5Ob115/26m – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin T* GmbH, *, vertreten durch Mag. Dr. Karlheinz Klema, Rechtsanwalt in Wien, wegen Einverleibung eines Unterbestandrechts ob der Liegenschaft EZ * KG *, über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts St. Pölten als Rekursgericht vom 13. Mai 2026, AZ 7 R 47/26f, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Melk vom 27. März 2026, TZ 970/2026, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Die Antragstellerin begehrt unter Vorlage eines Untermietvertrags, abgeschlossen zwischen ihr als Untermieterin und dem Hauptmieter der im Vertrag konkret bezeichneten Räumlichkeiten unter Beitritt der Alleineigentümerin der Liegenschaft, sowie einer eidesstattlichen Erklärung gemäß § 26 Abs 2 des NÖ Grundverkehrsgesetzes die Einverleibung des Unterbestandrechts nach Art und Umfang dieses Untermietvertrags. Ein Bestandrecht für die Hauptmieterin ist ob der Liegenschaft weder eingetragen noch wurde dessen Einverleibung begehrt.

[2] Das Erstgericht wies den Antrag mit der Begründung ab, die Einverleibung eines Unterbestandrechts sei nur an einem einverleibten Bestandrecht zulässig.

[3] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Aus der Entscheidung 2 Ob 587/1921 sei abzuleiten, dass die Einverleibung eines Afterbestandrechts nur auf einem einverleibten Bestandrecht zulässig sei. Wenn auch im konkreten Fall die Zustimmung der Liegenschaftseigentümerin zum Untermietvertrag vorliege, fehle es an einem schriftlichen Hauptmietvertrag und dessen Verbücherung.

[4] Den Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht mit der Begründung zu, Judikatur fehle zur Frage, ob die Einverleibung eines Unterbestandrechts ohne Einverleibung des (Haupt-)Bestandrechts mit Zustimmung der Liegenschaftseigentümerin zulässig sei.

[5] Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin, in dem sie die Abänderung im Sinn der Bewilligung ihres Einverleibungsantrags anstrebt.

[6] Der Revisionsrekurs ist ungeachtet des – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG) – Ausspruchs des Rekursgerichts nicht zulässig.

[7] 1. Trotz Fehlens einer ausdrücklichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu einer konkreten Fallgestaltung liegt dann keine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn das Gesetz selbst eine klare, das heißt eindeutige Regelung trifft (RS0042656). Dies gilt auch dann, wenn ein Streitfall trotz neuer Sachverhaltselemente bereits mit Hilfe vorhandener Leitlinien höchstgerichtlicher Rechtsprechung gelöst werden kann (RS0042656 [T48]). Ein solcher Fall liegt hier vor.

[8] 2. Das Rekursgericht hat auf die Entscheidung 2 Ob 587/1921 = SZ 3/83, die zum Rechtssatz RS0020593 führte, verwiesen, nach der die Einverleibung eines Unterbestandrechts in Bezug auf ein einverleibtes Bestandrecht zu bejahen sei. Der Oberste Gerichtshof ging davon aus, die vom dortigen Rekursgericht abgelehnte Einverleibung des Afterbestandrechts auf einem einverleibten Bestandrecht des Bestandnehmers und Afterbestandgebers sei durch § 9 GBG ebensowenig ausgeschlossen wie die des dort ebenfalls nicht genannten Afterpfandrechts. Dieses Ergebnis werde dadurch bekräftigt, dass einverleibte Bestandrechte Exekutionsobjekte sein können und deren Pfändung durch die Eintragung ins Grundbuch bedingt sei. Allerdings reichten die dinglichen Rechte des einverleibten Afterbestandnehmers nicht weiter als jene des Afterbestandgebers. Selbst wenn der Afterbestandgeber weitergehende Rechte einräumen sollte, als er sie kraft seines intabulierten Bestandrechts gegen den Bestandgeber habe, könnten diese keine dingliche Wirkung zugunsten des Afterbestandnehmers entfalten. Zur Eintragung des Afterbestandvertrags bedürfe es daher keiner Eintragungsbewilligung des Liegenschaftseigentümers.

[9] 3. Die Richtigkeit dieser Entscheidung zieht die Revisionsrekurswerberin nicht in Zweifel, meint allerdings, daraus ableiten zu können, dass „bei der vorliegenden Fallkonstellation einer gesonderten zusätzlichen Verbücherung des Hauptbestandrechts keine Bedeutung zukomme, weil alle notwendigen Elemente der ob der Liegenschaft einzutragenden Last im Unterbestandvertrag enthalten seien, dem auch die Liegenschaftseigentümerin zugestimmt habe“. Selbst wenn man aber mit der Revisionsrekurswerberin nicht schon aus der Entscheidung 2 Ob 587/1921 – wie die Vorinstanzen – den Umkehrschluss ziehen wollte, dass die Einverleibung des Unterbestandrechts zwangsläufig ein bereits einverleibtes Hauptbestandrecht voraussetzt, so ergibt sich dies doch bereits aus dem als „ehernen Grundsatz“ des Grundbuchsrechts ( Hoyer , NZ 1995, 1) anzusehenden Prinzip des bücherlichen Vormanns (vgl dazu Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 21 GBG Rz 1).

[10] 4. Nach § 21 GBG sind Eintragungen nämlich nur wider den zulässig, der zur Zeit des Ansuchens als Eigentümer der Liegenschaft oder des Rechts, in Ansehung derer die Eintragung erfolgen soll, im Grundbuch erscheint oder doch gleichzeitig als solcher einverleibt oder vorgemerkt wird. § 22 GBG (die Regelung der „Sprungeintragung“; vgl RS0060662) ist davon nur scheinbar eine Ausnahme zur Vereinfachung der Eintragung (RS0060710, RS0107463). Danach ist nämlich nur dann von Zwischeneintragungen abzusehen, wenn eine geschlossene Kette von dementsprechenden Urkunden vorgelegt wird, die für sich zur Einverleibung der außerbücherlichen Vormänner notwendig gewesen wären. Soll in diesem Sinn daher von der Regel des § 21 GBG abgewichen werden, dann ist eine geschlossene Kette von Urkunden erforderlich, aus denen zu ersehen ist, dass der bücherliche Vormann seine Rechte an denjenigen Übertragen hat, von dem nunmehr der neue Erwerber (direkt oder über weitere Vormänner) seine Rechte ableitet. Jeder Zwischenerwerber muss die Rechte in verbücherungsfähiger Art und Weise erworben haben (RS0060699).

[11] 5. Hier geht es allerdings nicht um eine Sprungeintragung iSd § 22 GBG, weil der Hauptmieter nicht seineRechte (nämlich diejenigen aus dem Hauptmietvertrag) auf die Antragstellerin übertragen hat. Die Revisionsrekurswerberin übersieht, dass es sich bei den Rechten aus einem Hauptmietvertrag und denjenigen aus dem Untermietvertrag um solche aus unterschiedlichen Rechtsverhältnissen handelt. Nach ständiger Rechtsprechung begründet der Unterbestandvertrag nur ein Rechtsverhältnis zwischen Hauptbestandnehmer und Unterbestandnehmer, nicht aber zwischen diesem und der Liegenschaftseigentümerin (vgl RS0062380 [T2]; RS0020703). Dass – wie die Revisionsrekurswerberin behauptet – Inhalt und Umfang des Hauptbestandrechts aus dem Unterbestandvertrag vollständig hervorgehen, mag sein, kann daran aber nichts ändern. Abgesehen davon, dass eine (gleichzeitige) Einverleibung des Hauptbestandrechts nicht beantragt wurde, fehlt es jedenfalls an einer Aufsandungserklärung der Liegenschaftseigentümerin nach § 26 Abs 2 GBG in Bezug auf die Hauptbestandrechte. Die Erklärung der dem Untermietvertrag beigetretenen Liegenschaftseigentümerin bezog sich nur auf eine Bewilligung zur Einverleibung der Unterbestandrechte. Wenn auch die „Eintragung“ des Bestandrechts nach der Rechtsprechung des Fachsenats (RS0122463) nach ihren Rechtswirkungen eher einer Anmerkung denn einer Einverleibung ähnelt und der Eintragung eine allgemeine dingliche Wirkung gegenüber dritten Personen nicht zukommt, muss die Prüfung des Gesuchs auf Eintragung des Bestandvertrags jedenfalls nach den Erfordernissen der §§ 26 ff GBG erfolgen und § 32 GBG genügen (RS0122463 [T2]).

[12] 6. Damit kann das bisher nicht einverleibte Hauptbestandrecht des Unterbestandgebers, dessen gleichzeitige Einverleibung nicht beantragt wurde, kein bücherliches Recht iSd § 21 GBG sein, in Ansehung dessen die Eintragung eines Unterbestandrechts zulässig wäre. Dieses, dem zentralen Grundsatz des § 21 GBG, der auch für Anmerkungen nach § 20 lit b GBG gilt (RS0060626) und von dem auch bei Einverleibung eines Pfandrechts gegen einen bereits eingeantworteten, aber nicht einverleibten Erben abgegangen werden kann (RS0118856), entsprechende Ereignis, ist aus der ständigen Rechtsprechung zum Charakter des Unterbestandverhältnisses abzuleiten, wonach mittels Unterbestandvertrag eben nicht das Hauptbestandrecht auf den Unterbestandnehmer übertragen wird, sondern der Hauptbestandnehmer Inhaber seines Rechts bleibt und dem Unterbestandnehmer ein davon verschiedenes, von diesem nur abgeleitetes Gebrauchsrecht einräumt. Wurde ein Hauptbestandrecht nicht eingetragen, fehlt es an einem verbücherten Recht, hinsichtlich dessen die begehrte Untereintragung erfolgen könnte.

[13] 7. Auf die in der jüngeren Lehre geäußerte Kritik an den Grundsätzen der Entscheidung 2 Ob 587/1921, die generell die Zulässigkeit einer grundbücherlichen Eintragung eines Unterbestandrechts mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage in Zweifel zieht ( Rassi in Kodek Grundbuchsrecht 2 § 19 GBG Rz 26; Höllwerth in GeKo Wohnrecht I 2§ 1095 ABGB Rz 10; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB 5 § 1095 Rz 22) ist mangels Relevanz nicht näher einzugehen. Ohne Einverleibung des Hauptbestandrechts kommt selbst dann, wenn man die grundsätzliche Zulässigkeit der grundbücherlichen Eintragung eines Unterbestandrechts bejaht, die Eintragung des Untersbestandrechts keinesfalls in Betracht.

[14] 8. Damit ist der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (§ 71 Abs 3 AußStrG).