Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch Senatspräsident Mag. Hans Peter Frixeder als Vorsitzenden sowie Mag. Carina Habringer-Koller und Dr. Gert Schernthanner in der Rechtssache der Klägerin Eigentümergemeinschaft EZ A*, KG B* , vertreten durch die Immobilientreuhand C* GmbH, **, **straße **, vertreten durch MMag. Hermann Bogensperger, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die Beklagte D* GmbH , FN **, **, **straße **, vertreten durch Dr. Klaus Plätzer, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen EUR 49.086,11 sA über die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 21. Juli 2025, Cg*-15, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit EUR 3.710,22 (darin EUR 618,37 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe :
Die Beklagte war bis 2024 Eigentümerin von Miteigentumsanteilen an der EZ A*, Grundbuch B*, verbunden mit Wohnungseigentum an den Tops 13, 15 und 20 (künftig Top).
2023 kam es beim Miteigentumsobjekt zu einem massiven Wassereintritt beim Dach.
In der Eigentümerversammlung vom 5. Juli 2023 wurden unter anderem eine Sanierung des Dachs, ein Austausch der Fenster und eine Fassadendämmung mittels Wärmedämmverbundsystem beschlossen (Beilage ./C). Die voraussichtlichen Sanierungskosten beliefen sich auf EUR 1,400.036,99. Nach Abzug einer bereits zuvor erfolgten Sondervorschreibung verblieb ein zu finanzierender Betrag von EUR 1,200.037,99 (Beilage ./D). Den Wohnungseigentümern wurde die Finanzierung mittels Sondervorschreibung (Einmalzahlung) bzw. Aufnahme eines Sanierungsdarlehens frei gestellt. Die Beklagte entschied sich für eine Sondervorschreibung. Der auf die Beklagte entfallende Anteil betrug EUR 49.061,11. Ohne Sondervorschreibung an die Eigentümer oder Darlehensaufnahme seitens der Klägerin hätte die Sanierung mangels Liquidität der Klägerin nicht beauftragt werden können. Die Kosten für die Sanierung waren durch die Rücklage der Liegenschaft nicht gedeckt, weil diese erschöpft war (vgl auch Beilage ./E).
Die Beklagte leistete die Sondervorschreibung nicht, weil sie mit eigenen Forderungen gegenüber der Klägerin resultierend aus einem 2022 in der Top 20 eingetretenen Wasserschaden aufrechnete. Die Versicherung lehnte die Deckung in Bezug auf den Wasserschaden im September 2024 ab.
Die Klägerin begehrte den aus der Sondervorschreibung aushaftenden Betrag zuzüglich Mahnspesen von EUR 25,00.
Bezüglich der voraussichtlichen Sanierungskosten seien Sondervorschreibungen gegenüber den einzelnen Eigentümern erfolgt. Dabei seien die Sanierungskosten anteilig nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft vorgeschrieben worden, sodass alle Miteigentümer gleich behandelt worden seien. Eine Aufrechnung gegen eine Sondervorschreibung sei ausgeschlossen.
Die Beklagte bestritt. Sie habe aufgrund des Wasserschadens 2022 Sanierungskosten von netto EUR 58.351,40 beglichen, die von der Eigentümergemeinschaft zu tragen wären, und die Sondervorschreibung infolge zulässiger Aufrechnung nicht bezahlt.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht der Klage im Umfang der Sondervorschreibung von EUR 49.061,11 statt, während es das Mehrbegehren in Form der Mahnspesen von EUR 25,00 (unbekämpft) und die „Aufrechnungseinrede“ der Beklagten abwies. Dieser Entscheidung legte es den auf den US 4 und 5 festgestellten Sachverhalt zugrunde, auf den verwiesen wird (§ 500a ZPO). Das für das Berufungsverfahren Wesentliche wurde bereits hervorgehoben. In rechtlicher Hinsicht verwies das Erstgericht darauf, dass in diesem Fall drohender Illiquidität der Gemeinschaft aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht greife und der Beklagten die Aufrechnung mit ihrer Forderung verwehrt sei.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Mit ihrer Berufungsbeantwortung strebt die Klägerin die Bestätigung des Ersturteils an.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
I. Zur Rechtsrüge
1. Die Beklagte verweist darauf, dass „das Gesetz“ eine gleiche anteilige Belastung der Wohnungseigentümer bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands „erfordere“. Dies habe die Beklagte durch Tragung von an sich von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlenden Sanierungskosten „getan“. § 30 Abs 3 WEG 2002 gewähre nämlich dem einzelnen Wohnungseigentümer bei Gefahr im Verzug das Recht, auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters auf Kosten der Gemeinschaft die zur Abwehr oder Vermeidung der Vergrößerung von Schäden notwendigen Maßnahmen zu treffen. Dem Wohnungseigentümer stehe gegenüber der Gemeinschaft ein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zu. In der Entscheidung 5 Ob 19/07s habe sich „die Judikatur“ mit der „gegenständliche Aufrechnungsfrage“ auseinandergesetzt. Ein Aufwandersatzanspruch sei dort nur deswegen nicht zuerkannt worden, weil fiktive Sanierungskosten geltend gemacht worden seien. Dies sei hier nicht der Fall. Mit Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft, die ein Wohnungseigentümer selbst getätigt habe, könne aufgerechnet werden (5 Ob 135/04w).
Die Beklagte spricht auch einen sekundären Feststellungsmangel an. Das Erstgericht hätte noch folgende Feststellungen treffen müssen: „Die beklagte Partei hat Kosten iHv EUR 58.351,40 zwecks Schadensbehebung alleine übernommen und bezahlt, obwohl diese Schadensbehebungskosten als Instandhaltungsarbeiten aufgrund eines Wassereintritts durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen gewesen wären“.
2.1. Allgemein hat der Verwalter für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, für die Festsetzung, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge Sorge zu tragen (RS0083581 [T7]; 5 Ob 194/24a). Die Akontozahlungen sollen die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen vermeiden (5 Ob 201/23d, 5 Ob 144/15k). Daher können fällige Akontozahlungen auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist (RS0083521 [T3], RS0112884 [T1], RS0083839 [T3]).
Der Notwendigkeit, die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, trägt die ständige Rechtsprechung dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen die Vorschreibungen der Bewirtschaftungskosten in der Regel nicht zulässt. Aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags wird nämlich ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet (RS0109647 [T1, T12]). Innerhalb des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer bestehen Treuepflichten, die auch die Rücksichtnahme auf die Interessen der übrigen Teilhaber erfordern (5 Ob 244/21z; vgl RS0013395 [T5]). Von den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft wird allgemein verlangt, dass sie Gemeinschaftsinteressen wahrnehmen und aktiv um die Abwehr von Schäden für die Gemeinschaft bemüht sind (RS0013395 [T5; T7]; 5 Ob 142/24d).
Ob dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch nach § 1014 ABGB oder den §§ 1036, 1037 ABGB (siehe dazu 5 Ob 19/07s) zusteht, ist für die Frage der Aufrechenbarkeit ohne Bedeutung (5 Ob 11/25s).
2.2. Die von der Beklagten zitierte Bestimmung des § 30 Abs 3 WEG 2022 sagt nichts über die Frage der Zulässigkeit der Aufrechnung aus. Auch aus den von der Beklagten ins Treffen geführten Entscheidungen 5 Ob 19/07s und 5 Ob 135/04w ist für ihren Standpunkt nichts zu gewinnen.
Die Entscheidung 5 Ob 135/04w betraf von der dort (auf Zahlung aushaftender Beiträge zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommenen) Beklagten eingewandte, ihrer Ansicht nach überproportionale Beitragsleistungen für die Rücklagenbildung, die sie den Vorschreibungen entgegenhielt. Dazu wurde festgehalten, dass bei der Rücklagenbildung nicht die Vermeidung von Liquiditätsengpässen zur Bewirtschaftung der Liegenschaft, sondern die Herstellung der vom Gesetz geforderten gleichen (anteiligen) Belastung der Wohnungseigentümer bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands im Vordergrund steht. Einem Wohnungseigentümer, der überproportionale und damit dem Gleichbehandlungsgrundsatz widersprechende Beitragsleistungen zur Rücklage behaupte, könne eine Aufrechnung mit dem Argument eines schlüssigen Aufrechnungsverzichts nicht generell versagt werden. Die zitierte Entscheidung betraf demnach die Frage, ob die konkrete Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer mit den jeweils errechneten Beiträgen zur gemeinschaftlichen Instandhaltungs-Rücklage für bestimmte Jahre dem Verhältnis der Anteile entsprach.
Zu 5 Ob 19/07s hat der Oberste Gerichtshof festgehalten, dass eine Aufrechnung gegen vorgeschriebene Betriebskostenakonti mit einer Forderung aus erst in (naher) Zukunft aufzuwendenden Sanierungskosten nicht in Betracht komme.
2.3. Hingegen hat der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob 144/15k bei drohender Illiquidität der Eigentümergemeinschaft und damit begründeten Sondervorschreibungen des Verwalters ausgeführt, dass in einem solchen Fall der Vorrang der Gemeinschaftsinteressen und damit der schlüssige Aufrechnungsverzicht des einzelnen Wohnungseigentümers zum Tragen kommt. Dieser Entscheidung lag der Fall zugrunde, dass eine Sondervorschreibung zur Überbrückung eines akuten Liquiditätsengpasses als Folge rechtskräftiger Exekutionstitel gegen die Gemeinschaft erfolgte. Die Beklagen wandten eine bereits zuvor geleistete Einmalzahlung als Gegenforderung bis zur Höhe der Klagsforderung ein, weil diese irrtümlich geleistet worden sei.
In der Entscheidung 5 Ob 11/25s kam der Oberste Gerichtshof zum Ergebnis, dass der einzelne Wohnungseigentümer einem Begehren der vom Verwalter vertretenen Eigentümergemeinschaft auf Zahlung ausständiger Betriebskostenakonti für die laufende Abrechnungsperiode keine Gegenforderung(en) aus (angeblich) bevorschussten Aufwendungen (dort zugunsten der Eigentümergemeinschaft getragene Kosten für Heizöl) für die Liegenschaft aufrechnungsweise entgegenhalten kann.
Im hier zu beurteilenden Fall handelte es sich um eine Sondervorschreibung wegen der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Gebäudesanierung, weil eine entsprechende Liquidität der Eigentümergemeinschaft mangels Rücklage nicht gegeben war. Im Einklang mit dem Erstgericht greift daher in diesem Fall gegebener Illiquidität der Gemeinschaft aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht.
3. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317).
Da das Erstgericht die von der Beklagten gegen das von der Klägerin erhobene Begehren eingewandte Gegenforderung für zugunsten der Eigentümergemeinschaft getragene Sanierungskosten zutreffend als unzulässig beurteilt hat, bedarf es zu diesen keiner ergänzenden Feststellung.
II. Ergebnis, Kosten, Rechtsmittelzulässigkeit
1. Der Berufung konnte kein Erfolg zuerkannt werden.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 50, 40 ZPO.
3. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da die Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht von der Lösung erheblicher, im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO qualifizierter Rechtsfragen abhängig war.
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