Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm und den Hofrat Dr. Faber sowie die Hofrätin Dr. in Oswald als Richterin und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. a Janitsch, über die Revision 1. des F W in H und 2. der W GmbH in K, beide vertreten durch die Sluka Hammerer Tevini Rechtsanwälte GmbH in 5020 Salzburg, Alpenstraße 26, gegen das am 26. April 2023 verkündete und mit 9. Mai 2023 ausgefertigte Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg, Zl. 405 1/826/1/13 2023, betreffend Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrskommission für den politischen Bezirk Salzburg Umgebung), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1 Mit Bescheid der belangten Behörde vom 13. September 2022 wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines zwischen dem Erstrevisionswerber als Baurechtsgeber sowie der Zweitrevisionswerberin als Baurechtsnehmerin am 16. Mai 2022 abgeschlossenen, ein näher bezeichnetes Grundstück betreffenden Baurechtsvertrages gemäß § 5 Abs. 1 Z 2 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2001 (GVG 2001) versagt.
2 Die von den revisionswerbenden Parteien dagegen eingebrachte Beschwerde wurde vom Landesverwaltungsgericht Salzburg als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch als Rechtsgrundlage zusätzlich auch § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 genannt werde. Unter einem sprach das Verwaltungsgericht aus, dass die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zulässig sei.
3 Das Verwaltungsgericht stellte fest, dass mit dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft vom Eigentümer eines land und forstwirtschaftlichen Betriebes (dem Erstrevisionswerber) einer GmbH (der Zweitrevisionswerberin) ein Baurecht für die Dauer von 35 Jahren auf einem Grundstück in der Größe von 1.152 m 2 im unmittelbaren Hofverband eingeräumt werden solle. Alleingesellschafter und Geschäftsführer dieser GmbH sei der Eigentümer des landwirtschaftlichen Betriebes. Es sei beabsichtigt, auf der Baurechtsfläche durch die GmbH ein landwirtschaftliches Nebengebäude mit Verarbeitungs und Verkaufsräumlichkeiten sowie Ferienappartements zu errichten.
4 In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht aus, mit der Einräumung des Baurechts sei eine nachteilige Agrarstruktur iSd § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 verbunden. Die in Rede stehende Fläche werde nämlich dem landwirtschaftlichen Betrieb und vor allem dessen Bewirtschaftungsdisposition entzogen. Das „dinglich rechtliche Fremdgrundstück“ befinde sich in unmittelbarer Hofnähe zum verbleibenden landwirtschaftlichen Betrieb. Das engnachbarschaftliche Konfliktpotential aufgrund von unterschiedlichen Nutzungsformen ließe Interessenskollisionen zwischen dem Landwirtschaftsbetrieb und der touristischen Nutzung erwarten, die als agrarstruktureller Nachteil für den Landwirtschaftsbetrieb anzusehen seien. Die betriebswirtschaftlich oder steuerrechtlich zu lukrierenden positiven Effekte des Rechtsgeschäfts seien gegenüber den faktisch strukturell gegebenen Nachteilen hintanzustellen. Auch wenn „Personalunion zwischen landwirtschaftlichem Betriebseigentümer und GmbH“ bestehe, handle es sich bei der gegenständlichen vertraglichen Konstruktion um eine solche zwischen zwei unterschiedlichen Rechtspersönlichkeiten, wobei keine rechtliche Absicherung betreffend den nachhaltigen Bestand der „Personalunion“ vorstellbar sei.
5 Darüber hinaus würde im Hinblick auf § 48 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 (ROG 2009) eine nicht raumordnungsrechtskonforme Nutzung entstehen, zumal die GmbH weder zum Entscheidungszeitpunkt noch hinkünftig Betreiberin des landwirtschaftlichen Betriebes sein werde. Es sei von der Realisierung eines nicht konsensgemäßen Vorhabens auszugehen. Folglich sei zusätzlich zu dem von der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid herangezogenen Versagungsgrund der Versagungstatbestand des § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 erfüllt.
6 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision.
7 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
8 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
9 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
10 Vorauszuschicken ist, dass im vorliegenden Fall nach den Übergangsbestimmungen des § 72 Abs. 2 Z 1 und 4 des am 1. März 2023 in Kraft getretenen Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2023 die Bestimmungen des GVG 2001 weiterhin anzuwenden sind.
11 In der für die Zulässigkeit der Revision allein maßgeglichen Zulässigkeitsbegründung wenden sich die revisionswerbenden Parteien zunächst gegen die Annahme des Verwaltungsgerichtes, der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 (Entstehen einer land oder forstwirtschaftlich nachteiligen Agrarstruktur) sei erfüllt. Dazu bringen sie vor, der vom Verwaltungsgericht ins Treffen geführten Interessenkollision der Parteien des Baurechtsvertrages hätte durch Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung unter Vorschreibung von Auflagen begegnet werden können. Es fehle zudem Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, ob in § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 auf die allgemein im Bundesland Salzburg vorherrschende Agrarstruktur oder auf die individuelle Agrarstruktur des einzelnen Betriebes abgestellt werde. Im Zusammenhang mit dem Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 machen die revisionswerbenden Parteien außerdem Verfahrensfehler geltend und wenden sich gegen die Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichtes.
12 Mit dem Vorbringen zum Versagungstatbestand des § 5 Abs. 1 Z 2 GVG 2001 und im Zusammenhang damit ins Treffen geführten Verfahrensmängeln werden aber schon deswegen keine entscheidungswesentlichen Rechtsfragen iSd Art. 133 Abs. 4 B VG dargelegt, weil das Verwaltungsgericht die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für sich tragend auch auf den Versagungstatbestand des § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 stützte.
13 Nach § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 ist einem Rechtsgeschäft die Zustimmung nicht zu erteilen, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden. Der diesbezüglichen Begründung des angefochtenen Erkenntnisses, dieser Versagungstatbestand sei im Hinblick auf eine § 48 ROG 2009 nicht entsprechende Nutzung erfüllt, treten die revisionswerbenden Parteien in der Zulässigkeitsbegründung der Revision nicht entgegen.
14 Auch mit der in der Zulässigkeitsbegründung weiter aufgeworfenen Frage, ob nach den Bestimmungen des GVG 2001 einer juristischen Person die Landwirteeigenschaft zukomme, wenn der geschäftsführende Alleingesellschafter der juristischen Person ein Landwirt im Sinne des GVG 2001 ist (Hinweis auf VwGH 8.9.2016, Ra 2016/11/0081, zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz), wird fallbezogen keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung iSd Art. 133 Abs. 4 B VG aufgezeigt. Auf die Beantwortung dieser Rechtsfrage kommt es für die Entscheidung über die Revision nämlich nicht an. Das Verwaltungsgericht stützte die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht darauf, dass der Zweitrevisionswerberin als juristischer Person nicht die Eigenschaft einer Landwirtin iSd GVG 2001 zukommen könne, sondern darauf, dass aus den bereits dargelegten Gründen aufgrund der Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes die Versagungstatbestände des § 5 Abs. 1 Z 2 und des § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 erfüllt seien.
15 In der Zulässigkeitsbegründung der Revision wird weiters die Frage aufgeworfen, ob ein Rechtsgeschäft, „das nachweislich den Zielsetzungen des Sbg. GVG 2001 (nämlich der Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land und Forstwirtschaft) dient, nicht von vornherein genehmigungsfähig ist, da hiedurch keine nachteiligen Auswirkungen im Sinne des Gesetzes möglich sind“. Vom Verwaltungsgericht wurde aber gerade nicht angenommen, dass das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft diesen Zielsetzungen entspreche, was in der Zulässigkeitsbegründung der Revision auch nicht bekämpft wird. Im Übrigen hat der Verwaltungsgerichtshof bereits festgehalten, dass § 5 GVG 2001 besondere Versagungsgründe normiert, bei deren Vorliegen die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft ausgeschlossen ist (VwGH 23.3.2017, Ra 2016/11/0143, Rn. 29). Auch mit diesem Vorbringen wird somit keine Rechtfrage iSd Art. 133 Abs. 4 B VG dargelegt.
16 Schließlich wird in der Zulässigkeitsbegründung der Revision, behauptet, dass sich die schriftliche Ausfertigung des angefochtenen Erkenntnisses von dessen mündlicher Verkündung unterscheide, ohne dass diese behaupteten Divergenzen aber konkret dargelegt würden.
17 In der Revision werden somit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.
Wien, am 5. Februar 2025
Rückverweise
RIS