Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Iby als Vorsitzenden sowie den Richter Mag. Resetarits und die KR Karagöz in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH, FN **, **, vertreten durch SRG Stock Rafaseder Gruszkiewicz Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagte Partei B* Gesellschaft m.b.H., FN **, **, vertreten durch Dr. Hanno Zanier, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 219.688 s.A., über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse EUR 39.662,64) gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 25.11.2025, **-156, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Klägerin hat die Kosten ihrer Berufung selbst zu tragen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Parteien schlossen am 02.12.2019 einen Kaufvertrag über die Liegenschaft EZ **, KG ** mit der Grundstücksadresse **. Käuferin der Liegenschaft war die Klägerin, Verkäuferin die Beklagte. Der Kaufpreis betrug EUR 3.150.000,--. Die Übergabe erfolgte am 31.12.2019.
Auf der Liegenschaft befinden sich fünf zusammenhängende Baukörper, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als Betriebsliegenschaft für Lager, Produktion und Büro genutzt wurden. Diese Objekte waren teils vermietet, teils standen sie leer.
In Punkt VI.7. sieht der Kaufvertrag Folgendes vor:
„ VI. Garantie und Haftung
[…]
Die verkaufende Partei garantiert, haftet und sichert jedoch zu, dass
[…]
7. die in der diesem Kaufvertrag als Beilage angeschlossene Mietzinsliste (Beilage ./A) ausgewiesenen Nutzflächen und Nettomieteinnahmen der Bestandsobjekte korrekt ausgewiesen sind“.
In der dem Kaufvertrag angeschlossenen Mietzinsliste stehen unter anderem die Mieterinnen C* mit dem Mietgegenstand Werkstätte-Lager, das eine Fläche von 383m 2 aufweist, und die Mieterin D* mit dem Mietgegenstand 1. OG Halle 12, das eine Fläche von 395m 2 aufweist.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages war im Lager 3 im Obergeschoß von der Mieterin D* eine Holzkonstruktion errichtet worden. Diese Galerie als zweites Zwischengeschoss hat inklusive der Auftrittsfläche der Stiege eine Fläche von 47,35m². Die Raumhöhe der Galerien ist für eine übliche Nutzung geeignet, die Konstruktion ist dafür auch stabil genug. Die Halle selbst weist eine Fläche von 394,43 m² auf (S 9 in ON 108).
In der Lagerhalle 2, die der Mieter C* mietete, befindet sich eine Galerie im Zwischengeschoß mit einer Fläche 60,36m². Die Fläche der Lagerhalle 2 mit der Galerie beträgt 417,57m², ohne die Galerie 357,21m². Auch diese Galerie bestand bereits vor Übergabe der Liegenschaft, ist für die übliche Nutzung geeignet und die Konstruktion hinreichend stabil.
Beide Galerien sind im Bauplan vom 20.12.1989, der den letztbewilligten Planstand abbildet, nicht enthalten.
Der Verkehrswert der Liegenschaft zum Stichtag 31.12.2019 auf Grundlage der Nutzfläche laut der Mietzinsliste (3.298,37m²) betrug EUR 3.180.000,--. Unter Außerachtlassung von Flächen, die nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens sind, betrug die Nutzfläche 3.272,95m² und der Verkehrswert EUR 3.170.000,--. Sieht man zudem die beiden Galerien nicht als Nutzflächen an, ergibt sich eine Nutzfläche von 3.165,25m² und ein Verkehrswert von EUR 3.130.000,--.
Die Klägerin begehrte von der Beklagten EUR 219.688,-- s.A. und brachte zusammengefasst vor, die tatsächliche Nutzfläche betrage nur 3.073,24m². Der Klagsbetrag ergebe sich aus der Ertragswertmethode, weil für die Klägerin der vertraglich zugesicherte Ertrag Geschäftsgrundlage für den Kauf der Liegenschaft gewesen sei. Der Kaufpreis sei ausschließlich auf Basis der Ertragskraft des Objekts verhandelt worden, der Ertragswert sei die entscheidende kaufpreisbildende Eigenschaft gewesen. Die beiden Galerien seien nicht als Nutzfläche zu berücksichtigen, weil sie nicht baubewilligt seien. Aus diesem Grund könne von einem nachhaltigen Mietzins nicht die Rede sein.
Die Beklagte beantragte Klagsabweisung und brachte – soweit von Relevanz – vor, die Galerien seien bei der Ermittlung der Nutzfläche zu berücksichtigen.
Mit dem angefochtenen Urteilgab das Erstgericht dem Klagebegehren im Umfang von EUR 9.905,66 s.A. rechtskräftig statt und wies das Mehrbegehren ab. Es traf die auf den Urteilsseiten 1 bis 3 und 5 bis 11 ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. Rechtlich erwog das Erstgericht, durch Zwischendecken geschaffene Räume, die begehbar seien und Wohn-oder Geschäftszwecken dienen können, seien nach dem MRG und dem WEG in die Berechnung der Nutzfläche mit einzubeziehen. Die Galerien seien jeweils nutzbar und werden von den Mietern auch entsprechend verwendet. Dieses Ergebnis lasse sich bereits aus dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffs „Nutzfläche“ ableiten. Dass diese Flächen nicht baubewilligt seien, könnte allenfalls einen – hier nicht geltend gemachten – Rechtsmangel darstellen, ändere aber nichts daran, dass es sich grundsätzlich um Nutzflächen handle.
Gegen die Abweisung eines Betrages von EUR 39.662,64 s.A. richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, ihr diesen Betrag zuzuerkennen. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beteiligte sich nicht am Berufungsverfahren.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
Die Berufungswerberin meint, die Galerien seien bei der Ermittlung der Nutzflächen nicht zu berücksichtigen. Die Parteien hätten niemals den Vertragswillen gehabt, die beiden Galerien als vermietbare Nutzfläche zu vereinbaren. Es handle sich bei den Galerien auch nicht um einen abgeschlossenen Raum und es bestehe dafür kein Baukonsens. Die Klägerin habe ihren Anspruch auch auf den damit einhergehenden Rechtsmangel gestützt.
1.Bei der Auslegung von Verträgen ist nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdruckes zu haften, sondern die Absicht der Parteien zu erforschen und der Vertrag so zu verstehen, wie es der Übung der redlichen Verkehrs entspricht. Es ist also nicht das allein entscheidend, was schriftlich geäußert wurde (RS0017797; RS0017915). Sind sich die beteiligten Personen einig, gilt ihr übereinstimmender Wille unabhängig davon, wie sie ihn ausgedrückt haben; es liegt ein „natürlicher Konsens“ vor (RS0014005; RS0017741; RS0017811; RS0017839). Einen übereinstimmenden Parteiwillen bezüglich der Galerien hat die Klägerin im Verfahren erster Instanz nicht behauptet, sodass das Berufungsvorbringen in diesem Punkt gegen das Neuerungsverbot verstößt. Zudem konnte das Erstgericht nicht feststellen, welche Teile der Liegenschaft besichtigt wurden. Die in diesem Zusammenhang gerügten Feststellungsmängel liegen nicht vor.
2.Der von der Vertretung der Klägerin formulierte Vertrag sieht vor, dass die in der Mietzinsliste ausgewiesene Nutzfläche zugesichert wird. Nach ständiger Rechtsprechung zu § 17 MRG sind auch die durch Zwischendecken geschaffenen Bodenflächen in die Nutzflächenberechnung miteinzubeziehen (RS0069934; MietSlg 36.609; MietSlg 38.373; Ofnerin GeKo Wohnrecht § 2 WEG 2002 Rz 54). Entgegen der Ansicht der Berufungswerberin kommt es dabei nicht darauf an, ob es sich um einen abgeschlossenen Raum handelt (vgl MietSlg 39.356), sodass die Galerieflächen nach diesem Verständnis bei der Ermittlung der Nutzfläche zu berücksichtigen wären. Die gerügten Feststellungsmängel liegen nicht vor.
3.Es ist zwar richtig, dass § 17 Abs 3 MRG und § 7 WEG vorsehen, dass die Nutzfläche aufgrund des behördlich genehmigten Bauplanes zu berechnen ist. Die Klägerin vertritt jedoch wie auch das Erstgericht zu Recht die Ansicht, dass diese Bestimmungen hier nicht anwendbar sind. Im Kaufvertrag sicherte die Beklagte eine bestimmte Nutzfläche zu, worunter nach dem allgemeinen Sprachgebrauch (vgl zB **) die nutzbare Fläche eines Gebäudes verstanden wird. Nach dem festgestellten Sachverhalt sind die beiden Galerien nutzbar und werden durch die jeweiligen Mieter auch benutzt. Warum diese Flächen nicht vermietbar sein sollen, führt die Berufung nicht weiter aus. Auch wenn die Galerien nicht baubewilligt sind, handelt es dabei trotzdem um Nutzflächen im Sinne der abgeschlossenen Vereinbarung.
4. Es ist richtig, dass die Berufungswerberin bereits im Verfahren erster Instanz mehrfach auf den fehlenden Baukonsens hingewiesen hat (S 3 in ON 48; S 3 f in ON 60). Sie hat aber keine Ansprüche aus diesem Rechtsmangel geltend gemacht, sondern das Vorbringen bloß zur Begründung erstattet, weshalb es sich bei den Galerien um keine Nutzflächen handeln soll. Dass die Konstruktionen nicht bewilligungsfähig wären, brachte die Klägerin im Verfahren Instanz nicht vor. Sie stützte ihr Klagebegehren auch nicht auf Kosten, die für die Entfernung der Konstruktionen oder die Erreichung der Baubewilligung anfallen würden, oder auf die Zusage in Punkt VI.3. des Kaufvertrages.
Der Berufung gelingt es somit nicht, eine Fehlbeurteilung des Erstgerichtes aufzuzeigen.
4. Die Klägerin hat die Kosten ihrer erfolglosen Berufung selbst zu tragen.
5.Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil der Beurteilung, ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt (RS0042776). Erhebliche Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO waren nicht zu klären.
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