5Ob393/97y – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Floßmann, Dr.Ilse Huber, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Dr.Wolfgang Gassner, Rechtsanwalt und Geschäftsinhaber der protokollierten Firma Franz M*****, vertreten durch Dr.Hannelore Kettl-Gassner, Rechtsanwältin in 5020 Salzburg, wider die Antragsgegner 1.) Eva K*****, und 2.) Melitta O*****, beide vertreten durch Dr.Silvia Hochreiter, Rechtsanwältin in Oberndorf, wegen Feststellung des gesetzlichen Mietzinses (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 27.Mai 1997, GZ 54 R 120/97d-13, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Salzburg vom 14. Jänner 1997, GZ 16 Msch 66/96d-9, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; dem Erstgericht wird die Fortsetzung des Verfahrens unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund aufgetragen.

Das Begehren des Antragstellers, den Antragsgegnern den Ersatz der Kosten des Revisionsrekurses aufzutragen, wird abgewiesen.

Begründung:

Am 22.4.1996 brachten die nunmehrigen Antragsgegner als Eigentümer der Liegenschaft EZ ***** mit der Grundstücksadresse ***** gegen den nunmehrigen Antragsteller als beklagte Partei und Mieter des im Erdgeschoß des Hauses ***** gelegenen Geschäftslokals (in seiner Eigenschaft als Alleininhaber der Firma Franz M*****) zu 13 C 717/96s des Bezirksgerichtes Salzburg eine Klage auf Zahlung ausständiger Mietzinsbeträge sowie auf Räumung des Mietobjektes ein. Im Zuge zweier Unternehmensveräußerungen vor dem 1.1.1982 sei in Ansehung des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden. Mit Schreiben vom 28.11.1995 hätten die Klägerinnen den Beklagten gemäß § 46 a Abs 5 Satz 2 MRG als neuen Mieter anerkannt und unter einem die schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses im Sinne des ersten Satzes der genannten gesetzlichen Bestimmung begehrt. Da der Beklagte diese Erhöhungsbeträge nicht bezahlt habe, seien die Klägerinnen zur Klagsführung gezwungen.

Der Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wendete ein, das im gegenständlichen Mietobjekt geführte Familienunternehmen sei ihm zwar vor dem 1.1.1982 übertragen worden, doch bestehe kein gespaltenes Mietverhältnis, weil die Vermieter durch die Hausverwaltungskanzlei S***** dem Mietrechtsübergang mehrmals sowohl konkludent als auch ausdrücklich zugestimmt hätten. Den Klägerinnen stünden daher keine Rechte gemäß § 46 a Abs 5 MRG zu.

Im Laufe dieses Rechtsstreites stellte der Beklagte (jetzt Antragsteller) bei der Schlichtungsstelle des Magistrates S***** am 13.5.1996 "trotz grundsätzlicher Bestreitung der zulässigen Mietzinserhöhung vorsichtshalber" den Antrag, den für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand angemessenen Hauptmietzinses festzustellen. Sein Vorbringen im Verfahren 13 C 717/96s des Bezirksgerichtes Salzburg, das gemäß § 41 MRG unterbrochen wurde, machte der Antragsteller auch zum Vorbringen im Verfahren vor der Schlichtungsstelle.

Nach Ablauf von drei Monaten wurde das Verfahren von den Antragsgegnern gemäß § 40 Abs 2 MRG an das Bezirksgericht Salzburg abgezogen.

Das Erstgericht wies den Sachantrag nach mündlicher Verhandlung (die keine weiteren Verfahrens- ergebnisse beisteuerte) zurück. Es vertrat die Rechtsansicht, daß dem Antragsteller ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung fehle. Er habe selbst vorgebracht, den Antrag auf Feststellung des angemessenen Mietzinses nur "vorsichtshalber" einzubringen, da er die Zulässigkeit einer Anhebung des Mietzinses nach § 46 a Abs 5 MRG bestreite. Dadurch, daß die Antragsgegner im gegenständlichen Verfahren ihren bereits zu 13 C 717/96 geäußerten Rechtsstandpunkt über die Anwendbarkeit des § 46 a MRG neuerlich zum Ausdruck brachten, könne die mangelnde Legitimation des Antragstellers nicht saniert werden. Das Gesetz erlaube keinen Mietzinsüberprüfungsantrag "auf Vorrat" für den Fall, daß die eigene (im Rechtsstreit vorgebrachte) Rechtsmeinung doch nicht zutreffen sollte. Im übrigen würde es im Falle der Behandlung des gegenständlichen Antrages auch deshalb zu Komplikationen kommen, weil der Zeitpunkt, zu dem eine Überprüfung der Angemessenheit des Mietzinses vorgenommen werden soll, nicht feststehe und auch nicht feststellbar sei.

Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:

Nach ständiger Rechtsprechung seien all jene Fragen, die das vertragliche Verhältnis und nicht einen auf das MRG gegründeten Anspruch betreffen, stets im streitigen Rechtsweg zu entscheiden (WoBl 1994/49 mwN). Dazu gehöre insbesondere die Frage, wer denn nun die Parteien des Bestandvertrages sind. Die hier relevante Frage, ob ein gespaltenes Mietverhältnis vorliegt oder aber der Beklagte als Hauptmieter, so wie er behauptet, schon vor dem Inkrafttreten des MRG anerkannt worden ist, könne mit bindender Wirkung nur im Streitverfahren gelöst werden.

Im Verfahren zur Feststellung der Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG könne die Frage, inwieweit eine Mietzinserhöhung dem Grunde nach möglich ist (zB wegen Vorliegens einer Unternehmensveräußerung, Sanierung eines gespaltenen Mietverhältnisses im Sinne des § 46 a Abs 5 MRG etc) lediglich als Vorfrage beurteilt werden. Wer den angemessenen Zins geprüft haben will, müsse zwar nicht beide Verfahren, nämlich einerseits das streitige Verfahren zur bindenden Feststellung etwa der Parteieneigenschaft und andererseits das außerstreitige Verfahren über die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses einleiten; es stehe ihm vielmehr frei, aus Gründen der Prozeßökonomie von der Führung eines streitigen Verfahrens zur selbständigen Klärung der Vorfrage Abstand zu nehmen (WoBl 1996/71). Es könne aber nicht angehen, daß jemand, der behauptet, die Voraussetzungen nach § 46 a MRG lägen gar nicht vor, dennoch prüfen lasse, wie hoch etwa die Miete wäre, würden die Voraussetzungen vielleicht doch gegeben sein. Insoweit unterscheide sich der hier zu beurteilende Fall von jenen zu 5 Ob 161/86, 6 Ob 1544/88, etc (vgl RIS-Justiz RS0070314) entschiedenen, in denen jeweils von der Gegenseite das Vorliegen einer relevanten Vorfrage (Unternehmens- veräußerung) aufgeworfen worden sei. Auch in WoBl 1996/71 habe der antragstellende Mieter anders als hier nicht bestritten, daß grundsätzlich die Anhebungsvoraussetzungen vorliegen.

Nach dem Vorbringen des Antragstellers wäre sein Antrag, da er ja selbst auf dem Standpunkt stehe, ein gespaltenes Mietverhältnis habe gar nie vorgelegen, jedenfalls immer abzuweisen.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß dem Rekursgericht eine den gegenständlichen Sachverhalt deckende Judikatur des Höchstgerichtes nicht zugänglich gewesen sei.

Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsteller im wesentlichen geltend, daß ihn der anhängige Mietzins- und Räumungsprozeß nicht hinderte, beim Außerstreitrichter die Überprüfung des zulässigen Hauptmietzinses zu begehren. Die Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges sei dabei allein nach seinem Begehren und seinem Sachvorbringen zu prüfen. Ob die Antragsgegner zu einer Mietzinsanhebung nach § 46 a Abs 5 MRG berechtigt waren, sei lediglich eine Vorfrage für die Entscheidung des Außerstreitrichters, die dieser selbst lösen könne und müsse.

Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die angefochtene Entscheidung entweder im Sinn einer Stattgebung des Mietzinsüberprüfungsbegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Gericht zweiter Instanz zurückzuverweisen.

Die Antragsgegner haben sich am Revisions- rekursverfahren nicht beteiligt.

Der Revisionsrekurs ist zulässig und in dem Sinn berechtigt, daß die Vorinstanzen zu Unrecht die Fortführung des außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahrens verweigert haben.

Richtig ist, daß eine materiell rechtskräftige Feststellung, wer die Parteien des verfahrensgegenständlichen Mietvertrages sind und ob die Anhebung des Mietzinses durch die Vermieter nach § 46 a Abs 5 MRG zu Recht erfolgte, nur im streitigen Rechtsweg erlangt werden könnte. Ein derartiges Begehren ist jedoch gar nicht Gegenstand des vorliegenden Sachantrags. Es geht vielmehr um eine gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG ins außerstreitige Verfahren verwiesene Über- prüfung des Hauptmietzinses, für die die Zulässigkeit der von den Antragsgegnern gemäß § 46 a Abs 5 MRG verlangten Mietzinserhöhung samt allen ihren Tatbestandserfordernissen lediglich eine Vorfrage darstellt (das wäre sie - nebenbei bemerkt - auch im Rechtsstreit um den eingeklagten Mietzinsrückstand). Zu einer derartigen Vorfragenbeurteilung ist der Außerstreitrichter nicht nur befugt, sondern ( wie sich aus § 37 Abs 3 Z 20 MRG ergibt) auch verpflichtet (vgl MietSlg 37/15; MietSlg 39.503; 5 Ob 161/86; 6 Ob 1544/88; MietSlg 41/23; 5 Ob 2/92 = EWr I/37/12; WoBl 1992, 126/92; 5 Ob 157/92 = EWr I/37/27; EvBl 1992/122; WoBl 1995, 135/58; WoBl 1996, 209/71 ua). Ob dabei die Überprüfung des Mietzinses vom Mieter oder vom Vermieter beantragt wurde (das Gesetz räumt beiden die Antragslegitimation ein: MietSlg 36/19 ua), ist unerheblich, weil sich in einem wie im anderen Fall das erwähnte Vorfragenproblem stellt.

Auch mit dem Argument mangelnden Rechtsschutzbedürfnisses kann dem Antragsteller die Überprüfung des Mietzinses im außerstreitigen Verfahren nicht verwehrt werden. Er wurde auf Bezahlung von Mietzinsrückständen und auf Räumung wegen dieser Mietzinsrückstände geklagt, sodaß ihm ein Interesse an der Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses nicht abzusprechen ist. Es stand ihm frei, sich dabei der verfahrensökonomischen Möglichkeit zu bedienen (vgl WoBl 1996, 209/71). Das Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG sieht hiefür die verschiedensten, auch den vom Antragsteller gewählten Antrag vor (vgl Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 20 zu § 37 MRG; 7 Ob 2130/96b = EWr I/41/8 ua). Sollten Zweifel bestehen, welche Mietzinsvorschreibungen der Antragsteller überprüft haben möchte, etwa die, die Gegenstand der Mietzinsklage sind, oder die ab Antragstellung, wird in Wahrnehmung der richterlichen Anleitungspflicht auf eine Klarstellung zu dringen sein.

Aus diesen Gründen war im Spruch zu entscheiden. Zu bemerken bleibt, daß der Anregung des Antragstellers, die Sache dem EuGH gemäß Art 177 Abs 3 EGV zur Vorabentscheidung vorzulegen, "ob die Voraussetzungen des § 46 a MRG als Vorfrage im außerstreitigen Verfahren zu behandeln sind", nicht näher zu treten war. Der Antragsteller nennt keine konkrete Bestimmung des Gemeinschaftsrechts, die diese Frage regelt und daher einer Auslegung durch den EuGH zugänglich wäre; eine solche ist auch nicht erkennbar.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG, die der Antragsteller, so wie schon im Rekursverfahren, erneut ignoriert hat. Demnach haben die Parteien die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung (andere wurden gar nicht verzeichnet) grundsätzlich selbst zu tragen. Die für mutwillige Anträge geltende Ausnahmeregelung kommt nicht in Betracht.