Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richterinnen Mag. a Gassner (Vorsitz) und Mag. a Schiller sowie den Richter Mag. Scheuerer in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. A* , Rechtsanwalt, **, als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen des B* C*, geboren am **, ** (D* des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz), vertreten durch die Imre Rechtsanwalts KG in Gleisdorf, gegen die beklagte Partei E* C* , geboren am **, **, vertreten durch die Battlogg Rechtsanwalts GmbH in Schruns, wegen Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft (Streitwert EUR 109.410,06), über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 28. März 2025, F* 37, nach nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.936,42 (darin enthalten EUR 656,07 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.
Entscheidungsgründe:
Mit Beschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 16.10.2023, D*, wurde über das Vermögen des B* C* (idF: Schuldner) das Konkursverfahren (ursprünglich Sanierungsverfahren) eröffnet und der Kläger zum Masseverwalter bestellt. Die Beklagte ist die Ehegattin des Schuldners. Der Schuldner (B-LNR 7) und die Beklagte (B-LNR 8) sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ G* Grundbuch H* einkommend beim Bezirksgericht **, bestehend aus den Grundstücksparzellen 451/2 (KG I*), 6/1, 6/2, 27, 29, 73, 74, 75/1, 75/2, 76/3, 93, 95 und 105/2. Die Gesamtgröße der Liegenschaft beträgt 32.076 m². Sie umfasst landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Freilandflächen sowie Baulandflächen. Auf dem Grundstück Nr. 75/2 befindet sich ein Einfamilienwohnhaus und auf dem Grundstück Nr. 73 eine Werkstatthalle. Ein Teil der Grundstücke gruppiert sich rund um das Wohngebäude und die Halle. Dabei handelt es sich um gemischt gewidmete Flächen (Bau und Freiland). Die übrigen Freilandgrundstücke befinden sich solitär gelegen südlich, westlich und nördlich des Ortsverbandes **.
Die Grundstücke Nr. 6/1, 6/2, 27, 451/2 (KG I*), 29 sowie 105/2 sind in ihrer Einzelwidmung gemäß dem Flächenwidmungsplan als Freiland gewidmet. Die Grundstücke Nr. 6/1, 6/2, 451/2 (KG I*) und 105/2 bestehen ausschließlich aus landwirtschaftlich genutzter Grundfläche, das Grundstück Nr. 27 besteht aus landwirtschaftlich genutzter Grundfläche und aus Waldfläche, dies circa im gleichen Flächenausmaß. Das Grundstück Nr. 29 besteht ausschließlich aus Waldfläche.
Das Grundstück Nr. 75/2, auf welchem sich das Wohnhaus befindet, ist als Freiland sowie Bauland gewidmet. Beim Wohnhaus mit der Adresse ** handelt es sich um einen vollunterkellerten, eingeschossigen Bungalow in massiver Bauweise. Es weist eine normale Ausstattung mit einer veralteten Zentralheizungsanlage und Radiatoren auf. Die Wohnnutzfläche im Erdgeschoß beträgt 159,05 m². Das Haus verfügt über Sanitärinstallationen für Kalt und Warmwasser in wohnüblicher Ausstattung.
Die Räume des Kellergeschosses des Wohnhauses sind derzeit baurechtlich nicht zu Wohnzwecken bewilligt. Ein Um und Ausbau des Kellergeschosses zur Eignung als eigenständige Wohnung würde einen Kostenaufwand von rund EUR 261.000,00 erfordern.
Das Grundstück Nr. 73 besteht aus Baufläche, auf welcher sich die Halle befindet, sowie sonstigen Betriebsflächen. Die eigengenutzte Halle ist nicht beheizbar, weil weder ein Anschluss an eine Heizung noch eine eigene Heizung errichtet wurden. Es gibt in der Halle keine Sanitäreinrichtungen und keinen Warmwasseranschluss. Die Dachfläche ist mit einer Photovoltaik Anlage ausgestattet. Das ursprünglich geplante Obergeschoss mit dem Bürobereich wurde nicht ausgeführt. Die Halle kann gewerblich jederzeit in Betrieb genommen werden, ohne Umbaumaßnahmen ist sie nicht bewohnbar.
Die weiteren Grundstücke Nr. 75/1, 93, und 95 sind in ihrer Einzelwidmung gemäß dem Flächenwidmungsplan als Freiland gewidmet. Das Grundstück Nr. 75/1 besteht aus landwirtschaftlich genutzter Grundfläche und Waldfläche. Die Grundstücke Nr. 93 und 95 bestehen ausschließlich aus landwirtschaftlich genutzten Grundflächen. Beim Grundstück Nr. 74 handelt es um ein Erschließungsgrundstück, es besteht aus Baufläche sowie einem kleinen Anteil an Freiland. Das Grundstück Nr. 76/3 ist ausschließlich als Bauland gewidmet und besteht aus sonstiger Betriebsfläche. Die Grundstücke Nr. 93 und 95 wurden verpachtet.
Weder die Halle noch das Wohnhaus werden in Hinblick auf die Strom , Wasser , und Kanalversorgung zur Gänze eigenständig ver bzw. entsorgt. Sie sind getrennt an das öffentliche Gut angebunden. Würde man am Wohnhaus samt Keller einerseits sowie an der Halle andererseits Wohnungseigentum begründen und die übrigen Grundstücke als Allgemeinflächen belassen, würde sich für das Wohnhaus ein gerundeter (Wohnungs )Nutzwert von 243 (243/416 Anteil) und für die Halle ein gerundeter Nutzwert von 173 (173/416 Anteil) ergeben. Durch Zuordnung der Freiflächen zu diesen beiden Wohnungseigentumsobjekten (Wohnhaus und Halle) könnte eine weitgehende rechnerische Anteilsgleichheit bewirkt werden.
Die gesamte Liegenschaft weist einen Verkehrswert von rund EUR 532.000,00 auf. Unter Berücksichtigung dessen, dass sie im (schlichten) Miteigentum von zwei Miteigentümern steht, hat sie einen Verkehrswert von EUR 500.000,00. Die jeweilige Hälfteanteile haben derzeit einen Verkehrswert von jeweils EUR 250.000,00.
Der Verkehrswert der Grundstücke Nr. 73 (inklusive Halle), 74, 75/1, 93 und 95 beträgt – ohne Berücksichtigung dessen, dass sie derzeit im Miteigentum stehen – zusammen EUR 268.000,00.
Das Grundstück Nr 75/2 mit dem Wohnhaus hat allein und ohne Berücksichtigung dessen, dass es derzeit im Miteigentum steht, einen Verkehrswert von EUR 224.000,00. Das Grundstück Nr. 75/2 und die Grundstücke Nr. 6/1, 6/2, 27, 451/2, 29 und 105/2 weisen zusammen – ohne Berücksichtigung eines Miteigentumsabschlages – einen Verkehrswert von EUR 264.000,00 auf.
Auf der Liegenschaft bestehen (forderungsbekleidete) Pfandrechte im Gesamtausmaß von EUR 720.000,00. Zulasten der Liegenschaft bzw einzelner Grundstücke davon sind weiters zahlreiche Dienstbarkeiten im Grundbuch einverleibt.
Die Beklagte wäre mit der Zuweisung der Grundstücke Nr. 75/2 mit dem Wohnhaus ** und der Grundstücke Nr. 6/1, 6/2, 27, 451/2, 29 und 105/2 im Zuge einer Realteilung und mit dem damit einhergehenden, zur ihren Lasten entstehenden Wertunterschied von EUR 4.000,00 ohne Leistung einer Ausgleichszahlung durch den Kläger einverstanden.
Im Prozess begehrt der Kläger die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft durch Zivil in eventu durch Realteilung, da er an deren Aufrechterhaltung kein Interesse mehr habe. Er könnte die Liegenschaftshälfte des Schuldners zwar auch ohne Einbringung einer Teilungsklage verwerten, jedoch würde es dann zu einem Abschlag für die Miteigentümerschaft kommen. Teilungshindernisse würden nicht bestehen, da weder die bestehenden Pfandrechte noch die bestehenden Dienstbarkeiten einer Teilung entgegenstünden. Aufgrund der Gegebenheiten auf der Liegenschaft sei weder eine Realteilung noch die Begründung von Wohnungseigentum möglich. Hilfsweise begehre der Kläger die Realteilung der Liegenschaft dergestalt, dass der Beklagten das Grundstück 75/2 mit dem Wohnhaus ** und die Grundstücke 6/1, 6/2, 27, 451/2, 29 und 105/2 zugewiesen würden, und dem Kläger die Grundstücke 73, 74, 75/1, 76/3, 93, 95 mit dem Hallengebäude.
Die Beklagte begehrt die Abweisung des auf Zivilteilung gerichteten Hauptbegehrens und begründete dies – soweit für das Berufungsverfahren von Bedeutung – zusammengefasst mit folgenden Argumenten: Weder Teilungsgründe noch ein entsprechendes „Rechtsschutzinteresse“ des Klägers lägen vor. Das Teilungsbegehren sei sittenwidrig und schädige lediglich die Beklagte. Wenn die hypothekarisch besicherten Forderungen EUR 720.000,00 ausmachten und der Verkehrswert der Liegenschaft lediglich EUR 532.000,00 betrage, verbleibe für die allgemeine Masse kein Erlös mehr. Außerdem würden die Voraussetzungen für eine Realteilung vorliegen. Entgegen der Behauptungen des Klägers könne die Liegenschaft in zwei gleich große, wirtschaftlich gleichwertige Hälften geteilt werden. Zudem lägen auch die Voraussetzungen zur Begründung von Wohnungseigentum vor, weil zumindest zwei wohnungseigentumstaugliche Objekte gegeben seien und kein unverhältnismäßiger Aufwand notwendig sei, um Wohnungseigentum zu begründen. Die Beklagte gab im Rahmen der Tagsatzung vom 25.2.2025 an, das auf Realteilung gerichtete Eventualbegehren des Klägers vorbehaltlos anzuerkennen.
Das Erstgericht gab dem Hauptbegehren statt und hob die Miteigentumsgemeinschaft durch gerichtliche Feilbietung auf. Es traf die eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Feststellungen und gelangte rechtlich zum Ergebnis, die Realteilung der Liegenschaft sei nicht möglich, deren Zivilteilung hingegen mangels Vorliegen von Teilungshindernissen schon. Dies begründete es zusammengefasst wie folgt:
– Aus der Unbedingtheit des Anspruches auf Aufhebung der Gemeinschaft folge, dass das Teilungsbegehren keiner Begründung aus der Interessenlage des Klägers bedürfe.
– Die Beklagte habe – abgesehen vom Einwand der Überbelastung der Liegenschaft – kein konkretes Tatsachenvorbringen zu den Teilungshindernissen der Unzeit sowie des Nachteils der Übrigen erstattet, weshalb sich eine weitere Prüfung erübrige.
– Zwar käme es nach dem Realteilungsvorschlag der Beklagten (entsprechend dem Eventualbegehren des Klägers) zu einer weitgehenden Gleichwertigkeit der beiden geteilten Hälften, jedoch fehle es an der Gleichartigkeit des Wohnhauses und der betrieblich genutzten Halle in ihrer Beschaffenheit.
– Daran scheitere auch der von der Beklagten weiters ins Treffen geführte Vorschlag auf Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum an dem Wohnhaus einerseits und der Halle andererseits. Sowohl der Ausbau der bislang gewerblich genutzten Halle als auch ein möglicher Umbau des Kellergeschosses des Wohnhauses würden einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern, weshalb die Realteilung in Form der Wohnungseigentumsbegründung weder möglich noch tunlich sei.
– Entgegen dem Einwand der Beklagten sei auch die Belastung der ganzen Liegenschaft mit Pfandrechten kein Teilungshindernis, weil dies der Erzielung eines entsprechenden Meistbots nicht entgegenstehe. Dies gelte auch bei übermäßiger oder unterschiedlicher Belastung der Liegenschaftsanteile, weil ein Ausgleich bei Verteilung des Versteigerungserlöses möglich sei. Andernfalls könnte jeder Teilhaber die Teilung durch Anteilsbelastung verhindern. Die (Über )Belastung der Liegenschaft mit Pfandrechten würden das Begehren des Klägers auf Zivilteilung auch nicht wegen Sinnlosigkeit oder einer krass ungleichen Interessenlage sittenwidrig machen.
– Da keine reale Aussicht auf Löschung der Hypotheken in absehbarer Zeit bestehe, was von der Beklagten auch gar nicht behauptet worden sei, liege aufgrund der Überbelastung der Liegenschaft auch das Teilungshindernis der Unzeit nicht vor.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die eine Rechtsrüge ausführende Berufung der Beklagten, mit der sie primär die Abänderung des Urteils in Abweisung des Haupt und Stattgebung des Eventualbegehrens anstrebt und hilfsweise einen Aufhebungs und Zurückverweisungsantrag stellt.
Der Kläger beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
Das Berufungsgericht erachtet die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, der die Berufungswerberin keine stichhältigen Argumente entgegensetzen kann, für zutreffend, sodass es gemäß § 500a ZPO nur folgender Erwiderung auf die Rechtsrüge bedarf:
– Eine Realteilung (auch im Wege der Wohnungseigentumsbegründung) setzt stets voraus, dass die entstehenden Teile nicht bloß gleichwertig sondern auch annähernd gleich beschaffen sein müssen. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des für Teilungsklagen zuständigen Fachsenats am Obersten Gerichtshof (5 Ob 36/09v mwN; RS0013851 [T3]; zuletzt 5 Ob 12/24m).
– Die rechtliche Schlussfolgerungen des Erstgerichts, wonach die geforderte Gleichartigkeit der beiden nach dem Teilungsvorschlag der Beklagten entstehenden Teile in ihrer Beschaffenheit nicht gegeben sein würde, wenn einem Teil das Wohnhaus und dem anderen Teil die (nicht beheizbare und nicht mit Sanitäranlagen versehene Halle) zugewiesen würde, wird vom Berufungsgericht geteilt. Gerade die Nutzungsmöglichkeiten und Widmung der möglichen Teile sind unter dem Gesichtspunkt der annähernd gleichartigen Beschaffenheit beachtlich, sodass eine Realteilung (wenn auch im Wege der Wohnungseigentumsbegründung) dann, wenn ein Teil oder Wohnungseigentumsobjekt im Wesentlichen aus Geschäftsräumlichkeiten, der bzw das andere hingegen aus Wohnräumlichkeiten bestünde, untunlich ist (5 Ob 36/09v).
– Wenn die Berufungswerberin die Unzulässigkeit der Zivilteilung im Wesentlichen bloß mit der Möglichkeit der Wohnungseigentumsbegründung begründet und nicht aufzeigt, inwiefern in ihrer Beschaffenheit annähernd gleichartige Wohnungseigentumsobjekte gegeben wären, geht ihre Argumentation daher ins Leere. Offenkundig setzt sie in unzulässiger Weise „wohnungseigentumstauglich“ mit „gleichartig“ gleich.
– Der Anspruch eines Teilhabers auf Aufhebung der Gemeinschaft ist ein unbedingter (RS0013249), der nur insofern eine Einschränkung erfährt, als die Teilung nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen begehrt werden darf (RS0013249 [T4]). Daher sind die Motivlagen des Klägers grundsätzlich ebenso unbeachtlich, wie die Frage, ob die Teilungsklage im Lichte der Gläubigerbefriedigung zweckmäßig oder angesichts der pfandrechtlichen Überbelastung der Liegeschaft im Exekutionsweg überhaupt umsetzbar ist.
– Zwar bildet der Nachteil der Übrigen ein selbständiges Teilungshindernis, kraft dessen auch subjektiv zumindest einen Teilhaber betreffende Umstände berücksichtigt werden können (2 Ob 195/23z mwN). Da die Behauptungs und Beweislast für Teilungshindernisse aber die Beklagte trifft, und sie über den pauschalen Vorwurf, sie werde durch „das Teilungsbegehren“ geschädigt (siehe ON 17, Seite 3), hinaus keine konkreten Umstände darlegte, die ein vorübergehendes Hindernis in diesem Sinne begründen könnten, verneinte das Erstgericht auch das Vorliegen von Teilungshindernissen zutreffend.
Aus diesen Gründen scheitert die Berufung.
Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren beruht auf den §§ 50 Abs 1, 41 Abs 1 ZPO.
Der Bewertungsausspruch beruht auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO und orientiert sich an der unbedenklichen Bewertung des Klägers.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu beantworten waren. Die Frage der Tunlichkeit/Möglichkeit der Realteilung mangels annähernd gleicher Beschaffenheit der entstehenden Teile stellt immer eine Einzelfallbeurteilung dar (vgl RS0013851 [5]).
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS