlicher Betrieb aus den Liegenschaften EZ Z und EZ W, sodass die Parteien davon ausgegangen seien, dass sämtliche land- und forstwirtschaftliche Flächen ungeteilt an ihre (andere) Tochter übertragen würden.
10 Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. 168/3 werde steuerlich als unbebautes Grundstück geführt. Es sei im Jahr 2000 aus einer Konkursmasse erworben worden und werde, wie auch die weiteren Grünflächen der Übergeber, von einem Landwirt bewirtschaftet und gemäht. Es grenze an zwei Seiten an bebaute Grundstücke und an zwei Seiten an das Grundstück Nr. 168/1 an. Die weiteren Grundstücke der Übergeber grenzten nicht unmittelbar an dieses Grundstück an, befänden sich jedoch in räumlicher Nähe.
11 Zum Grundstück Nr. 168/3 gelange man über das Grundstück Nr. 168/1. Dieses Geh- und Fahrtrecht sei grundbücherlich sichergestellt. Die wegemäßige Erschließung des Grundstückes Nr. 168/1 wiederum bestehe seit dem Jahr 1922, ein Geh- und Fahrtrecht sei jedoch im Lastenblatt der dienenden Grundstücke bis dato nicht einverleibt worden. Ebenso wenig existiere bei diesen (gemeint offenbar: den dienenden) Grundstücken ein verbüchertes Geh-und Fahrtrecht bzw. ein entsprechendes Nutzungsrecht zugunsten des Grundstückes Nr. 168/3. Es habe, so das Verwaltungsgericht beweiswürdigend dazu, nicht festgestellt werden können, dass zugunsten des Grundstückes Nr. 168/1 eine gesicherte Zufahrt bestehe, da sich aus Luftbildaufnahmen „ein anderer Wegeverlauf in der Natur“ zeige und die zivilrechtliche Vorfrage einer Ersitzung auf Grund des Erwerbes des Grundstückes (gemeint: Nr. 168/3) vor weniger als 30 Jahren mit Unsicherheiten behaftet sei.
12 Rechtlich führte das Verwaltungsgericht aus, Gegenstand des Verfahrens sei gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 S.GVG 2023 ausschließlich die Übergabe des Grundstückes Nr. 168/3, da dieses landwirtschaftlich genutzt werde. Es handle sich zwar um eine Übergabe im Familienkreis zwischen Eltern und Kindern, die grundverkehrsbehördliche Zustimmung sei jedoch erforderlich, da nicht der gesamte land- und forstwirtschaftliche Betrieb ungeteilt an ein Kind übertragen werde. Bei dem vom Übergabevertrag vom 7. Dezember 2023 ebenfalls erfassten Grundstück Nr. 177/6 handle es sich hingegen um eine Gewerbefläche, für deren Übertragung eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erforderlich sei.
13 Das ebenfalls landwirtschaftlich genutzte Grundstück Nr. 168/1, das unmittelbar an das Grundstück Nr. 168/3 angrenze, und die weiteren land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke seien an die andere Tochter des Zweit- und der Drittrevisionswerberin übergeben worden. Durch die Übergabe des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Nr. 168/3 entstehe eine Enklave, die mit einer Zersplitterung von landwirtschaftlichem Grundbesitz einhergehe. Diese Fläche sei zwar teilweise von bebauten Grundstücken umgeben, derzeit aber als Grünland im Flächenwidmungsplan ausgewiesen und sie werde landwirtschaftlich genutzt. Daran ändere auch nichts, dass das Grundstück Nr. 168/3 von den Übergebern erst zu einem späteren Zeitpunkt erworben worden sei, es nach dem steuerrechtlichen Einheitswertbescheid nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb zugerechnet werde und sohin nach Ansicht der Übergeber auch nicht Teil des landwirtschaftlichen Betriebes gewesen sei.
14 Auch bestehe die Zufahrt zum Grundstück Nr. 168/1 zwar faktisch, sie sei aber rechtlich nicht gewährleistet.
15 Die Erstrevisionswerberin führe zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und verfüge über „die erforderlichen Fähigkeiten“. Ihre Hofstelle befinde sich aber in größerer Entfernung von 20 km in Oberösterreich, sodass sie in Bezug auf das Grundstück Nr. 168/3 nicht als Landwirtin iSd § 4 Abs. 1 lit. d S.GVG 2023 anzusehen sei.
16 Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes stelle eine Besitzzersplitterung einen agrarstrukturellen Nachteil dar (Hinweis auf VfSlg. 17.526/2005, 18.363/2008).
17 Gemäß § 9 Z 5 S.GVG 2023 sei einem Rechtsgeschäft die Zustimmung zu versagen, wenn eine land- und forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entstehe, wie etwa bei Enklavenbildung im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum oder bei Grundstückszersplitterung.
18 Da es durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zu einer Grundstückszersplitterung und zur Bildung einer Enklave komme, sei die Zustimmung gemäß § 9 Z 5 S.GVG 2023 zu versagen gewesen.
19 1.5. Mit Beschluss vom 25. Februar 2025, E 4684/2024-5, lehnte der Verfassungsgerichtshof die Behandlung der gegen dieses Erkenntnis erhobenen Beschwerde der Revisionswerber ab und trat die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab.
20 1.6. Gegen das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes richtet sich die vorliegende Revision. Im Vorverfahren erstattete die belangte Behörde eine Revisionsbeantwortung.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
21 2. Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023-S.GVG 2023, LGBl. Nr. 95/2022, lautet (auszugsweise):
„Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, land- oder forstwirtschaftliche Nutzung
§ 2
(1) Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn dieses Gesetzes gelten
1. Grundstücke oder Teile davon,
a) die überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden oder überwiegend einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen,
...
Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 7
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:
1. die Übertragung des Eigentums;
...
Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung
§ 9
Einem Rechtsgeschäft ist die Zustimmung zu versagen, wenn
...
5. eine land- und forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht (zB Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage, Unwirtschaftlichkeit der Betriebsführung für eine der am Rechtsgeschäft beteiligten Parteien oder durch die Schaffung von ideellem Miteigentum mit Ausnahme von ideellem Miteigentum zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern);
...“
22 3. Die Revision ist zulässig, weil sie zutreffend aufzeigt, dass im hier relevanten Zusammenhang Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Versagungsgrund gemäß § 9 Z 5 S.GVG 2023 fehlt.
23 4. Sie ist im Ergebnis auch begründet:
24 4.1. Die Revision bringt zunächst vor, das Grundstück Nr. 168/3 sei gar kein landwirtschaftliches Grundstück. Es werde zwar von einem Landwirt gemäht. Wie das Verwaltungsgericht zur weitergehenden Feststellung gelange, das Grundstück werde auch von einem Landwirt „bewirtschaftet“, sei jedoch nicht nachvollziehbar. Vielmehr werde es nur mit dem angrenzenden Grundstück Nr. 168/1 „mitgemäht“, damit es nicht verwildere. Überdies sei es auch nicht einem bestimmten landwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet, weil bei den Übergebern ein solcher gar nicht bestehe.
25 4.2. Schon damit zeigt die Revision die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Erkenntnisses auf.
26 4.2.1. Gemäß § 7 Abs. 1 Z 1 S.GVG 2023 bedarf ein unter Lebenden abgeschlossenes Rechtsgeschäft, das die Übertragung des Eigentums zum Gegenstand hat und ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betrifft, zu seiner vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde.
27 Gemäß § 2 Abs. 1 Z 1 lit. a S.GVG 2023 gelten als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn dieses Gesetzes Grundstücke oder Teile davon, die überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden oder überwiegend einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen.
28 Nach den Gesetzesmaterialien ist darauf abzustellen, ob ein Grundstück auf eine für einen Land- oder Forstwirt signifikante Art wirtschaftlich genutzt wird, womit an die ständige Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes zum Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes angeknüpft wird (vgl. RV 26 BlgLT 16. GP 67 ff).
29 Nach dieser Rechtsprechung ist für die Beurteilung, ob ein Grundstück ein land- oder forstwirtschaftliches ist, nicht seine Bezeichnung im Grundsteuer-oder Grenzkataster, sondern seine Beschaffenheit und seine bisherige Verwendung maßgebend. Verwaltungsbehördliche Beschränkungen des Verkehrs mit Grundstücken können sich nicht nur auf solche Grundstücke beziehen, die einem spezifisch ausgeprägten land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind, sondern auch auf solche, die zwar von einer Person, die nicht Land- oder Forstwirt ist, aber doch in einer für Land- und Forstwirte signifikanten Art wirtschaftlich genutzt werden.
30 Ob die Nutzung auf eine für einen Land- oder Forstwirt signifikante Weise erfolgt, ist nach dieser Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes vor allem danach zu beurteilen, was und auf welche Weise auf dem Grundstück produziert wird und welche primären Verwendungszwecke das Grundstück hat. Die Umstände, auf die es ankommt, können hierbei nicht nach starren Regeln beurteilt werden, können also nach Maßgabe des jeweiligen Falles unterschiedliches Gewicht besitzen; entscheidend ist, dass durch sie Sachverhalte verwirklicht werden, wie sie sich in der Land- oder Forstwirtschaft, wenn auch in verschiedenen Spielarten, finden (vgl. schon VfSlg. 9005/1981, sowie das-in den Gesetzesmaterialien zum S.GVG 2023 zitierte-Erkenntnis VfSlg. 17.318/2004 oder VfSlg. 17.857/2006, jeweils mwN).
31 Der Verwaltungsgerichtshof hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (vgl. VwGH 31.3.1993, 92/02/0326, zum Steiermärkischen Grundverkehrsgesetz-StGVG 1983; vgl. auch VwGH 11.6.2001, 97/02/0492, zum Salzburger Grundverkehrsgesetz 1993; 25.7.2003, 2002/02/0159, zum [Vorarlberger] Grundverkehrsgesetz).
32 4.2.2. Vor dem Hintergrund dieses Verständnisses der hier in Rede stehenden Definition des § 2 Abs. 1 Z 1 lit. a S.GVG 2023 konnte das Verwaltungsgericht im Revisionsfall nicht von vornherein davon ausgehen, das Grundstück Nr. 168/3 unterliege dem S.GVG 2023. Die Revisionswerber brachten schon in ihrem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Zustimmung vor, es handle sich bei diesem Grundstück nicht um ein land- oder forstwirtschaftliches, und wiederholten dieses Vorbringen der Sache nach in ihrer Beschwerde. Weder die belangte Behörde noch das Verwaltungsgericht, das lediglich feststellte, das Grundstück werde von einem Landwirt gemäht, haben sich mit diesem Vorbringen näher auseinandergesetzt.
33 Zwar kommt es für die Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück auf die Zugehörigkeit zu einem Betrieb der Übergeber nicht an (vgl. schon VfSlg. 8257/1978). Für diese Beurteilung genügt jedoch allein die Feststellung, das Grundstück werde (zusammen mit einem anderen) gemäht, nicht (vgl. VfSlg. 13.757/1994). Entscheidungsrelevant und zu ermitteln wäre nicht nur gewesen, ob das Gras regelmäßig geschnitten wurde und ob dies durch einen Landwirt erfolgte, sondern auch, ob es-wie erstmals in der Revisionsbeantwortung der belangten Behörde vorgebracht („zur Futtergewinnung“)-für einen landwirtschaftlichen Betrieb genutzt wurde bzw. was mit dem Gras geschehen ist und wozu-wirtschaftlich gesehen-das Gras geschnitten wurde (vgl. VfSlg. 9063/1981).
34 4.3. Indem das Verwaltungsgericht ohne nähere Begründung und ohne die dafür notwendigen Feststellungen zu treffen davon ausging, bei dem Grundstück Nr. 168/3 handle es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück iSd § 2 Abs. 1 S.GVG 2023, hat es sein Erkenntnis mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften belastet.
35 Sollte das Vorbringen der revisionswerbenden Parteien zutreffen, es liege kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück vor, wäre keine Zustimmung gemäß § 7 Abs. 1 S.GVG 2023 erforderlich, der Bescheid der belangten Behörde vom 17. Mai 2024 folglich aufzuheben und der verfahrenseinleitende Antrag zurückzuweisen (vgl. VwGH 21.3.2022, Ra 2021/11/0012, 0013; 25.1.2023, Ra 2022/11/0206; 16.12.2025, Ra 2024/11/0122).
36 Auf das weitere Revisionsvorbringen war somit nicht mehr einzugehen.
37 5. Das angefochtene Erkenntnis war gemäß § 42 Abs. 2 Z 3 VwGG aufzuheben.
38 Die Entscheidung über den Aufwandersatz beruht auf den §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
39 Von der beantragten Verhandlung konnte gemäß § 39 Abs. 2 Z 3 VwGG abgesehen werden.
Wien, am 30. Juni 2026
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
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RIS