I. Die zu G123/02 und zu G148/02 gestellten Anträge werden insoweit zurückgewiesen, als sie sich gegen den zweiten Satz in §49b Abs6 Mietrechtsgesetz richten.
II. §20 Abs1 Z2 litf Mietrechtsgesetz in der Fassung des Bund esgesetzes, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 1975 und die Zivilprozeßordnung geändert werden, BGBl. I Nr. 22/1997, und §49b Abs6 Mietrechtsgesetz in der Fassung des Abgabenänderungsgesetzes 1998, BGBl. I Nr. 28/1999, werden als verfassungswidrig aufgehoben.
Die Aufhebung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2004 in Kraft.
Frühere gesetzliche Bestimmungen treten nicht wieder in Wirksamkeit.
Der Bundeskanzler ist zur unverzüglichen Kundmachung dieser Aussprüche im Bundesgesetzblatt I verpflichtet.
Entscheidungsgründe:
I. 1. Aus Anlaß bei ihnen behängender Berufungsverfahren betreffend die Erhöhung von Hauptmietzinsen beschlossen das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien und das Landesgericht Wiener Neustadt, Anträge gemäß Art89 Abs2 B-VG iVm Art140 Abs1 B-VG an den Verfassungsgerichtshof zu richten.
In den beim Verfassungsgerichtshof zu G28/00, G82/00, G123/02 und G148/02 protokollierten Verfahren beantragen die antragstellenden Landesgerichte, §20 Abs1 Z2 litf Mietrechtsgesetz, BGBl. 520/1981 (in der Folge: MRG), eingefügt durch ArtI Z5 BG BGBl. I 22/1997 (in der Folge: Wohnrechtsnovelle 1997), sowie §49b Abs6 MRG, eingefügt durch ArtI Z10 der Wohnrechtsnovelle 1997, als verfassungswidrig aufzuheben.
Die antragstellenden Gerichte hegen das Bedenken, daß die angefochtenen Bestimmungen gegen Art7 B-VG und Art5 StGG verstoßen.
2. Die in den vorliegenden Fällen maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar (die angefochtenen Bestimmungen sind hervorgehoben):
§3 MRG idF der Wohnrechtsnovelle 1999 BGBl. I 147 lautet auszugsweise:
"Erhaltung
§3. (1) Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, daß das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden. Im übrigen bleibt §1096 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs unberührt.
(2) ...
(3) Die Kosten von Erhaltungsarbeiten sind aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungsarbeit gewährt werden, zu decken. Reichen diese Beträge zur Deckung der Kosten aller unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeiten nicht aus, so gilt folgendes:
1. Zur Bedeckung der Kosten einer Erhaltungsarbeit sind auch die während des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten unter Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, zu erwartenden oder anrechenbaren Hauptmietzinse, somit einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Aufwandes zulässigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses, für alle vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter benützten Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses heranzuziehen; insoweit hiedurch Deckung geboten ist, hat der Vermieter zur Finanzierung der nach Abzug der erzielten Mietzinsreserven ungedeckten Kosten der Erhaltungsarbeit eigenes oder fremdes Kapital aufzuwenden; die mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen notwendigen Geldbeschaffungskosten und angemessenen Sollzinsen sowie die durch den Einsatz eigenen Kapitals entgangenen angemessenen Habenzinsen (Kapitalmarktzinsen) sind in diesen Fällen Kosten der Erhaltungsarbeiten.
2. ..."
Die wiedergegebenen Bestimmungen des §3 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 BGBl. I 36 keine Änderung erfahren.
§4 MRG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes, BGBl. 800/1993, lautet auszugsweise:
"Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen
§4. (1) Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist; hiebei ist nützlichen Verbesserungen des Hauses gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen.
(2) ...
(3) Nützliche Verbesserungen sind vom Vermieter durchzuführen
1. wenn und soweit die Kosten aus den in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die zur Finanzierung der nützlichen Verbesserung gewährt werden, gedeckt werden können und Erhaltungsarbeiten nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, daß hiemit auch die erforderlichen Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt werden, oder
2. wenn und soweit sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter - berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Mietgegenstände - des Hauses über ihre Durchführung und die Finanzierung des durch die in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven nicht gedeckten Teiles der Kosten schriftlich einigen sowie überdies sichergestellt ist, daß die übrigen Mieter des Hauses durch die Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht übermäßig beeinträchtigt werden.
(4) - (5) ..."
§18 MRG idF der Wohnrechtsnovelle 1997 lautet auszugsweise:
"Erhöhung der Hauptmietzinse
§18. (1) Finden die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit einschließlich der nach §3 Abs3 Z1 anrechenbaren Verzinsung und Geldbeschaffungskosten in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung und übersteigen sie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden. Zur Festsetzung des erforderlichen erhöhten Hauptmietzinses sind maßgebend:
1. die Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge einschließlich eines allfälligen Zuschusses, der aus Anlaß der Durchführung der Arbeiten gewährt wird;
2. die angemessenen Kosten der durch einen Kostenvoranschlag umschriebenen unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeit einschließlich der angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung, soweit diese zusammen 5 vH der Baukosten nicht überschreiten; diese Kosten sind um den Unterschiedsbetrag nach Z1 zu kürzen oder zu erhöhen (Deckungsfehlbetrag);
3. ein zehn Jahre nicht übersteigender Verteilungszeitraum, der unter Berücksichtigung des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten bei Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß wiederholen, sowie der wirtschaftlichen Lage des Vermieters und der Gesamtheit der Mieter des Hauses nach billigem Ermessen zu bestimmen ist;
4. das zur Finanzierung des Deckungsfehlbetrags notwendige eigene oder fremde Kapital des Vermieters samt den mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen Geldbeschaffungskosten sowie das auf den Kalendermonat umzurechnende Erfordernis zur Tilgung und angemessenen Verzinsung dieses Kapitals;
5. ein nach freier Überzeugung (§273 ZPO) festzusetzender Pauschalbetrag zur Deckung der Kosten von laufend wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten und der laufend fällig werdenden Aufwendungen für die mit dem Eigentum verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen zuzüglich des allfälligen Betrags, der zur Tilgung und Verzinsung einer nach §3 Abs3 Z1 finanzierten früheren Erhaltungsarbeit je Kalendermonat aufgebracht werden muß;
6. die Gesamtsumme der für die vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehenden Mietgegenstände des Hauses anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse, die sich gemäß §20 Abs1 Z1 litb bis d errechnen;
7. die Feststellung, ob oder inwieweit das nach Z4 und 5 ermittelte monatliche Deckungserfordernis in der nach Z6 ermittelten Gesamtsumme Deckung findet oder nicht.
(2) Ist der monatliche Hauptmietzins, den ein Hauptmieter für seinen Mietgegenstand entrichtet, niedriger als der bei der Berechnung der Gesamtsumme nach Abs1 Z6 für den Mietgegenstand ausgewiesene Betrag, so hat das Gericht (die Gemeinde, §39) dem Vermieter während des festgesetzten Verteilungszeitraums die Anhebung dieses Hauptmietzinses nach Maßgabe des Deckungserfordernisses (Abs1 Z4 und 5) bis zu der im Abs1 Z6 für den Mietgegenstand ausgewiesenen Höhe des Hauptmietzinses zu bewilligen.
(3) Findet das nach Abs1 Z4 und 5 ermittelte Deckungserfordernis in der nach Abs1 Z6 ermittelten Gesamtsumme nicht oder nicht zur Gänze Deckung, so hat das Gericht (die Gemeinde, §39) neben der nach Abs2 allenfalls zu bewilligenden Anhebung der Hauptmietzinse die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses während des festgesetzten Verteilungszeitraums in der Weise zu bewilligen, daß der Vermieter von jedem Hauptmieter eines Mietgegenstandes im Haus neben dem für den Mietgegenstand nach Abs1 Z6 ausgewiesenen und allenfalls nach Abs2 angehobenen monatlichen Hauptmietzins den auf den Mietgegenstand nach dem Verhältnis der Nutzflächen (§17) entfallenden Anteil am nicht gedeckten Teil des Deckungserfordernisses begehren darf.
(4) Steht fest, daß eine Erhöhung der Hauptmietzinse auch dann erforderlich ist, wenn die von den Hauptmietern gegen die Hauptmietzinsabrechung der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen berechtigt sind, und ist zu besorgen, daß durch die Überprüfung dieser Einwendungen der Hauptmieter die Durchführung der Erhaltungsarbeiten verzögert würde, so kann das Gericht (die Gemeinde, §39) die Überprüfung dieser Einwendungen der Hauptmieter der Entscheidung nach §19 Abs3 vorbehalten und zunächst die Höhe der anrechenbaren Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge nach freier Überzeugung (§273 ZPO) festsetzen.
(5) ..."
Die wiedergegebenen Bestimmungen des §18 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 BGBl. I 36 und das 1. Euro-Umstellungsgesetz - Bund, BGBl. I 98/2001, keine Änderung erfahren.
§18a MRG, eingefügt durch ArtI Z9 BG BGBl. 559/1985, lautet:
"Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
§18a. (1) Wird vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse (§18) begehrt, so hat das Gericht (die Gemeinde, §39) auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und inwieweit die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb welchen Zeitraumes, der zehn Jahre nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind.
(2) Verpflichtet sich der Vermieter, die in der Grundsatzentscheidung (Abs1) genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen, so kann das Gericht (die Gemeinde, §39) auf Antrag aussprechen, daß eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist. Beginn und Ausmaß dieser vorläufigen Erhöhung (auch die zunächst zugrunde gelegten Ausstattungskategorien) sind unter Berücksichtigung der bereits vorliegenden Verfahrensergebnisse so festzusetzen, daß sie das in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich ergebende Ausmaß nicht übersteigen. Werden der Entscheidung über die endgültige Mietzinserhöhung bei einzelnen Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien zugrunde gelegt als in der vorläufigen Mietzinserhöhung, so hat der Hauptmieter den sich daraus ergebenden Differenzbetrag nachzuzahlen bzw. ist ihm ein übersteigender Betrag zurückzuerstatten. Hält der Vermieter seine Pflicht zur Durchführung der Arbeiten nicht ein, so hat er - unbeschadet der Bestimmungen des §6 - die aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse sich ergebenden Mehrbeträge samt einer angemessenen Verzinsung zurückzuerstatten."
§18b MRG, eingefügt durch ArtI Z9 BG BGBl. 559/1985, lautet:
"Kosten von Sanierungsmaßnahmen
§18b. Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen (§11 des Wohnhaussanierungsgesetzes, BGBl. Nr. 483/1984) vorgenommen, die mit Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§18, 18a) als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde."
§19 MRG, welcher in der Stammfassung in Geltung steht, lautet:
"Antrag auf Entscheidung
§19. (1) Die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses ist nur auf Grund einer Entscheidung des Gerichtes (der Gemeinde, §39) zulässig. Zur Antragstellung sind der Vermieter, die Gemeinde, in deren Sprengel das Haus gelegen ist, im eigenen Wirkungsbereich oder der nach §6 Abs2 bestellte Verwalter berechtigt. Dem Antrag sind beizulegen:
1. ein Kostenvoranschlag über die unmittelbar heranstehende Erhaltungsarbeit in dreifacher Ausfertigung;
2. die Hauptmietzinsabrechnung über die der Antragstellung unmittelbar vorausgegangenen zehn Kalenderjahre;
3. eine Aufstellung, die alle vermieteten, vermietbaren oder
vom Vermieter benützten Mietgegenstände des Hauses enthält, wobei im
besonderen von jedem Mietgegenstand ... die Höhe des monatlichen
Hauptmietzinses, die Höhe des nach §18 Abs1 Z6 anrechenbaren
monatlichen Betrages ... anzuführen sind;
4. eine Berechnung des Deckungsfehlbetrags und des monatlichen Deckungserfordernisses;
5. ein Finanzierungsplan einschließlich allfälliger Kreditzusagen.
(2) Selbst wenn der Antrag auf Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nicht im Zuge eines Verfahrens zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten gestellt worden ist (§6 Abs3), ist mit der Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses der Auftrag zur Vornahme der der Entscheidung zugrunde liegenden Erhaltungsarbeit binnen einer angemessenen, ein Jahr nicht übersteigenden Frist (§6 Abs1) zu erteilen. Stellt sich nach dem Ablauf der festgesetzten Frist heraus, daß die aufgetragenen Arbeiten nicht durchführbar sind, so ist auf Antrag eines Mieters die Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zu widerrufen und der Vermieter zu verpflichten, die von den Mietern des Hauses auf Grund der widerrufenen Entscheidung entrichteten erhöhten Hauptmietzinse zuzüglich einer angemessenen Verzinsung binnen 14 Tagen bei Exekution zurückzuerstatten.
(3) Hat das Gericht (die Gemeinde, §39) die Überprüfung der von den Mietern gegen die Hauptmietzinsabrechung der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen vorbehalten (§18 Abs3) oder stellt sich während oder nach der Durchführung der aufgetragenen Erhaltungsarbeit heraus, daß sich die veranschlagten Kosten geändert haben und daß daher die zur Finanzierung des Deckungserfordernisses bewilligte Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zur Deckung eines erhöhten Aufwands nicht ausreicht oder überhöht ist, so ist auf Antrag des Vermieters, des nach §6 Abs2 bestellten Verwalters oder eines Hauptmieters der zur Tilgung des Deckungserfordernisses notwendige erhöhte Hauptmietzins neu zu berechnen und für die restliche Dauer des Verteilungszeitraums dementsprechend zu erhöhen oder zu senken."
§20 MRG idF der Wohnrechtsnovelle 1999 lautet:
"Hauptmietzinsabrechnung
§20. (1) Der Vermieter hat in übersichtlicher Form eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu legen.
1. Die Abrechnung hat als Einnahmen auszuweisen:
a) die dem Vermieter für die vermieteten Mietgegenstände des Hauses als Hauptmietzins (erhöhter Hauptmietzins, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) entrichteten Beträge;
b) für Objekte des Hauses, die der Vermieter benützt je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat:
aa) den jeweiligen Richtwert (§§3, 5 und 6 RichtWG), wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder um eine Geschäftsräumlichkeit handelt; sofern aber bei Geschäftsräumlichkeiten erwiesen wird, daß dieser Betrag den für die Geschäftsräumlichkeit nach §16 Abs1 angemessenen monatliche Hauptmietzins übersteigt, der nach §16 Abs1 angemessene Hauptmietzins,
bb) 75 vH des jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie B handelt,
cc) 50 vH des jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie C handelt und
dd) 7,40 S valorisiert entsprechend der Regelung des §16 Abs6, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handelt;
c) für Objekte des Hauses, die ein Wohnungseigentümer benützt oder vermietet, die Kategoriebeträge gemäß §15a Abs3 je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat;
d) für die Objekte des Hauses, die der Vermieter trotz ihrer Vermietbarkeit mehr als sechs Monate leerstehen ließ, das Eineinhalbfache des jeweils nach litb anzusetzenden Betrages je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat; die sechsmonatige Frist erhöht sich um ein Jahr, wenn der Vermieter zur Anhebung des Standards eines Mietgegenstands nützliche Verbesserungen (§§4 oder 5 Abs1) durchführen ließ;
e) 25 vH der vom Vermieter aus der Vermietung oder Überlassung von Dach- oder Fassadenflächen des Hauses zu Werbezwecken erzielten Einnahmen;
f) die Zuschüsse, die dem Vermieter aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungs- oder nützlichen Verbesserungsarbeit gewährt wurden;
g) die im §27 Abs4 genannten Beträge.
2. In der Abrechnung dürfen nur als Ausgaben ausgewiesen werden:
a) die Beträge, die aufgewendet wurden, um die durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§3) oder nützlichen Verbesserung (§§4, 5) des Hauses durchgeführten Arbeiten zu decken;
b) 20 vH von den durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der Arbeiten, die der Vermieter in Kalenderjahren, in denen von den Hauptmietern des Hauses kein gemäß '18 Abs2 oder 3 erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§ 3) oder nützlichen Verbesserung (§§4, 5) des Hauses aufgewendet hat;
c) die Beträge, die vom Vermieter für die mit dem Eigentum des Hauses verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen entrichtet wurden;
d) die zur Tilgung und Verzinsung eines Förderungsdarlehens des Bundes, eines Landes oder eines öffentlich-rechtlichen Fonds oder eines von diesem geförderten Darlehens (Kredites) erforderlichen Beträge, soweit sich das Darlehen (der Kredit) nicht ausschließlich auf vom Vermieter benützte oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehende Objekte beziehen;
e) die in §10 Abs6 dritter Satz genannten Beträge;
f) 40 vH des Überschusses der Einnahmen (Z1) über die Ausgaben (lita bis e).
(2) Der Unterschiedsbetrag, der sich aus der Gegenüberstellung der so ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres errechnet, ist die Mietzinsreserve oder der Mietzinsabgang des Kalenderjahres.
(3) und (4) ..." [beinhalten die Vornahme und die Durchsetzung der Abrechnung]
§20 Abs1 Z2 litf MRG wurde durch ArtI Z5 der Wohnrechtsnovelle 1997 neu eingeführt.
Die wiedergegebenen Bestimmungen des §20 MRG haben durch die Wohnrechtsnovelle 2000 keine Änderung erfahren.
Gemäß Z4 der Mietrechtsnovelle 2001 BGBl. I 161 entfällt in §20 Abs1 Z1 lita MRG in der Klammer die Wendung ", Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag".
Durch Art68 Z5 des 1. Euro-Umstellungsgesetzes - Bund wurde in §20 Abs1 Z1 litb sublit. dd MRG der Betrag von "7,40 S" durch den Betrag von "0,66 Euro" ersetzt.
Die Übergangsbestimmung zu §20 Abs1 Z2 litf MRG lautete gemäß ArtI Z10 der Wohnrechtsnovelle 1997 auszugsweise:
"Übergangsregelung für Befristungen und
Abrechnungsbestimmungen
§49b. (1) Die Änderungen der ... §20 Abs1 Z2 ... treten mit 1. März 1997 in Kraft.
(2) - (5) ...
(6) §20 Abs1 Z2 litf in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 gilt in Ansehung des gesamten im §18 Abs1 angeführten zehnjährigen Verrechnungszeitraums (einschließlich der vor dem 1. März 1997 liegenden Zeiten) mit der Maßgabe, daß bei Errechnung des im §20 Abs1 Z2 litf angeführten Absetzbetrages alle in den Verrechnungszeitraum vor 1. Jänner 1996 fallenden Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen sind, und zwar auch dann, wenn in einem Kalenderjahr die Ausgaben die Einnahmen überstiegen haben; in dem Verrechnungszeitraum ab 1. Jänner 1996 ist der Absetzbetrag durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben jedes Jahres zu berechnen. Bei der Berechnung der Mietzinsreserve für die Kalenderjahre 1996 bis 1998 steht der Absetzbetrag gemäß §20 Abs1 Z2 litf dem Vermieter insoweit nicht zu, als die Ausgaben (§20 Abs1 Z2 lita bis e) im Saldo der im Verrechnungszeitraum bis 31. Dezember 1995 angefallenen Einnahmen und Ausgaben Deckung finden; Einnahmen und Ausgaben, die vor mehr als zehn Kalenderjahren angefallen sind, sind dabei nicht zu berücksichtigen. Dieser Absatz ist auch auf die am 1. März 1997 noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren anzuwenden; rechtskräftige Entscheidungen werden jedoch nicht berührt.
(7) - (13) ..."
Diese Bestimmung wurde durch ArtXV Abgabenänderungsgesetz 1998, BGBl. I 28/1999, geändert, der lautet:
"In §49b Abs6 tritt an die Stelle der Wortfolge 'für die Kalenderjahre 1996 bis 1998' die Wortfolge 'für die Kalenderjahre 1996 bis 1999'."
3. Nach dem Vorbringen der antragstellenden Gerichte sind folgende Sachverhalte gegeben:
3.1. zu G28/00:
Die Antragsteller sind Eigentümer eines näher bezeichneten Hauses, die Antragsgegner sind Mieter dieses Hauses.
"Über Antrag der Antragsteller vom 3.10.1986 gemäß §§18 und 18a Abs1 und 2 MRG an die Zentrale Schlichtungsstelle des Magistrats der Stadt Wien wurde mit rechtskräftiger Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom 14.12.1990, MA 50 - Schli 1/86 die vorläufige Erhöhung der von den Mietern ... zu entrichtenden Hauptmietzinse unter Hinweis auf die §§18 Abs2 und 3, 18a und 18b MRG für die Zeit vom 1.1.1991 bis 31.12.1992 für ein Gesamterfordernis von S 2,724.645,10 bewilligt, wobei die Erst- und Zweitantragsgegner bereits zum Zeitpunkt jener Antragstellung Mieter des Hauses waren. In der Entscheidung wurde ein überprüftes Hauptmietzinsaktivum (Hauptmietzinsreserve im Sinne des §20 Abs2 MRG) per 31.10.1990 von S 330.000,-- ausgewiesen und berücksichtigt. Die Hauptmietzinse wurden neben der Anhebung auf die jeweiligen Kategoriemietzinse um weitere S 19,-- pro m² und Monat angehoben. Die diese vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigenden damals anstehenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten werden im Spruch der Entscheidung - nach Professionistenleistungen aufgeschlüsselt - mit S 2,776.950,09 ausgewiesen.
Über neuerlichen Antrag der Antragsteller vom 26.2.1992 wurde mit Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom 16.9.1992, MA 50 - Schli 1/92 die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse unter Berufung auf §§18 Abs2 und 3, 18a MRG für ein weiteres Gesamterfordernis von S 818.595,45 (zusätzliche Arbeiten) für die Zeit vom 1.10.1992 bis 30.9.1994 bewilligt. Auf Grund dieser Entscheidung ergab sich eine Erhöhung von insgesamt S 21,-- pro m² und Monat zusätzlich zum jeweiligen Kategoriemietzins.
Mit zwei weiteren ebenfalls in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen der Zentralen Schlichtungsstelle vom 10.10.1994 und 17.7.1996 (MA 50 - Schli 1/94 und MA 50 - Schli 1/96/2464) wurde die angeführte vorläufige Erhöhung für die Zeiträume 1.10.1994 bis 30.9.1995 und 1.7.1996 bis 30.6.1997 verlängert.
Gegen die weitere ergangene Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom 18.5.1998, MA 16 - ZS 1/95/2350, die als 'Endentscheidung' die Erhöhung der Hauptmietzinse noch für den Zeitraum vom 1.6.1998 bis 30.11.2001 bewilligte, riefen die Antragsgegner gemäß §40 Abs1 MRG das zuständige Bezirksgericht Josefstadt an, welches mit Sachbeschluss vom 20.4.1999, 6 Msch 51/98y-20 die Erhöhung der Hauptmietzinse für die Zeit vom 1.12.1998 bis 30.11.2001 bewilligte.
...
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Rekurs der Erst- und Zweitantragsgegner aus dem Rekursgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit einem Abänderungs-, in eventu Aufhebungsantrag. Darin machen sie geltend, dass die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse erstmals am 1.1.1991 eingehoben worden seien, die Rückzahlung der aufgenommenen Darlehen jedoch erst mit Mai 1992 - 17 Monate später - begonnen habe. Lediglich deshalb sei es in den Jahren 1991 und 1992 zu einem Einnahmenüberschuss gekommen, der im Jahr 1995 zu einem 'Steuerabzug' gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG geführt habe. Dem Gesetzgeber könne nicht der Wille unterstellt werden, dem Hauseigentümer auch 40 % der erhöhten Hauptmietzinse aus der Hauptmietzinsreserve verrechnungsfrei zu überlassen, da es sich dabei um zweckgebundenes, genau auf die künftigen Ausgaben ausgerichtetes Vermögen handle, dem ein binnen zehn Jahren zurückzuzahlendes Bankdarlehen gegenüberstünde. Die Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG sei daher einschränkend dahin auszulegen, dass sich die 40 %ige Entnahme nur auf jenen Positivsaldo beziehen könne, der durch die 'normalen' (ohne die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse) Einnahmen/Ausgaben entstehe. Jede andere Interpretation sei eine Umgehung bzw Aushöhlung des §18-Verfahrens. Es sei nicht zulässig, dass der Hauseigentümer durch seine Wahl des Beginns der Rückzahlungsraten einen fiktiven Überschuss erwirtschafte, obwohl in Wirklichkeit diesem Ausgaben gegenüberstünden, welche vorerst durch Kredite abgedeckt und in der Hauptmietzinsabrechnung nicht aufscheinen würden. Die Folge wäre, dass die Mieter diesen entnommenen Betrag nochmals bei der Endabrechnung bezahlen müssten. Hinzu komme, dass jeder Hauseigentümer bis 31.12.1999 die Möglichkeit habe, seine Rücklagen aufzulösen und erst dann seinen Gewinn (Einnahmenüberschuss über die Werbungskosten) voll versteuern werde und ihn daher die Steuerpflicht nach dem Strukturanpassungsgesetz 1996 tatsächlich erst im Veranlagungsjahr 2000 treffe. Der Entnahme stünde daher keine Steuerleistung gegenüber. Hätten die Mieter im Jahr 1990 von dieser Entwicklung gewusst, hätten sie auf ein 'normales' §18 MRG-Verfahren bestanden (gemeint: ohne vorläufige Erhöhung gemäß §18a Abs2 MRG), bei welchem der jetzige Schaden nicht entstanden wäre.
...
Die Antragsteller führten dazu in ihrer Rekursbeantwortung aus, die Darlehen hätten erst nach Rechtskraft der die Erhöhung bewilligenden Entscheidung aufgenommen werden können, ebenso hätten die Professionisten erst nach diesem Zeitpunkt beauftragt werden können. Die Darlehenszuzählungen würden nach Baufortschritt erfolgen und könne mit der Rückzahlung der Darlehen erst nach Restzuzählung und zu den vorgesehenen Halbjahresterminen begonnen werden. Der erste mögliche Termin sei Mai 1992 gewesen. Gemäß §20 Abs1 Z1 lita MRG seien auch die (vorläufig) erhöhten Hauptmietzinse in der Hauptmietzinsabrechnung als Einnahmen auszuweisen. §28 Abs1 Einkommensteuergesetz 1988 unterscheide nicht, ob Einkünfte aus Vermietung zweckgebundenes, genau auf künftige Ausgaben gerichtetes Vermögen darstellten.
...
Die auf Grund der Endabrechnung der Förderung zurückzuzahlenden Zuschüsse seien von den Eigentümern nicht vorhersehbar gewesen. Durch diese Rückzahlung sei im Jahr 1998 ein Hauptmietzinsabgang entstanden, sodass der Abzug für Steuerabgeltung entfallen sei.
...
Unstrittig ist:
Die gemäß §18a Abs2 MRG erhöhten Hauptmietzinse wurden erstmals beginnend mit Februar 1991 vorgeschrieben. Im Jahr 1991 entfielen auf diese Erhöhung S 153.265,80. Einschließlich dieser Erhöhungsbeträge ergab sich eine Hauptmietzinsreserve für das Jahr 1991 von S 205.600,35.
Im Jahr 1992 entfielen auf die Erhöhung S 169.853,30. Einschließlich dieser Erhöhungsbeträge ergab sich für 1992 eine Hauptmietzinsreserve von S 72.026,33. 1992 wurden erstmals Rückzahlungen für die aufgenommenen Darlehen (Darlehen I in Höhe von S 2,969.000,--, Darlehen II in Höhe von S 818.000,--, Verteilungszeitraum 10 Jahre, bei dekursiver Verzinsung und Halbjahresraten) geleistet, nämlich insgesamt S 213.173,92.
Im Jahr 1993 entfiel auf die Erhöhung S 192.809,--. Es ergab sich für das Jahr 1993 ein Hauptmietzinsabgang von S 31.797,75.
Im Jahr 1994 entfielen auf die Erhöhung S 189.597,60. Darlehensrückzahlungsraten wurden im Ausmaß von S 343.077,-- geleistet. Es ergab sich eine Hauptmietzinsreserve für das Jahr 1994 in Höhe von S 32.365,27.
Im Jahr 1995 entfielen auf die Erhöhung S 191.361,60. Darlehensraten wurden in Höhe von S 355.618,-- geleistet. Es ergab sich eine Hauptmietzinsreserve für 1995 in Höhe von S 33.680,93.
Im Jahr 1996 entfielen auf die Erhöhung S 188.479,80. An Darlehensrückzahlungsraten wurden S 336.853,-- geleistet. Für 1996 ergab sich eine Hauptmietzinsreserve von S 39.060,50.
Im Jahr 1997 entfielen auf die Erhöhung S 175.644,--. An Darlehensrückzahlungsraten wurden S 328.763,-- geleistet. Für 1997 ergab sich eine Hauptmietzinsreserve von S 91.882,04.
1998 entfielen auf die Erhöhung S 161.007,--. An Darlehensrückzahlungsraten wurden S 326.250,-- geleistet. Auf Grund der Rückforderung von Zuschüssen durch die MA 50 ergab sich für 1998 ein Hauptmietzinsabgang von S 337.690,12.
Im Zeitraum 1.1.1986 bis 31.10.1990 ergab sich zusammengerechnet eine Hauptmietzinsreserve von S 222.906,08. Bei Addition der Summe aus Hauptmietzinsreserven und -abgängen der Jahre 1990 bis 1995 von S 327.480,10 ergab sich insgesamt eine Hauptmietzinsreserve für den Zeitraum 1986 bis 1995 von S 550.386,18. Die vorläufige Erhöhung der Mietzinse betrug in diesem Zeitraum S 1,422.018,10.
Der 40 %-ige Abzug gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG iVm §49b Abs6 MRG betrug für diesen Zeitraum insgesamt S 220.154,47.
Dieser Abzug betrug ... 1996 S 1.093,70 und 1997 S 36.752,82."
3.2. zu G82/00:
Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines näher bezeichneten Hauses. Die Antragsgegner sind Mieter in diesem Haus.
"Die Antragstellerin hat unter Inanspruchnahme von Förderungsmitteln nach dem Wohnhaussanierungsgesetz umfangreiche Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen im Haus durchgeführt. Die Arbeiten sind mittlerweile abgeschlossen und haben Kosten von insgesamt S 11,863.518,70 verursacht.
Unstrittig ist neben den zugrundegegelegten Nutzflächen und Kategorien der einzelnen Wohnungen, dass die Erhaltungsarbeiten notwendig und zweckmäßig waren, dass die Gesamtkosten angemessen sind und dass für deren Finanzierung eine Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §§18 ff MRG notwendig ist. Auch das Vorliegen der Voraussetzungen des 18b MRG (die Erhöhung der Hauptmietzinse, die sich bei Einbeziehung der Sanierungsmaßnahmen unter Inanspruchnahme der Förderung errechnet, ist geringer als bei Zugrundelegung der reinen Erhaltungsarbeiten allein ohne Förderung) ist nicht bestritten.
Auf Grund der gegenständlichen Arbeiten bewilligte die Zentrale Schlichtungsstelle bereits ab 1.4.1988 die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §18a Abs2 MRG bis 31.5.1998 (MA
50 - Schli 2/85 - E. von 21.12.1987; Nachtragsentscheidung MA
50 - Schli 1/90). Diese erhöhten Hauptmietzinse wurden eingehoben und
laufend in der Hauptmietzinsabrechnung als Einnahmen verbucht.
Mit Antrag vom 8.9.1994 an die Zentrale Schlichtungsstelle begehrte die Antragstellerin unter Vorlage der Endabrechnung die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §18 MRG. Mit der Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle (MA 16 - ZF 2/94/2929 vom 1.12.1997) gaben sich die 5.-, 6.-, 11.-, 15.- und 17.-Antragsgegner nicht zufrieden und riefen fristgerecht gemäß §40 Abs1 MRG das Bezirksgericht Hernals (Erstgericht) an, das mit Sachbeschluss vom 29.9.1999, GZ 5 Msch 27/98w-22, eine weitere (endgültige) Erhöhung der Hauptmietzinse für den Zeitraum 1.12.1997 bis 30.11.2000 im Ausmaß einer Anhebung um S 8,46 pro Quadratmeter der Nutzfläche und Monat über den jeweiligen Kategoriemietzins hinaus für zulässig erklärte (§18 Abs2 und 3 MRG).
Diesem Sachbeschluss liegt eine ziffernmäßig unbestrittene Hauptmietzinsabrechnung für den Verrechnungszeitraum 1.8.1984 bis 30.11.1997 zugrunde. (Der Passivsaldo per 31.7.1984 wurde bereits in einem früheren, andere Arbeiten betreffenden Mietzinserhöhungsverfahren berücksichtigt, weshalb der Verrechnungszeitraum im vorliegenden Verfahren erst am 1.8.1984 mit dem Saldo Null beginnt.) Diese Hauptmietzinsabrechnung weist folgende Aktivsalden (Überschüsse der Einnahmen über die Ausgaben) auf:
1.8. bis 31.12.1984 S 111.577,28
1.1. bis 31.12.1985 S 288.904,17
1.1.1986 bis 31.12.1995 S 1,481.610,--
1.1. bis 31.12.1996 S 196.268,99
1.1 bis 31.5., fortgeschrieben bis
30.11.1997 S 103.131,62
Entsprechend den Bestimmungen der §§20 Abs1 Z2 litf und 49b Abs6 MRG wurde nun vom Saldo der Jahre 1986 bis 1995 ein Abschlag von 40 % (S 592.644,--) vorgenommen, was diesen Aktivsaldo auf S 888.966,-- verringerte. Ebenso wurde für das Jahr 1996 berücksichtigt, dass die Ausgaben des Jahres 1996 (S 2,157.850,81) zu 59 % nicht in dem (bereits reduzierten) Saldo der Jahre 1986 bis 1995 Deckung finden (100 - S 888.966,-- x 100/S 2,157.850,81 %) und daher insoweit der Absetzbetrag des §20 Abs1 Z2 litf MRG iHv 40 % in Ansatz gebracht, was den Saldo des Jahres 1996 um S 46.319,48 (S 196.268,99 x 59 % x 40 %) auf S 149.949,01 reduzierte. Dadurch ergab sich per 30.11.1997 ein Hauptmietzinsaktivum in Höhe von S 1,542.528,08 (ein Rechenfehler in Höhe von S 0,50 ist unerheblich), wodurch das unstrittig mit S 15,212.007,67 ermittelte Gesamterfordernis um diesen Betrag auf S 13,669.479,59 verringert wurde. (Für das Jahr 1997 hielt das Erstgericht nach seiner Begründung zwar einen Abschlag in Höhe von S 68.754,40 für berechtigt, tatsächlich wurde ein solcher Absetzbetrag in der Hauptmietzinsabrechnung jedoch nicht berücksichtigt.)
Die Antragstellerin nahm zur Finanzierung der Arbeiten gestaffelt mehrere Darlehen auf, die zum Großteil gefördert werden und für die sie seit 1991 Rückzahlungen tätigt. Entsprechend den Bestimmungen des §20 Abs1 Z1 litf und Z2 litd MRG verrechnete sie sowohl die gewährten Annuitätenzuschüsse als auch die geleisteten Rückzahlungen laufend in der Hauptmietzinsabrechnung.
...
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Rekurs der 5.-, 6.-, 11.-, 15.- und 17.-Antragsgegner aus dem Rekursgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit einem Aufhebungsantrag. Die Rekurswerber wenden sich ausschließlich gegen die Anwendung der §§20 Abs1 Z2 litf iVm 49b Abs6 MRG bei der Ermittlung der anrechenbaren Hauptmietzinsreserve. Dies aus folgendem Grund: Dadurch, dass bereits ab 1.4.1988 auf Grund der Bewilligung der vorläufigen Erhöhung ein erhöhter Hauptmietzins eingehoben werden durfte, ohne dass diesem bereits entsprechende Ausgaben in Form von Darlehensrückzahlungen gegenüberstanden, sei es bis 1997 zu jenem großen Einnahmenüberschuss gekommen, der ja die Berechnungsgrundlage für den 40 %-igen Abzug gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG bilde. Ebenso sei der Aktivsaldo durch die Verbuchung der Darlehenszuschüsse auf der Einnahmenseite der Hauptmietzinsabrechnung erhöht worden. Es könne dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, dass es seine Absicht gewesen sei, dem Hauseigentümer von diesen Einnahmen 40 % zu überlassen, zumal auch die in der Grundsatzentscheidung nach §18a Abs1 MRG zum Ausdruck kommende klare Intention des Gesetzgebers den alleinigen Zweck verfolge, Geld für künftige Ausgaben (Rückzahlungen der Kreditraten) anzusparen. Hätten die Mieter von dieser Entwicklung der Rechtslage früher gewusst, hätten sie der Bewilligung einer vorläufigen Erhöhung der Mietzinse gemäß §18a Abs2 MRG nicht zugestimmt, sondern auf einem 'normalen' Verfahren nach §18 MRG bestanden, wodurch ihnen kein wirtschaftlicher Schaden entstanden wäre. Die Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG sei daher jedenfalls einschränkend dahin auszulegen, dass die 40 %-ige Entnahmemöglichkeit sich nur auf jenen Positivsaldo beziehe, der sich aus 'normalen' Einnahmen und Ausgaben ohne Berücksichtigung von erhöhten Mietzinsen und Darlehenszuschüssen ergebe.
Die Bestimmung des §20 Abs1 Z2 litf MRG sei verfassungsrechtlich bedenklich, weil sie zu einer deutlichen Verteuerung von Sanierungen im Falle einer aktiven Hauptmietzinsabrechnung führe. Insbesondere habe es der Vermieter in der Hand, willkürlich den Beginn der Kreditrückzahlungen zu bestimmen und dadurch einen fiktiven Überschuss zu erwirtschaften, dem in Wahrheit zukünftige Ausgaben gegenüberstehen. Hänge der Eintritt einer Rechtsfolge aber von Zufälligkeiten, insbesondere auch von 'manipulativen' Umständen ab, sei die Regelung mangels sachlich gerechtfertigter Differenzierung verfassungswidrig.
Die Rekurswerber beantragen daher, dem Erstgericht eine neue Entscheidung dahin aufzutragen, dass bei der Ermittlung des Hauptmietzinsaktivums der 40 %-ige Abschlag gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG überhaupt zu unterbleiben habe oder ihm zumindest nur jener Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben zugrundegelegt werde, der sich ohne Berücksichtigung der erhöhten Hauptmietzinse und der Förderungszuschüsse ergebe.
Die Antragstellerin führt dazu in ihrer Rekursbeantwortung aus, Sinn und Zweck der Einführung des §20 Abs1 Z2 litf MRG und der Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG sei es, dass der Hauseigentümer durch die Änderung der Steuergesetze keine Nachteile erleiden solle, die die Durchführung eines Verfahrens nach §18 MRG vereiteln könnten. Dass es gerade im Zuge eines solchen Verfahrens regelmäßig vorkomme, dass vorweg bereits erhöhte Hauptmietzinse eingenommen werden, habe der Gesetzgeber ohnedies dadurch berücksichtigt, dass die Einnahmen und Ausgaben bis 31. Dezember 1995 insgesamt zu saldieren seien und der Absetzbetrag für die Jahre 1996 bis 1998 nur insoweit zustehe, als die Ausgaben dieser Jahre im Saldo der Vorjahre keine Deckung finden. Durch die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse ab 1988 komme es auch letztlich nicht zu einem höheren Aktivsaldo in der Hauptmietzinsabrechnung, weil Perioden mit höheren Einnahmen solche mit höheren Ausgaben gegenüberstehen, was ohnedies durch die Saldierungsvorschrift des §49b Abs6 MRG abgefangen werde. Der 40 %-ige Absetzbetrag verbleibe auch nicht dem Vermieter, sondern dieser habe einen Überschuss zu versteuern. Sinn und Zweck eines Sanierungsverfahrens nach dem MRG und den begleitenden Förderungsbestimmungen sei es, die Sanierung eines mangelhaft ausgestatteten Hauses zu ermöglichen, ohne dass der Vermieter während des Verteilungszeitraumes einen Gewinn erzielen könne, aber auch ohne dass er einen Verlust hinzunehmen habe. Dem sei durch die Berücksichtigung einer allfälligen steuerlichen Belastung bei der Ermittlung der Hauptmietzinsreserve Rechnung getragen worden. Für die von den Rekurswerbern begehrte einschränkende Auslegung des §49b Abs6 MRG gebe es keine gesetzliche Grundlage und auch keine Veranlassung, weil sowohl die Förderungsbeträge als auch die erhöhten Hauptmietzinse sämtlichen Mietern zugute kommen. Die Bestimmungen der §§20 Abs1 Z2 litf und 49b Abs6 MRG seien auch verfassungsrechtlich unbedenklich. Könnte der Vermieter seine steuerliche Belastung nicht durch Berücksichtigung des 40 %-igen Absetzbetrages als Passivum geltend machen, hätte dies zur Folge, dass er erhebliche Eigenmittel bei einer Sanierung des Hauses zuschießen müsste."
3.3. zu G123/02:
"Mit Beschluss vom 19.03.1992, MSch 10/90-13, sprach das Erstgericht über Antrag der damaligen Vermieterin ... gegenüber den Mietern der Wohnhäuser S ... gemäß §§18a und 18b MRG aus, dass
sämtliche der Förderungszusage des Landes Niederösterreich vom 06.05.1991, GZ I/6, I/6a-14/630121/17, zugrunde liegenden Sanierungsmaßnahmen (gleichgesetzt Erhaltungsarbeiten) eine Erhöhung der Hauptmietzinse in den genannten Häusern über einen Verteilungszeitraum von 25 Jahren rechtfertigen. In den genannten Häusern sei für die Zeit vom 01.05.1992 bis 30.04.1996 ein vorläufig erhöhter Hauptmietzins von S 12,--/m² bei Wohnungskategorie D und S 32,20/m² bei Kategorie A zulässig. Alle Wohnungen fielen damals unter Kategorie D, unter Kategorie A fiel nur ein Fabriksrestaurant.
Nach dieser Grundsatzentscheidung kam es aufgrund der Beschlüsse vom 30.04.1996, 05.04.1998 und 18.12.1998 zur Verlängerung der mit Beschluss ON 13 festgesetzten vorläufig erhöhten Hauptmietzinse bis einschließlich 30.06.1999.
Mit am 24.09.1999 eingelangter Eingabe begehrte die nunmehrige Liegenschaftseigentümerin, die Gemeinde P, jedoch nur mehr in Ansehung der im Rubrum genannten Häuser mit dem Hinweis, dass die zu MSch 10/90 erfassten Arbeiten beendet seien, modifiziert mit am 15.06.2001 (ON 30) eingelangter Eingabe, die 'Bewilligung zur Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses gemäß §§18, 18b und 19 MRG in Verbindung mit §42 NÖ WFG für die genannten Sanierungsarbeiten ab 01.07.1999 für die noch aushaftenden 47 Halbjahresannuitäten, sohin bis zum 30.09.2022, sowie das zum 30.06.1999 ausgewiesene Hauptmietzinsaktivum in Höhe von öS 618.418,91 für laufend wiederkehrende Erhaltungsarbeiten zu verwenden, weiters den Erhöhungsbetrag für die eingesetzten Eigenmittel von derzeit 2,99/m²/Monate ab dem 11. Jahr weiter einzuheben und ebenfalls für laufend wiederkehrende Erhaltungsarbeiten zu verwenden.'
Mit dem dem Rekursgericht vorgelegten Beschluss vom 28.07.2001 sprach das Erstgericht aus, dass in den obgenannten Häusern für die laut Beschluss MSch 10/90 vom 19.03.1992, 05.04.1998 und 18.12.1998 im Sinne des NÖ WFG 1990 durchgeführten Sanierungsarbeiten die Einhebung nachstehend erhöhter Mietzinse für zulässig erklärt werde, und zwar pro Quadratmeter und Monat:
Kategorie A S 34,50 (01.07.1999 bis 30.09.2002),
S 37,20 (01.10.2002 bis 30.09.2007),
S 43,65 (01.10.2007 bis 30.09.2012),
S 50,10 (01.10.2012 bis 30.09.2017) und
S 56,55 (01.10.2017 bis 30.09.2022);
Kategorie D S 8,60 (01.07.1999 bis 30.09.2002),
S 11,30 (01.10.2002 bis 30.09.2007),
S 17,75 (01.10.2007 bis 30.09.2012),
S 24,20 (01.10.2012 bis 30.09.2017) und
S 30,65 (01.10.2017 bis 30.09.2022).
Darüber hinaus sei der über den 30.06.2009 hinaus auch für den Zeitraum 01.07.2009 bis 30.09.2022 eingehobene Betrag von S 1,72/m² und Monat zusätzlich zu dem durchgehend eingehobenen Betrag von S 1,62/m² und Monat ab 01.07.2009 für laufend wiederkehrende Erhaltungsarbeiten im Sinne des §18 Abs1 Z5 MRG zu verwenden, ebenso wie die Mehreinnahmen, die sich durch Anhebung der Mietzinse bis 30.09.2002 im Sinne der ersten Stufe der Anhebung nach §18 MRG auf den Kategoriezins ergeben (verblieben monatlich insgesamt S 17.910,53).
Zur Begründung führte das Erstgericht unter anderem aus, das Amt der NÖ Landesregierung habe Gesamtbaukosten von S 38,051.912,50 genehmigt, dies entspreche der Summe der geförderten Sanierungsarbeiten; auch die nicht geförderten Arbeiten seien überprüft und mit S 3,780.843,66 als angemessen erachtet worden, sodass sich Gesamtsanierungskosten von S 41,832.756,16 ergäben. Bei der Berechnung sei von einem Hauptmietzins-Aktivum per 30.09.1997 von S 3,442.047,80 auszugehen; dass sich dieser Betrag unter Bedachtnahme auf eine Kürzung des Hauptmietzinssaldos per 31.12.1995 um 40 % ermitteln lasse, beruhe auf §20 Abs1 Z2 [lit] f MRG, wonach in die Hauptmietzinsabrechnung als Ausgaben 40 % des Überschusses der Einnahmen über die Ausgaben als Steuerabgeltung aufgenommen werden dürften. Gemäß §49 b Abs6 MRG seien bei Errechnung des in §20 Abs1 Z2 [lit] f MRG angeführten Steuerabgeltungsbetrages alle in den Verrechnungszeitraum vor 01.01.1996 fallenden Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen. Ab 01.01.1996 (bis 1999) stehe ein Absetzbetrag insofern nicht zu, als die Ausgaben im Saldo (zum Zeitpunkt per 31.12.1995) Deckung fänden. Da bei der von Antragstellerseite vorgelegten Hauptmietzinsabrechnung nur die 40 % vom Guthaben zum Stichtag 31.12.1995 abgezogen worden, für die Jahre danach aber keine Abzüge erfolgt seien, sei die Hauptmietzinsabrechnung auch in diesem Punkt entsprechend dem geltenden Gesetz geschehen.
Gegen diesen Beschluss erhoben die ... Mieter Rekurs mit dem Antrag, ihn dahin gehend abzuändern, dass der Antrag auf Erhöhung der Mietzinse gemäß §18 MRG abgewiesen werde; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Eine Rekursbeantwortung wurde nicht erstattet.
Hauptangriffspunkt des Rechtsmittels ist die Berechnung der zu berücksichtigenden Hauptmietzinsreserve, wobei insbesonders verfassungsrechtliche Bedenken gegenüber der 40 %igen Steuerabgeltung aus der Hauptmietzinsreserve geäußert werden. Das Rekursgericht möge gemäß Art89 Abs2 B-VG an den Verfassungsgerichtshof den Antrag stellen, die dieser Steuerabgeltung zugrunde liegenden Bestimmungen des §20 Abs1 Z2 litf und §49 b Abs6 MRG als verfassungswidrig aufzuheben. Diese Bestimmungen würden nämlich gegen das Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums und gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen; zu
41 R 684/99p - offenbar des LG für ZRS Wien - sei bereits ein Normprüfungsverfahren vor dem VfGH anhängig gemacht worden."
3.4. zu G148/02:
"Die Antragsteller als Hälfteeigentümer der Liegenschaft ... mit dem darauf errichteten Wohnhaus samt Nebengebäude ('Hofgebäude') begehrten, (1) dem Grunde nach zu entscheiden, dass die durchzuführenden Erhaltungsarbeiten die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertige, (2) auszusprechen, dass die Einhebung eines vorläufig erhöhten Hauptmietzinses von S 47,--/m2 zulässig sei und schließlich
(3) die Mietzinse derart anzuheben, wie aus einer angeschlossenen Tabelle ersichtlich.
Streitpunkt in vorliegenden Verfahren war (ua) die Höhe der
Mietzinsreserve. Die Antragsgegner vertraten den Standpunkt, die
Hauptmietzinsabrechnung ... entspräche nicht dem §20 MRG.
Mit dem angefochtenen Sachbeschluss sprach das Erstgericht
aus, dass bestimmte im einzelnen genannte Erhaltungsarbeiten die
vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse des Hauses ... rechtfertigen
würden (1.) und dass die Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse
für die Zeit vom 1.9.2001 bis 31.8.2011 zulässig sei, und zwar für
die Wohnung Top Nr 1 von S 2.312,58, für Top Nr 2-3 von S 3.962,98,
für Top Nr 3a von S 896,31, für Top Nr 4-5 von S 4.896,65, für Top
Nr 6 von S 4.091,01, für Top Nr 7-8 von S 4.007,10, für Top Nr 9 von
S 1.390,86, für Top Nr 10 von S 1.905,16, für Top Nr 11 von
S 1.395,33 und für Top Nr 12 von S 4.038,95.
Dabei ging es (ua) davon aus, dass sich aus der Hauptmietzinsabrechnung für die Jahre 1989 bis 2001 ein Passivsaldo in Höhe von S 362.277,-- ergebe. Gegen die vorgelegte Hauptmietzinsabrechnung ... seien keine konkreten Bedenken vorgetragen worden. Außerdem sei im Verfahren nach §18a MRG die Richtigkeit einer Hauptmietzinsabrechnung nur soweit zu prüfen, als dies zur Beurteilung der Frage, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig sei, notwendig sei.
Gegen diesen Sachbeschluss erhoben die Antragsteller 2 bis 5 und 7 bis 9 rechtzeitig Rekurs mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer Antragsabweisung; hilfsweise wird auch ein Aufhebungsantrag gestellt.
Eine Rekursbeantwortung wurde nicht erstattet.
Einen Angriffspunkt des Rechtsmittels bildet die Hauptmietzinsabrechnung; diese entspreche nicht dem Gesetz, sei keinesfalls als schlüssig und 'korrekt' zu betrachten. Die Einnahmen hätten nach Mietern oder Mietobjekten derart detailliert angegeben werden müssen, dass jeder Mieter des Hauses der Abrechnung entnehmen könne, welcher Betrag für welches Mietobjekt als Einnahme verrechnet worden sei und ob der Betrag der Richtigkeit entspreche oder nicht. Zu den Ausgaben seien Belege und Rechnungen vorzulegen. Die Berücksichtigung der 20%igen Investitionsprämie ab Antragstellung (1999) sei unzulässig; ebenso jene im Jahre 1998. Die Berücksichtigung der 'zusätzlichen 40%igen Investitionsprämie' ab 2000 sei unzulässig. Die Abrechnung sei nicht bis zu Beginn des Verteilungszeitraumes vorgelegen. Das Erstgericht hätte daher nicht vom Passivsaldo von S 362.277,-- ausgehen dürfen."
4. Zur Präjudizialität bringen die antragstellenden Gerichte jeweils vor, daß sie bei ihrer Entscheidung über die Rekurse die angefochtenen Bestimmungen, auf welche die Erstgerichte ihre Entscheidungen gestützt hätten, anzuwenden hätten.
5. Ihre verfassungsrechtlichen Bedenken legen sie wie folgt dar:
5.1. Das antragstellende Gericht hegt in dem zu G28/00 protokollierten Verfahren gegen §20 Abs1 Z2 litf und gegen §49b Abs6 MRG folgende verfassungsrechtliche Bedenken:
"Gleichheitsgrundsatz:
Die Anwendung dieser Bestimmung führt zu unterschiedlichen Ergebnissen je nachdem, ob eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §18a Abs2 MRG bewilligt wird - was bloß einen Antrag und eine Verpflichtungserklärung des Vermieters voraussetzt, die durchzuführenden Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen, also in sein Belieben gestellt ist - oder nur ein Verfahren nach §18a Abs1 oder gleich §18 MRG, beides ohne vorläufige Erhöhung durchgeführt wird. Dem Mieter wäre diesfalls mit der auch hier gefassten Grundsatzentscheidung nach §18a Abs1 MRG der notwendige Erhaltungsaufwand klargestellt. Er könnte den künftig auf ihn entfallenden Aufwand selbst ansparen, wobei der maximal 40 %-ige Abzug nicht anfallen würde.
Die vorläufige Erhöhung gemäß §18a Abs2 MRG führt häufig - wie auch im vorliegenden Fall - zu höheren bzw überhaupt erst zu Überschüssen bei der Hauptmietzinsabrechnung, die dann dem Abzug nach §20 Abs1 Z2 litf MRG unterliegen. Zwangsläufig ergibt sich deshalb bei der Endentscheidung nach §18 MRG ein Fehlbetrag für die durchzuführenden Erhaltungsarbeiten, der durch neuerlich erhöhte Hauptmietzinse ausgeglichen werden muss. Die Sachgrundlage für die Endentscheidung nach §18 MRG wird daher durch eine vorhergehende behördliche Entscheidung (Schlichtungsstelle oder Gericht) wegen der Anwendung des §20 Abs1 Z2 litf MRG beeinflusst.
Bei einem Verfahren nach §18 MRG ohne vorläufige Erhöhung nach §18a Abs2 MRG kommt es bis zur Entscheidung zu keiner durch vorhergehende behördliche Entscheidung erzwungene Erhöhung der Hauptmietzinseinnahmen, sodass keine bzw im Vergleich zum Verfahren mit vorläufiger Erhöhung geringere Überschüsse der Hauptmietzinsabrechnung bestehen. Der Abzug nach §20 Abs1 Z2 litf MRG entfällt bzw ist entsprechend geringer.
Das Ausmaß der Hauptmietzinserhöhung kann daher infolge der Anwendung des §20 Abs1 Z2 litf MRG davon beeinflusst werden, ob eine vorläufige Erhöhung gemäß §18a Abs2 MRG erfolgt. Dies führt bei sonst gleicher Sachgrundlage zu einer Schlechterstellung von Mietern bei Bewilligung einer vorläufigen Erhöhung gegenüber jenen, bei denen eine Erhöhung vorläufig nicht stattfand. Dieses Ergebnis erscheint als unsachliche, geradezu vom Zufall abhängige und von den betroffenen Mietern nicht beeinflussbare Differenzierung, von der nicht anzunehmen ist, dass sie dem Sinn des Gesetzes entspricht. Diese durch nichts zu begründende finanzielle Schlechterstellung der eine vorläufige Zinserhöhung bereits leistenden Mieter war bei Einführung der hier bekämpften Bestimmungen leicht vorhersehbar, weil die Inanspruchnahme der Möglichkeit des §18a Abs2 MRG durch den Vermieter durchaus üblich ist.
Unter Umständen kann es sogar dazu kommen, dass die 40 %-ige Ausgabenposition des §20 Abs1 Z2 litf MRG von einem Förderungszuschuss zu berechnen ist, sodass 40 % des Zuschusses von den Mietern neuerlich aufgebracht werden müssen. Die Förderung nach dem WWFSG hätte nämlich im vorliegenden Fall gemäß §20 Abs1 Z1 litf MRG als Einnahme in die Hauptmietzinsabrechnung aufgenommen werden müssen. In dem Fall, dass es sich nicht um einen Darlehenszuschuss handelt, weil der Vermieter kein Fremdkapital in Anspruch nimmt oder die Weiterleitung des Geldes erst im nächsten Kalenderjahr erfolgt, ist der 40 %-ige Abzug wie dargestellt auch vom Förderungszuschuss zu berechnen, ohne dass dies mit einer Steuerbelastung des Vermieters etwas zu tun hat.
Vertrauensschutz und Eigentumsgarantie:
Gegen §49b Abs6 erster Satz MRG bestehen insoferne Bedenken, als dadurch eine rückwirkende Anwendung des §20 Abs1 Z2 litf MRG idF der Novelle 1997, BGBl I 1997/22 angeordnet wird. Dadurch wird eine durch behördliche Entscheidung (Schlichtungsstelle bzw Gericht) erzwungene Sachlage - nämlich das Bestehen bzw die Höhe eines für eine bestimmte Erhaltungsarbeit bereits zweckgebundenen Überschusses der Hauptmietzinsabrechnung - nachträglich geändert.
Das Vertrauen auf eine durch Richterspruch geschaffene Rechtslage und die darauf aufbauende finanzielle Disposition der Mieter wird dadurch zunichte gemacht.
Dies alles, um dem Vermieter plötzlich 40 % des Überschusses verrechnungsfrei zu überlassen, was im Übrigen keinen Bezug zu seiner allfälligen künftigen Steuerpflicht und den ihn treffenden Steuersatz hat."
5.2. Das antragstellende Gericht in dem zu G82/00 protokollierten Verfahren legt seine Bedenken wie folgt dar:
"Mit dem Strukturanpassungsgesetz 1996 BGBl 1996/201 wurden die §§11 und 28 Abs5 Einkommensteuergesetz 1988 aufgehoben. Damit wurde dem Vermieter die Möglichkeit genommen, steuerfreie Rücklagen aus Mietzinseinnahmen zu bilden und Investitionsfreibeträge für Sanierungsaufwendungen in Anspruch zu nehmen. Die bis 1995 bereits gebildeten Mietzinsrücklagen und steuerfreien Beträge konnten gemäß §116 Abs2 und 5 Einkommensteuergesetz 1998 idF des Strukturanpassungsgesetzes 1996 unter den dort genannten Voraussetzungen bis Ende 1998 (mit dem Abgabenänderungsgesetz 1998 bis Ende 1999 verlängert) steuermindernd verrechnet werden und waren - soweit noch vorhanden - erst Ende 1999 einnahmenerhöhend aufzulösen. Diese Änderung der steuerrechtlichen Vorschriften bewirkt, dass Einkünfte aus Vermietung nunmehr jährlich zu versteuern sind und sie dem Vermieter nicht mehr ungeschmälert für künftige Investitionen zur Verfügung stehen.
Da sich der Vermieter den Mietern gegenüber, wenn er notwendige Erhaltungsarbeiten über eine Erhöhung der Mietzinse gemäß §§18 ff MRG finanzieren will, einen Aktivsaldo aus der Hauptmietzinsabrechnung anrechnen lassen muss und nur hinsichtlich der dieses Aktivum übersteigenden Kosten eine Anhebung der Mietzinse erwirken kann, wurde mit der Wohnrechtsnovelle 1997 BGBl I 1997/22 die hier bekämpfte Bestimmung des §20 Abs1 Z2 litf in das Mietrechtsgesetz eingefügt, wonach der Vermieter pauschal 40 % des Überschusses der Einnahmen über die Ausgaben aus der Hauptmietzinsabrechnung als weitere Ausgabenposition berücksichtigen darf, wodurch das anrechenbare Hauptmietzinsaktivum entsprechend geschmälert wird. Damit sollte der erhöhten Steuerbelastung des Vermieters auch den Mietern gegenüber Rechnung getragen werden. Dass damit eine Pauschalregelung getroffen und nicht an die individuellen und konkreten einkommensteuerrechtlichen Gegebenheiten beim Vermieter angeknüpft wurde, erscheint dem Rekursgericht schon aus Gründen der vereinfachten Anwendung und des Abgabengeheimnisses als verfassungsrechtlich unbedenklich.
Mit der gleichzeitig eingeführten Übergangsbestimmung des §49b Abs6 MRG wurde normiert, dass diese Steuerabgeltung bereits für den gesamten nach §18 Abs1 MRG maßgebenden Verrechnungszeitraum in Ansatz zu bringen ist, allerdings mit der Einschränkung, dass die Einnahmen und Ausgaben bis Ende 1995 nicht jährlich, sondern insgesamt zu saldieren sind (und daher erst von diesem - allfälligen - Überschuss der 40 %-ige Abzug vorgenommen werden kann) und für die Jahre 1996 bis 1999 - vereinfacht gesprochen - nur ein nach dem Verhältnis der Ausgaben des jeweiligen Jahres zum Saldo der Vorjahre zu berechnender aliquoter Abzug stattzufinden habe (dazu sei - obwohl im vorliegenden Fall nicht relevant - bemerkt, dass die Übergangsbestimmung völlig offen lässt, wie diese Aliquotierung ab dem Jahr 1997 tatsächlich zu berechnen wäre, geht man davon aus, dass es nicht Absicht des Gesetzgebers gewesen ist, den jeweils um ein Jahr verkürzten Saldo der Vorjahre immer wieder zur Deckung der Ausgaben in den Folgejahren heranzuziehen. Für die Jahre 1997 bis 1999 ist der aliquote 40 %-ige Absetzbetrag daher infolge der Unklarheit der Bestimmung nach Ansicht des Rekursgerichtes gar nicht berechenbar - vgl Würth/Zingher, Miet- und WohnR20, Rz 16 zu §20 MRG). Mit dieser Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG wurde wiederum nicht auf tatsächliche Verhältnisse abgestellt, nämlich ob den Vermieter für diese Einkünfte überhaupt eine Steuerpflicht trifft oder ob er in der Lage ist, die gebildeten Mietzinsreserven und steuerfreien Beträge bis Ende 1999 zur Gänze aufzulösen, sie bewirkt aber auf Grund der Saldierung bis Ende 1995 und der Aliquotierung bis 1999 zumindest tendentiell eine Abschwächung des §20 Abs1 Z2 litf MRG, wodurch diese Bestimmung erst ab dem Jahr 2000 voll zum Tragen kommt.
Völlig unberücksichtigt - und dies ist auch der Ansatzpunkt für die gegenständliche Anfechtung - blieben aber die Besonderheiten des Mietzinserhöhungsverfahrens gemäß den §§18 ff MRG und der damit vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, dem die angefochtenen Bestimmungen diametral entgegenwirken:
Das Mietrechtsgesetz normiert in seinem Vollanwendungsbereich in Einschränkung der Vertragsfreiheit und zum Schutz der Mieter Mietzinsobergrenzen, deren Überschreitung zur Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung führt. Demgegenüber bleibt eine zulässig getroffene Mietzinsvereinbarung auch dann wirksam und maßgeblich, wenn die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen höher liegen. Nur in besonders geregelten Ausnahmefällen ist der Vermieter berechtigt, einseitig den Mietzins anzuheben (vgl etwa §§12a, 46 und 46a MRG). Auch die §§18 ff MRG erlauben dem Vermieter, vom Mieter mehr als den vereinbarten Mietzins zu verlangen, dies aber im Gegensatz zu den zuvor genannten Bestimmungen nur auf Grund einer behördlichen Entscheidung (Schlichtungsstelle oder Gericht), nur zeitlich befristet und nur zur Finanzierung einer unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit (ausnahmsweise im Zusammenhang mit einer geförderten Sanierung gemäß §18b MRG), wenn und soweit deren Kosten nicht durch die anzurechnenden Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre vor Antragstellung gedeckt sind und die während des Verteilungszeitraumes zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen übersteigen (§18 Abs1 MRG). Damit ist die Intention des Gesetzgebers, die bereits der Vorgängerbestimmung des §7 Mietengesetz zugrundelag, klar und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht: Eine Erhöhung der Mietzinse darf nur zu dem Zweck erfolgen, die Erhaltung des Hauses sicherzustellen, und nur in dem Ausmaß, als die tatsächlichen oder auch fiktiven (vgl §20 MRG) Mietzinserträge der Vergangenheit für die Finanzierung nicht ausreichen und auch zukünftige Mietzinserträge nicht in der erforderlichen Höhe zu erwarten sind. So bestimmt etwa auch §19 Abs3 MRG, dass auch dann eine Neuberechnung stattzufinden habe, wenn sich herausstellt, dass die veranschlagten Kosten überhöht waren und tatsächlich weniger ausmachen.
Der vom Gesetzgeber zugrundegelegte 'Normalfall' des §18 Abs1 bis 3 MRG - der in der Praxis weitgehend die Ausnahme darstellt - sieht vor, dass sofort (endgültig) über die Erhöhung der Mietzinse entschieden wird. Damit wird aber auch der Verrechnungszeitraum (der Zeitraum voller zehn Kalenderjahre vor Antragstellung bis zum Beginn der Mietzinserhöhung, für den sich der Vermieter die Mietzinserträge der Vergangenheit anrechnen lassen muss bzw Verluste kostenerhöhend anrechnen darf, für den also sowohl ein Aktivum als auch ein Passivum aus der Hauptmietzinsabrechnung zu berücksichtigen ist) vom Verteilungszeitraum (jenem Zeitraum, für den die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zulässig ist und der zehn Jahre nicht überschreiten darf) abgegrenzt. Mit der Bewilligung der endgültigen Erhöhung der Hauptmietzinse ist dem Vermieter gemäß §19 Abs2 MRG der Auftrag zu erteilen, die der Entscheidung zugrundeliegenden Arbeiten binnen einer angemessenen, ein Jahr nicht übersteigenden Frist durchzuführen. Abgesehen davon, dass ein Widerruf der Bewilligung der Mietzinserhöhung nur dann vorgesehen ist, wenn sich die aufgetragenen Arbeiten als undurchführbar erweisen und nach der ständigen Judikatur der Durchsetzung der Arbeiten auch dann der Vorrang vor der Rückforderung einzuräumen ist, wenn sie verspätet vorgenommen werden, wird damit dem Vermieter keineswegs vorgeschrieben, wann er auf Grund dieser Arbeiten Zahlungen zu tätigen hat und wann er dafür Kredite aufnimmt und mit den Rückzahlungen beginnt. Da der Werklohn jedenfalls zu einem beträchtlichen Teil üblicherweise erst nach Fertigstellung zu bezahlen ist, fallen zwangsläufig der Beginn des Verteilungszeitraumes (der Mietzinserhöhung) und der Kreditrückzahlungen auseinander. Das bedeutet, dass sogar im 'Normalfall' (also ohne dass eine vorläufige Erhöhung bewilligt worden wäre) regelmäßig Einnahmen aus erhöhten Mietzinsen zu verbuchen sein werden, denen im selben Kalenderjahr keine korrespondierenden Ausgaben in Form von Kreditrückzahlungen gegenüberstehen und damit auf Grund der bewilligten Erhöhung ein Einnahmenüberschuss erwirtschaftet wird, der vom Vermieter nach den eingangs dargestellten geänderten steuerrechtlichen Vorschriften zu versteuern ist. Da in dem hier zunächst dargestellten 'Normalfall' mit dem Beginn der endgültigen Erhöhung der Verrechnungszeitraum abgeschlossen ist, hat ein solches Auseinanderklaffen der aktuellen Mietzinserhöhungs- und Rückzahlungsperioden für das aktuelle Mietzinserhöhungsverfahren keine Bedeutung mehr. Es kann aber durchaus sein, dass sich der aktuelle Verrechnungszeitraum mit dem Verteilungszeitraum aus einem früheren Mietzinserhöhungsverfahren überschneidet und es auf Grund des Auseinanderfallens von damaligem Erhöhungs- und Rückzahlungsbeginn zu einem oder einem höheren Aktivum in der aktuellen Hauptmietzinsabrechnung kommt.
Macht aber der Vermieter - wie im vorliegenden und in der Praxis weit häufigeren Fall - von seinem Recht nach §18a Abs2 MRG Gebrauch und beantragt die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse, dann bewirken die hier angefochtenen Bestimmungen im aktuellen Mietzinserhöhungsverfahren jedenfalls eine sachlich ungerechtfertigte Schlechterstellung der Mieter, sobald und solange nicht mit Kreditrückzahlungen begonnen wird, weil der Verrechnungszeitraum erst mit der Bewilligung der endgültigen Erhöhung, nicht aber bereits mit der Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse endet. Die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse fließen daher mangels korrespondierender Kreditrückzahlungen auf Ausgabenseite ungeschmälert als Einnahmen in die aktuelle Hauptmietzinsabrechnung ein, was für die Mieter bislang ohne Nachteil war, weil sie das Hauptmietzinsaktivum bis zum Ende des Verteilungszeitraumes entsprechend erhöhten und damit das der endgültigen Erhöhung zugrundezulegende Gesamterfordernis im selben Ausmaß verringerten. Wird nun aber von den dadurch erwirtschafteten (für die Finanzierung der Erhaltungsarbeiten zweckgebundenen) Überschüssen die fiktive Steuerabgeltung gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG in Abzug gebracht, so haben die Mieter bei der endgültigen Erhöhung im Umfang dieses Abzuges ein zweites Mal für dieselben Erhaltungsarbeiten aufzukommen, weil das verrechenbare Hauptmietzinsaktivum um diesen Betrag geschmälert und damit das der endgültigen Erhöhung zugrundezulegende Gesamterfordernis im gleichen Ausmaß erhöht wird. Dieser Effekt wird durch die Saldierungsvorschriften der Übergangsbestimmung des §49b Abs6 MRG nur in Ausnahmefällen verhindert, nämlich nur dann, wenn sonstige Ausgaben (nicht die erst später beginnenden Kreditrückzahlungen) in derart hohem Maß anfallen, dass sich kein Einnahmenüberschuss ergibt, was aber gerade während eines Mietzinserhöhungsverfahrens schon deshalb nicht der Fall sein wird, weil sämtliche ausgabenträchtigen Investitionen eben über die aufzunehmenden Kredite abgerechnet werden.
... Denkbar ist ..., dass eine Förderung als Einmalzuschuss gewährt wird oder dass es zu einer verspäteten Auszahlung der Annuitätenzuschüsse kommt. Dann ergibt sich genauso für bestimmte Perioden ein fiktiver Überschuss, von dem gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG die 40 %-ige Steuerabgeltung abzuziehen wäre. Die Förderung würde dann im Umfang des Steuerabzuges nicht zur Senkung der Kosten der Erhaltungsarbeiten und damit zur Entlastung der Mieter führen, sondern dem Staat zufließen (sofern der Vermieter tatsächlich in diesem Umfang Steuer zu entrichten hat) oder dem Vermieter verrechnungsfrei verbleiben.
Die angefochtenen Bestimmungen verstoßen daher nach Ansicht des Rekursgerichtes zum einen gegen das Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums, zum anderen auch gegen den Gleichheitsgrundsatz.
Art 5 StGG bestimmt, dass 'das Eigentum ... unverletzlich ist. Eine Enteignung gegen den Willen des Eigentümers kann nur in den Fällen und in der Art eintreten, welche das Gesetz bestimmt'. Unter Eigentum ist jedes vermögenswerte Privatrecht zu verstehen, so auch das Recht der Mieter, ihr Vermögen nach Gutdünken zu verwenden. Wird nun durch ein Gesetz (§§18 ff MRG) dieses Recht insofern eingeschränkt, als den Mietern für einen bestimmten Zweck eine nach diesem Zweck definierte und auch der Höhe nach an diesem Zweck orientierte Leistung auferlegt (nämlich die Zahlung erhöhter Mietzinse zur Finanzierung bestimmter Erhaltungsarbeiten), diese Zweckbestimmung aber in der Folge dadurch vereitelt, dass die Leistungen durch andere gesetzliche Anordnungen umgeleitet und anderen Zwecken zugeführt werden, sodass die zur Leistung Verpflichteten ein zweites Mal zu leisten haben, wird das Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums in verfassungswidriger Weise verletzt. Durch die angefochtenen Bestimmungen der §§20 Absl Z2 litf und 49b Abs6 MRG wird - wie oben dargestellt - bewirkt, dass die von den Mietern zu bezahlenden erhöhten Hauptmietzinse, zu deren Leistung sie die §§18 ff MRG verpflichten, nicht zur Gänze dem dort normierten Zweck der Finanzierung der Erhaltungsarbeiten zugeführt werden, sondern zum Teil entweder dem Staat über den Umweg einer tatsächlich überwälzten Steuerlast des Vermieters oder aber dem Vermieter selbst zufließen, sofern er tatsächlich keine Steuer zu entrichten hat. Diese nicht deklarierte Zweckentfremdung der Leistungen der Mieter stellt damit in Wahrheit eine stille (nicht offengelegte) Enteignung ohne gesetzliche Grundlage dar.
Die bekämpften Bestimmungen verstoßen aber auch gegen den Gleichheitsgrundsatz, der den Gesetzgeber verpflichtet, an gleiche Tatbestände gleiche Rechtsfolgen zu knüpfen und wesentlichen Unterschieden im Tatsachenbereich auch mit entsprechenden unterschiedlichen Regelungen zu begegnen. Der Gesetzgeber ist daher verpflichtet, seine Normen so zu gestalten, dass nur sachlich gerechtfertigte Differenzierungen zu unterschiedlicher Behandlung der Normunterworfenen führen. Im vorliegenden Fall jedoch hängt es allein von Zufälligkeiten und vom Mieter nicht beeinflussbaren Umständen ab, inwieweit die Bestimmungen der §§20 Abs1 Z2 litf und 49b Abs6 MRG zum Tragen kommen und in welchem Umfang daher die Mieter erhöhte Mietzinse zu leisten haben, nämlich davon, ob der Vermieter eine vorläufige Erhöhung der Mietzinse in Anspruch nimmt, ab welchem Zeitpunkt sie bewilligt wird und wann der Vermieter mit den Kreditrückzahlungen beginnt. Selbst wenn für den Vermieter bei seinen Entscheidungen rein wirtschaftliche, an der möglichst kostengünstigen Durchführung der Erhaltungsarbeiten orientierte Aspekte und nicht durch die bekämpften Bestimmungen eröffnete steuerrechtliche Eigeninteressen den Ausschlag geben mögen, tragen die bekämpften Bestimmungen in keiner Weise dem Umstand Rechnung, dass den durch die Möglichkeit einer frühzeitigen Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse in einer Periode erzielten Einnahmenüberschüssen in Wahrheit bereits konkrete Ausgaben gegenüberstehen. Jene Mieter, deren vorläufig erhöhte Hauptmietzinse nicht sogleich zur Darlehenstilgung verwendet, sondern vorläufig angespart werden, sind dadurch gegenüber Mietern, deren Zahlungen sofort in die Abdeckung der aufgenommenen Kredite fließen, massiv und in gleichheitswidriger Weise benachteiligt.
Da durch die Übergangsbestimmung des §49b Abs6 MRG - wenn auch in differenzierter Form - auch die zurückliegenden Abrechnungsperioden in die Neuregelung einbezogen wurden, wurde auch der Vertrauensschutz der Mieter in die bestehende Rechtslage unterlaufen. Bislang konnten die Mieter darauf vertrauen, dass jenes Sonderopfer, das ihnen im Interesse der Erhaltung des Hauses abverlangt wurde, auch diesem Zweck zugeführt wird. Angesparte erhöhte Mietzinse bildeten auf Grund der Verrechnungspflicht des Vermieters einen Sanierungsfonds, der auch diesem Zweck zugeführt werden musste. Durch die bekämpften Bestimmungen wird jedoch rückwirkend ein nach den Zufälligkeiten des konkreten Einzelfalles größenmäßig variabler Teil dieses Fonds zweckentfremdet und umgeleitet. Das Vertrauen der Mieter, mit jenen Zahlungen, zu denen sie auf der Grundlage der bislang geltenden Gesetze verpflichtet wurden, die Erhaltung des Hauses zu finanzieren, wurde durch die bekämpften Bestimmungen ohne sachliche Rechtfertigung erschüttert."
5.3. Das antragstellende Gericht in dem zu G123/02 protokollierten Verfahren legt seine Bedenken nahezu wortgleich wie im Verfahren zu G82/00 dar. Es schränkt aber insoweit ein, als die "für die Jahre 1996 bis 1999 schwer verständliche Übergangsregelung" des §49b Abs6 MRG im Gegenstand nicht zum Tragen komme, da für diesen Zeitraum von "Antragstellerseite" keine "Steuerabgeltung" berechnet worden sei.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, daß in Anbetracht der bevorstehenden Erhaltungsarbeiten aufgrund entsprechender Beschlüsse des Erstgerichtes ab 1. Mai 1992 gemäß §18a MRG erhöhte Mietzinse eingehoben worden seien, was zu einem Anschwellen der Mietzinseinnahmen und letztlich auch der Hauptmietzinsreserve bis Ende 1995 geführt und einen Kürzungsbetrag gemäß §20 Abs1 Z2 litf MRG von S 1,237.329,65 ermöglicht habe. Ein erheblicher Teil dieses Betrags entfalle auf die erhöhten Mietzinse, zumal sich die monatlichen Mietzinseingänge fast verdreifacht hätten. Im Umfang der 40%igen "Steuerabgeltung" seien die erhöhten Mietzinszahlungen aber für die Finanzierung der Erhaltungsarbeiten verloren gegangen.
5.4. Das antragstellende Gericht in dem zu G148/02 protokollierten Verfahren legt seine Bedenken ebenfalls nahezu wortgleich wie im Verfahren zu G82/00 dar und schränkt ein, daß die für 1996 bis 1999 schwer verständliche Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG im Gegenstand nicht zum Tragen komme, da für diesen Zeitraum von den Antragstellern keine "Steuerabgeltung" berechnet worden sei.
Es weist darauf hin, daß noch kein Kredit oder Darlehen zur Finanzierung der Erhaltungsarbeiten in Anspruch genommen worden sei, sodaß es, zumal die Einhebung vorläufig erhöhter Hauptmietzinse bereits ab 1.9.2001 für zulässig erklärt worden sei, zu einem zeitlichen Auseinanderklaffen von erhöhten Mietzinseinnahmen und Kreditrückzahlungen komme.
6. Die Bundesregierung hat in sämtlichen Verfahren Äußerungen erstattet.
6.1. In den Verfahren zu G28/00 und zu G82/00 beantragt die Bundesregierung jeweils, die Anträge der Gerichte zurückzuweisen, in eventu auszusprechen, daß die angefochtenen Bestimmungen nicht verfassungswidrig seien. In den Verfahren zu G123/02 und zu G148/02 beantragt die Bundesregierung auszusprechen, daß die angefochtenen Bestimmungen nicht verfassungswidrig seien. Für den Fall der Aufhebung beantragt sie, für das Außerkrafttreten eine Frist von achtzehn Monaten zu bestimmen.
In den Verfahren zu G28/00 und zu G82/00 erachtet die Bundesregierung die angefochtenen Bestimmungen als nicht präjudiziell, da betreffend die angefochtenen Beschlüsse die Absetzposition nach §20 Abs1 Z2 litf MRG nicht von Bedeutung gewesen sein könne, weil nach §19 Abs3 MRG eine Änderung der Erhöhung nur bei vorbehaltener Überprüfung erhobener Einwendungen oder bei einer Änderung bezüglich der veranschlagten Kosten erfolgen könne. Eine Änderung auf der Einnahmenseite, wozu auch die Verminderung der Einnahmen durch Berücksichtigung einer steuerlichen Absetzpost gehöre, könne hingegen eine Änderung der Erhöhung nicht rechtfertigen (Hinweis auf Würth/Zingher, Wohnrecht20 Rz 25 zu §18 MRG). Schon aus diesem Grund seien im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes die vom anfechtenden Gericht an den Verfassungsgerichtshof herangetragenen Fragen für die Rekursverfahren nicht präjudiziell.
6.2. Im Verfahren zu G28/00 schildert die Bundesregierung zunächst die Entstehungsgeschichte der angefochtenen Vorschriften, indem sie Teile der Regierungsvorlage zur Wohnrechtsnovelle 1997 wiedergibt (555 BlgNR 20.GP; vgl. Pkt. II.2.1.3.), und tritt dann den Ausführungen des antragstellenden Gerichtes wie folgt entgegen:
"1. ...
Aus diesen Ausführungen [in der Regierungsvorlage] geht der klare Wille des Gesetzgebers hervor, durch die mit der Wohnrechtsnovelle 1997 geschaffene Ausgabenposition des §20 Abs1 Z2 litf MRG eine von den Verhältnissen des Einzelfalls losgelöste pauschale Berücksichtigung der Steuerbelastung des Vermieters vorzusehen und damit eine auch vollziehungsökonomisch sachgerechte Lösung zu treffen. Aus welchen Gründen diese mietrechtliche Ausgabenposition nicht individuell an die konkreten einkommensteuerrechtlichen Gegebenheiten beim Vermieter anknüpft, wurde in den ... Gesetzesmaterialien zur Wohnrechtsnovelle 1997 ausführlich dargestellt. Das primäre Hindernis für eine solche Konstruktion liegt in der besonderen Komplexität und in den deshalb zu gewärtigenden Schwierigkeiten bei der Vollziehung eines derartigen Regelungsmodells, die ja auch eine erhebliche Kostenbelastung mit sich brächte. Hinzu kämen kaum lösbare Rechtsfragen, wie etwa die nach der Vorgangsweise bei einer Miteigentümergemeinschaft, wenn für die einzelnen Miteigentümer unterschiedliche Steuersätze zur Anwendung kämen, aber auch die Frage der wechselseitigen Bedeutung zwischen konkreten Steuerbescheiden der Abgabenbehörden einerseits und mietrechtlichen Entscheidungen vor Schlichtungsstellen und Gerichten andererseits. Schließlich sprechen auch noch Belange des Datenschutzes und des Abgabengeheimnisses gegen eine derartige Konstruktion. Es liegt durchaus innerhalb des durch den verfassungsrechtlichen Rahmen abgesteckten rechtspolitischen Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers, eine nach verschiedenen Steuersätzen differenzierende Regelung über die Einkommensteuer mit einer pauschalierten mietrechtlichen Berücksichtigung der Steuerlast zu verknüpfen. Freilich kann es eine solche Pauschalierung in Einzelfällen mit sich bringen, dass Vermieter stärker begünstigt und in anderen Einzelfällen aber auch stärker belastet werden. In Abwägung mit der Vielzahl von Problemen, die eine konkrete Berücksichtigung der Steuerlast im Einzelfall mit sich brächte, können schon grundsätzlich solche außer der Norm liegenden Ergebnisse in Einzelfällen durchaus hingenommen werden.
Grundsätzlich hat auch nichts anderes für den Fall zu gelten, dass im Rahmen der Beurteilung eines Mietzinserhöhungsbegehrens nach §§18 f MRG die 40%-ige Absetzposition des §20 Abs1 Z2 litf MRG nur auf Grund von Schwankungen in der Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben zwischen den und innerhalb der einzelnen Verrechnungsjahre zum Tragen kommt. Auch in diesem Kontext ist es gerechtfertigt, aus Gründen der Vollzugsökonomie präzise Kalkulationsgerechtigkeit im Detail hinter eine einfachere pauschale Berechnungsmethode zurückzustellen.
2.1. Im vorliegenden Fall hätte sich jedoch eine Abwägungsfrage, wie die zuletzt in Punkt 1 angesprochene, gar nicht gestellt. Wenn hier tatsächlich die Anknüpfung der 40%-igen Absatzposition des §20 Abs1 Z2 litf MRG auch an gemäß §18a MRG nur vorläufig erhöhte Hauptmietzinse ein krass unbilliges, eine Seite ungerecht belastendes Resultat erbrächte (weil den vorläufig erhöhten Hauptmietzinsen infolge verzögerter Darlehenstilgung noch nicht die nach der Systematik der Mietzinsreserve korrespondierenden Ausgabenposten gegenüberstehen), bestünde im Rahmen des Interpretationsspielraums, den die erstgenannte Regelung offen lässt, ohne weiteres die Möglichkeit, in einem solchen besonderen Fall für die bloß vorläufig erhöhten Hauptmietzinse keine Abzugsposition zu berechnen. Im Gegensatz zur Darstellung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien wäre eine solche, unter Bedachtnahme auf den Zweck der Regelung einschränkende Auslegung von §20 Abs1 Z2 litf MRG sehr wohl möglich. In dieser Gesetzesstelle wird auf die in §20 Abs1 Z1 MRG angeführten Einnahmen verwiesen. Nun ist zwar richtig, dass in §20 Abs1 Z1 lita MRG als Unterfall des Hauptmietzinses auch der erhöhte Hauptmietzins unter den Einnahmen angeführt ist, jedoch wird an keiner Stelle dieser Gesetzesbestimmung auch ausdrücklich auf den vorläufig erhöhten Hauptmietzins abgestellt. Demgegenüber wird in §18 und §18a Abs1 MRG einerseits und in §18a Abs2 MRG andererseits sehr wohl zwischen erhöhten Hauptmietzinsen und bloß vorläufig erhöhten Hauptmietzinsen unterschieden. Schon der Wortlaut des §20 Abs1 MRG ließe es daher ohne weiteres zu, in einem diesbezüglich besonders gelagerten Einzelfall für nur vorläufig erhöhte Hauptmietzinse keine Abzugsposition nach §20 Abs1 Z2 litf MRG anzusetzen. Dies wäre dann auch jedenfalls geboten, wenn der dieser Abzugsposition innewohnende Zweck, nämlich eine dem Vermieter tatsächlich zur Last fallende Steuerpflicht zumindest in pauschaler Weise zu berücksichtigen, mangels realer Existenz einer solchen Steuerlast gar nicht realisiert werden kann. Schon nach allgemeinen zivilrechtlichen Auslegungsgrundsätzen hätte daher das anfechtende Gericht die Interpretationsfigur der teleologischen Reduktion heranziehen und entsprechend den Argumenten der Rekurswerber insoweit keinen Steuerabzug für die bloß vorläufig erhöhten Hauptmietzinse ansetzen dürfen, als dies zur Berücksichtigung der verzögerten Darlehenstilgung vonnöten gewesen wäre. Eine solche Vorgangsweise hätte sich aber auch aus dem Gebot der verfassungskonformen Interpretation ergeben, die - wie dargelegt - der Wortlaut der Regelung durchaus zugelassen hätte. Auf diese Weise hätte die vom anfechtenden Gericht ins Treffen geführte Belastung der Mieter durch die pauschale Abzugsquote von 40 % auf Basis des geltenden Rechts vermieden werden können, ohne dass es der Einleitung eines Normprüfungsverfahrens bedurft hätte.
Das Argument des anfechtenden Gerichts, eine einschränkende Auslegung dieser Art würde dazu führen, dass diese Mietzinserhöhungen für künftige Erhaltungsarbeiten zur Gänze nicht zur Verfügung stünden und für den Vermieter verrechnungsfrei wären, trifft nicht zu, weil es unrichtigerweise zwei gedanklich von einander zu trennende Vorgänge vermengt. Es geht ja nicht darum, dass bloß vorläufige Mietzinserhöhungen nicht als Einnahmen bei der Berechnung der Mietzinsreserve angesetzt würden, sondern es geht lediglich darum, von solchen bloß vorläufigen Mietzinserhöhungen auf Grund einer teleologischen Reduktion von §20 Abs1 Z2 litf MRG keine steuerliche Absetzposition zu berechnen. Das Unterbleiben eines solchen Ansatzes nach §20 Abs1 Z2 litf MRG schließt aber keineswegs aus, dass die vorläufig erhöhten Mietzinse - wie dies selbstverständlich geboten ist - bei der Berechnung der Mietzinsreserve als Einnahmen berücksichtigt werden.
2.2. Mit Blick auf die Umstände des Anlassfalls - soweit sie sich aus dem Anfechtungsbeschluss ergeben - ist den Ausführungen des anfechtenden Gerichts aus der Systematik des Rechtsinstituts der Mietzinserhöhung nach §§18 ff MRG noch und insbesondere Folgendes entgegenzuhalten:
Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Erhöhung des Hauptmietzinses nach §§18 f MRG die die Mieter des Hauses am wenigsten belastende Vorgangsweise zu wählen. So muss er die günstigste (zumutbare) Möglichkeit der Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen; er hat sich auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln zu bemühen. Das Unterbleiben einer entsprechenden Antragstellung kann nicht zu Lasten der Mieter gehen (OGH 25.8.1998, 1 Ob 154/98y, MietSlg 50.348/35 = immolex 1999/59, OGH 28.2.1995, 5 Ob 144/94, MietSlg 47.275/10; u.v.a.). Nach ständiger Rechtsprechung ist mangels Antragstellung um Förderung bei der Finanzierung des eigentlichen Erhaltungsaufwandes von dem Betrag auszugehen, der bei der günstigsten zumutbaren Fremdfinanzierung und bei widmungsgemäßem Einsatz der zu erlangenden Förderungsmittel tatsächlich aufzubringen gewesen wäre. Bei der Berechnung der Mietzinsreserve nach §18 Abs1 Z1 MRG - die auch auf die Berechnung der vorläufigen Erhöhung nach §18a Abs2 MRG durchschlägt - ist daher so vorzugehen, als ob die Förderung gewährt worden wäre. Gleiches muss aber auch dann gelten, wenn der Vermieter - rechtswidrigerweise - den Beginn der Arbeiten so verzögert oder die Vorfinanzierung so frühzeitig in Anspruch nimmt, dass es zur Bildung von steuerwirksamen Mietzinsreserven kommt. Der Arbeitsbeginn - und damit die Ausgabenwirksamkeit der Erhaltungsarbeiten - ist vom Gesetz keinesfalls der Willkür des Vermieters überlassen. Mit der Bewilligung der Erhöhung ist er verpflichtet, die Arbeiten umgehend durchzuführen. Die Mieter können diese Verpflichtung exekutiv durchsetzen. Eine Überwälzung der - auf Grund der Verletzung dieser Pflicht erst entstandenen - Steuerbelastung auf die Mieter kommt daher nicht in Betracht.
Von dieser nach ständiger Rechtsprechung bestehenden Verpflichtung des Vermieters ausgehend, verbietet sich eine - wenngleich durch einen entsprechenden Sachbeschluss des Gerichts erst ermöglichte - Vorfinanzierung der Erhaltungsarbeiten gemäß §18a Abs2 MRG über einen derart langen Zeitraum hinaus, dass eine steuerwirksame Gewinnbildung entsteht, weil diesen Einnahmen im laufenden Jahr keine entsprechenden Ausgaben gegenüber stehen. Dies ergibt sich ja auch schon daraus, dass sich der Vermieter gerade im Rahmen des §18a Abs2 MRG ausdrücklich dazu verpflichten muss, die Erhaltungsarbeiten innerhalb angemessener Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen (§18a Abs2 erster Satz MRG). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so hat er sogar - weitergehend als bei 'bloßen' §18 MRG-Erhöhungen - die ihm aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse zugeflossenen Mehrbeträge mit Zinsen zurückzuerstatten.
Bei Bedachtnahme auf den Regelungszweck der Berechnungsvorschriften der §§18 ff MRG verbietet sich daher im Einklang mit der ständigen Judikatur zu den Schutzpflichten des Vermieters eine Berücksichtigung der Absetzpost des §20 Abs1 Z2 litf MRG immer dann, wenn der Vermieter deren Entstehen - im Falle des §18a Abs2 MRG sogar bloß mittels Erfüllung der von ihm ausdrücklich übernommenen Pflicht zur alsbaldigen Inangriffnahme der Arbeiten - hätte verhindern können. Bei teleologischer Auslegung des §18 Abs1 Z1 MRG (über den allein die Vorschriften über die Hauptmietzinsabrechnung nach §20 MRG in die Berechnung des erhöhten Hauptmietzinses Eingang finden) kann dem Gesetzgeber nämlich nicht zugesonnen werden, dass er die Mieter mit der Absetzpost des §20 Abs1 Z2 litf MRG auch für einen Zeitraum belasten wollte, für den ein (vorläufig) erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, der ja schließlich nach dem Vorgesagten so zu berechnen ist, dass es nicht zur Bildung von wesentlichen Hauptmietzinsüberschüssen kommt. Um dies zu verhindern, hat der Gesetzgeber dem Vermieter vielmehr in §19 Abs3 MRG die Pflicht auferlegt, eine entsprechende Senkung des (auch nur vorläufig) erhöhten Hauptmietzinses zu beantragen, wenn der erhöhte Hauptmietzins im Verhältnis zur (jeweiligen) Deckung des erhöhten Aufwands überhöht ist, weil die Kosten im Erhöhungszeitraum hinter den in der Erhöhung veranschlagten zurückbleiben. Diese Bestimmung gilt für Erhöhungen nach §18 MRG ebenso wie für Erhöhungen nach §18a Abs2 MRG.
3. Im Prüfungsantrag wird ausgeführt, die Anwendung der angefochtenen Bestimmungen führe zu unterschiedlichen Ergebnissen je nachdem, ob eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse nach §18a Abs2 MRG bewilligt werde oder nur ein Verfahren nach §18a Abs1 oder §18 MRG durchgeführt werde; dies sei aus Sicht des Gleichheitsgrundsatzes bedenklich.
Diese Argumentation trifft nicht zu. Auch bei einer Erhöhung nach §18 MRG kann die Ausgabenwirksamkeit der Erhaltungsarbeiten - ebenso wie bei einer Erhöhung nach §18a MRG (wie im Anlassfall) - zurückbleiben, wenn mit den Arbeiten gar nicht oder viel zu spät begonnen wird. Dass dies in der Praxis auch vorkommt, zeigen Verfahren der Mieter nach §6 Abs2 MRG zur Durchsetzung der Ausführungspflicht des Vermieters. Der zu Punkt 2.2 bereits angesprochene §19 MRG gilt für Erhöhungen nach §18 und §18a Abs2 MRG in gleicher Weise; die Berechnungsvorschriften für beide Erhöhungsarten sind völlig identisch. §18a Abs2 MRG begünstigt die Mieter sogar insofern, als sie die erhöhten Mietzinse im vollen Betrag samt Zinsen zurückfordern können, wenn der Vermieter seiner Ausführungspflicht nicht nachkommt (siehe auch hiezu Punkt 2.2). Eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes liegt daher nicht vor.
4. ...
Auch für die Förderungszuschüsse gilt das zuvor in Punkt 2 zu bloß vorläufig erhöhten Hauptmietzinsen Gesagte. Zwar werden in §20 Abs1 Z1 litf MRG unter den anzusetzenden Einnahmen auch Zuschüsse genannt, die dem Vermieter aus Anlass der Durchführung einer Erhaltungs- oder nützlichen Verbesserungsarbeit gewährt wurden. Da es sich aber bei solchen Zuschüssen schon ihrer Natur nach nicht um steuerpflichtige Einkünfte handelt, wäre es in Fällen, wo dies zur Erzielung eines dem Zweck der Steuerabsetzquote entsprechenden Ergebnisses erforderlich wäre, vertretbar, im Wege einer teleologischen Reduktion für die an den Vermieter geflossenen Zuschüsse keinen 40%-igen Absetzbetrag zu berechnen.
5.1. Wie zuvor dargelegt, ergeben sich für den Rechtsanwender auf Basis der geltenden Rechtslage hinreichende Möglichkeiten, in Ansehung der Abzugsposition nach §20 Abs1 Z2 litf MRG zu Ergebnissen zu gelangen, die auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls Bedacht nehmen und durch die ein Spannungsverhältnis zu dem aus dem verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz abgeleiteten Sachlichkeitsgebot vermieden wird. Wenn daher die Regelung des §20 Abs1 Z2 litf MRG in verfassungskonformer Weise vollzogen werden kann, so gilt dies - umso mehr - auch für die Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG. Auch in dieser Übergangsbestimmung setzt sich das System der Pauschalierung mit 40 % insofern fort, als auch in §49b Abs6 MRG grundsätzlich der 40%-ige Absetzbetrag an Einnahmenüberschüsse angelegt (also von diesen abgezogen) wird, für die Jahre 1996 bis 1999 allerdings nur aliquot in dem Ausmaß, in dem die Ausgaben im Saldo der Vorjahre nicht Deckung finden. In seiner Tendenz geht §49b Abs6 MRG dahin, im Mietzinserhöhungsverfahren die reduzierende Wirkung der 40%-igen Absetzpost auf die Höhe der Mietzinsreserve für die Jahre 1996 bis 1999 zu vermindern (vgl. dazu Stabentheiner/Wais, Die Wohnrechtsnovelle 1997, ÖJZ 1997/6A, 12 f; Würth/Zingher, Wohnrecht20 263 Rz 16 zu §20 MRG). Daraus lässt sich daher ein Eingriff in eine verfassungsrechtlich geschützte Vertrauensposition von Mietern nicht ableiten.
5.2. Die Übergangsbestimmung gilt in Ansehung des gesamten Verrechnungszeitraums, also für die letzten zehn Jahre vor Antragstellung bis zum Beginn des Verteilungszeitraums, für den die (vorläufige) Erhöhung der Hauptmietzinse bewilligt wurde. Seit der Aufhebung der vorläufigen Steuerfreiheit der jährlichen Mietzinsreserve für zehn Jahre mit 1. Jänner 1996 unterliegt der jährliche Überschuss der Mietzinsreserve sofort der Steuerpflicht, zu deren Abgeltung ja die 40 %-ige Absetzpost des §20 Abs1 Z2 litf MRG eingeführt wurde. Ab diesem Zeitpunkt sind auch die Mietzinsreserven der vorangegangenen Jahre gestaffelt in einer steuerlichen Übergangsfrist bis 1. Jänner 2000 aufzulösen, widrigenfalls sie ebenfalls zu versteuern wären. Daher war eine Übergangslösung zur Berücksichtigung dieser - abstrakt möglichen - Steuerbelastung erforderlich.
Laut ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung bleiben rechtskräftige Entscheidungen über die Höhe der Hauptmietzinsreserve, wie im vorliegenden Fall die vier rechtskräftigen Entscheidungen der Schlichtungsstelle, unberührt (§49b Abs6 letzter Satz MRG). Es hat daher keine Neuberechnung der Mietzinsreserve für die bereits rechtskräftig ausgesprochenen vorläufigen Erhöhungen der Hauptmietzinse stattzufinden.
Nur im Rahmen des noch anhängigen Antrags auf neuerliche (vorläufige) Erhöhung der Hauptmietzinse vom 1. Juni 1998 bis 30. November 2001 ist die anrechenbare Hauptmietzinsreserve der letzten zehn Jahre (vor der aktuellen Antragstellung) bei der Ermittlung des neuen Deckungsfehlbetrags nach §18 Abs1 Z2 MRG zu errechnen. Ziel dieser Berechnung ist daher nur die rechtsgestaltende Anhebung der Hauptmietzinse pro futuro (für Entscheidungen nach dem Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 1997). Bei der Endentscheidung nach §18 MRG kann ebenfalls nur eine Erhöhung pro futuro erfolgen, soweit dann noch ein Deckungsfehlbetrag besteht, also die Kosten nicht schon durch die vorangehenden Erhöhungen abgedeckt sind. Eine Rückwirkung liegt daher nicht vor, ebensowenig ein Eingriff in rechtlich geschützte eigentümerähnliche Positionen, weil die Hauptmietzinsreserve eine bloße Rechengröße darstellt und nach ständiger Rechtsprechung kein gebundenes 'Sondervermögen' ist, an dem die Mieter Anteil hätten oder das auf den Rechtsnachfolger des Vermieters überginge (MietSlg 21.098; 27.301). Da die Mietzinsreserve als reine Rechengröße im Rahmen jeder (neuerlichen) Erhöhung der Hauptmietzinse für einen neuen Verteilungszeitraum neu zu berechnen ist, kann vor der rechtskräftigen Entscheidung über diese Mietzinsreserve auch kein Vertrauen auf eine durch Richterspruch geschaffene Rechtslage entstehen. Da §19 Abs3 MRG auch eine jederzeitige Erhöhung bei Kostensteigerung zulässt, können die finanziellen Dispositionen der Mieter selbst bei Vorliegen einer rechtskräftigen Entscheidung nicht darauf aufbauen, dass im Verteilungszeitraum keine weitere Mietzinserhöhung wirksam werden könne."
6.3. Im Verfahren zu G82/00 tritt die Bundesregierung im wesentlichen wortgleich den Ausführungen des antragstellenden Gerichtes entgegen.
6.3.1. Sie bringt ergänzend vor, daß im Anlaßfall die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse ab 1. April 1988 bewilligt worden sei. Aus dem Anfechtungsbeschluß gehe nicht hervor, wann mit den Arbeiten begonnen worden sei, es werde aber ausgeführt, daß die Antragstellerin zur Finanzierung der Arbeiten gestaffelt mehrere Darlehen aufgenommen habe, für die sie seit 1991 Rückzahlungen tätige. Liege zwischen dem Beginn der vorläufigen Erhöhung und dem Beginn der Kreditrückzahlung ein Zeitraum bis zu drei Jahren oder länger, dann liege eine unzulässig verfrühte Vorfinanzierung der Erhaltungsarbeiten vor mit den daraus resultierenden Konsequenzen für die teleologische Auslegung des §18 Abs1 Z1 MRG. Es treffe nicht zu, daß zwangsläufig der Beginn der Mietzinserhöhung und jener der Kreditrückzahlung auseinanderfielen. Eine regelhaft sich ergebende Zeitspanne zwischen dem einen und dem anderen Ereignis könne allenfalls in der Dauer von einigen Wochen, höchstens von einigen Monaten angenommen werden. Bei Bauarbeiten sei zumeist eine namhafter Teil des Werklohns bereits zu Beginn und ein weiterer großer während der Arbeiten zu leisten. Nehme der Vermieter nach (vorläufiger) Erhöhung dieses Mietzinses die Erhaltungsarbeiten ohne Verzug in Angriff, stünden schon in der ersten Phase beträchtliche Zahlungen den Einnahmen aus der erhöhten Miete gegenüber.
6.3.2. Weiters tritt die Bundesregierung auch den Ausführungen des antragstellenden Gerichts zum Verstoß gegen das Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums wörtlich wie folgt entgegen:
"Dazu wird im Gesetzesprüfungsantrag unter anderem ausgeführt, dass die zur Finanzierung bestimmter Erhaltungsarbeiten bestimmten erhöhten Mietzinse 'durch andere gesetzliche Anordnungen umgeleitet und anderen Zwecken zugeführt' würden; es sei dies eine 'nicht deklarierte Zweckentfremdung der Leistungen der Mieter' und damit 'in Wahrheit eine stille (nicht offengelegte) Enteignung ohne gesetzliche Grundlage'. Die Mieter müssten dadurch im Umfang der steuerlichen Absetzposition ein zweites Mal für die Erhaltungsarbeiten bezahlen ... .
Diese Argumentation übersieht, dass die Leistungen einer Partei aus einem Vertragsverhältnis ja nicht völlig losgelöst von den dafür maßgeblichen steuerrechtlichen Gegebenheiten beurteilt werden kann. Seit der Aufhebung der steuerfreien Mietzinsrücklage durch Art39 Z11 und 32 des Strukturanpassungsgesetzes 1996 hat eben der Vermieter für die von ihm erzielten Einkünfte an Mietzinsen Einkommen- oder Körperschaftsteuer zu bezahlen. Diese Steuerlast, die im Fall ihrer Verwirklichung dazu führt, dass dem Vermieter für die Erhaltung des Hauses tatsächlich nur ein entsprechend geringerer Geldbetrag zur Verfügung steht, kann im vertraglichen Verhältnis zwischen Vermieter und Mietern nicht vernachlässigt werden. Die Reduktion der aus den Mietzinszahlungen für die Erhaltung des Hauses zur Verfügung stehenden Geldsumme durch diese Steuerlast kann nicht als 'Zweckentfremdung der Leistungen der Mieter' und als 'Enteignung ohne gesetzliche Grundlage' angesehen werden. Dies wird um so deutlicher, wenn man sich vor Augen führt, dass die Besteuerung von Einkünften der Regelfall und eine Steuerbefreiung die Ausnahme ist. Der Umstand der Besteuerung von Mietzinseinnahmen - die ja gleichermaßen bei 'normalen' wie auch bei nach §18 ff MRG erhöhten Mietzinsen stattfindet - ist also nicht als verfassungsrechtlich bedenkliche Enteignung zu qualifizieren. Hiezu sei auch bemerkt, dass der Verfassungsgerichtshof mit Beschluss vom 8.3.2000, B1916/98-13, B1931/98-8, B1932/98-8, die Behandlung einer die Verfassungswidrigkeit des Wegfalls der früheren Steuerbefreiung für Mietzinseinkünfte behauptenden Beschwerde abgelehnt hat.
Dabei dürfen auch nicht Charakter und Hintergrund der Mietzinszahlungen und der Mietzinserhöhung außer Acht gelassen werden. Bei den Mietzinsen handelt es sich um das Entgelt für die Nutzung einer Wohnung oder einer Geschäftsräumlichkeit. Das Mietrechtsgesetz und davor das Mietengesetz sahen und sehen gesetzliche Beschränkungen für die Mietzinshöhe vor. Dadurch ist das Mietzinsniveau in manchen Gebäuden so gering, dass die Mietzinseinkünfte insgesamt für die Erhaltung des Hauses nicht ausreichen. Nur dies ist der Ansatzpunkt für eine Mietzinserhöhung nach §§18 ff MRG. Es geht also darum, dass die Mieter von Objekten in solchen Gebäuden auf Grund dieser Mietzinsbeschränkungen zunächst in den Genuss sehr günstiger Mietzinse kommen, dann jedoch zur Gewährleistung der Erhaltung des Hauses in gewissem Rahmen eine Mietzinserhöhung hinnehmen müssen. Dass die erhöhten Mietzinse ebenso wie die früher geleisteten Mietzinse grundsätzlich einer Einkommenbesteuerung unterliegen, ist keinesfalls als 'Enteignung' zu bewerten. Zu bedenken ist dabei auch, dass den Mietern ihre Leistungen an erhöhten Mietzinsen ja insofern unmittelbar selbst wieder zugute kommen, als mit diesen erhöhten Mietzinsen ja schließlich das Haus, das sie benützen, saniert wird, wodurch sich beispielsweise für den einzelnen Wohnungsmieter auch die Wohnqualität entsprechend verbessert."
6.3.3. Zur Frage des Vertrauensschutzes wird darauf hingewiesen,
"dass niemand darauf vertrauen kann, dass eine nur ausnahmsweise eingeräumte Steuerbefreiung, wie sie früher in §11 und §28 Abs5 Einkommensteuergesetz für die Mietzinsrücklage vorgesehen gewesen war, aufrecht bleibt (vgl. zB VfSlg 13.657/1993). Mit der Beseitigung solcher Steuerbefreiungsbestimmungen - etwa auf Grund budgetärer Erfordernisse - muss daher durchaus gerechnet werden. Wenn überdies entsprechende Übergangs- und Einschleifregelungen vorgesehen werden - wie dies gerade im vorliegenden Zusammenhang sowohl steuerrechtlich als auch mietrechtlich geschehen ist -, kann sich niemand in seinem Vertrauen auf die bestehende Gesetzeslage verletzt erachten.
Es kann auch nicht mit Recht von einem 'Sonderopfer' der Mieter ... gesprochen werden. Wie schon ausgeführt, geht es ja um die Erhaltung des Hauses, in dem sich die Mietobjekte befinden und das daher von den Mietern benützt wird. Es wurde zuvor auch schon dargelegt, dass die erhöhten Mietzinsleistungen auf Grund der damit finanzierten Sanierung des Hauses im Ergebnis wieder den Mietern zugute kommt. Inwiefern vor diesem Hintergrund den Mietern durch die Mietzinserhöhung ein Sonderopfer abverlangt werde, bleibt schon deshalb unklar, weil im Anfechtungsbeschluss kein Vergleich mit einer anderen, nicht mit einem solchen Opfer belasteten Gruppe gezogen wird und ein solcher auch nicht nachvollziehbar ist."
6.4. Die Äußerungen der Bundesregierung zu G123/02 und zu G148/02 stimmen überwiegend wortgleich mit der Äußerung zu G82/00 überein.
6.5. In sämtlichen Verfahren beantragt die Bundesregierung für den Fall der Aufhebung, der Verfassungsgerichtshof wolle gemäß Art140 Abs5 B-VG für das Außerkrafttreten eine Frist von 18 Monaten bestimmen, um die allenfalls erforderlichen legistischen Maßnahmen zu ermöglichen: Die mit der Wohnrechtsnovelle 1997 geschaffene Ausgabenposition des §20 Abs1 Z2 litf MRG habe die Funktion, ein allfälliges Spannungsverhältnis der zuvor gegebenen Rechtslage zu verfassungsrechtlichen Regelungen (insbesondere zu Art1 des 1. Zusatzprotokolls zur MRK) aufzulösen (555 BlgNR 20. GP 10). Insofern komme diesem Abzugsposten eminente Bedeutung für die sachliche Rechtfertigung der diesbezüglichen steuerrechtlichen Regelung zu. Durch sie werde nämlich - wenngleich in pauschalierter Weise, aber dennoch sehr effizient - eine Doppelbelastung von Vermietern durch Besteuerung der Mietzinseinnahmen einerseits und (ungeschmälerter) Ansetzung dieser Einnahmen bei Berechnung der Mietzinsreserve andererseits entgegengewirkt. Sollte diese Regelung aufgehoben werden, müsse für diese Problematik eine andere Lösung gefunden werden.
7. Im Verfahren zu G28/00 haben die mitbeteiligten Parteien Äußerungen erstattet.
Die Vermieter als beteiligte Parteien verteidigen die angefochtenen Bestimmungen und verweisen ua. darauf, daß ausschließlich ökonomische Erfordernisse eine Vorgangsweise nach §18a MRG nahelegten, da der Vermieter dann ohne Risiko bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt mit der Durchführung der Arbeiten beginnen könne. Dies verringere den Zinsendienst sowie Lohn- und Preiserhöhungen für die entsprechenden Erhaltungsarbeiten, sodaß die Vorgangsweise nach §18a MRG auch die Mieter nicht benachteilige, und zwar auch dann nicht, wenn durch eine vorläufige Erhöhung Überschüsse oder erhöhte Hauptmietzinseinnahmen anfielen, die dem Abzug nach §20 Abs1 Z2 litf MRG unterlägen. Die Vermieter beantragen, der Verfassungsgerichtshof möge die angefochtenen Bestimmungen als verfassungsmäßig erkennen.
Im Verfahren zu G82/00 hat die Antragstellerin im Mietzinserhöhungsverfahren (also die Vermieterin) ebenfalls eine Äußerung erstattet, in der sie beantragt, den Antrag des Gerichtes zurückzuweisen, in eventu auszusprechen, daß die angefochtenen Bestimmungen nicht verfassungswidrig seien, in eventu die Aufhebung der §§11 und 28 Abs5 (gemeint: Einkommensteuergesetz 1988 BGBl. 400; in der Folge: EStG) als verfassungswidrig aufzuheben.
Die Antragsgegner als mitbeteiligte Parteien zu G28/00 und zu G82/00 teilen die Bedenken des antragstellenden Gerichtes.
II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die (in sinngemäßer Anwendung der §§187 und 404 ZPO iVm §35 VfGG) zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung verbundenen Anträge erwogen:
1. Zur Zulässigkeit:
1.1. Der Verfassungsgerichtshof ist nicht berechtigt, durch seine Präjudizialitätsentscheidung das antragstellende Gericht an eine bestimmte Rechtsauslegung zu binden, weil er damit indirekt der Entscheidung dieses Gerichtes in der Hauptsache vorgreifen würde. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes darf daher ein Antrag iS des Art140 B-VG bzw. des Art139 B-VG nur dann wegen mangelnder Präjudizialität zurückgewiesen werden, wenn es offenkundig unrichtig (denkunmöglich) ist, daß die - angefochtene - generelle Norm eine Voraussetzung der Entscheidung des antragstellenden Gerichtes im Anlaßfall bildet (zB VfSlg. 9811/1983, 10296/1984, 11565/1987, 12189/1989).
1.1.1. Die Bundesregierung bestreitet in ihren Äußerungen zu den zu G28/00 und zu G82/00 protokollierten Anträgen die Präjudizialität der angefochtenen Bestimmungen mit dem Argument, daß "nach §19 Abs3 MRG eine Änderung der Erhöhung nur bei vorbehaltener Überprüfung erhobener Einwendungen oder bei einer Änderung bezüglich der veranschlagten Kosten erfolgen kann". Die Änderung auf der Einnahmenseite, wozu die Verminderung der Einnahmen durch Berücksichtigung einer "steuerlichen Abzugspost" gehöre, könne eine Änderung der Erhöhung nicht rechtfertigen.
§18a Abs2 MRG regelt die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses; der Gesetzgeber geht offenbar davon aus, daß dieser vorläufigen schließlich eine (Entscheidung über eine) endgültige Erhöhung folgen wird, wie dies im zweiten und im dritten Satz dieses Absatzes zum Ausdruck kommt. Es ist daher zumindest denkmöglich, davon auszugehen, daß eine endgültige Erhöhung des Hauptmietzinses, wenn sie auf eine vorläufige Erhöhung iSd §18a Abs2 MRG folgt, nicht an die Voraussetzungen gebunden ist, die §19 Abs3 MRG für eine Neuberechnung des Hauptmietzinses aufstellt. Denn es ist ebenso denkmöglich anzunehmen, daß §19 Abs3 MRG nur auf solche - der Neuberechnung vorangegangene - Verfahren abstellt, in denen es (bereits) zu einer endgültigen Erhöhung des Hauptmietzinses iSd §18 MRG gekommen ist.
Den den Anträgen zugrundeliegenden Verfahren gingen aber Verfahren über eine vorläufige Erhöhung nach §18a Abs2 MRG voraus. Wenn daher das antragstellende Gericht der Sache nach davon ausgeht, daß §19 Abs3 MRG der Anwendung der angefochtenen Bestimmungen nicht entgegensteht, so ist dies jedenfalls nicht denkunmöglich. Der Verfassungsgerichtshof hat daher insoweit keinen Zweifel an der Präjudizialität der angefochtenen Bestimmungen.
1.1.2. In den zu G123/02 und zu G148/02 protokollierten Anträgen führt das antragstellende Gericht aus, daß die angefochtene Übergangsregelung des §49b Abs6 MRG im Gegenstand nicht zum Tragen komme, da die Antragsteller für 1996 bis 1999 keine "Steuerabgeltung" berechnet hätten. Es ist daher nicht denkmöglich, daß das anfechtende Gericht §49b Abs6 zweiter Satz MRG anzuwenden hat. Ein untrennbarer Zusammenhang dieses Satzes mit den beiden anderen Sätzen der Übergangsbestimmung oder mit dem ebenfalls angefochtenen §20 Abs1 Z2 litf MRG wird nicht einmal behauptet.
Die zu G123/02 und zu G148/02 gestellten Anträge auf Aufhebung des §49b Abs6 MRG waren daher mangels Präjudizialität zurückzuweisen, soweit sie sich gegen den zweiten Satz dieser Bestimmung richten.
Von der Präjudizialität des §20 Abs1 Z2 litf MRG, wie zuvor unter 1.1.1. ausgeführt, ist das antragstellende Gericht denkmöglich ausgegangen.
1.2. Im übrigen sind die Anträge, da ansonsten die weiteren Prozeßvoraussetzungen vorliegen, zulässig. Zulässig sind daher alle Anträge hinsichtlich des §20 Abs1 Z2 litf MRG, jener zu G28/00 und zu G82/00 auch hinsichtlich des §49b Abs6 MRG, auf den sich die vorgetragenen Bedenken der Sache nach insgesamt beziehen. Die Anträge zu G123/02 und zu G148/02 sind hingegen nur hinsichtlich des ersten und des dritten Satzes dieser Bestimmung zulässig.
2. In der Sache:
2.1. Zunächst sei auf die Entstehungsgeschichte der angefochtenen Vorschriften und auf ihren Zusammenhang mit dem Steuerrecht eingegangen, von dem der historische Gesetzgeber ausgegangen ist und auf den sich die Bundesregierung beruft.
2.1.1. Das MRG verpflichtet den Vermieter bestimmter Objekte dazu, für näher bezeichnete Aufwendungen an dem Mietobjekt die Mietzinsreserven der vergangenen zehn Jahre heranzuziehen (§3 Abs3, §4 Abs3 Z1 MRG). Unter der Mietzinsreserve versteht §20 Abs2 MRG grundsätzlich den Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben. Diesen Überschuß hat der Vermieter nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften zu versteuern.
Da es mithin ungewiß ist, ob bereits zugeflossene (§19 EStG) Mieteinnahmen nicht im Laufe der folgenden zehn Jahre für derartige Arbeiten herangezogen werden, und da es möglich ist, daß in einem einzigen Jahr die Mietzinsreserven mehrerer vergangener Jahre aufzuwenden sind, berücksichtigte der Gesetzgeber des EStG seinerzeit diese mietrechtliche Rechtslage dadurch, daß er dem Vermieter erlaubte, eine Mietzinsrücklage (§11 Abs1 EStG) oder einen steuerfreien Betrag (§11 Abs2, §28 Abs5 EStG) zu bilden. (Diese Vorschriften galten gemäß §7 Abs2 zweiter Satz Körperschaftsteuergesetz 1988 BGBl. 401 auch für den Bereich der Körperschaftsteuer.) Sie waren mit näher bezeichneten Ausgaben zu verrechnen, die somit in dem Jahr, in dem sie tatsächlich getätigt wurden, nicht mehr steuerwirksam wurden. Neun Jahre nach seiner Bildung war der steuerfreie Betrag (ebenso die Mietzinsrücklage), soweit er nicht verrechnet worden war, einkommenserhöhend aufzulösen. Daraus ergab sich eine Steuerstundung über zehn Jahre hinweg.
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage (621 BlgNR 17. GP 73, 81) verwiesen im wesentlichen auf die vorangegangene Rechtslage. Eine vergleichbare Regelung war erstmals durch ArtIV Z2 BG BGBl. 409/1974 eingeführt worden. Der damalige Ausschußbericht (1261 BlgNR 13. GP 4) erläuterte, es solle die Möglichkeit eröffnet werden, "daß verrechnungspflichtige Mietzinse ohne vorhergehende Kürzung durch Einkommen- und Ertragsteuern für die Erhaltung und Verbesserung des Mietobjektes verwendet werden können".
2.1.2. An dieser Rechtslage wurde verschiedentlich Kritik geübt (Doralt, Einkommensteuergesetz. Kommentar2 [1992] §11 Tz 3 f.; ders., Vorschläge für eine neue Steuerreform. Zum EStG, UmgrStG, GrStG, ErbStG, ÖStZ 1995, 169 [171]; Heidinger/Heidinger, Bauherrnmodelle aus der Sicht des Fiskus und der Anleger:
Fünfzehntel-Absetzung auf Wartetaste? Abschaffung der "Mietzinsrücklage"? ÖStZ 1996, 1 [5]). Der Gesetzgeber des Strukturanpassungsgesetzes 1996 BGBl. 201 (in der Folge: StrAG) griff diese Kritik auf und beseitigte die Mietzinsrücklage und den steuerfreien Betrag ersatzlos (Art39 Z11 und 32). §§11 und 28 Abs5 EStG aF waren letztmalig bei der Veranlagung für das Kalenderjahr 1995 anzuwenden (§124b Z7 EStG). Aus Mieteinnahmen, die seit 1996 Mietzinsreserven zugeführt werden, kann daher kein steuerfreier Betrag mehr gebildet werden.
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage des StrAG (72 BlgNR 20. GP 261 f.) führen dazu aus:
"Die bisherigen Regelungen des §11 und des §28 Abs5 ermöglichten, Überschüsse an verrechnungspflichtigen Mietzinsen einer steuerfreien Rücklage bzw. einem steuerfreien Betrag zuzuführen. Die angesammelten Mietzinsrücklagen (steuerfreien Beträge) waren mit Instandsetzungsaufwendungen und Verlusten zu verrechnen. Anderenfalls waren sie im neunten Jahr nach ihrer Bildung einkommenserhöhend aufzulösen. Daraus ergab sich eine Steuerstundung, die vor allem Steuerpflichtigen zugute kam, die aus dem Mietobjekt hohe Mieterträge erzielten und deshalb entsprechend hohe Mietzinsrücklagen (steuerfreie Beträge) bilden konnten. Begünstigt waren ertragreiche Mietobjekte auch darin, daß die an sich auf zehn Jahre zu verteilenden Instandsetzungsaufwendungen mit bestehenden Mietzinsrücklagen (steuerfreien Beträgen) zu verrechnen und damit sofort absetzbar waren. Denn je höher die Erträge des Mietobjektes und je höher folglich die Mietzinsrücklagen (steuerfreien Beträge) waren, um so leichter konnten die Instandsetzungsaufwendungen sofort abgesetzt werden. Benachteiligt waren Steuerpflichtige, die die Instandsetzungsaufwendungen nur verteilt auf zehn Jahre absetzen konnten, weil sie infolge ertragsarmer Mietobjekte keine entsprechenden Mietzinsrücklagen (steuerfreien Beträge) bilden konnten. Um künftig eine Begünstigung von ertragreichen Mietobjekten zu Lasten der ertragsarmen Mietobjekte zu vermeiden, soll ab der Veranlagung 1996 die Bildung einer Mietzinsrücklage bzw. eines steuerfreien Betrages nicht mehr möglich sein."
Im Zusammenhang mit dieser Neuregelung forderte der Nationalrat den Bundesminister für Justiz auf, dem Parlament einen Gesetzentwurf zu übermitteln, "in dem Harmonisierungsmaßnahmen in den Bestimmungen des §20 Mietrechtsgesetz vorgenommen werden" (E 5 - NR
20. GP; 95 BlgNR 20. GP 237, StProtNR 20. GP, 16. S, 305).
2.1.3. Dieser Entschließung folgend, wurde mit der Wohnrechtsnovelle 1997 der oben (Pkt. I.2.) wiedergegebene §20 Abs1 Z2 litf MRG eingeführt.
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage (555 BlgNR 20. GP 7, 10, 15, 18) führen dazu ua. aus (§49b Abs6 zweiter Satz MRG war in der RV noch nicht vorgeschlagen gewesen, vgl. 555 BlgNR 20. GP 3 [dort noch §49b Abs4]):
"Auch im Bereich der Mietzinsreserve sind gesetzliche Schritte zur Harmonisierung des Steuer- und des Wohnrechts geboten, um eine verfassungskonforme Rechtslage sicherzustellen. Eine Alternative zu der hier vorgeschlagenen mietrechtlichen Lösung könnte in steuerrechtlichen Maßnahmen liegen, doch kommen solche aus Gründen der Einheit der Strukturanpassungsschritte nicht in Betracht.
...
Ein zweites Problemfeld wurde durch das Strukturanpassungsgesetz 1996 geschaffen, das in seinem Art39 die bisherigen Steuerbegünstigungen für die Mietzinsrücklage in §11 sowie in §28 Abs5 Einkommensteuergesetz beseitigte. Andererseits sieht das Mietrechtsgesetz weiterhin die Verrechnungs- und Verwendungspflicht für Mietzinseinnahmen auf die Dauer von zehn Jahren vor. Bei unveränderter Rechtslage hätte dies zur Konsequenz, daß Hauseigentümer im Rahmen der ihnen nach dem MRG obliegenden Erhaltungspflicht sowie bei Durchführung von Verfahren nach §§18 ff. MRG gegenüber den Mietern für eine Mietzinsreserve einzustehen hätten, die in dieser Höhe gar nicht vorhanden wäre, weil sie nämlich bereits zu einem wesentlichen Teil zur Bezahlung der Einkommensteuer verbraucht wurde. Eine Beibehaltung dieses Rechtszustandes wäre daher im Hinblick auf Art1 des 1. Zusatzprotokolls zur MRK äußerst problematisch; diese Konventionsbestimmung gewährleistet ausdrücklich den Schutz des Eigentumsrechts, und zwar auch vor solchen gesetzgeberischen Eingriffen, die das Eigentumsrecht zwar nicht zur Gänze entziehen, aber die Rechtsposition des Eigentümers unangemessen beeinträchtigen oder aushöhlen. Eine Harmonisierung der Rechtsbereiche Steuerrecht und Mietrecht ist daher dringend geboten. In diese Richtung zielt auch die vom Nationalrat am 17. April 1996 verabschiedete Entschließung (Entschließung Nr. 5).
Eine sachlich an sich zweckmäßige Lösung dieses Spannungsfeldes durch Änderungen im Steuerrecht kann wegen der daraus erwarteten negativen Beispielfolgen auf andere gesetzliche Strukturanpassungsmaßnahmen nicht in Betracht gezogen werden. Es verbleibt daher nur die Möglichkeit einer mietrechtlichen Lösung.
...
Wie schon ... ausgeführt, kommt aus fiskalpolitischen Gründen für die Harmonisierung von Steuer- und Mietrecht derzeit nur eine mietrechtliche Lösung in Betracht. Dies kann nur durch die Aufnahme einer zusätzlichen Ausgabenposition in die Regelung des §20 MRG über die Ermittlung der Mietzinsreserve geschehen. Diese Ausgabenpost soll der Einkommen- oder Körperschaftsteuerbelastung des Vermieters aus den Mietzinseinnahmen Rechnung tragen. Dabei wäre es theoretisch auch möglich, auf die konkreten einkommensteuerrechtlichen Gegebenheiten beim Vermieter abzustellen. Ein solcher Lösungsansatz wäre jedoch nicht vollziehbar. Dabei ist daran zu denken, daß auf Vermieterseite ja eine Miteigentümergemeinschaft stehen kann, für die möglicherweise auch noch unterschiedliche Steuersätze gelten. Überdies müßte der Vermieter gegenüber allen Mietern seine gesamten Einnahmen (also auch solche aus anderen Einkunftsquellen) offenlegen. Mieter könnten einwenden, der Vermieter hätte gegen einen ungünstigen Einkommensteuerbescheid Rechtsmittel oder eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erheben müssen; auf Grund eines solchen Einwands hätte die Schlichtungsstelle oder das Gericht in mietrechtlichen Verfahren zu prüfen, ob ein derartiges Rechtsmittel oder eine solche Beschwerde erfolgreich gewesen wären. Auch wäre wohl häufig zur Zeit der Durchführung eines Verfahrens nach §18 MRG die Frage der richtigen Höhe der Einkommensteuerschuld des Vermieters noch nicht abschließend geklärt. Schon diese - durchaus nicht vollständige - Problemauflistung zeigt deutlich, daß nur eine Pauschalregelung in der Weise in Frage kommt, daß die zu schaffende Ausgabenposition in §20 MRG nicht auf die konkreten Umstände beim Vermieter abstellt, sondern vom Gesetzgeber ein feststehender Prozentsatz der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben vorgegeben wird. Bei der Frage, in welcher Höhe dieser Prozentsatz angesetzt werden sollte, wurde einerseits auf den Grenzsteuersatz von 50% und andererseits auf die Körperschaftsteuer in Höhe von 34% Bedacht genommen. Daraus ergab sich eine in etwa gemittelte Pauschalierung des Ausgabenansatzes im Ausmaß von 40% des Einnahmenüberschusses.
...
Da nach geltender Rechtslage dem Hauseigentümer gemäß §3 MRG in Verbindung mit §6 leg. cit. die Pflicht zur Erhaltung des Hauses nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten obliegt und er die Kosten von Erhaltungsarbeiten aus der in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten, nach §20 MRG verrechenbaren Mietzinsreserve zu decken hat, müßte er bei Erfüllung seiner Pflicht zur Erhaltung des Hauses für Beträge einstehen, die ihm nicht mehr zur Verfügung stehen, weil er sie zuvor zum Teil zum Zweck der Entrichtung der Einkommensteuer verwendet hat. Die dem Vermieter zinsrechtlich auferlegten Beschränkungen im Zusammenhalt mit dem Kündigungsschutz, der Erhaltungspflicht sowie der Regelung des §18 MRG könnten durch den Wegfall der früheren steuerlichen Begünstigung zumindest in Einzelfällen eine Verletzung des konventionsrechtlich geschützten Eigentumsrechts des Vermieters bewirken."
Die Erläuterungen geben sodann den Text der Entschließung 5 des Nationalrates (vgl. Pkt. 2.1.2.) wieder und fahren fort (555 BlgNR 20. GP 18 f.):
"Im Sinne dieser Entschließung des Nationalrats soll nun zur pauschalen Berücksichtigung der Einkommensteuerbelastung im §20 Abs1 Z2 litf eine neue Ausgabenpost bei Errechnung der Hauptmietzinsreserve eingeführt werden. Um eine zeit- und kostenaufwendige Überprüfung und Berechnung der tatsächlich im Einzelfall vom Vermieter zu entrichtenden Einkommensteuer und die dafür notwendige Offenlegung aller Einkünfte (aus sämtlichen Einkunftsarten) des Vermieters - dies wäre aus Gründen des Datenschutzes und des Abgabengeheimnisses bedenklich - zu vermeiden, wird im vorliegenden Gesetzentwurf ein Pauschalbetrag in Höhe von 40 vH des Überschusses der Einnahmen über die Ausgaben als Abzugspost vorgesehen. Übersteigen im Zeitraum ab 1. Jänner 1996 die Ausgaben eines Jahres die Einnahmen dieses Jahres, so ist für dieses Kalenderjahr die neugeschaffene Ausgabenpost des Abs1 Z2 litf nicht anwendbar, weil diese Regelung (für den Zeitraum ab 1. Jänner 1996) nur dann Platz greift, wenn in dem betreffenden Jahr ein Überschuß erzielt wurde. Für Mietzinserhöhungsverfahren nach §18 MRG und Verfahren nach §6 leg. cit., die vor dem Jahr 2006 bei Gericht oder einer Schlichtungsstelle der Gemeinde anhängig gemacht werden, ist noch die Übergangsregelung des §49b Abs4 zu beachten, wonach bei Errechnung des im §20 Abs1 Z2 litf angeführten Absetzbetrages alle in den Verrechnungszeitraum vor 1. Jänner 1996 fallenden Einnahmen und Ausgaben insgesamt zu berücksichtigen sind und daß dies auch dann gilt, wenn in einem (vor dem Jahr 1996 liegenden) Kalenderjahr die Ausgaben die Einnahmen überstiegen haben."
Seine endgültige Fassung erhielt §49b Abs6 MRG aufgrund eines Abänderungsantrags im Plenum des Nationalrates (StProtNR 20. GP, 58. S, 49 f., 59).
2.2.1.1. Das Bestandrecht des ABGB erlaubt den Parteien eines Mietvertrages grundsätzlich eine freie Mietzinsvereinbarung. Das MRG schränkt die Vertragsfreiheit insofern ein, als es - in seinem Vollanwendungsbereich (§1 Abs1 MRG) - die Höhe des Mietzinses nach oben beschränkt (§16); dies geschieht zum Schutz und im Interesse der Mieter. Unter bestimmten Voraussetzungen, wie sie in §18 Abs1 MRG umschrieben sind, erlaubt das MRG, die Mietzinse befristet zu erhöhen, auch hier jedoch nur bis zu einer den Umständen des Falles entsprechenden Höhe, nur zur Finanzierung bestimmter Arbeiten, zu welcher der Vermieter verpflichtet ist, und nur aufgrund einer behördlichen Entscheidung (des Gerichtes bzw. allenfalls der Gemeinde: §39 MRG).
Der Gesetzgeber beschränkt zum Schutz der Mieter die Höhe des Mietzinses, läßt jedoch im Interesse der Finanzierung von Erhaltungsarbeiten zeitweilig höhere Mietzinse zu. Er ist durch den Gleichheitssatz dazu verhalten, Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu behandeln. Gegen dieses Gebot verstößt er, wenn er Mieter (und Vermieter) in wirtschaftlich bzw. rechtlich gleichen Situationen unterschiedlich behandelt mit der Folge, daß eine Gruppe von Mietern einen höheren Mietzins zu entrichten hat als eine andere Gruppe in einer vergleichbaren Situation.
2.2.1.2. Im folgenden ist zunächst kurz auf die Auswirkungen einzugehen, welche die Wohnrechtsnovelle 1997 dadurch gebracht hat, daß sie die neue Abzugspost des §20 Abs1 Z2 litf MRG (im Schrifttum und in den Schriftsätzen auch als "Steuerabzug" oder "Steuerabgeltung[sbetrag]" bezeichnet) eingeführt hat.
Solange keine Aufwendungen der in §§3 und 4 MRG genannten Art zu finanzieren sind, hat sich durch die Wohnrechtsnovelle 1997 grundsätzlich nichts geändert: Der Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben (also die Mietzinsreserve) fließt zur Gänze dem Vermieter zu. Ein Unterschied ergibt sich erst, sobald derartige Aufwendungen anfallen: Durch die eingeführte Abzugspost werden die Mietzinsreserven gemindert und damit der Saldo aus Mietzinsreserven und Mietzinsabgängen (der letzten zehn Jahre) entsprechend reduziert. Die Mietzinsreserven fließen auch nach der Neuregelung in demselben Ausmaß dem Vermieter zu wie vorher, solange die Aufwendungen aus dem (nach der neuen Rechtslage errechneten) Saldo gedeckt werden können. Erst wenn das nicht mehr der Fall ist, zeigen sich Auswirkungen der Wohnrechtsnovelle 1997: Da dieser Saldo die Finanzierung der Aufwendungen nach §3 MRG nicht mehr deckt, kommt es zu einer Erhöhung der Mietzinse (falls auch die Mieteinnahmen der Folgejahre nicht reichen). Nützliche Verbesserungen nach §4 MRG können nicht mehr aus den Mietzinsreserven (der letzten zehn Jahre) finanziert werden. Diese Effekte treten - bei gleich hoch angenommenen Einnahmen (iSd §20 Abs1 Z1 MRG) und Ausgaben (iSd §20 Abs1 Z2 lita bis e MRG) nach der neuen Rechtslage eher als nach der alten ein, weil der Saldo der Mietzinsreserven und Mietzinsabgänge der letzten zehn Jahre nach der neuen Rechtslage kleiner ist als nach der alten. Der Finanzierungsbedarf, der bereits eine Erhöhung rechtfertigt, wird daher nach der neuen Rechtslage niedriger sein als nach der alten (und zwar bei ausschließlich positiven Mietzinsreserven der letzten Jahre um 40 %; vgl. auch Iro, Spätfolge des Sparpakets: Belastungen für Mieter! RdW 1997, 53. Bei einer "negativen" Mietzinsreserve, also einem Mietzinsabgang, kommt die Abzugspost nicht zum Tragen, vgl. Stabentheiner/Wais, Die Wohnrechtsnovelle 1997, ÖJZ 1997/6A, 12). Jener Teil der Mietzinsreserven, der solcherart - anders als nach der alten Rechtslage - nicht der Finanzierung von Aufwendungen dient, fließt dem Vermieter zu.
Fließt hingegen die gesamte (noch verfügbare) Mietzinsreserve des laufenden Jahres in Maßnahmen iSd §§3 und 4 MRG, so ergibt sich wiederum keine Änderung gegenüber der alten Rechtslage, weil dann die Basis der 40 %, von denen §20 Abs1 Z2 litf MRG spricht, nämlich der Überschuß der Einnahmen über die (übrigen) Ausgaben, nicht positiv ist. Dasselbe gilt für Jahre, in denen die Ausgaben (einschließlich der Finanzierung von Erhaltungsarbeiten) den Einnahmen entsprechen. Auch bei der Berechnung der in den Folgejahren zu erwartenden Mietzinseinnahmen (iSd §18 Abs1 MRG) kommt die Abzugspost nicht in Betracht (vgl. OGH, wobl 2003, 174/82).
2.2.2.1. Das primäre Bedenken der antragstellenden Gerichte - so versteht der Verfassungsgerichtshof die Ausführungen - richtet sich dagegen, daß Mieter letztlich unterschiedlich hohe Mietzinserhöhungen zu erdulden haben, je nachdem, ob der Erhöhung bloß ein Verfahren nach §18 (und allenfalls nach §18a Abs1) MRG oder aber auch eines nach §18a Abs2 MRG vorausgegangen ist. Dieser Unterschied wird aber gerade durch §20 Abs1 Z2 litf MRG bewirkt:
Im Verfahren nach §18a Abs1 MRG kommt es zunächst nur zu einer Grundsatzentscheidung (Entscheidung dem Grunde nach), aber noch nicht zu einer Erhöhung der Mietzinse. Im Verfahren nach §18 MRG kommt es zu einer (endgültigen) Erhöhung; den höheren Einnahmen stehen aber relativ bald entsprechende Ausgaben gegenüber, sodaß die Berechnungsgrundlage für die Abzugspost des §20 Abs1 Z2 litf MRG relativ niedrig ausfällt oder gar Null beträgt. Wesentlich ist aber vor allem, daß diese Abzugspost die Mieter in dem durch diese Erhöhungsentscheidung abgeschlossenen Verfahren nicht mehr beschwert, da die Erhöhung ja bereits endgültig ausgesprochen ist. Nur in einem späteren, neuerlichen Verfahren käme diese Kürzung zum Tragen. (Nur im Verfahren nach §18 MRG - nicht aber in jenen nach §18a MRG - kommt es auch, verbunden mit der Entscheidung über die Erhöhung des Hauptmietzinses, zu einem gerichtlichen Auftrag zur Vornahme der Erhaltungsarbeiten nach §6 iVm §19 Abs3 MRG: Würth in Rummel [Hg.], ABGB. Kommentar II/53 Rz 10c zu §§18-18b MRG mwN.) Im Verfahren nach §18a Abs2 MRG kommt es dagegen nur zu einer vorläufigen Erhöhung des Hauptmietzinses, ohne daß dem sofort entsprechende Ausgaben für Erhaltungsarbeiten gegenüberstünden, die aus den (erhöhten) Hauptmietzinsen finanziert würden. Solange keine derartigen Ausgaben anfallen, fließen die (bereits erhöhten) Mietzinseinnahmen der Mietzinsreserve des laufenden Jahres zu, können aber im Ausmaß von 40 % nicht für die Erhaltungsarbeiten herangezogen werden, für welche sie gedacht sind, weil die Mietzinsreserve insoweit um die erwähnte Abzugspost gekürzt wird. Diese Kürzung betrifft auch jenen Teil des Überschusses (der Einnahmen über die Ausgaben), der auf die Erhöhung entfällt; auch im Ausmaß der Erhöhung fließen also 40 % dieses Überschusses dem Vermieter zu, da (und soweit) dem noch keine Ausgaben gegenüberstehen.
Diese Kürzung bewirkt, daß der Deckungsfonds für die Erhaltungsarbeiten, zu deren Finanzierung die Erhöhung bewilligt worden ist, geringer ausfällt. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, in der endgültigen Entscheidung, mit der das Verfahren jedenfalls abzuschließen ist, den Mietzins stärker anzuheben. Diese zusätzliche Erhöhung wird aber bei einer bloßen Grundsatzentscheidung nach §18a Abs1 MRG oder einer (sofort) endgültigen Erhöhung nach §18 MRG nicht notwendig.
Diese unterschiedliche Behandlung von Mietern (und Vermietern) in jeweils wirtschaftlich gleichen Situationen ist mit dem Gleichheitssatz nicht vereinbar.
2.2.2.2. Die Bundesregierung weist zu Recht darauf hin, daß es auch bei einer Erhöhung der Mietzinse gemäß §18 MRG nicht sofort zu Ausgaben kommen muß, die aus der (um die Mietzinserhöhung erhöhten) Mietzinsreserve gespeist würden. Sie übersieht dabei, daß diese Verzögerung der Ausgaben dann für das Erhöhungsverfahren keine Rolle spielt, wenn es bereits mit einer endgültigen Entscheidung iSd §18 MRG abgeschlossen worden ist, sehr wohl aber dann, wenn diese endgültige Entscheidung noch nicht gefallen ist, weil es erst zu einer vorläufigen Erhöhung gekommen ist: Die Kürzung der (erhöhten) Mietzinsreserve fällt dann bei der Endentscheidung ins Gewicht. Im übrigen räumt die Bundesregierung in drei ihrer vier Äußerungen (nicht in der oben wiedergegebenen zu G28/00) ein, daß es zu dieser Verzögerung bei den Ausgaben dann kommt, wenn der Vermieter rechtswidrigerweise keine Aufwendungen vornimmt. Damit zeigt sie einen Schwachpunkt ihrer Argumentation selbst auf: Während die Verzögerung bei einer Erhöhung nach §18 MRG (mit der ja ein Auftrag nach §6 MRG verbunden ist) rechtswidrig ist, trifft dies im anderen Fall (vorläufige Erhöhung) nicht zu. Es ist aber nicht zulässig, eine Situation, in welcher der Vermieter rechtmäßigerweise Aufwendungen erst nach einer gewissen Zeit vornimmt, mit einer solchen zu vergleichen, in denen er sie rechtswidrigerweise verzögert. Gegen die rechtswidrige Unterlassung stellt die Rechtsordnung im übrigen Mittel zur Verfügung; so ermöglicht §6 MRG ua. den Mietern einen Antrag, dem Vermieter die Vornahme der Arbeiten aufzutragen. Dieser Rechtsbehelf steht zwar auch bei einer vorläufigen Erhöhung nach §18a Abs2 MRG zur Verfügung, jedoch erst nach Ablauf der dort erwähnten angemessenen Frist. Darüber hinaus stünde den Mietern gegen ein rechtswidriges Verhalten des Vermieters, das ihnen - infolge einer zu starken Erhöhung des Mietzinses - einen vermögensrechtlichen Schaden zufügt, allenfalls noch - nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Regeln - ein Schadenersatzanspruch zu. Dies trifft bei einem rechtmäßigen Verhalten aber nicht zu.
2.2.2.3. Der Verfassungsgerichtshof kommt daher zum Ergebnis, daß §20 Abs1 Z2 litf MRG verfassungswidrig ist.
2.2.3.1. Die Bundesregierung deutet an, die von den antragstellenden Gerichten vorgenommene Auslegung sei nicht notwendig; eine andere Auslegung könnte dieses - von den anfechtenden Gerichten und nunmehr dem Verfassungsgerichtshof - als verfassungswidrig angesehene Ergebnis vermeiden. Die Bundesregierung stellt zur Diskussion, den in §20 Abs1 Z1 lita verwendeten Ausdruck "Hauptmietzins (erhöhter Hauptmietzins)" so auszulegen, daß ein vorläufig erhöhter Hauptmietzins nicht darunter falle. Dies hätte freilich die Konsequenz, daß die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse gar nicht in die Mietzinsreserve flössen. Der Bundesregierung dürfte eher eine reduzierende Auslegung des §20 Abs1 Z2 litf MRG vorschweben, so zwar, daß die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse unter §20 Abs1 Z1 lita MRG fallen und somit in die Mietzinsreserve fließen, daß sie jedoch bei der Berechnung des 40 %igen Abschlags (iSd §20 Abs1 Z2 litf MRG) außer Ansatz bleiben.
Der Verfassungsgerichtshof schließt eine solche Auslegung aus, weil sie weder mit dem Wortsinn des Gesetzes noch mit der Absicht des historischen Gesetzgebers vereinbar ist: §20 Abs1 Z2 litf MRG knüpft für die "Einnahmen" ausdrücklich an die Ziffer 1 (des §20 Abs1 MRG) an und erfaßt damit auch alle Hauptmietzinse iSd §20 Abs1 Z1 lita MRG, somit auch die vorläufig erhöhten. Andererseits zeigt die oben (Pkt. 2.1.3.) dargestellte Entstehungsgeschichte, daß die Abzugspost des §20 Abs1 Z2 litf MRG als Abgeltung für die Steuer gedacht war, welche der Vermieter zu entrichten hat. Es steht aber außer Zweifel, daß der Vermieter auch vorläufig erhöhte Mietzinse zu versteuern hat. Daraus ist zu folgern, daß der historische Gesetzgeber bei den "Einnahmen" iSd §20 Abs1 Z2 litf MRG auch die vorläufig erhöhten Hauptmietzinse im Auge hatte. Mit der Frage, ob diese Abzugspost erforderlich war, um eine Verfassungswidrigkeit der steuerrechtlichen Regelung zu verhindern, hat dies nichts zu tun. Auf sie wird im folgenden eingegangen.
2.2.3.2. Die Bundesregierung versucht, die Abzugspost des §20 Abs1 Z2 litf MRG mit der Überlegung zu rechtfertigen, sie sei erforderlich, um eine Verfassungswidrigkeit der steuerrechtlichen Regelung zu verhindern. Auf diese Überlegung greift sie nochmals bei ihrem Antrag zurück, für den Fall der Aufhebung eine Frist für das Außerkrafttreten von 18 Monaten zu setzen, da in diesem Fall eine Neuregelung notwendig wäre, um die einkommensteuerrechtliche Rechtslage nicht verfassungswidrig werden zu lassen. Es ist daher geboten, auf diese Frage einzugehen und die Verfassungsmäßigkeit der steuerrechtlichen Rechtslage (idF des StRAG) zu untersuchen, (zunächst) ohne dabei §20 Abs1 Z2 litf MRG ins Kalkül zu ziehen.
Nach §19 Abs1 erster Satz EStG sind Einnahmen in jenem Kalenderjahr bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Der Mietzins ist daher in jenem Jahr bezogen und zu versteuern, in welchem er dem Vermieter zufließt. Soweit es in den Folgejahren zu Aufwendungen kommt, die aus der (bereits versteuerten) Mietzinsreserve finanziert werden, gilt folgendes:
Nach §16 Abs1 EStG sind Werbungskosten die Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen. Bei Einkünften aus der Vermietung von Objekten, die den Vorschriften des MRG über die Mietzinsbildung unterliegen, gehören Ausgaben für die Erhaltung und für nützliche Verbesserungen gemäß §§3 f. MRG jedenfalls zu den Werbungskosten (vgl. auch §28 Abs2 und 3 EStG). Da die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt werden (§2 Abs4 Z2 EStG), werden derartige Aufwendungen grundsätzlich in dem Jahr steuerwirksam, in dem die Ausgaben getätigt werden (§19 Abs2 EStG). Sollte also die - bereits versteuerte - Mietzinsreserve eines Jahres in einem der Folgejahre vollständig für Aufwendungen nach §§3 f. MRG herangezogen werden, so vermindert sich das zu versteuernde Einkommen des Vermieters in der Folge (im Jahr der Aufwendung oder auch in den Folgejahren, vgl. §28 Abs2 und 3 EStG) insgesamt um den Betrag dieser Mietzinsreserve. Solange das Jahrseinkommen positiv ist, ergeben sich daraus weiter keine Probleme. (Ähnliche Überlegungen gelten grundsätzlich, sollten die Mieteinnahmen im Rahmen einer anderen Einkunftsart als Gewinn zu versteuern sein; vgl. den alten §11 EStG.)
Nun kann es jedoch in einzelnen Jahren zu umfangreichen Arbeiten und daher hohen Aufwendungen kommen, sodaß die Mietzinsreserven mehrerer Jahre verbraucht werden. Diese Aufwendungen können zu sehr hohen Werbungskosten führen, die der Vermieter, obwohl er die dafür herangezogenen Mietzinsreserven voll versteuert hat, steuerlich nicht verwerten kann, weil seine Einkünfte (§2 Abs2 EStG) nicht positiv sind; er erleidet also Verluste. Solche Verluste könnte er durch einen Verlustvortrag ausgleichen, wie er bei bilanzierenden Steuerpflichtigen möglich ist (§18 Abs6 EStG). Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sieht das Gesetz jedoch keinen Verlustvortrag vor. Durch das StRAG wurden auch jene Vorschriften (§§11, 28 Abs5 EStG) aufgehoben, die einen "Aufschub" der Versteuerung ermöglichten.
Der Verfassungsgerichtshof hat des öfteren hervorgehoben, daß es dem Gesetzgeber nicht verwehrt ist, Einkünfte aus verschiedenen Einkunftsarten unterschiedlich zu behandeln, jedoch nur insoweit, als eine verschiedenartige Besteuerung aus tatsächlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Einkunftsarten abgeleitet werden kann (VfSlg. 7947/1976, 8487/1979, 10155/1984, 10424/1985; vgl. schon VfSlg. 5316/1966 zu Differenzierungen hinsichtlich des Verlustvortrages). In VfSlg. 13296/1992 beschäftigte er sich mit der Frage, ob der Ausschluß des Verlustvortrages bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verfassungskonform ist. Er wies die Beschwerde ab und führte ua. aus:
"Zu Recht weist die belangte Behörde ... darauf hin, daß im Rahmen der Überschußeinkünfte die Einkunftsquelle selbst außer Betracht bleibt (vgl. auch Pokorny, Das Unrecht aus dem Steuerrecht, SWK 1984, 265 ff., 267); ferner Aufwendungen für nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungsarbeiten nach §28 Abs2 EStG 1988 über Antrag gleichmäßig auf zehn Jahre zu verteilen sind und Instandsetzungsaufwendungen, die nicht durch steuerfreie Subventionen abgedeckt sind und nicht mit steuerfreien Beträgen zu verrechnen waren, gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt abzusetzen sind, nach §28 Abs3 auch Herstellungsaufwand in näher bestimmten Fällen auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen ist und nach §28 Abs5 für näher bestimmte Zwecke steuerfreie Beträge gebildet werden können. Im übrigen kommt die Absetzung für Abnutzung in Betracht (§§7 iVm 16 Abs1 Z8, insbes. lite). Insgesamt hat der Gesetzgeber damit ein der Einkunftsart angepaßtes System der Berücksichtigung von Werbungskosten geschaffen. Aus dem Blickwinkel des vorliegenden Beschwerdefalles hegt der Verfassungsgerichtshof jedenfalls keine Bedenken, daß die für Vermietung und Verpachtung vorgesehene Berücksichtigung von Werbungskosten - abgesehen vielleicht von Härtefällen - unzureichend wäre. Den für die bilanzierenden Steuerpflichtigen vorgesehenen Verlustabzug auch hier vorzusehen ist der Gesetzgeber durch den Gleichheitssatz daher nicht gehalten."
In diesem "der Einkunftsart angepaßten System" spielte zwar auch die Möglichkeit, einen steuerfreien Betrag nach §28 Abs5 EStG zu bilden, eine Rolle. Dennoch hat der Verfassungsgerichtshof keine Bedenken, daß durch das Herausfallen dieses einen Elements aus dem "System" die Regelung verfassungswidrig geworden sein könnte. Wesentliche Bedeutung kam und kommt vielmehr den Verteilungsbestimmungen des §28 Abs2 und 3 EStG zu. Diese Vorschriften stellen weitgehend sicher, daß hohe Werbungskosten, die allenfalls zu Verlusten führen würden, steuerwirksam werden oder gemacht werden können.
Aus diesem Grund hat der Verfassungsgerichtshof bereits mehrfach (VfGH 8.3.2000, B1916/98 ua.; 13.6.2000, B1266/98 ua.;
13.6.2000, B1580/98; 13.6.2000, B996/99 ua.; 13.6.2000, B1756/99 ua.;
13.6.2000, B1786/99 ua.) die Behandlung von Beschwerden abgelehnt, die behauptet hatten, die Aufhebung der §§11 und 28 Abs5 EStG sei verfassungswidrig; er hat dabei jeweils auf VfSlg. 13296/1992 und auf die Verteilungsbestimmungen des §28 Abs2 und 3 EStG hingewiesen (vgl. auch Doralt, Die Mietzinsrücklage - Neuauflage gerechtfertigt? RdW 1998, 513). Im übrigen hatte der Gerichtshof bereits gegen eine vergleichbare Rechtslage, nämlich jene nach dem Einkommensteuergesetz 1953, BGBl. 1/1954, dem eine Mietzinsrücklage oder ein steuerfreier Betrag fremd waren, keine Bedenken geäußert (VfSlg. 6235/1970). Er hat sich dabei allerdings nur kursorisch auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bezogen (vgl. VwSlg. 784 F/1953).
Der 40 %ige Abschlag des §20 Abs1 Z2 litf MRG wurde eingeführt, weil am Gesetzgebungsprozeß beteiligte Personen Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der steuerrechtlichen Rechtslage hatten (555 BlgNR 20. GP 10, 18; Abg. Fekter in StProtNR 20. GP,
58. S, 46; vgl. Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997/6 A, 12; Würth, Die neue "Steuerabgeltung" im Mietrecht, ImmZ 1997, 155). Die Materialien dienen jedoch nur der Ermittlung des Inhalts einer Regelung, sind aber nicht für die Beurteilung ihrer Verfassungsmäßigkeit maßgeblich (VfSlg. 7817/1976). Aus dem Vorgesagten ergibt sich, daß es einer verfassungsrechtlichen "Sanierung" der steuerrechtlichen Rechtslage nicht bedurfte. §20 Abs1 Z2 litf MRG kann daher auch nicht mit solchen Überlegungen gerechtfertigt werden.
2.2.4. §20 Abs1 Z2 litf MRG war daher als verfassungswidrig aufzuheben. Auf das weitere Antragsvorbringen - hinsichtlich dieser Bestimmung - brauchte nicht mehr eingegangen zu werden.
2.3. Die Übergangsbestimmung des §49b Abs6 MRG ordnet an, daß der als verfassungswidrig erkannte §20 Abs1 Z2 litf MRG für bestimmte Verrechnungszeiträume mit bestimmten Modifikationen anzuwenden ist. Die Anordnung, eine gleichheitswidrige Bestimmung anzuwenden, verstößt notwendig ihrerseits gegen den Gleichheitsgrundsatz. Genau dieses Bedenken tragen die antragstellenden Gerichte der Sache nach vor.
Auch §49b Abs6 MRG war daher als verfassungswidrig aufzuheben. Auf das weitere Antragsvorbringen brauchte nicht mehr eingegangen zu werden.
2.4. Die Aufhebung erfolgte unter Setzung einer Frist, um dem Gesetzgeber die Möglichkeit zu geben, eine verfassungskonforme Regelung zu schaffen, wobei zu bedenken sein wird, daß auf Grund der aufgehobenen Vorschriften Investitionen gemacht worden sind.
Dieser Ausspruch beruht auf Art140 Abs5 dritter Satz B-VG.
Der Ausspruch, daß frühere gesetzliche Bestimmungen nicht wieder in Wirksamkeit treten, beruht auf Art140 Abs6 erster Satz
B-VG.
Die Verpflichtung des Bundeskanzlers zur unverzüglichen Kundmachung dieser Aussprüche im BGBl. I erfließt aus Art140 Abs5
B-VG.
Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VfGG in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.
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