Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Rigler und die Hofräte Dr. Schick, Dr. Grünstäudl, Mag. Samm sowie die Hofrätin Dr. Pollak als Richter, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Soyer, über die Revision der revisionswerbenden Parteien 1. H N, 2. R N, 3. C N, alle in L, alle vertreten durch die Rechtsanwälte Estermann Partner OG in 5230 Mattighofen, Stadtplatz 6, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg vom 20. Oktober 2015, Zl. LVwG-1/311/7-2015, betreffend grundverkehrsbehördliche Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrskommission für den politischen Bezirk Salzburg-Umgebung), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts aufgehoben.
Das Land Salzburg hat den Revisionswerbern Aufwendungen in der Höhe von insgesamt EUR 1.346,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Mit Bescheid vom 13. April 2015 versagte die belangte Behörde einem von der Erstrevisionswerberin als Übergeberin mit ihren beiden Söhnen, den Zweit- und Drittrevisionswerbern, als Übernehmer abgeschlossenen Übergabsvertrag vom 6. Juni 2014 betreffend land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 5 Abs. 1 Z. 2 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2001 (GVG 2001).
2 Mit Erkenntnis vom 20. Oktober 2015 wies das Landesverwaltungsgericht Salzburg die dagegen von den Revisionswerbern erhobene Beschwerde gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet ab. Unter einem wurde gemäß § 25a VwGG ausgesprochen, dass die Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig sei.
3 Nachdem der Verfassungsgerichtshof mit Beschluss vom 5. August 2016, E 2580/2015-10, die gegen dieses Erkenntnis erhobene Beschwerde nach Art. 144 Abs. 1 B-VG gemäß Art. 144 Abs. 3 B-VG dem Verwaltungsgerichtshof abgetreten hatte, brachten die Revisionswerber die vorliegende, vom Verwaltungsgericht unter Anschluss der Akten des Verfahrens vorgelegte (außerordentliche) Revision ein. Die belangte Behörde erstattete eine Revisionsbeantwortung.
4 Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Revision erwogen:
5 1.1. Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (GVG 2001), LGBl. Nr. 9/2002 idF. LGBl. Nr. 70/2015, lautet (auszugsweise):
" Anwendungsbereich, Zielsetzung
§ 1
(1) Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken unterliegt den Bestimmungen dieses Abschnitts.
(2) Ziel der Bestimmungen dieses Abschnitts ist die Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes.
...
Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 3
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:
a) die Übertragung des Eigentums;
b) die Einräumung des Fruchtnießungsrechtes gemäß
§ 509 ABGB oder des Rechtes des Gebrauches gemäß § 504 ABGB;
c) die Einräumung des Baurechtes gemäß § 1 des
Baurechtsgesetzes;
d) die Bestandgabe und, mit Ausnahme von Geh-, Fahr-,
Bringungs-,
Seil- und Leitungsrechten, die Einräumung sonstiger Nutzungs-
und Benutzungsrechte von bzw an Gebäuden zur Gänze oder einer
Fläche von mehr als 0,5 ha.
(2) Die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde ist für folgende Rechtsgeschäfte nicht erforderlich:
a) Rechtsgeschäfte, die zwischen Ehegatten oder
eingetragenen Partnern abgeschlossen werden, sowie Rechtsgeschäfte, mit denen ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ungeteilt an eine der folgenden Personen übertragen wird:
Kinder, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen;
dies gilt auch für den Erwerb von Ehegatten oder eingetragenen Partnern oder durch Ehegatten oder eingetragene Partner dieser Personen allein oder gemeinsam mit diesen Personen;
b) Rechtsgeschäfte zwischen Miteigentümern bei aufrechtem
Bestand oder zur Auflösung einer Gemeinschaft gemäß § 830 ABGB;
...
Allgemeine Voraussetzungen für die Zustimmung § 4
(1) Die nach § 3 erforderliche Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, und zwar auch in der Form wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe, nicht widerspricht.
...
Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung
§ 5
(1) Einem Rechtsgeschäft darf insbesondere die Zustimmung
nicht erteilt werden, wenn
1. die im Zuge einer Zusammenlegung oder Flurbereinigung
erzielte günstige Flurverfassung ohne stichhältigen Grund wieder
zerstört wird;
2. eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige
Agrarstruktur entsteht (zB Enklavenbildungen im rein land- und
forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum,
Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder
äußeren Verkehrslage);
3. die Gegenleistung den Verkehrswert, der unter
Zugrundelegung der zulässigen Nutzung zu berechnen ist, erheblich
überschreitet;
4. bei Rechtsgeschäften, die mit Einforstungsrechten
belastete Grundstücke oder Teile davon betreffen, wenn eine Beeinträchtigung der Ausübung der Einforstungsrechte zu befürchten ist. Eine solche Beeinträchtigung ist jedenfalls nicht anzunehmen, soweit eine Genehmigung oder Erklärung betreffend die Ausübung der Einforstungsrechte gemäß § 3 Abs 3 Z 1 bzw 2 des Salzburger Einforstungsrechtegesetzes vorliegt; oder
5. keine Bescheinigung gemäß § 13b Abs 2 oder § 13d Abs 4 vorgelegt wird und auch nicht ein Baugrundstücke betreffendes Rechtsgeschäft vorliegt, das gemäß § 13c Abs 1 oder 2 nicht anzeigepflichtig ist.
(2) Die Zustimmung darf ferner insbesondere nicht erteilt
werden, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass
1. bäuerliche Betriebe oder wirtschaftlich belangreiche
Teile davon zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz
erworben werden, mit Ausnahme wirtschaftlich berechtigter
Arrondierungen;
2. Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von
Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass ein überwiegendes
land- oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt;
3. der Erwerb den Zweck verfolgt, den Gegenstand des
Rechtsgeschäftes als Ganzes oder geteilt mit Gewinn
weiterzuveräußern;
4. der Erwerb eine bloße Kapitalanlage darstellt; oder
5. sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder
forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.
Vermeidung des Verfalls eines Betriebes § 6
Einem Rechtsgeschäft kann ungeachtet der Vorschriften des § 5 Abs 1 Z 1 bis 4 und Abs 2 zugestimmt werden, wenn es wegen der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Veräußerers, Verpächters udgl zur Vermeidung des Verfalls des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes unbedingt erforderlich ist und dessen Erhaltung als selbstständiger Betrieb damit gewährleistet wird.
...
Erwerb von Todes wegen
Zustimmungsbedürftiger Rechtserwerb und Voraussetzungen
für die Zustimmung
§ 22
(1) Rechtserwerbe von Todes wegen durch andere Personen als die im Abs 2 genannten bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung, wenn sie folgende Rechte an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück zum Gegenstand haben oder der Rechtserwerber ein nicht gleichgestellter Ausländer ist:
1. die Übertragung des Eigentums;
2. die Einräumung des Fruchtnießungsrechtes gemäß
§ 509 ABGB oder des Gebrauchsrechtes gemäß § 504 ABGB;
3. die Einräumung des Baurechtes.
(1a) Auf den Erwerb von Rechten gemäß Abs 1 Z 1 bis 3 an Baugrundstücken von Todes wegen durch andere als die im Abs 2 genannten Personen sind die Bestimmungen der §§ 13a bis 13d sinngemäß anzuwenden.
(2) Keiner Zustimmung bedarf der Rechtserwerb durch folgende Personen: Ehegatten oder eingetragene Partner, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen und (sonstige) Personen innerhalb der Erbrechtsgrenzen des ABGB, Ehegatten oder eingetragene Partner solcher Personen, Miteigentümer am Grundstück oder bei Erbhöfen Anerben nach dem Anerbengesetz.
(3) Die gemäß Abs 1 erforderliche Zustimmung ist zu erteilen, wenn
1. die letztwillige Zuwendung nicht zu dem Zweck erfolgt
ist, um die Zustimmungsvoraussetzungen für den Erwerb durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen, und
2. eine Bescheinigung gemäß § 13b Abs 2 oder § 13d Abs 4 vorgelegt wird.
(4) Schenkungen auf den Todesfall sind, wenn sie nicht unter Personen erfolgen, die zum Kreis der gesetzlichen Erben im Sinn des ABGB gehören, als unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte zu behandeln.
..."
6 1.2. Im Revisionsfall sind ferner auch Landesgesetze aus
dem Bereich der Bodenreform von Bedeutung.
7 1.2.1. Das Salzburger Landwirtschaftliche Siedlungsgesetz 1970, LGBl. Nr. 68 idF. LGBl. Nr. 53/2011, lautet (auszugsweise):
"§ 1 (1) Zur Schaffung und Erhaltung bäuerlicher Betriebe, die allein oder in Verbindung mit einem Nebenerwerb bei ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung imstande sind, eine Familie zu beschäftigen und ihr ein ausreichendes Einkommen zu gewährleisten -
im folgenden zusammen kurz als Betrieb bezeichnet -, können nach den Bestimmungen dieses Gesetzes Siedlungsmaßnahmen durchgeführt werden.
(2) Als Siedlungsmaßnahmen kommen in Betracht:
...
g) die Bereinigung ideell und materiell geteilten Eigentums
(Miteigentum).
..."
8 1.2.2. Das Salzburger Flurverfassungs-Landesgesetz 1973 - FLG. 1973, LGBl. Nr. 1 idF. LGBl. Nr. 80/2014, lautet (auszugsweise):
"1. Abschnitt
Zusammenlegung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke
Ziele und Aufgaben der Zusammenlegung
§ 1
(1) Im Interesse der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen und umweltverträglichen Landwirtschaft können die Besitz-, Benützungs- und Bewirtschaftungsverhältnisse im ländlichen Lebens- und Wirtschaftsraum durch Neueinteilung und Erschließung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Lande Salzburg sowie Ordnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe nach zeitgemäßen volks- und betriebswirtschaftlichen sowie ökologischen Gesichtspunkten im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens verbessert oder neu gestaltet werden.
(2) Zur Erreichung dieser Ziele sind in erster Linie die Nachteile abzuwenden, zu mildern oder zu beheben, die verursacht werden durch:
1. Mängel der Agrarstruktur (wie zum Beispiel
zersplitterter Grundbesitz, ganz oder teilweise eingeschlossene Grundstücke, ungünstige Grundstücksformen, unwirtschaftliche Betriebsgrößen, beengte Orts- oder Hoflage, unzulängliche Verkehrserschließung, ungünstige Geländeformen, ungünstige Wasserverhältnisse, unzureichende naturräumliche Ausstattung), oder
2. Maßnahmen im allgemeinen öffentlichen Interesse (wie zum
Beispiel Errichtung, Änderung oder Auflassung von Eisenbahnen, Straßen und Wegen, Wasserläufen, Wasserversorgungs-, Energieversorgungs- oder Abwasseranlagen, Hochwasser-, Wildbach- oder Lawinenschutzbauten).
..."
Anders als etwa in § 1 Abs. 2 lit. a des Tiroler Flurverfassungslandesgesetzes 1996 (TFLG 1996) wird ideell oder materiell geteiltes Eigentum in der demonstrativen Aufzählung von Beispielen für Mängel der Agrarstruktur nicht angeführt.
9 2. Die Revision ist schon deshalb zulässig, weil es zur Frage, ob bei der Begründung ideellen Miteigentums jedenfalls eine land- und forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur iSd. § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 entsteht, keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gibt.
10 3. Die Revision ist auch begründet.
11 3.1.1. Das Verwaltungsgericht gründet das angefochtene
Erkenntnis auf folgende Sachverhaltsannahmen:
Das zu beurteilende Rechtsgeschäft habe die Übergabe einer land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft mit insgesamt rund acht Hektar land- und forstwirtschaftlicher Nutzfläche von der bisherigen Alleineigentümerin (der Erstrevisionswerberin) an zwei ihrer insgesamt acht Kinder (die beiden übrigen Revisionswerber) ins ideelle Miteigentum zum Inhalt.
12 3.1.2. In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht Folgendes aus:
Der Ausnahmetatbestand im Sinne von § 3 Abs. 2 lit. a GVG 2001 komme nicht zur Anwendung, weil im vorliegenden Fall keine Übergabe an (nur) eine Person aus dem in dieser Bestimmung genannten Personenkreis vorliege.
13 Die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung durch die belangte Behörde basiere primär auf der Annahme des Entstehens einer land- und forstwirtschaftlich nachteiligen Agrarstruktur. Dieser Ansicht werde insbesondere bezogen auf die konkrete Fallkonstellation auch seitens des Verwaltungsgerichtes nicht entgegengetreten. Die Aufzählung der unterschiedlichen nachteiligen Umstände in § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 sei (nur) demonstrativ. Abgesehen von den unmittelbaren und faktisch agrarstrukturell nachteiligen Auswirkungen seien auch solche auf rein rechtlicher Basis, wie im gegenständlichen Fall die geteilte Eigentumsstruktur, als nachteilige agrarstrukturelle Aspekte zu werten. Die faktisch physische Teilung einer agrarstrukturellen Einheit sei in diesem Zusammenhang einer schlichten rechtlichen Zersplitterung gleichzuhalten. "Nicht zuletzt diese inhaltliche Wertung" sei - so das Verwaltungsgericht - "auch der normative Zusammenhang des Ausnahmetatbestandes in § 3 Abs. 2 lit. a leg. cit. zuzusinnen, der ausdrücklich die Bewilligungsfreiheit in Bezug auf eine Rechtsübertragung an eine der dort genannten Personen (mit der weiteren Ausnahme hinsichtlich in ehelicher oder eingetragener Partnerschaft verbundener Personen)" vorsehe.
14 Im vorliegenden Fall werde von den Revisionswerbern zwar vorgebracht, dass die vertragsgegenständliche Übergabe der land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft der Vorwegnahme der erbrechtlichen Nachfolge der bisherigen Alleineigentümerin dienen solle. Dabei werde allerdings übersehen, dass dieser Aspekt ausschließlich auf die beiden Vertragspartner zutreffen könne und die erbrechtliche Regelung in Bezug auf die übrigen von der Revisionswerberseite genannten (sechs) erblichen Kinder der Übergeberin ungelöst bleibe. Allein der Hinweis in der Beschwerdeverhandlung, dass die diesbezüglichen Pflichtteilsansprüche von den Übernehmern zu bedecken seien, zeige die Unvollkommenheit der nachhaltigen Umsetzung des angegebenen Geschäftsgrundes der Vorwegnahme der erbrechtlichen Regelung durch die Übergeberin "und die damit vorgegebene beabsichtigte Verhinderung einer nachfolgenden Aufsplitterung des Gesamtbetriebes".
15 Das vorliegende Rechtsgeschäft widerspreche auch den grundsätzlichen Zielsetzungen des GVG 2001. Gemäß § 3 Abs. 2 GVG 2001 sei die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde für Rechtsgeschäfte zwischen Eigentümern bei aufrechtem Bestand oder zur Auflösung einer Gemeinschaft gemäß § 830 ABGB nicht erforderlich. Mit der Genehmigung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes "wäre damit die unmittelbare rechtliche Voraussetzung dafür geschaffen, eine faktische Teilung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft vorzunehmen"; "eine derartige Zersplitterung in Kleinststrukturen" könne nicht als mit den Zielsetzungen des GVG 2001 übereinstimmend betrachtet werden.
16 Auch in dem in der Beschwerdeverhandlung ins Treffen geführten Argument der Vermeidung des Verfalles des Betriebes durch die vorliegende Übergabe könne kein durchschlagendes Argument erkannt werden. Einerseits sei diese Argumentation in keiner Weise, weder in der Darlegung der Verfallsgefahr, noch der durch den Verfahrensgegenstand diesbezüglich umgesetzten Gefahrenabwehr, weiter konkretisiert worden. Andererseits sei selbst von Revisionswerberseite ausgeführt worden, dass der Gebäudezustand ein sehr guter sei, ein Pachterlös von jährlich rund EUR 2.000,-- vereinnahmt werde und als Belastung allein ein offener Rückstand in der Höhe von rund EUR 15.000,-- aufscheine. Bei dieser Ausgangslage seien die Voraussetzungen des § 6 GVG 2001, insbesondere unter Berücksichtigung der ungeregelten Pflichtteilsansprüche der erbrechtlichen Konkurrenten der verfahrensgegenständlichen Übernehmer, nicht zu erkennen.
17 Soweit überblickbar sei die Frage der agrarstrukturell negativen Auswirkungen im Zusammenhang mit der Schaffung ideellen Miteigentums durch den Verwaltungsgerichtshof aus der Sicht des Grundverkehrs noch nicht behandelt worden. Gleichzeitig werde durch den Verfassungsgerichtshof ein Widerspruch zu öffentlichen Interessen durch die Begründung von ideellem Miteigentum als nicht generell denkunmöglich bezeichnet (Hinweis auf das Erkenntnis VfSlg 18.826/2009).
18 3.2. Die Revision bringt im Wesentlichen Folgendes vor:
Das Verwaltungsgericht begnüge sich zu Unrecht mit allgemeinen Ausführungen zu Interessen des GVG 2001, ohne auf den konkreten Inhalt des zur Genehmigung vorliegenden Übergabsvertrages einzugehen, insbesondere auf das darin enthaltene Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten der Erstrevisionswerberin und das wechselseitige Vorkaufsrecht des Zweit- und Drittrevisionswerbers sowie auf die mit diesem Vertrag ermöglichte Substanzerhaltung der auf der Übergabsliegenschaft vorhandenen Gebäude. Aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung habe das Verwaltungsgericht keine näheren Feststellungen zum Inhalt des gegenständlichen Vertrages getroffen. Diesbezüglich hätte das Verwaltungsgericht insbesondere feststellen müssen, dass im zu genehmigenden Vertrag ein wechselseitiges Vorkaufsrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vorgesehen sei. Dadurch sei dem Zweck des GVG 2001, insbesondere auch einer Zersplitterung von landwirtschaftlichem Vermögen entgegen zu wirken, entsprochen, zumindest in einem Maß, das bei Eigentumsübertragung an Ehegatten nicht gewährleistet werde. Durch das eingeräumte Vorkaufsrecht werde dem jeweiligen Zweiteigentümer die Möglichkeit eingeräumt, Eigentum am gesamten Grundvermögen zu erwerben.
19 Das Verwaltungsgericht sei nicht auf die Argumentation der Vorwegnahme der Erbfolge eingegangen. Mangels Testaments wären sämtliche Geschwister des Zweit- und Drittrevisionswerbers ebenfalls Miteigentümer. Diese vorgezeichnete Entwicklung solle durch das gegenständliche Rechtsgeschäft "abgefedert" werden im Sinne einer Erhaltung des Liegenschaftsbesitzes. Die nunmehr gewählte Vorgehensweise entspreche dem Grundgedanken des GVG 2001 zumindest mehr als die Folgen bei Eintritt der gesetzlichen Erbfolge, zumal im zweiten Fall das GVG 2001 "zur Gänze ausgeschaltet" sei.
20 Soweit überblickbar liege zur Frage, ob bei der Beurteilung grundverkehrsrechtlicher Angelegenheiten bei der Interessensabwägung auch die in Aussicht stehende zukünftige Entwicklung im Ablebensfall des Eigentümers zu berücksichtigen sei, sohin ob das zur Genehmigung vorgelegte Rechtsgeschäft den zu erwartenden Eigentumsverhältnissen nach Ableben des Eigentümers gegenüber zu stellen sei und ob durch das Rechtsgeschäft nicht die Interessen des Grundverkehrs mehr gewahrt werden könnten als durch die erbrechtliche Nachfolge, keine Rechtsprechung vor.
21 Durch das gegenständliche Rechtsgeschäft trete keine nachteilige Agrarstruktur ein. Durch die gegenständliche Übergabe sei vielmehr gewährleistet, dass der Übergabsgegenstand auch längerfristig eine Einheit bleibe. Dass die Übertragung ins ideelle Miteigentum von zwei Personen hinsichtlich einer Liegenschaft nicht eine nachteilige Agrarstruktur im rechtlichen Sinne darstelle, sei auch dadurch ausgewiesen, dass es nicht außergewöhnlich sei, dass landwirtschaftliche Grundstücke im Besitz bzw. Eigentum von Personengemeinschaften bzw. Gesellschaften stünden. Die Grundverkehrsbehörde genehmige auch Übertragungen mitunter an Gesellschaften, an denen oftmals noch mehr als zwei Personen beteiligt seien. Nach dem GVG 2001 wäre eine Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe im Sinne des § 3 Abs. 2 lit. a an Nachkommen und deren Ehegatten oder eingetragene Partner sogar ohne Zustimmung der Grundverkehrsbehörde möglich. Dem GVG 2001 sei somit nicht die Intention zu entnehmen, dass eine Übertragung eines Betriebes an mehr als eine Person auszuschließen wäre, weil dies zwangsläufig zu Problemen führe. Gegenständlich sei zu beachten, dass es sehr wohl Anliegen sämtlicher Beteiligter sei, den Übergabsgegenstand als einheitlichen ungeteilten Betrieb zu erhalten. Im Hinblick darauf sei im Übergabsvertrag ein wechselseitiges Vorkaufsrecht der Übernehmer vorgesehen worden, sodass bei einem Zerwürfnis eine Veräußerung des ideellen Liegenschaftsanteils an Dritte nicht ohne Beiziehung des Miteigentümers erfolgen könnte.
22 Im Übrigen hätte die Veräußerung eines ideellen Hälfteanteils auch nicht unmittelbar eine nachteilige Agrarstruktur zur Folge, zumal die Liegenschaft grundsätzlich weiterhin als Einheit erhalten bliebe und erst durch eine aufwendige Teilungsklage eine komplette Aufteilung des Liegenschaftsbesitzes denkbar wäre. Diesbezüglich sei zu bedenken, dass die Realteilung nach der Judikatur zivilrechtlich untunlich sei, wenn die dafür notwendige grundverkehrsbehördliche Genehmigung äußerst unwahrscheinlich wäre. Durch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Schaffung von ideellem Miteigentum sei über die Frage der künftigen Genehmigung einer Realteilung noch nichts ausgesagt (Hinweis auf das Erkenntnis VfSlg 12.695/1991).
23 Mit diesem Vorbringen zeigt die Revision im Ergebnis eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Erkenntnisses auf.
24 3.3.1. Der verfahrensgegenständliche Übergabsvertrag hat die Übertragung des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück unter Lebenden zum Inhalt und bedarf gemäß § 3 Abs. 1 lit. a GVG 2001 der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde. Die Parteien des Verfahrens gehen übereinstimmend davon aus, dass nur Rechtsgeschäfte, mit denen ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ungeteilt an eine einzige Person aus dem in § 3 Abs. 2 lit. a (zweiter Ausnahmetatbestand) GVG 2001 genannten Personenkreis übertragen wird, genehmigungsfrei sind. Da mit dem zwischen den Revisionswerbern abgeschlossenen Übergabsvertrag der landwirtschaftliche Betrieb an zwei Kinder übertragen wird, unterliegt dieses Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht (der erste Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 2 lit. a GVG 2001 ist schon deshalb nicht verwirklicht, weil Zweit- und Drittrevisionswerber nicht zu den "Ehegatten oder eingetragenen Partnern" zählen).
25 3.3.2. Das Verwaltungsgericht geht von der Rechtsauffassung aus, dass die Begründung von ideellem Miteigentum jedenfalls den Versagungstatbestand des Entstehens einer land- oder forstwirtschaftlich nachteiligen Agrarstruktur iSd. § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 verwirklicht. Damit verkennt es die Rechtslage.
26 3.3.3.1. Die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts hatten sich mit der Frage des Entstehens oder Vorliegens einer land- oder forstwirtschaftlich nachteiligen Agrarstruktur bereits zu befassen.
27 In einem Fall betreffend das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1983 hat der Verfassungsgerichtshof die Auffassung vertreten, dass die Ansicht der Behörde, ein Rechtserwerb stehe im Widerspruch zu § 4 Abs. 1 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1986, weil er eine Aufsplitterung des Alleineigentums auf ideelles Miteigentum, wenn auch zwischen Ehegatten, bewirke, nicht zur Gänze von der Hand gewiesen werden könne und dass die Annahme, die Begründung von ideellem Miteigentum an einem geschlossenen Hof stehe im Widerspruch zu den durch das Grundverkehrsgesetz geschützten Interessen, keine denkunmögliche Gesetzesanwendung darstelle (vgl. das Erkenntnis VfSlg 11.674/1988).
Der Verfassungsgerichtshof hat weiters zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 - dieses enthielt keine dem § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 entsprechende Bestimmung - ausgesprochen, dass in der Annahme agrarstruktureller Nachteile durch die Begründung ideellen Miteigentums keine Verfassungswidrigkeit liegt (vgl. das Erkenntnis VfSlg 19.156/2010).
In einem Fall betreffend das Salzburger Grundverkehrsgesetz 1986 hat der Verfassungsgerichtshof einerseits betont, dass die Prüfung der Frage, ob die Auslegung des § 4 Z. 4 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1986, welcher wortgleich dem § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 entsprach, zutreffend ist oder nicht, nicht dem Verfassungsgerichtshof obliege, andererseits aber die von der Behörde vorgenommene Auslegung, das Gesetz stehe auch bei bereits vorliegender Grundstückszersplitterung einer weiteren Zersplitterung entgegen, weil dadurch eine nachteilige Agrarstruktur entstehe, nicht schlechterdings als ausgeschlossen und damit auch nicht als denkunmöglich erachtet (vgl. das Erkenntnis VfSlg 12.530/1990).
28 Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem Fall betreffend eine Abtrennung von Bestandteilen eines geschlossenen Hofes nach dem Tiroler Höfegesetz ausgesprochen, dass sich aus den Bestimmungen des Tiroler Flurverfassungs-Landesgesetzes 1978 und des Tiroler landwirtschaftlichen Siedlungsgesetzes 1969 ergebe, dass der Tiroler Landesgesetzgeber ideell oder materiell geteiltes Eigentum - dieses wurde in § 1 Abs. 2 des Tiroler Flurverfassungs-Landesgesetzes 1978 explizit als Beispiel für Mängel der Agrarstruktur angeführt; gemäß § 2 Z. 7 des Tiroler landwirtschaftlichen Siedlungsgesetzes 1969 war Gegenstand von Siedlungsverfahren u.a. die Bereinigung ideell oder materiell geteilten Eigentums - im landwirtschaftlichen Bereich grundsätzlich als unerwünschte Eigentumsstruktur ansieht (vgl. das hg. Erkenntnis vom 26. April 1995, Zl. 94/07/0134).
29 3.3.3.2. § 5 GVG 2001 regelt besondere Versagungsgründe, bei deren Vorliegen die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft ausgeschlossen ist. Nach § 5 Abs. 1 GVG 2001 darf die nötige Zustimmung etwa nicht erteilt werden, wenn u.a. die im Zuge einer Zusammenlegung oder Flurbereinigung erzielte günstige Flurverfassung ohne stichhaltigen Grund wieder zerstört wird (Z. 1) oder - vom Verwaltungsgericht im Revisionsfall herangezogen - "eine land- und forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht (zB. Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage)" (Z. 2).
Nach § 5 Abs. 2 GVG 2001 darf die erforderliche Zustimmung ferner auch dann nicht erteilt werden, wenn "mit Grund zu befürchten ist", dass einer oder mehrere der in Z. 1 bis 5 näher umschriebenen Umstände vorliegen oder eintreten werden, so etwa, dass "der Erwerb den Zweck verfolgt, den Gegenstand des Rechtsgeschäftes als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern" (Z. 3) oder "sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden" (Z. 5).
30 Der Verwaltungsgerichtshof übersieht nicht, dass gemäß § 1 des Salzburger Landwirtschaftlichen Siedlungsgesetzes 1970 zur "Schaffung und Erhaltung bäuerlicher Betriebe, die allein oder in Verbindung mit einem Nebenerwerb bei ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung imstande sind, eine Familie zu beschäftigen und ihr ein ausreichendes Einkommen zu gewährleisten" (Abs. 1) Siedlungsmaßnahmen wie die "Bereinigung ideell und materiell geteilten Eigentums (Miteigentum)" (Abs. 2 lit. g) durchgeführt werden können. Das FLG. 1973 enthält in § 1 Abs. 2 Z. 1 Beispiele für "Mängel der Agrarstruktur", denen mit den Mitteln der Bodenreform entgegengewirkt werden soll, nämlich "zersplitterter Grundbesitz, ganz oder teilweise eingeschlossene Grundstücke, ungünstige Grundstücksformen, unwirtschaftliche Betriebsgrößen, beengte Orts- oder Hoflage, unzulängliche Verkehrserschließung, ungünstige Geländeformen, ungünstige Wasserverhältnisse, unzureichende naturräumliche Ausstattung".
31 Eine nähere Betrachtung der in § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 angeführten Beispiele für eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur (Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage), zeigt, dass damit im Wesentlichen Umstände angesprochen sind, die sich auf Lage, Zusammenhalt und Erreichbarkeit der Grundstücke beziehen und nach Ansicht des Gesetzgebers nachteilige Auswirkungen auf die ländliche Bewirtschaftungsstruktur haben. Dass auch die Begründung von ideellem Miteigentum durch genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte einen Fall des Entstehens einer nachteiligen Agrarstruktur bilden sollte, lässt sich dem GVG 2001 mangels Anführung derselben hingegen nicht entnehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes kann dem nicht entgegengehalten werden, dass § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 nur eine demonstrative Aufzählung von Beispielen für das Entstehen einer nachteiligen Agrarstruktur enthalte. Ideelles Miteigentum ist weder selbst ein Fall der Grundstückszersplitterung, noch stellt es ein Phänomen dar, das auch nur der Art nach den in der demonstrativen Aufzählung genannten gleicht. An diesem Auslegungsbefund ändert es nichts, dass der Gesetzgeber nicht daran gehindert wäre, durch eine geeignete Wortwahl auch das Entstehen von ideellem Miteigentum als eine Ausprägung nachteiliger Agrarstruktur auszuweisen.
32 Auch die Einbeziehung der oben unter Pkt. 1.2. wiedergegebenen Salzburger Bodenreformgesetze führt nicht zu dem Auslegungsergebnis, das vom Verwaltungsgericht dem angefochtenen Erkenntnis zugrundegelegt wird. Es trifft zwar zu, dass § 1 Abs. 2 des Salzburger landwirtschaftlichen Siedlungsgesetzes in lit. g die "Bereinigung ideell und materiell geteilten Eigentums (Miteigentum)" nennt, das FLG. 1973 nennt aber unter Mängeln der Agrarstruktur - anders als etwa das Tiroler Flurverfassungsgesetz 1996 - ebenfalls nur Umstände, mit denen wie in § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 im Hinblick auf Lage, Zusammenhalt und Erreichbarkeit der Grundstücke und die daraus folgenden nachteiligen Auswirkungen auf die ländliche Bewirtschaftungsstruktur angesprochen sind.
33 Hinzu kommt, dass im Gegensatz etwa zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, nach dem eine Übertragung eines ideellen Grundstücksanteils selbst dann nicht genehmigungsfrei ist, wenn es sich um eine Übertragung unter Ehegatten oder eingetragenen Partner handelt (§§ 4 und 5 lit. c leg.cit., vgl. auch das bereits erwähnte Erkenntnis VfSlg 11.674/1988), nach § 3 Abs. 2 GVG 2001 eine Übertragung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes an zwei Personen, die Ehegatten oder eingetragene Partner sind, genehmigungs frei möglich ist.
34 Überdies ist zu beachten, dass § 22 Abs. 1 GVG 2001 zwar grundsätzlich auch den Eigentumserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken von Todes wegen einer grundverkehrsbehördlichen Zustimmung unterwirft, eine solche Zustimmung aber gemäß § 22 Abs. 2 GVG 2001 nicht erforderlich ist, wenn der Rechtserwerb von Todes wegen durch nahe Verwandte, u. a. die Kinder des Erblassers (arg. "Eltern und deren Nachkommen") erfolgt. Es bedarf keiner näheren Ausführungen, dass auf diese Weise - ohne dass ein Dazwischentreten der Grundverkehrsbehörde möglich wäre - jedenfalls bei nicht unter das Anerbengesetz fallenden land- oder forstwirtschaftlichen Liegenschaften ideelles Miteigentum entstehen kann, und zwar in erheblichem Ausmaß.
35 Dem Salzburger Landesgesetzgeber kann somit zusammenfassend nicht unterstellt werden, dass er ideelles Miteigentum im landwirtschaftlichen Bereich jedenfalls für nachteilig ansieht.
36 3.3.3.3. Eine Zusammenschau des GVG 2001 und der erwähnten Salzburger Bodenreformgesetze bietet nach den bisherigen Ausführungen keinen Anhaltspunkt für eine Auslegung des § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 dahin, dass schon wegen der Begründung von ideellem Miteigentum durch das der Genehmigungspflicht unterliegende Rechtsgeschäft zwingend eine Versagung nach § 5 Abs. 1 GVG 2001 geboten wäre, ohne dass sich aus der konkreten Ausgestaltung des zu beurteilenden Rechtsgeschäftes Hinweise für eine aktuelle Gefährdung der in § 5 Abs. 1 GVG 2001 umschriebenen Schutzinteressen ergäben.
37 Für den Revisionsfall ergibt sich daraus Folgendes:
38 Es ist nicht ohne weiteres ersichtlich, warum die mit dem vorliegenden Übergabsvertrag intendierte Übertragung der Grundstücke an zwei Brüder, beide Söhne der Übergeberin, zwingend § 5 Abs. 1 Z. 2 GVG 2001 widersprechen sollte. Die Außerachtlassung der konkreten Vertragsgestaltung, die nach dem Vorbringen der Revisionswerber u.a. deswegen erfolgt sei, weil damit der Entstehung von ideellem Miteigentum aller Kinder der Erstrevisionswerberin entgegengewirkt werden solle, allein unter Zugrundelegung der allgemeinen Behauptung, dass die Schaffung ideell geteilten Eigentums den genannten öffentlichen Interessen widerspreche, steht mit dem Gesetz nicht im Einklang (vgl. in diesem Sinne auch die Erkenntnisse des Verfassungsgerichtshofes VfSlg 17.591/2005 und VfSlg 18.826/2009).
39 Im Revisionsfall hätte sich das Verwaltungsgericht somit vor allem mit der konkreten Vertragsgestaltung des Übergabsvertrags mit Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie Vorkaufsrecht befassen müssen.
40 Bei der Beurteilung des in Rede stehenden Rechtsgeschäftes dürfte nach den bisherigen Darlegungen auch mit Blick auf § 4 Abs. 1 GVG 2001 schließlich auch nicht außer Acht gelassen werden, dass in der dem Revisionsfall zugrundeliegenden Konstellation bei einem Rechtserwerb von Todes wegen durch die gesetzlichen Erben mit ideellem Miteigentum sämtlicher Kinder der Erstrevisionswerberin zu rechnen wäre.
41 3.4. Das angefochtene Erkenntnis war daher wegen unrichtiger Beurteilung der Rechtslage und der aus ihr abzuleitenden Feststellungserfordernisse gemäß § 42 Abs. 2 Z. 1 VwGG aufzuheben.
42 4. Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014, BGBl. II Nr. 518/2013 idF. BGBl. II Nr. 8/2014.
Wien, am 23. März 2017
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
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