5Ob174/25m – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. T* G*, 2. G* GmbH, *, beide vertreten durch Mag. Berthold Hauser, öffentlicher Notar in Obernberg am Inn, wegen Grundbuchshandlungen ob EZ *, EZ * und EZ * je KG *, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Zweitantragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts Ried im Innkreis als Rekursgericht vom 3. September 2025, AZ 6 R 68/25d, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Gegenstand des Verfahrens sind die zur grundbücherlichen Umsetzung eines Baurechtsvertrags gestellten Anträge auf Grundstücksveränderungen durch Ab- und Zuschreibung, Eröffnung neuer Einlagen und Einverleibung des Baurechts sowie von Vorkaufsrechten.

[2] Das Erstgericht wies die Anträge ab; dies unter anderem mit der für das Revisionsrekursverfahren wesentlichen Begründung, dass die im Baurechtsvertrag enthaltene Rückübertragungsverpflichtung der Verbücherung des Baurechts entgegenstehe.

[3] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.

[4]Der außerordentliche Revisionsrekurs der Zweitantragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf; dieser ist daher unzulässig und zurückzuweisen.

[5]1. Nach der gesetzlichen Definition des § 3 Abs 1 BauRG ist der Baurechtsvertrag ein Rechtsverhältnis auf bestimmte Zeit, der Beendigungsgrund ist also durch Zeitablauf und nicht durch Kündigung definiert.

[6] Eine ausdrückliche Bestärkung der Bestandsgarantie des Baurechtsverhältnisses bewirkt das in § 4 Abs 1 BauRG normierte Verbot einer auflösenden Bedingung des Baurechts. Das dient einerseits dem Schutz der Gläubiger, andererseits aber auch dem Bauberechtigten, der in die Lage versetzt werden soll, das Bauwerk unabhängig von der Willkür und der wirtschaftlichen Lage des Grundeigentümers solange zu behalten, dass er es ausnützen und sein Anlagekapital amortisieren kann. Diesem Gesetzeszweck entsprechend darf die Dauer des Baurechts auch nicht durch den Vorbehalt von Kündigungs-oder Auflösungsvereinbarungen im Ungewissen bleiben (5 Ob 50/93; 5 Ob 122/12w; RS0052502).

[7]Das Erlöschen des Baurechts kann kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung in § 4 Abs 2 BauRG überhaupt nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt. Außer dieser Möglichkeit der Vereinbarung einer Kündigung aus wichtigem Grund sieht das Baurechtsgesetz die Zulässigkeit der Vereinbarung vorzeitiger Kündigungs-oder Auflösungsvereinbarungen nicht vor (5 Ob 122/12w = RS0052489 [T2]). Abgesehen von dem Fall des § 4 Abs 2 BauRG kann das Baurecht daher grundsätzlich nicht durch Kündigungs- oder Auflösungsvereinbarungen beschränkt werden. Die Vereinbarung einer vorzeitigen Kündigung oder Auflösung ist mit dem Baurecht jedenfalls nur so weit vereinbar, als die vereinbarten Gründe an Gewicht den in § 4 Abs 2 BauRG normierten Erlöschungsgrund erreichen (5 Ob 152/03v; 5 Ob 122/12w; 9 Ob 32/19z; RS0118461).

[8]Ob vereinbarte Kündigungsgründe das Gewicht des in § 4 Abs 2 BauRG normierten Erlöschungsgrundes erreichen, ist infolge der beschränkten Kognitionsmöglichkeiten im Grundbuchsverfahren nicht zu prüfen. Als einer Verbücherung von vornherein nicht entgegenstehende Vereinbarung einer außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Baurechtsvertrags kommt daher nur der Fall des § 4 Abs 2 BauRG in Betracht (5 Ob 152/03v = RS0052489 [T1]). Jede bereits in einem Baurechtsvertrag vereinbarte, über den Tatbestand des § 4 Abs 2 BauRG hinausgehende Kündigungs- oder Auflösungsmöglichkeit ist als unzulässig zu betrachten und verhindert damit die Verbücherung des Baurechts (5 Ob 152/03v = RS0118460). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Auflösungsmöglichkeit als außerordentliche Kündigungsmöglichkeit oder als Recht der Auflösung des Vertrags formuliert ist (5 Ob 152/03v).

[9]2. Das Grundbuchsgericht hat (unter anderem) zu prüfen, ob das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG). Das Grundbuchsgesuch kann daher nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt auch in materiell-rechtlicher Hinsicht frei von Zweifel ist (RS0060878). Dem Grundbuchsgericht ist es dabei verwehrt, eine undeutliche und zu begründetem Zweifel Anlass gebende Urkunde auszulegen. Durch den Inhalt der Urkunden erweckte, nicht restlos beseitigte Zweifel führen zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs (RS0060573).

[10]Die grundbuchsrichterliche Prüfung iSd § 94 Abs 1 Z 3 GBG hat sich auch darauf zu erstrecken, ob im Baurechtsvertrag eine unzulässige das Baurecht beschränkende auflösende Bedingung enthalten ist (vgl 5 Ob 50/93; 5 Ob 152/03v).

[11]Ob die dem Grundbuchsgesuch angeschlossenen Urkunden iSd § 94 Abs 1 Z 3 GBG zu Zweifeln Anlass geben, ist eine Frage des Einzelfalls, die nur dann eine erhebliche Rechtsfrage aufwerfen könnte, wenn dem Rekursgericht eine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen ist (RS0060878 [T55]; RS0060573 [T18]). Dies ist hier nicht der Fall.

[12]Die Beurteilung des Rekursgerichts, die im Baurechtsvertrag für den Fall von Vertragsverletzungen vereinbarte Rückübertragungsverpflichtung sei eine unzulässige, über den Tatbestand des § 4 Abs 2 BauRG hinausgehende Kündigungs-oder Auflösungsvereinbarung, ist nicht zu beanstanden.

[13]3. Die Prüfung weiterer Abweisungsgründe nach § 95 Abs 3 GBG kann unterbleiben, weil das Gesuch aufgrund der vorgelegten Urkunde nicht wiederholt werden kann (RS0060544).