Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm und den Hofrat Dr. Faber sowie die Hofrätin Dr. in Oswald als Richterin und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Dr. inSchimpfhuber, über die Revision des Grundverkehrsbeauftragten des Landes Salzburg gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 22. Mai 2025, Zl. 405-1/1272/1/16-2025, betreffend Untersagung der weiteren Durchführung eines Rechtsgeschäfts nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (mitbeteiligte Parteien: 1. Dr. M W und 2. Ing. A W, beide vertreten durch die Ferner Hornung&Partner Rechtsanwälte GmbH in Salzburg), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Das Land Salzburg hat den Mitbeteiligten Aufwendungen in der Höhe von insgesamt 1106,40 Euro binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 1.1. Mit Schreiben vom 15. November 2024 erklärte die vor dem Verwaltungsgericht belangte und nunmehr revisionswerbende Behörde auf Grund einer Anzeige der Mitbeteiligten gemäß § 19 Z 2 (erkennbar: lit. a) Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023-S.GVG 2023, dass die weitere Durchführung eines zwischen dem Erstmitbeteiligten als Verkäufer und dem Zweitmitbeteiligten als Käufer über ein näher bezeichnetes Grundstück abgeschlossenen Kaufvertrages untersagt werde.
2 1.2. Auf Antrag der Mitbeteiligten erließ die Behörde einen mit 18. Februar 2025 datierten Bescheid, in dem sie die weitere Durchführung dieses Rechtsgeschäfts untersagte.
3 Begründend führte die Behörde im Wesentlichen aus, die Mitbeteiligten hätten gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 S.GVG 2023 die Erklärung abgegeben, dass der Vertragsgegenstand der Erweiterung des bestehenden Hauptwohnsitzes des Zweitmitbeteiligten durch die Erweiterung von Gartenflächen diene. Von dieser Bestimmung sollten jedoch nur Grundflächen erfasst sein, die in ihrem Ausmaß in einem untergeordneten Verhältnis zu jenem der zu erweiternden Grundflächen stünden. Das gegenständliche Grundstück umfasse allerdings eine Fläche, die im Wesentlichen jener des zu erweiternden Grundstückes entspreche, und es sei selbständig bebaubar. Eine Verdoppelung des Baulandgrundstückes durch eine übermäßig große baulandgewidmete Gartenfläche sei raumordnungsfachlich nicht begründbar. Die Nutzung als Garten sei nicht mit den in § 11 Abs. 2 S.GVG 2023 normierten Zielen von dessen 2. Abschnitt, welche der Begründung von Hauptwohnsitzen Vorrang vor anderen Nutzungen einräumten, vereinbar. Mit dem S.GVG 2023 solle im Gegensatz zum (Salzburger) Grundverkehrsgesetz 2001 nicht mehr nur die Nutzung von Wohnungen als Zweitwohnungen verhindert werden, sondern auch der raumordnungspolitisch unerwünschte Zustand, dass gewidmete Bauflächen unverbaut blieben.
4 1.3. Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Landesverwaltungsgericht Salzburg nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung der dagegen von den Mitbeteiligten erhobenen Beschwerde Folge und behob den angefochtenen Bescheid. Unter einem sprach das Verwaltungsgericht aus, dass die Behörde im fortzusetzenden Verfahren auf Grund des angezeigten Rechtsgeschäfts eine Erklärung gemäß § 19 Z 1 lit. c S.GVG 2023 abzugeben habe. Die ordentliche Revision sei gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.
5 Das Verwaltungsgericht stellte fest, der Erstmitbeteiligte habe die beiden vertragsgegenständlichen Grundstücke X und Y mit einem gesamten Flächenausmaß von 691 m 2 an den Zweitmitbeteiligten, seinen Bruder, veräußert. Auf dem Kaufgegenstand befände sich an Baulichkeiten nur eine kleine Bienenhütte. Der Zweitmitbeteiligte sei Eigentümer des Grundstückes Z mit einem Flächenausmaß von 694 m 2 , welches er gemeinsam mit seiner Ehefrau in einem Einfamilienhaus bewohne. Aus einem zu den Feststellungen erhobenen Luftbild ergebe sich die Situierung der Grundstücke. Demnach grenzt das Grundstück Y im Süden unmittelbar an das im Eigentum des Zweitmitbeteiligten stehende Grundstück Z an.
6 Alle genannten Grundstücke seien als Bauland der Kategorie erweitertes Wohngebiet iSd § 30 Abs. 1 Z 2 Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 gewidmet und befänden sich in einer Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinde.
7 Rechtlich führte das Verwaltungsgericht auf das hier Wesentliche zusammengefasst aus, der Zweitmitbeteiligte habe gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 S.GVG 2023 erklärt, der Erwerbsgegenstand diene der Erweiterung seines bestehenden Hauptwohnsitzes durch Vergrößerung der Gartenfläche.
8 In § 16 Abs. 1 Z 2 S.GVG 2023 werde die Wendung „von untergeordneter Bedeutung“ lediglich der Wortfolge „von diesen ergänzenden Räumen“ beigefügt. Der Gesetzgeber habe somit Zu- und Anbauten an einen bestehenden Hauptwohnsitz nur in einem untergeordneten Ausmaß gemessen am Gesamtbau gebilligt. Diese Einschränkung beziehe sich aber nicht auf die Erweiterung durch Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Gartenflächen oder ähnliche Fälle.
9 Der Begriff der „Erweiterung“ sei im Gesetz nicht definiert. Insbesondere werde kein Verhältnis zwischen der Größe einer dem Hauptwohnsitz dienenden Grundfläche und der Erweiterungsfläche hergestellt. Aus § 14 Abs. 2 Z 3 S.GVG 2023 ergebe sich aber, dass eine einmalige Erweiterung von weniger als 100 m 2 nicht anzeigepflichtig sei. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sei eine umfangmäßige Begrenzung einer „Erweiterung“, etwa nur bis zum Doppelten, jedoch nicht begriffsgegenständlich.
10 Den raumordnungsrechtlichen Bedenken der Behörde sei entgegenzuhalten, dass § 19 Z 2 S.GVG 2023 die Untersagung der weiteren Durchführung eines Rechtsgeschäfts wegen einer raumordnungsrechtlich unzulässigen Nutzung des Baugrundstückes in lit. b lediglich in Bezug auf touristische Objekte und Nutzungseinheiten, nicht jedoch in lit. a bei Begründung oder Erweiterung von Hauptwohnsitzen vorsehe.
11 Im vorliegenden Fall sei die Erklärung des Rechtserwerbers, die unmittelbar angrenzende Grundfläche zur Gartenerweiterung des Hauptwohnsitzes verwenden zu wollen, sachlich richtig. Die Behörde habe daher die beantragte Erklärung gemäß § 19 Z 1 lit. c S.GVG 2023 abzugeben.
12 Die ordentliche Revision sei zulässig, weil Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Auslegung des § 16 Abs. 1 Z 2 iVm § 19 Z 2 lit. a S.GVG 2023 fehle und diese Frage vom Verwaltungsgericht in ähnlich gelagerten Fällen nicht einheitlich gelöst worden sei.
13 1.4. Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende Revision der vor dem Verwaltungsgericht belangten Behörde, in welcher sie sich der Zulassungsbegründung des Verwaltungsgerichtes anschließt. Im Vorverfahren erstatteten die Mitbeteiligten eine Revisionsbeantwortung.
14 2. Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
15 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
16 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden.
17 Ein Revisionswerber hat nach ständiger hg. Rechtsprechung auch bei Erhebung einer ordentlichen Revision von sich aus die Zulässigkeit der Revision gesondert darzulegen, sofern er der Ansicht ist, dass die Begründung des Verwaltungsgerichts für die Zulässigkeit der Revision nicht ausreicht, oder er andere Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung für relevant erachtet. Dies ist so zu verstehen, dass eine ordentliche Revision zurückzuweisen ist, wenn die in der Begründung des Zulässigkeitsausspruchs des Verwaltungsgerichts vertretene Auffassung über das Vorliegen von Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung iSd. Art. 133 Abs. 4 B-VG, von deren Lösung die Entscheidung über die Revision abhänge, vom Verwaltungsgerichtshof nicht geteilt wird und in der ordentlichen Revision unter Zulässigkeitserwägungen keine andere Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung konkret dargelegt wird (vgl. VwGH 1.8.2025, Ro 2024/11/0012, mwN).
18 Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes liegt eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung nicht vor, wenn die revisionsgegenständliche Regelung bereits außer Kraft getreten und es angesichts eines kleinen Kreises potentiell betroffener Personen nicht wahrscheinlich ist, dass noch über eine nennenswerte Anzahl vergleichbarer Fälle zu entscheiden sein wird (vgl. VwGH 15.6.2026, Ra 2025/03/0101, mwN). Dies ist hier der Fall:
19 3. Die vom Verwaltungsgericht und-sich diesem anschließend-der Revision angesprochene Rechtsfrage iSd Art. 133 Abs. 4 B-VG geht vor dem Hintergrund des Revisionsfalles dahin, ob die Erklärungspflicht gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 S.GVG 2023 Rechtsgeschäfte betreffend Gartenflächen, die der Erweiterung eines bestehenden Hauptwohnsitzes oder sonst ständigen Wohnsitzes dienen, unabhängig von deren flächenmäßigem Ausmaß erfasst.
20 Diese Frage wurde aber durch die Grundverkehrsgesetz-Novelle 2025, LGBl. Nr. 75, dahingehend geklärt, dass dies nur für „Gartenflächen bis insgesamt höchstens 500 m 2 “ der Fall ist.
21 Nach den Gesetzesmaterialien wurde diese Neuregelung gerade in Reaktion auf beim Verwaltungsgericht anhängige Beschwerdeverfahren erlassen, in welchen „unter dem Titel der bloßen ‚Erweiterung‘ gemäß Z 2 ganze selbständig bebaubare Grundparzellen unter Vermeidung der Abgabe der Erklärung gemäß Z 1 und der damit einhergehenden Verpflichtung zur Nutzung als Hauptwohnsitz oder ständiger Wohnsitz erworben werden sollten“ (vgl. 479 BlgLT 17. GP 62 f).
22 Die novellierte Fassung des § 16 Abs. 1 Z 2 S.GVG 2023 ist gemäß § 73 Abs. 1 S.GVG 2023 mit 1. September 2025 und ohne besondere Übergangsregelung in Kraft getreten. Es kommt daher für die Anwendbarkeit dieser Bestimmung allein auf die Rechtslage zum Entscheidungszeitpunkt der Behörde bzw. (im Fall einer Beschwerdeentscheidung) des Verwaltungsgerichtes an (vgl. zu einem ähnlich gelagerten Fall VwGH 15.6.2026, Ra 2025/03/0101).
23 Bei der Beurteilung, ob einer Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt, ist auf den Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes abzustellen (vgl. VwGH 15.2.2021, Ro 2019/11/0015, mwN). Zum maßgeblichen Zeitpunkt war im Revisionsfall nach dem Gesagten die behauptete Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aber bereits durch eine Gesetzesnovelle geklärt und die revisionsgegenständliche Regelung (§ 16 Abs. 1 Z 2 S.GVG 2023 in der Stammfassung) außer Kraft getreten. Auch ist es mangels Anordnung der Weiteranwendung der außer Kraft getreten Bestimmung nicht zu erwarten, dass noch über eine nennenswerte Anzahl vergleichbarer Fälle zu entscheiden sein wird (vgl. auch den Beschluss vom heutigen Tag zu Ra 2025/11/0064); anderes legt die Revision auch nicht dar (vgl. auch dazu VwGH 15.2.2021, Ro 2019/11/0015).
24 4. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG mangels Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zurückzuweisen.
25 Die Entscheidung über den Aufwandersatz beruht auf den §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 3. September 2026
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
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RIS