Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Penzinger und die Hofräte Dr. Hinterauer, Dr. Knoll, Dr. Leibrecht und Dr. Schima als Richter, im Beisein des Schriftführers Landesregierungskommissär Dr. Schuszter, über die Beschwerde der P KG in W, vertreten durch Dkfm. Dr. Walter Derganz, Rechtsanwalt in Bregenz, Kaiserstraße 33, gegen den Bescheid der Vorarlberger Landesregierung vom 1. Juli 1970, Zl. PrsA 612 2/1, betreffend Versagung der Genehmigung des Erwerbes eines Grundstückes durch einen Ausländer, nach durchgeführter Verhandlung, und zwar nach Anhörung des Vortrages des Berichters sowie der Ausführungen des Vertreters der belangten Behörde, Landesregierungsoberkommissär Dr. W B, zu Recht erkannt:
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat dem Land Vorarlberg Aufwendungen in der Höhe von S 1.514, binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Soweit aus den dem Verwaltungsgerichtshof vorliegen den Aktenunterlegen entnommen werden kann, sind die Eheleute J und A K in H, Gemeinde M, Eigentümer eines Wohnhauses und einer Wiese (Gp. xxx, KG. M) im Gesamtausmaß von 1,3678 ha. Sie bestreiten ihren Lebensunterhalt für sich und ihre vier Kinder aus einer von ihnen errichteten Fremdenpension, einem Taxiunternehmen und aus einer Niederlagenvertretung der P KG. in W, BRD. Eine von Dr. H M, Steuerberater in B, vorgenommene Überprüfung soll ergeben haben, daß die Bilanz der Eheleute K zum 31. Dezember 1968 einen Schuldenstand von insgesamt DM 362.262,46 aufgewiesen hat. Diesen Passiven sollen Aktiven in der Höhe von DM 201.037,83 gegenübergestanden sein, sodaß sich die Überschuldung auf DM 161.224,63 belaufen hätte. Unter Berücksichtigung der im Anlagevermögen enthaltenen stillen Reserven durch Inanspruchnahme steuerlicher Begünstigungen mit DM 32.03,80 hätte sich eine Unterdeckung von DM 128.320,83 ergeben. Von den ausgewiesenen Gesamtschulden zum 31. Dezember 1968 wären auf die P KG. allein DM 170.802,42, das waren 47,40 % entfallen. Davon sind DM 100.000, grundbücherlich sichergestellt. Aus einem Grundbuchsauszug über die Liegenschaft der Eheleute K ist ferner noch zu sehen, daß im Lastenblatt an weiteren Pfandrechten DM 85.000, zugunsten der Raiffeisenbank K und DM 20.000, zugunsten der B AG in M (samt 10 % und 12 % Verzugszinsen) sichergestellt sind.
Am 1. April 1969 schlossen die Eheleute K mit der Beschwerdeführerin einen Kaufvertrag über eine aus ihrer Grundparzelle xxxy abzuteilende Teilfläche (Gp. xxx Wiese). im Ausmaß von 1.696 m2 um den Kaufpreis von DM 42.400, (DM 25 je m2), wobei der Kaufpreis nach Erteilung aller für die grundbücherliche Durchführung erforderlichen Genehmigungen sowie Lastenfreistellung der verkauften Grundfläche im Aufrechnungswege beglichen werden sollte.
über diesen gemäß § 13 Abs. 1 des Gesetzes über den Verkehr mit Grundstücken (Grundverkehrsgesetz GVG), Vorarlberger LGBl. Nr. 20/1969, in der Folge „GVG“ bezeichnet bei der Grundverkehrsortskommission M zur Durchführung des Genehmigungsverfahrens nach diesem Gesetz eingereichten Kaufvertrag erstattete diese Kommission eine am 21. Mai 1969 einstimmig, beschlossene Äußerung, wonach dem Kaufvertrag zugestimmt werde, weil der Grundbesitz der Eheleute K keine Existenzgrundlage für eine Landwirtschaft bilde. Das Grundstück liege in der Ortsmitte und es würden durch den Verkauf landwirtschaftliche Interessen nicht verletzt. Anschließend daran gab im Sinne des § 13 Abs. 4 GVG der Gemeindevorstand der Gemeinde M eine am 3. Juli 1969 einstimmig beschlossene Äußerung ab, wonach der Kaufvertrag abgelehnt werde. Begründet wurde dieser Beschluß damit, daß volkswirtschaftliches soziale und kulturelle Interessen am Erwerb der Gp. xxx KG M durch die Beschwerdeführerin nicht festgestellt werden könnten. Die Eheleute K hätten gegenüber der Beschwerdeführerin finanzielle Verpflichtungen und wollten einen Teil dieser Verpflichtungen durch den Verkauf des Baugrundstückes abdecken. Diese Manipulation erscheine nicht so wichtig, um einen Grundstücksverkauf an einen Ausländer befürworten zu können.
Mit Bescheid vom 17. Juli 1969 verweigerte die Grundverkehrs Landeskommission diesem Kaufvertrag gemäß § 5 Abs. 2 GVG die Genehmigung. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse am Erwerb des fraglichen Grundstückes durch die Beschwerdeführerin nicht glaubhaft sei. Die Tatsache, daß die Verkäufer bei der Käuferin größere Schulden hätten und diese Schulden nach Angabe der Beschwerdeführerin nur durch Abschluß dieses Kaufvertrages beglichen werden könnten, sei nach Ansicht der Grundverkehrs Landeskommission nicht als ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse im Sinne des § 5 Abs. 2 GVG zu verstehen.
Gegen diesen Bescheid erhoben sowohl die Verkäufer wie die Beschwerdeführerin Berufung. In dieser wurde zur Illustration der wirtschaftlichen Lage der Verkäufer das bereite eingangs erwähnte Ergebnis der Bilanzprüfung zum 31. Dezember 1968 durch Dr. H M wörtlich wiedergegeben und auf die Tatsache verwiesen, daß die Beschwerdeführerin der größte Gläubiger der Verkäufer sei. Im einzelnen wurde sodann dargelegt, daß die Verkäufer nicht in der Lage seien, auch nur den geringsten Teil ihrer Schulden zu tilgen, ja daß diese Schulden ständig steigen würden. Eine mit den Verkäufern zur Sanierung ihres Unternehmens getroffene Vereinbarung, wonach sie zum Lebensunterhalt für ihre sechsköpfige Familie Privatentnahmen nur im Ausmaß des Existenzminimum und keinerlei Investitionen vornehmen dürften, werde von ihnen zwar eingehalten, doch hätten sie sich auch verpflichtet, flüssige Geldmittel einzubringen. Da sie aber über kein anderes Privatvermögen als ihre Grundstücke verfügten, könnten sie diese Vereinbarung nur durch Verkauf von Bauflächen erfüllen. Die Vorsprache bei Banken zwecks Erlangung eines langfristigen Darlehens sei angesichts der vorgelegten Jahresabschlüsse erfolglos geblieben. Der finanzielle Ruin der Verkäufer könnte daher nur durch Grundverkauf und damit durch die Genehmigung des Kaufvertrages vermieden werden. Ergänzend dazu wurde noch ausgeführt, daß sich für die fragliche Liegenschaft im K kein anderer Kaufinteressent gefunden hätte.
Die Vorarlberger Landesregierung als Berufungsbehörde im Sinne des § 15 Abs. 1 lit. b GVG ordnete zunächst an, den Berufungswerbern die Äußerung des Gemeindevorstandes der Gemeinde M zur Stellungnahme zuzuleiten. In ihrer darauf erstatteten Äußerung führten die Berufungswerber aus, daß die vom Gemeindevorstand vertretene Ansicht, es bestehe kein volkswirtschaftliches, soziales und kulturelles Interesse am Erwerb der Grundparzelle xxx KG M, in Anbetracht der wirtschaftlichen Lage der Verkäufer unverständlich sei. Aus den Feststellungen des Steuerberaters Dr. M gehe vielmehr eindeutig hervor, daß die Existenz der sechsköpfigen Familie der Verkäufer überhaupt nur durch den Abverkauf der Bauplätze erhalten werden könne. Diese Tatsache müsse „bei nur schwachem sozialem und volkswirtschaftlichem Empfinden“ als ein wichtiges Interesse angesehen werden. Wenn es bei der Ablehnung des Verkaufes der Grundparzelle xxx bleibe, wäre die Beschwerdeführerin gezwungen, ihre Forderungen auf insgesamt DM 150.000, gegenüber den Verkäufern zu realisieren, was aber deren wirtschaftlichen Zusammenbruch zur Folge hätte. Dazu wäre aber die Beschwerdeführerin gezwungen, da sie selbst mit Fremdkapital arbeiten müsse und andererseits die Höhe des von ihr den Verkäufern zur Verfügung gestellten Kapitales es ihr nicht erlaube, solche Außenstände weiter zu tragen.
Mit dem Bescheid vorn 1. Juli 1970 gab die Vorarlberger Landesregierung der Berufung gemäß § 66. Abs. 4 AVG 1950 keine Folge. Zur Begründung des Bescheides wurde nach Wiedergabe insbesondere der wirtschaftlichen Lage der Verkäufer in der Sachverhaltsdarstellung wörtlich ausgeführt:
„Ein Rechtserwerb an Grundstücken durch Ausländer ist soweit Hinderungsgründe in Berücksichtigung landwirtschaftlicher Interessen (§ 5 Abs. 1 GVG) nicht entgegenstehen nach § 5 Abs. 2 GVG nur dann zu genehmigen, wenn dadurch staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden und am Rechtserwerb ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht.
Im K sind bereits 24 % des Gesamteinheitswertes der Grundstücke in der Gemeinde in ausländischer Hand. Bei diesem überaus hohen Ausländeranteil; der die Gefahr einer Überfremdung akut werden läßt, ist daher jeder zusätzliche Erwerb von ausländischem Grundbesitz durch Fremde besonders streng zu kontrollieren. Eine Vermehrung desselben stellt im allgemeinen eine Beeinträchtigung staatspolitischer Interessen dar. Diese könnten nur aufgewogen werden, wenn andere öffentliche Interessen von besonderem Gewicht gegeben sind. Im vorliegenden Falle kann dies nicht anerkannt werden, da es sich bei den geltend gemachten Gründen ausschließlich um private Interessen handelt.“
Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht wird. Über die Beschwerde und die hiezu von der belangten Behörde erstattete Gegenschrift hat der Verwaltungsgerichtshof erwogen:
Die Beschwerde formuliert die Beschwerdepunkte wie folgt:
„Durch den angefochtenen Bescheid erachten wir uns insofern beschwert, als in dem strittigen Kauf die Verletzung eines staatspolitischen Interesse erblickt wurde, welches nur durch öffentliche Interessen von besonderem Gewicht aufgehoben werden könne und daß es sich bei den geltend gemachten Gründen zur Genehmigung des Kaufes ausschließlich um private Interessen und nicht um volkswirtschaftliche Interessen handelt, sodaß eine Rechtswidrigkeit des Inhaltes vorliegt.
Ein weiterer Beschwerdepunkt liegt in der Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften, weil der Sachverhalt in einem wesentlichen Punkt einer Ergänzung bedarf und Verfahrensvorschriften außer acht gelassen wurden, bei deren Einhaltung die belangte Behörde zu einem anderen Bescheid hätte kommen können, weil die belangte Behörde, von der unrichtigen Rechtsansicht ausgehend, daß hier ausschließlich private Interessen geltend gemacht wurden, auf die Frage, daß die drohende Existenzvernichtung der Eheleute K nicht ein entscheidendes volkswirtschaftliches oder soziales Interesse darstellt, nicht näher einging und die darauf abgestellten Beweisanträge auf Zulassung des Briefes des Dr. H M vom 25. 7. 1969 bzw. Einvernahme des Dr. H M über den Inhalt dieses Briefes nicht zuließ.“
Dazu behauptet die belangte Behörde in ihrer Gegenschrift, daß die so vorgenommene Formulierung der Beschwerdepunkte nicht erkennen lasse, in welchem subjektiven öffentlichen Recht sich die Beschwerdeführerin für verletzt erachte und deshalb die Beschwerde zur Verbesserung zurückgestellt hätte werden müssen. Dazu ist grundsätzlich zu sagen, daß zufolge § 28 Abs. 1 Z. 4 VwGG 1965 Formerfordernis für eine Beschwerde nach Art. 131 Abs. 1 B VG die bestimmte Bezeichnung des Rechtes, in dem der Beschwerdeführer verletzt zu sein behauptet (Beschwerdepunkt), ist. Hätte die Beschwerde überhaupt keine Bezeichnung des Beschwerdepunktes enthalten, dann hätte sie zur Verbesserung dieses Mangels zurückgestellt werden müssen. Die Beschwerde enthält aber Ausführungen, die ausdrücklich als „Beschwerdepunkte“ bezeichnet sind und die eingeleitet werden durch die Worte: „Durch den angefochtenen Bescheid erachten wir uns insofern beschwert, als in dem strittigen Kauf die Verletzung eines staatspolitischen Interesses erblickt wurde, .... sodaß eine Rechtswidrigkeit des Inhaltes vorliegt.“ Wenngleich zuzugeben ist, daß die Formulierung des gesamten Abschnittes „Beschwerdepunkte“ in der Beschwerde sprachlich nicht sehr klar und vielleicht sogar mißverständlich gefaßt ist, so besteht für den Verwaltungsgerichtshof doch keinerlei Zweifel darüber, daß die Beschwerdeführerin sich insofern in ihren Rechten verletzt erachtet, als die belangte Behörde nicht die Zustimmung zu dem Liegenschaftskauf erteilt, sondern unter Berufung auf staatspolitische Interessen und auf den Mangel der volkswirtschaftlichen Gründe diese verweigert hat. In dieser Verweigerung unter Berufung auf die genannten Interessen erblickt die Beschwerdeführerin die Rechtsverletzung. Da nun die Beschwerde zumindest in diesem einen Punkt einen für den Verwaltungsgerichtshof durchaus erkennbaren und verständlich formulierten Beschwerdepunkt enthält, kam es auf die weiteren geltend gemachten „Beschwerdepunkte“ überhaupt nicht mehr an.
Der angefochtene Bescheid stützt sich ausschließlich auf § 5 Abs. 2 GVG. Daß der Grundstückserwerb auch dem § 5 Abs. 1 GVG widersprechen würde, wurde von der belangten Behörde nicht angenommen. Nach § 5 Abs. 2 GVG ist ein Rechtserwerb an Grundstücken durch Ausländer nur zu genehmigen, wenn dadurch staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden und am Rechtserwerb ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht. Aus dieser Bestimmung geht eindeutig hervor, daß auch der Erwerb eines Grundstückes durch einen Ausländer sofern nicht der Versagungsgrund nach § 5 Abs. 1 GVG gegeben ist zu genehmigen ist, es sei denn, daß die im § 5 Abs. 2 GVG angeführten Interessen dagegensprechen. Eine Definition, um welche „staatspolitische Interessen“ es sich hiebei handelt bzw. was sich der Gesetzgeber darunter vorgestellt hat, enthält das Grundverkehrsgesetz nicht. Es liegt damit ein unbestimmter Gesetzesausdruck vor, der aber nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes nicht schlechthin mit dem Begriff “öffentliches Interesse“ gleichgesetzt werden kann, sondern nur einen ganz spezifischen Bereich des öffentlichen Interesses erfaßt. So kann der Grund, aus staatspolitischen Interessen eine Genehmigung zu verweigern, entweder in der Person des Ausländers selbst liegen, der es unerwünscht erscheinen läßt, daß dieser im Inland Grundeigentum erwirbt, oder es kann etwa für ein bestimmtes Gebiet die Gefahr bestehen, daß der Anteil, den Ausländer am Grund und Boden bereits besitzen, in ein z. B. wirtschaftlich nicht mehr vertretbares Verhältnis zum inländischen Grundbesitz tritt. Daraus ergibt sich aber wie nicht weiter begründet werden muß daß die Voraussetzung dafür, einem Liegenschaftserwerb durch einen Ausländer die Genehmigung zu versagen, aus einem Sachverhalt erschließbar sein muß, der berechtigtermaßen zu der Annahme hinfahrt, daß mit dem Grunderwerb staatspolitische Interessen verletzt würden. Wenn daher eine Behörde aus staatspolitischen Interessen einem Ausländer die Genehmigung für den Erwerb eines Grundstückes verweigern will, dann kann sie dies nur, wenn das von ihr durchgeführte Ermittlungsverfahren solche Tatsachen an den Tag bringt, die nie berechtigen, in rechtlicher Würdigung des Sachverhaltes die Genehmigung zu verweigern.
In der Gegenschrift versucht nun die belangte Behörde darzutun, daß die Überfremdung des heimischen Grundbesitzes im K der eigentliche Anlaß gewesen sei, den Grunderwerb durch Ausländer einer solchen Beschränkung von Gesetzes wegen zu unterziehen und daß damit von vornherein jeder weitere Grunderwerb durch einen Ausländer in diesem Gebiet staatspolitische Interessen verletze. Wenn die belangte Behörde damit versucht, das Grundverkehrsgesetz als ein Gesetz hinzustellen, das bereite für sich im Sinne den § 4 Abs. 1 AVG 1950 die Vermutung aufstellt, daß es im K keinen weiteren Beweisen mehr bedarf, daß ein Grunderwerb durch einen Ausländer staatspolitische Interessen verletzt, dann vermag ihr der Verwaltungsgerichtshof darin nicht zu folgen. Der Wortlaut dieses Gesetzes enthält keinen Hinweis darauf, daß dieses Gesetz eine solche Vermutung für das K aufstellen würde. Damit war es aber Pflicht der belangten Behörde, den von ihr ermittelten Sachverhalt der Beschwerdeführerin vor Erlassung des Bescheides im Sinne des § 45 Abs. 3 AVG 1950 zur Kenntnis zu bringen und ihr Gelegenheit zu geben, dazu Stellung zu nehmen. Die belangte Behörde hat ihre Entscheidung, daß staatspolitische Interessen gegen die Genehmigung des Grunderwerbes durch die Beschwerdeführerin sprechen, im angefochtenen Bescheid darauf gestützt, daß im K „bereits ca. 24 % des gesamten Einheitswertes der Grundstücke in der Gemeinde in ausländischer Hand seien“. Abgesehen davon, daß aus den Verwaltungsakten kein Hinweis darauf zu finden ist, auf Grund welcher Ermittlungen die belangte Behörde zu dieser Feststellung gekommen ist, ist diese Feststellung selbst so pauschal und unbestimmt, daß daraus nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes noch keine entscheidende Sachverhaltsgrundlage für die Annahme, ein weiterer Grundstückserwerb durch einen Ausländer verstoße bereits gegen das staatspolitische Interesse, gewonnen werden kann. Aus dieser Feststellung kann nicht einmal entnommen werden, wie sich die Verhältnisse bei land und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken verhalten, wie sie bei bebauten Grundstücken liegen, ob das Schwergewicht im Hinblick auf den wesentlich höheren Einheitswert solcher Grundstücke in erster Linie dort zu finden ist u.dgl. Aus diesen Ausführungen geht somit hinlänglich hervor, daß die belangte Behörde in einem mangelhaften Verfahren zu dem Ergebnis gekommen ist, daß staatspolitische Interessen die Zustimmung zu dem vorliegenden Rechtsgeschäft ausschließen.
Diesem Mangel kommt aber deshalb keine wesentliche Bedeutung zu, weil gemäß § 5 Abs. 2 GVG in der Fassung LGBl. Nr. 20/1969, die im Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides anzuwenden war, ein Rechtserwerb an Grundstücken durch Ausländer nur zu genehmigen war, wenn dadurch staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt wurden und am Rechtserwerb ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse bestand.
In dieser Hinsicht hat die belangte Behörde die Begründung des angefochtenen Bescheides auf die Feststellung beschränkt, daß nur private Interessen am Rechtserwerb vorlägen.
Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, daß die Meinung, es handle sich bei der Existenzgefährdung der Verkäufer um ein rein privatwirtschaftliches Interesse, unhaltbar sei. Die Existenzvernichtung eines „Landwirtschaftsbesitzes“ sei kein privatrechtliches Interesse, wie sich aus vielen Gesetzen ergebe, die zum Schutz der Landwirtschaft und Agrarpolitik erlassen wurden. Die Erhaltung einer bäuerlichen Existenz stelle ein wichtiges volkswirtschaftliches und soziales Interesse dar, zumal die Landwirtschaft ein wichtiges Grundelement des Staates bilde. Beispielsweise werde nur das Entschuldungsgesetz angeführt, das immer noch aufrecht sei. Bei richtiger Rechtsauffassung hätte die belangte Behörde auf die angebotenen Beweise, insbesondere auf das Gutachten des Steuerberaters des Verkäufers vom 25. Juli 1968, näher eingehen müssen, wonach die Existenz der Eheleute K nur bei Auflösung der stillen Reserven durch Abverkauf von weniger ertragreichen Grundstücken erhalten werden könne. Es hätte sich damit ein genauer Lastenstand ergeben. Es wäre auch hervorgekommen, daß das Guthaben der Beschwerdeführerin bei dem Verkäufer rund DM 150.000, betrage, wovon aber nur DM 100.000, grundbücherlich sichergestellt seien. Es sei kaum zu bestreiten, daß die Beschwerdeführerin nicht gewillt sein könnte, Außenstände dieses Ausmasses bei einem einzigen Schuldner bei ungenügender Verzinsung und Sicherheit weiter bestehen zu lassen, da sie dem eigenen Betrieb auf die Dauer solche Geldmittel nicht entnehmen könnte. Zusammenfassend hätte die Aufnahme dieser Beweise ergeben, daß die Beschwerdeführerin bei Ablehnung der Veräußerung gezwungen wäre, ihre Forderungen zu realisieren, was die wirtschaftliche Vernichtung der Existenz der Verkäufer zur Folge hätte.
Der Beschwerdeführerin ist einzuräumen, daß die Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden Bauernstandes unbestritten ein volkswirtschaftliches und soziales Interesse darstellt. Weder aus den Akten des Verwaltungsverfahrens noch der Begründung des angefochtenen Bescheides, aber auch nicht aus den Beschwerdeausführungen ist zu entnehmen, daß die Realisierung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes von solcher allgemeiner Bedeutung sei, daß es über die Interessen der Verkäufer und Käufer hinaus dazu angetan wäre, der Erfüllung volkswirtschaftlicher oder sozialer Interessen zu dienen. Die wirtschaftliche Lage der Verkäufer allein vermochte jedenfalls ein solches allgemeines Interesse noch nicht aufzuzeigen. Die Beschwerdeführerin vermochte daher wohl darzutun, daß der belangten Behörde auch bei der Begründung hinsichtlich des Mangels eines sozialen, und volkswirtschaftlichen Interesses Mängel unterlaufen sind, nicht aber, daß diese Mängel wesentlich sind. Ein für die Genehmigung des Rechtsgeschäftes sprechendes volkswirtschaftliches oder soziales Interesse ist, wie bereits aufgezeigt wurde, weder im Verwaltungsverfahren noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hervorgekommen.
Die Beschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG. 1965 als unbegründet abzuweisen.
Der Spruch über den Aufwandersatz stützt sich auf §§ 47 und 48 Abs. 2 lit. a bis d VwGG. 1965 sowie auf Art. 1 B Z. 4 bis 6 der Verordnung des Bundeskanzleramtes vom 4. Jänner 1965, BGBl. Nr. 4.
Wien, 17. Dezember 1971
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