Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Hofmann als Vorsitzenden, den Richter Mag. Viktorin und die Kommerzialrätin Lang in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch Dr. Thomas Deschka, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Mag. B* , geb. **, **, vertreten durch Mag. Martin Paar, Mag. Hermann Zwanzger und Mag. Tobias Praschl-Bichler, Rechtsanwälte in Wien, wegen Unterlassung (Streitwert EUR 34.900), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 18. August 2025, **-33, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 3.662,52 (darin EUR 610,42 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin betreibt am Standort *, einen Gastgewerbebetrieb in der Betriebsart eines Hotels und ist Inhaberin einer entsprechenden Gewerbeberechtigung. Das Hotel dient der touristischen Kurzzeitvermietung.
Die Beklagte verfügt/e für den Standort D*, über eine Gewerbeberechtigung Gastgewerbe in der Betriebsart der Beherbergung von Gästen. Darüber hinaus bietet sie nebenberuflich regelmäßig gegen Entgelt das als Geschäftslokal gewidmete Wohnungseigentumsobjekt Top Nr 1B im Haus E* (in Folge Objekt E*) mit der identen Adresse D* zum Zweck touristischer Kurzzeitvermietungen zumindest über die Plattform ** an. Es befinden sich dort zumindest zwei Fremdbetten für vier Gäste. Wohnungseigentümer sind je zur Hälfte die Beklagte und ihr Ehemann.
Die Klägerin begehrt mit ihrer am 11.7.2024 eingebrachten Klage die Unterlassung der Verwendung des Geschäftslokals zu Zwecken der gewerblichen Vermietung, (a) solange die Liegenschaft in einer als „Wohnzone“ gewidmeten Zone liegt; (b) ohne Vorliegen einer Gewerbeberechtigung gem § 111 GewO, in eventu ohne Anmeldung des Gastgewerbes; (c) ohne Vorliegen einer Betriebsanlagengenehmigung . Sie brachte dazu – soweit für das Berufungsverfahren relevant - im Wesentlichen vor, die Beklagte begehe mit ihrer Kurzzeitvermietung Rechtsbruch iSd § 1 Abs 1 Z 1 UWG. Die Rechtsverletzung sei unvertretbar. Die Beklagte verstoße gegen § 111 GewO und verfüge über keine Betriebsanlagengenehmigung gemäß § 74 GewO. Eine Umwidmung bedürfte zudem der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.
Die Beklagte wendete – soweit für das Berufungsverfahren relevant – ein, sie habe keinen Rechtsbruch zu verantworten und jedenfalls in vertretbarer Rechtsansicht gehandelt. Für die Umwidmung sei nur eine Bauanzeige und keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Sie verfüge über eine aufrechte Gewerbeberechtigung und benötige keine Betriebsanlagengenehmigung.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Über den eingangs dargestellten unstrittigen Sachverhalt hinaus traf es die auf den Seiten 7 bis 10 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. Rechtlich führte es – soweit für das Berufungsverfahren relevant - aus, in Bezug auf die gewerberechtlichen Aspekte (Gewerbeberechtigung und Betriebsanlagengenehmigung) stehe dem Unterlassungsbegehren eine entsprechende vertretbare Rechtsansicht der Beklagten entgegen. Sie habe (angesichts der baulichen Besonderheiten des Objekts mit zwei Adressen) zu Recht davon ausgehen dürfen, dass ihre Gewerbeberechtigung auch für das gegenständliche Objekt gelte. Hinsichtlich der Betriebsanlagengenehmigung habe sie eine unmissverständliche behördliche Auskunft erhalten, dass sie eine solche für das Objekt nicht benötige. Infolge dieser behördlichen Auskunft habe ihr als Nichtjuristin nicht klar sein müssen, dass es neben der baubehördlichen auch eine zivilrechtliche Dimension iZm der Eigentümergemeinschaft gebe. Das Unterlassungsbegehren sei daher wegen vertretbarer Rechtsansicht abzuweisen.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil dahin abzuändern, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
In ihrer Rechtsrüge wendet sich die Berufungswerberin gegen die vom Erstgericht angenommene vertretbare Rechtsansicht der Beklagten. Der Rechtsbruch liege im Fehlen einer Betriebsanlagengenehmigung, einer baulichen Umwidmung und einer wohnungseigentumsrechtlichen Widmungsänderung.
1. Zur Betriebsanlagengenehmigung :
1.1. § 74 Abs 2 GewO normiert die Genehmigungspflicht einer gewerblichen Betriebsanlage iSd § 74 Abs 1 GewO. Ist nicht ausgeschlossen, dass durch Bau, Bestand und/oder Betrieb der Betriebsanlage eines der Schutzgüter des Abs 2 beeinträchtigt werden könnte, darf die Anlage weder errichtet noch betrieben werden, ohne dass zuvor eine Betriebsanlagengenehmigung beantragt und erteilt wurde ( Reithmayer-Ebner in Ennöckl/Raschauer/Wessely , GewO § 74 Rz 29).
1.2. Zwar begründet bereits die grundsätzliche Eignung einer Betriebsanlage, Gefährdungen, Belästigungen etc im Sinne der zitierten Gesetzesbestimmung herbeizuführen, die Genehmigungspflicht dieser Anlage (vgl Reithmayer-Ebner aaO Rz 32). Dem Vorbringen der Klägerin lässt sich jedoch nicht entnehmen, inwieweit die in Rede stehende Betriebsanlage geeignet wäre, das Leben, die Gesundheit, das Eigentum oder sonstige dingliche Rechte der Nachbarn zu gefährden (§ 74 Abs 2 Z 1 GewO) bzw die Nachbarn durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub, Erschütterung oder in anderer Weise zu belästigen (§ 74 Abs 2 Z 2 GewO).
Das Klagsvorbringen beschränkt sich diesbezüglich im Wesentlichen auf die allgemeine Wiedergabe des Gesetzeswortlauts (ON 1, 5; ON 10, 3 f), ohne auf den konkret zu beurteilenden Sachverhalt Bezug zu nehmen. Dass die Betriebsanlage der Beklagten „jedenfalls hinsichtlich Brandschutz und Fluchtwegen“ nicht den für Beherbergungsbetriebe geltenden Vorschriften entspreche (ON 1, 5), vermag die Annahme einer Genehmigungspflicht nach § 74 Abs 2 GewO nicht zu begründen. Aus dieser völlig unspezifiziert gebliebenen Behauptung geht nicht hervor, welche konkreten Maßnahmen in diesem Zusammenhang unterlassen worden wären und inwieweit sich dies auf die Nachbarn auswirken könnte. Der pauschale Verweis auf „Brandschutz“ und „Fluchtwege“ ersetzt nicht die Darlegung einer entsprechenden Gefährdungseignung im Sinne des § 74 Abs 2 GewO.
Auch dass sich neben dem von der Beklagten vermieteten Objekt „vornehmlich private Hauptwohnsitze im Gebäude“ befänden (ON 1, 6), führt für sich genommen noch nicht zur Eignung der konkreten Betriebsanlage, die genannten Schutzgüter zu beeinträchtigen. Die Existenz von Nachbarn ist zwar Tatbestandsvoraussetzung, begründet aber noch keine Genehmigungspflicht. Aus welchem Grund gerade die konkrete Ausgestaltung und Betriebsweise der gegenständlichen Betriebsanlage geeignet sein sollte, diese Nachbarn zu gefährden oder zu belästigen, lässt sich dem Klagsvorbringen nicht entnehmen.
Insbesondere vor dem Hintergrund der Behauptung der Beklagten, wonach – nicht zuletzt aufgrund der gesonderten Zugangsmöglichkeit ohne Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft - durch die Vermietungen des Geschäftslokals keine derartigen Beeinträchtigungen zu erwarten seien (vgl ON 23.4, 2), wäre es an der Klägerin gelegen, konkret darzulegen, welche Gefährdungen oder Belästigungen im konkreten Fall eintreten könnten, um daraus eine Genehmigungspflicht iSd § 74 Abs 2 GewO ableiten zu können.
Hinzu kommt (wie unbekämpft feststeht) die Bestätigung der Stadt Wien, dass für das Objekt keine Betriebsanlagengenehmigung erforderlich ist (./29).
2. Zur baurechtlichen Umwidmung :
2.1. Den Feststellungen (vgl ON 33, 9) – sowie dem insoweit unstrittigen Urkundeninhalt der Beilage ./19 (vgl RS0121557 [T3]) - zufolge erhielt die Beklagte bereits am 8.7.2024 (und somit vor Klagseinbringung) von der zuständigen Referentin der Stadt ** (vgl ./30, ./31) die Auskunft, dass für die Umwidmung des Geschäftslokals in eine Beherbergungsstätte eine Bauanzeige ausreiche.
Seitens der Stadt Wien wurde zudem auch bestätigt, dass ein Untersagungsgrund nicht vorliege (./31) und die Umwidmung in eine Beherbergungsstätte „positiv in Form einer Bauanzeige zur Kenntnis genommen wurde und somit als bewilligt gilt“ (./30).
2.2. Mit ihrem Verweis auf die „erst Ende November 2024“ vorgenommene Bauanzeige bringt die Berufungswerberin nicht zur Darstellung, inwieweit damit ein lauterkeitswidriges Verhalten verbunden gewesen sei.
2.3. Soweit sie zudem auf nicht erfüllte Auflagen der Baubehörde verweist, ist die Rechtsrüge mangels entsprechender Feststellungen nicht gesetzmäßig ausgeführt. Entgegen den Behauptungen der Berufungswerberin liegt in diesem Zusammenhang auch kein sekundärer Feststellungsmangel vor, zumal im Verfahren erster Instanz kein Vorbringen zu allfälligen Auflagen und deren (Nicht-)Einhaltung erstattet wurde.
3. Zur wohnungseigentumsrechtlichen Widmungsänderung :
3.1. Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG möglich (5 Ob 38/19b; RS0120725 [T5]; RS0119528 [T2]; RS0101800 [T6]).
Gemäß § 16 Abs 2 WEG bedürfen (Widmungs-)Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist.
3.2. Soweit die Berufungswerberin zur Begründung einer zustimmungs- und genehmigungspflichtigen Widmungsänderung ins Treffen führt, dass der Betrieb nunmehr einer Vielzahl häufig wechselnder Gäste „unbeaufsichtigt“ und „rund um die Uhr“ den Aufenthalt im Haus erlaube sowie dass die Türe des Geschäftslokals ins Stiegenhaus bislang nicht brandbeständig und dauerhaft verschlossen sei, entfernt sie sich unzulässigerweise vom festgestellten Sachverhalt. Insofern ist die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
3.3. Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Frage der Widmung auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen (RS0120725; RS0119528 [T4]). Bei der Ermittlung der konkreten privatrechtlichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Widmung eines bestimmten Objekts ist eine weitgehend objektive Betrachtung angezeigt. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert der Willensäußerung. Der Inhalt der Widmung ist durch Auslegung nach den Bestimmungen der §§ 914 f ABGB zu ermitteln (5 Ob 72/19b mwN).
3.3.1. Die Klägerin verwies in ihrem Vorbringen darauf, dass sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag (./5) eine unspezifische Geschäftsraumwidmung ergibt, zumal darin nur die Nutzwerte festgelegt worden seien (ON 10, 5). Dies wurde von der Beklagten nicht bestritten.
3.3.2. Besteht – wie hier - keine spezifische Geschäftsraumwidmung, war also kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt (vgl RS0119528; 5 Ob 109/24a; 5 Ob 68/24x; 5 Ob 134/22z mwN). Nach langjähriger Rsp stellte in diesen Fällen die Umwandlung des Gegenstandes und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens (erst) dann eine genehmigungsbedürftige Änderung dar, wenn dabei die Grenzen der Verkehrsüblichkeit überschritten wurden ( Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer , Miet- und Wohnrecht II 24 § 16 WEG Rz 30/2). Seit der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 5 Ob 105/16a tritt das Kriterium der Verkehrsüblichkeit in den Hintergrund, es ist aber nicht völlig zu vernachlässigen (vgl RS0119528 [T7, T9]; 5 Ob 109/24a).
3.3.3. Inwieweit die nunmehrige Verwendung nicht mehr von der vereinbarten Geschäftsraumwidmung gedeckt wäre und dadurch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer iSd § 16 Abs 2 WEG beeinträchtigen könnte, lässt sich – neuerlich in Ermangelung entsprechend konkretisierten Vorbringens – den Feststellungen nicht entnehmen. Insbesondere steht nicht fest, dass die von der Beklagten ausgeübte Verwendungsform dem ursprünglich zugrunde gelegten Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer nicht mehr entspräche (vgl 5 Ob 55/19b) oder mit (zusätzlichen) Beeinträchtigungen für andere Wohnungseigentümer verbunden wäre. Soweit die Klägerin vorbringt, aus einer Umwidmung ergebe sich auch eine Änderung der Nutzwerte des Objektes und der Kostenbelastung aller Miteigentümer (ON 10, 5), vermag auch dies eine zustimmungsbedürftige Widmungsänderung nicht zu begründen. Selbst eine allfällige Anpassung der Nutzwerte bedeutet nicht zwingend eine Mehrbelastung und eine relevante Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer.
3.3.4. Ausgehend davon liegt auch in Bezug auf die wohnungseigentumsrechtliche Widmung kein sekundärer Feststellungsmangel vor, zumal das Vorbringen der Klägerin lediglich die Feststellung einer unspezifischen Widmung gerechtfertigt hätte, die – wie aufgezeigt – nichts am rechtlichen Ergebnis zu ändern vermag.
3.4. In Ermangelung eines Rechtsbruchs iSd § 1 UWG war auf eine allfällige Wiederholungsgefahr nicht mehr einzugehen.
4. Der Berufung war somit ein Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstands folgt der unbedenklichen Bewertung in der Klage.
Die ordentliche Revision ist nicht zuzulassen, weil Rechtsfragen von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zu beurteilen waren.
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