5Ob38/01a – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Außerstreitsache des Antragstellers Mag. Christian-Andreas W*****, vertreten durch Dr. Hans Pernkopf, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegnerin K***** GmbH, ***** vertreten durch Dr. Horst Auer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 26 Abs 1 Z 2 und 3 WEG, infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 24. Oktober 2000, GZ 40 R 374/00x-14, womit der Beschluss des Bezirksgerichtes Hernals vom 31. Juli 2000, GZ 17 Msch 7/00y-8, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs des Antragstellers wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Antragsgegnerin ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ ***** KG ***** mit der Grundstücksadresse***** in*****. Hinsichtlich verschiedener Wohnungen wurde für verschiedene Personen die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch angemerkt. Zugunsten des Antragstellers besteht eine solche Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Sinn des § 24a Abs 2 WEG hinsichtlich der Wohnung top Nr 7. Der Antragsteller hat die Wohnung aufgrund eines Kaufvertrags vom 30. 6./7. 8. 1998 von der Antragsgegnerin erworben und bewohnt diese Wohnung bereits.

Am 9. 2. 2000 richtete der Antragsteller an das Erstgericht einen Antrag nach § 26 Abs 1 Z 2 und 3 WEG, womit er begehrte, die Zustimmung der Antragsgegnerin zu einer Vereinbarung der übrigen WE-Bewerber sowie zu einem Bauansuchen zu ersetzen, die Antragsgegnerin zur Erteilung der Bewilligung zu verpflichten, auf dem Flachdach oberhalb der Wohnung des Antragstellers eine Dachterrasse zu errichten, eine Stiege herzustellen etc und die Verbücherung der abweichenden Benützungsregelung gemäß § 15 WEG im Grundbuch anzuordnen.

Das Erstgericht wies diese Anträge durch Sachbeschluss mit der Begründung zurück, dass gemäß § 23 Abs 4 WEG nur Wohnungseigentumsbewerbern, die bereits schlichtes Miteigentum erworben hätten, die in den §§ 13 bis 20, 22 und 26 WEG enthaltenen Rechte hinsichtlich der Verwaltung des Wohnungseigentumsobjekts, der Verwaltung der Liegenschaft und der Ausschließung von Mitgliedern zukomme. Weil der Antragsteller aber noch nicht bücherliches Miteigentum erworben habe, stünden ihm diese Rechte nicht zu.

Im Weiteren setzt sich das Erstgericht mit der inhaltlichen Berechtigung der Anträge auseinander.

Einem dagegen vom Antragsteller erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Es vertrat die Ansicht, dass das Erstgericht in Wahrheit die Sachanträge durch inhaltliche Entscheidung abgewiesen habe. Eine solche Vorgangsweise sei zutreffend.

Im Weiteren teilte das Rekursgericht die Rechtsansicht des Erstgerichtes, wonach von der in § 23 Abs 4 WEG getroffenen Anordnung insgesamt nur jene Wohnungseigentumsbewerber umfasst seien, die bereits schlichtes Miteigentum erworben hätten. Dies unter Hinweis auf den Ausschussbericht zur WRN 1999 zu Art III Z 8 lit b (2056 BlgNR 20. GP). Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil bisher keine Rechtsprechung des Höchstgerichtes dazu vorliege, ob der in § 23 Abs 4 WEG verwendete Begriff "Wohnungseigentumsbewerber" voraussetze, dass einem solchen bereits schlichtes Miteigentum zukomme.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers, der aus den vom Rekursgericht bezeichneten Gründen zulässig ist.

Die Antragsgegnerin beantragte, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

§ 23 Abs 1 WEG definiert als Wohnungseigentumsbewerber denjenigen, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder betagt, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung des Wohnungseigentumsrechts an einer bestimmt bezeichneten selbständigen Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit zugesagt worden ist. Dass der Betreffende bereits schlichter Miteigentümer sei, ist damit nicht vorausgesetzt. Auch die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch gemäß § 24a Abs 2 WEG ist nicht davon abhängig, dass für den die Anmerkung begehrenden Wohnungseigentumsbewerber bereits schlichtes Miteigentum bestehe. Der Bestimmung des § 23 Abs 4 WEG kann somit nach ihrem Wortlaut nicht eindeutig entnommen werden, ob Voraussetzung für ihre Anwendung ist, dass angemerkten WE-Bewerbern bereits schlichtes Miteigentum zukommt. Aus dem Ausschussbericht zu Art III Z 8 lit b (abgedruckt in Würth/Zingher Wohnrecht 99, 298) wird jedoch deutlich, inwiefern mit dieser Bestimmung die Rechtstellung der Wohnungeigentumsbewerber verbessert werden sollte. Im Ausschussbericht heißt es: Damit wird vor allem klargestellt, dass die Verwaltungsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes bereits im Vorstadium der Wohnungseigentumsbegründung gelten. Jenen Miteigentümern, die bereits schlichtes Miteigentum erworben haben, kommen die Rechte aus den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 über die Verwaltung des Wohnungseigentumsobjektes, über die Verwaltung der Liegenschaft und über die Ausschließung von Miteigentümern zu. Damit wird klargestellt, dass § 23 Abs 4 WEG zwei Anordnungen enthält, die beide an die grundbücherliche Anmerkung der Zusage über die Einräumung des Wohnungseigentums geknüpft sind. Zum einen sind unter dieser Voraussetzung für die Verwaltung der Liegenschaft die §§ 13a bis 20 und 26 WEG anzuwenden. Zum anderen kommen jenen Wohnungseigentumsbewerbern, die bereits schlichtes Miteigentum erworben haben, die in den §§ 13 bis 20, 22 und 26 WEG enthaltenen Rechte hinsichtlich der Verwaltung des Wohnungseigentumsobjekts, der Verwaltung der Liegenschaft und der Ausschließung von Miteigentümern zu (J. Stabentheiner, Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Teile der Wohnrechtsnovelle 1999, WoBl 1999, 285 [307] unter Berufung auf AB 11).

Call hat in seiner Anmerkung zur Entscheidung WoBl 1998, 50 ausgeführt, dass § 13 WEG trotz seiner missverständlichen Überschrift "Verwaltung der im WE stehenden Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit" eben nicht von der gemeinschaftlichen Verwaltung der WE-Liegenschaft, sondern von der Nutzung (Abs 1) und von der Veränderung (Abs 2: Verfügung) des WE-Objekts durch den einzelnen Wohnungseigentümer handelt. Die korrekten Bestimmungen über die gemeinschaftliche Verwaltung der Liegenschaft seien seit dem 3. WÄG in den §§ 13a bis 20 WEG enthalten (vgl auch Vorschlag der Experteninitiative WoBl 1995, 123).

Vor Inkrafttreten des § 23 Abs 4 WEG durch die WRN 1999 hatte sich die jüngere Rechtsprechung schon für die analoge Anwendung von wohnungseigentumsrechtlichen Verwaltungsbestimmungen für das Vorstadium des Wohnungseigentums ausgesprochen (immolex 1999, 16; WoBl 1999/12 [Call]).

Das bedeutet, dass auch Wohnungseigentumsbewerbern, für die eine Zusage über die Einräumung des Wohnungseigentums grundbücherlich angemerkt ist und die noch nicht schlichtes Miteigentum erworben haben, der außerstreitige Rechtsweg nach § 26 WEG offensteht, soweit es um Verwaltungsangelegenheiten der Liegenschaft geht. Ausgeschlossen sind Angelegenheiten nach § 13 WEG, weil diese nicht die Liegenschaft, sondern die im Wohnungseigentum stehende Wohnung betrifft sowie im Weiteren sämtliche Verfügungshandlungen.

Bei der vom Antragsteller begehrten Umwidmung eines allgemeinen Teils des Hauses samt einer Benützungsvereinbarung daran geht es aber um eine Verfügung im Sinn des § 828 ABGB, die weder von § 23 Abs 4 WEG hinsichtlich des bloßen Wohnungseigentumsbewerbers umfasst ist, noch durch Willenseinigung der Wohnungseigentumsbewerber in Kraft gesetzt werden kann. Von Einstimmigkeit kann im vorliegenden Fall übrigens auch nicht die Rede sein, weil die Antragsgegnerin noch nicht sämtliche Wohnungseigentumseinheiten verkauft hat, somit eine Einstimmigkeit auch ihrer Zustimmung bedurft hätte.

Im Weiteren stellen Änderungsrechte am Wohnungseigentumsobjekt eine Maßnahme "ausschließlicher" Verfügung des Wohnungseigentümers über das Objekt und nicht solche der Verwaltung durch die Miteigentümer dar.

Verfügungen setzen ganz allgemein, wie der erkennende Senat in WoBl 1991/53 ausgesprochen hat, nach wie vor ein wirksam begründetes dingliches Recht voraus.

Der Antragsteller vermag daher selbst mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentumsbewerber bei bücherlichem Alleineigentum der Antragsgegnerin keine Änderungen nach § 13 Abs 2 Z 2 WEG gestützt auf die Bestimmung des § 23 Abs 4 WEG durchzusetzen. Die Umwidmung eines Flachdachs in eine von ihm allein zu benützende Dachterrasse kommt auch nicht über den Weg des § 15 WEG, wie oben ausgeführt, in Betracht.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.