Der Verwaltungsgerichtshof hat durch die Vorsitzende Senatspräsidentin Mag. a Merl sowie die Hofrätinnen Dr. Leonhartsberger, Mag. Liebhart-Mutzl, Dr. in Sembacher und Dr. inGröger als Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, über die Revision der B GmbH, vertreten durch die Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte GmbH in Linz, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 2. September 2024, LVwG-AV-45/001-2024, betreffend Abweisung eines Antrags auf Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha), zu Recht erkannt:
Die Revision wird als unbegründet abgewiesen.
1 Mit Bescheid der belangten Behörde vom 7. Dezember 2023 wurde der Antrag der Revisionswerberin vom 10. August 2023 auf Erteilung der Baubewilligung „für den geplanten Abbruch der Bestandsgebäude und Neuerrichtung einer [X]-Filiale“ in M abgewiesen, weil das Bauvorhaben die Maximalfläche des § 18 Abs. 2 und 3 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) überschreite und daher ein Hinderungsgrund gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) vorliege.
2 Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Erkenntnis ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung als unbegründet ab. Gleichzeitig sprach es aus, dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig sei.
3 Begründend führte das Verwaltungsgericht aus, auf dem näher bezeichneten, im Widmungsgebiet „Bauland-Betriebsgebiet“ liegenden Grundstück in M befänden sich derzeit die bewilligten Gebäude zweier Supermarkt-Filialen: eine X-Filiale (Verkaufsfläche 500,87 m²) und eine Y-Filiale (Verkaufsfläche 696,10 m²). Das projektierte Bauvorhaben habe die Errichtung einer X-Filiale zum Gegenstand. Die Abmessungen dieser projektierten X-Filiale unterschieden sich deutlich von jenen der beiden bestehenden Gebäude. Neben näher dargestellten getrennten Bereichen sei zwischen den im Einreichplan als „Verkaufsraum 1“ und „Verkaufsraum 2“ bezeichneten Bereichen keine bauliche oder räumliche Trennung projektiert. Dieser Bereich habe das Erscheinungsbild eines zusammenhängenden Verkaufsraumes, was sich u.a. aus der durchgängigen Planung der Regale, der Wurstbedienung und des Kassenbereichs ergebe. Die im Einreichplan als „Geschäftslokal 1“ und „Geschäftslokal 2“ bezeichneten Bereiche hätten etwa „eine gemeinsame Fundierung bzw. Fußbodenaufbau“. In dem als „Geschäftslokal 1“ bezeichneten Bereich befänden sich keine Toiletten, Garderoben, Waschräume oder Aufenthaltsräume für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
4 Rechtlich führte das Verwaltungsgericht aus, im Rahmen der Vorprüfung gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014 sei unter anderem zu prüfen, ob einem Bauvorhaben eine Bestimmung des NÖ ROG 2014 entgegenstehe. § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 sehe eine Beschränkung von Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben für die in diesem Fall maßgebliche Widmung „Bauland-Betriebsgebiet“ von bis zu 750 m² vor. Gemäß § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 gelte für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen, dass bei der Wiedererrichtung eines Gebäudes auf demselben Bauplatz oder bei Zu-und Umbauten das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, aber nicht vergrößert werden dürfe. Das gegenständliche Projekt habe objektiv betrachtet den Abbruch von zwei bestehenden Gebäuden und die Wiedererrichtung eines einzigen, vergrößerten Gebäudes mit einer Verkaufsfläche von mehr als 750 m² zum Gegenstand. Der Antrag sei daher zu Recht abgewiesen worden.
5 Dagegen richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision.
6 Die belangte Behörde erstattete eine Revisionsbeantwortung, in der sie auf ihren abweisenden Bescheid verwies.
7 Zur Zulässigkeit der Revision wird zusammengefasst vorgebracht, es fehle Rechtsprechung zu § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014, insbesondere zur Frage, welcher Gebäudebegriff im Zusammenhang mit dieser Bestimmung maßgeblich sei; dies u.a. um beurteilen zu können, ob bei einer Wiedererrichtung das in § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 festgelegte Erfordernis, dass das „bestehende [...] Ausmaß der Verkaufsfläche [...] beibehalten, aber nicht vergrößert“ werde, erfüllt werde.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
8 Die Revision erweist sich zur Auslegung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 als zulässig; sie ist aber nicht begründet.
9 Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. Nr. 3/2015 idF LGBl. Nr. 10/2024, lauten:
㤠1
Begriffe und Leitziele
(1) Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[...]
18. Verkaufsfläche: die Summe aller Flächen, die in Gebäuden von Handelseinrichtungen liegen und die für Kunden allgemein zugänglich sind sowie die Bedienungs-und Kassenbereiche. Davon ausgenommen sind Flächen von Tiefgaragen, Lagern, Windfängen, Zugängen, [...]
[...]
§ 18
Gebiete für Handelseinrichtungen
(1) In Zentrumszonen können die Widmungen Bauland-Kerngebiet und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung mit dem Zusatz ‚Handelseinrichtungen‘ bezeichnet werden. In dieser Widmung bestehen für die Errichtung von Handelsbetrieben keine Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsfläche. Im Flächenwidmungsplan kann jedoch bei Bedarf, insbesondere aus Gründen der Verkehrsinfrastruktur, ein weiterer Zusatz zur Beschränkung der Verkaufsfläche angebracht werden. Die übrigen Nutzungsmöglichkeiten gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 und 9 bleiben zulässig.
(2) Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m²-ausgenommen in den Widmungen Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung-Handelseinrichtungen-ist zulässig, wenn das Baugrundstück von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von maximal 500 m von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist.
Liegt dies nicht vor, muss
- das Baugrundstück an zumindest drei Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung überwiegend angrenzen, wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben. An einer Seite kann dabei das mit einem Hauptgebäude bebaute Nachbargrundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung durch eine überwiegend angrenzende innerörtliche Grünlandwidmung (z. B. Parks) ersetzt werden
oder
- das Baugrundstück mit einer Seite an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und mit allen weiteren Seiten an solche Grundstücke im Wohnbauland überwiegend angrenzen, welche sich entweder im Eigentum der Gemeinde befinden oder deren Bebauung innerhalb der nächsten 5 Jahre gerechnet ab Antragstellung für die Baubewilligung des Handelsbetriebes rechtlich gesichert ist (durch Maßnahmen der Vertragsraumordnung oder sonstige individuelle Vereinbarungen), wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben.
Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben im Bauland-Betriebsgebiet oder Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet von bis zu 750 m² ist zulässig, wenn das Betriebsgebiet oder das Verkehrsbeschränkte Betriebsgebiet von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist oder das Baugrundstück an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und an zwei weiteren Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke überwiegend angrenzt, wobei allfällige Straßen und Grüngürtel außer Betracht bleiben. Dies gilt nicht für Bauvorhaben im Betriebsgebiet, für die am 7. Juli 2016 bereits ein baubehördliches Verfahren anhängig war.
(3) Außerhalb der in Abs. 2 bezeichneten Bereiche darf die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren 80 m² nicht übersteigen.
(4) Bilden mehrere Handelsbetriebe eine bauliche, funktionelle oder organisatorische Einheit, darf die Summe der Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren in den Fällen gemäß Abs. 2 nicht mehr als 750 m² und die Summe der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren an Standorten gemäß Abs. 3 nicht mehr als 80 m² betragen. Eine funktionelle Einheit ist gegeben, wenn angrenzende und straßenseitig gegenüberliegende Grundstücke hinsichtlich ihrer Bebauung ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen einschließlich Abstelleinrichtungen für Kraftfahrzeuge genutzt werden, wobei bereits ein einzelnes angrenzendes oder straßenseitig gegenüberliegendes Grundstück diese Einheit bilden kann. Dazwischen liegende Verkehrsflächen unterbrechen die funktionelle Einheit nicht, ebenso Grundflächen (z. B. Grüngürtel und Gewässer) mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m sowie schmale Grundstücke mit einer Breite bis zu 40 m.
[...]
[...]
§ 53
Übergangsbestimmungen
[...]
(8) Für bereits bestehende Gebäude von Handelseinrichtungen gilt:
1. Bei der Wiedererrichtung eines Gebäudes auf dem selben Bauplatz oder bei Zu-und Umbauten darf das bestehende, der Baubewilligung entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten, aber nicht vergrößert werden. [...]
[...]“
10 Die Revisionswerberin bringt vor, es seien der Abbruch zweier Bestandsgebäude, einer X-Filiale und einer Y-Filiale, und deren jeweilige Wiedererrichtung als Handelseinrichtung projektiert. Bei den wiederzuerrichtenden Gebäuden handle es sich jeweils um ein Gebäude iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014. Die beiden Gebäude sollen als eine Handelseinrichtung (X-Filiale) genutzt werden. Zwischen den Gebäuden sei keine Wand projektiert, jedoch seien die Gebäude statisch nicht miteinander verbunden. Es könne im Sinne einer statischen Trennung und für eine Qualifikation von mehreren Bauteilen als eigenständige Gebäude nicht schädlich sein, wenn es zwischen zwei nebeneinander stehenden Gebäuden keine Wand gebe.
11 Die Revisionswerberin macht somit im Wesentlichen geltend, dass zwei Gebäude projektiert seien, und auf diese zwei-neuen-Gebäude die bewilligten Verkaufsflächen der zwei bestehenden Gebäude „übertragen“ werden dürften.
12 Ergänzend führte die Revisionswerberin aus, dass in ihrem Fall ohne die Anwendung der Übergangsbestimmung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 die Auffangklausel des § 18 Abs. 3 NÖ ROG 2014 zur Anwendung käme und die Verkaufsfläche eine Größe von 80 m² nicht überschreiten dürfte.
13 Zweifel an der Auffassung der Revisionswerberin, dass fallbezogen die bestehenden Gebäude der beiden abzubrechenden Handelseinrichtungen § 18 NÖ ROG 2014 widersprechen, sind im Verfahren nicht hervorgekommen.
14 Es kann dahinstehen, ob die Auffassung der Revisionswerberin, es handle sich um zwei eigenständige Gebäude auf demselben Bauplatz iSd § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014, zutrifft, sofern die-unstrittig einheitliche-Verkaufsfläche nicht gesondert je Gebäude zu berechnen, sondern aufgrund der vorliegenden baulichen Ausgestaltung zu summieren ist.
15 Die Übergangsbestimmung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 ist als Ausnahmebestimmung anzusehen, die für bereits bestehende Gebäude (weiterhin) eine (der Baubewilligung entsprechende) größere Verkaufsfläche ermöglicht, auch wenn eine solche nach den geltenden Bestimmungen des § 18 NÖ ROG 2014 nicht mehr zulässig wäre. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sind Ausnahmetatbestände grundsätzlich restriktiv auszulegen (vgl. etwa VwGH 1.7.2020, Ra 2019/06/0002).
16 § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 geht auf § 30 Abs. 8 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 (NÖ ROG 1976) zurück. Die Materialien zur letztgenannten Bestimmung im Rahmen der 17. Novelle zum NÖ ROG 1976, LGBl. 8000-23, betonen, dass das Ziel der vorangegangenen Novellen gewesen sei, die Zentren zu stärken und Handelseinrichtungen auf der „grünen Wiese“ zu verbieten. Bestehende Handelseinrichtungen blieben davon unberührt. Um zu verhindern, dass diese bestehenden Gebäude mitsamt der vorhandenen Infrastruktur wegen fehlender Modernisierungsmöglichkeiten zunehmend leer stehen bzw. verfallen, sollten bei Einhaltung der nun festgelegten Einschränkungen eine Wiedererrichtung auf demselben Bauplatz bzw. Zu-und Umbauten möglich sein. Aufgrund der bisherigen Erfahrungen sei zur Klarstellung gleich zu Beginn formuliert, dass sich die Übergangsregelungen grundsätzlich auf konkrete, bereits bestehende Gebäude beziehen-und nicht etwa abstrakt auf ein bestimmtes Ausmaß der Verkaufsflächen (vgl. Motivenbericht Ltg. 918/R-3/1-2007 zu Z 22; vgl. zur historischen Entwicklung der Übergangsbestimmung VwGH 15.5.2012, 2010/05/0007).
17 Dem gegenständlichen Bauvorhaben liegt ein Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung „für den geplanten Abbruch der Bestandsgebäude und Neuerrichtung einer X-Filiale“ zugrunde. Unabhängig von der Auslegung des Gebäudebegriffs ist festzuhalten, dass-insoweit unstrittig-im Zuge der Errichtung der X-Filiale eine einheitliche Verkaufsfläche im Ausmaß der Summe der (für die bestehenden Gebäude) bewilligten Verkaufsflächen entstehen soll. Der Revisionswerberin ist zwar zuzugestehen, dass nach der Übergangsbestimmung des § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 das der Baubewilligung für das bestehende Gebäude entsprechende Ausmaß der Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren beibehalten werden darf, es darf aber nach dem Wortlaut dieser Bestimmung auch nicht vergrößert werden. Dieses Vergrößerungsverbot ist nach dem Zweck der Übergangsbestimmung und der gebotenen einschränkenden Auslegung dahingehend zu verstehen, dass eine Vergrößerung jedenfalls dann vorliegt, wenn-unabhängig von der bautechnischen Beurteilung der Gebäudeeigenschaft-eine durchgängige Verkaufsfläche geschaffen werden soll, die in ihrem Ausmaß die jeweils bewilligte Verkaufsfläche bestehender Gebäude übersteigt. Zweck der Regelung war nämlich-wie oben dargestellt-die Beibehaltung der in der Vergangenheit bewilligten Verkaufsfläche, nicht aber deren Vergrößerung. Eine andere Auslegung liefe dem mit § 18 NÖ ROG 2014 zum Ausdruck gebrachten Ziel der Begrenzung der Verkaufsfläche in bestimmten Widmungen und den dort festgelegten Grundsätzen zuwider. Daher ist im gegebenen Zusammenhang nicht allein der rechnerische Wert der jeweils bewilligten Verkaufsfläche entscheidend, sondern jener der gesamten projektierten, zusammenhängenden Verkaufsfläche. Die von der Revisionswerberin vertretene Auslegung der Übergangsbestimmung des § 53 Abs. 1 Z 8 NÖ ROG 2014 führte hingegen zu einer „Aushebelung“ des § 18 NÖ ROG 2014.
18 Zusammenfassend erfüllt das beantragte Bauvorhaben die in § 53 Abs. 8 Z 1 NÖ ROG 2014 genannten Voraussetzungen nicht, weil die projektierte zusammenhängende Verkaufsfläche eine Vergrößerung gegenüber dem bestehenden, der Baubewilligung entsprechenden Ausmaß darstellt. Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde der Revisionswerberin somit zu Recht abgewiesen.
19 Zum geltend gemachten Verstoß gegen die Pflicht des Verwaltungsgerichts, eine mündliche Verhandlung durchzuführen, wird darauf verwiesen, dass das Verwaltungsgericht gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG, soweit durch Bundes-oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen kann, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
20 Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) hat in einer Reihe von Entscheidungen mit Blick auf Art. 6 EMRK die Auffassung vertreten, dass eine Verhandlung nicht in jedem Fall geboten ist, und zwar insbesondere dann nicht, wenn keine Fragen der Beweiswürdigung auftreten oder die Tatsachenfeststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht aufgrund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann und keine übermäßig komplexen Rechtsfragen zu lösen sind (vgl. VwGH 9.7.2024, Ra 2024/05/0087, Rn. 18 f, mwN).
21 Das Verwaltungsgericht begründete die Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung mit der vollständigen Erhebung des entscheidungswesentlichen Sachverhalts durch die Verwaltungsbehörden, der zum Entscheidungszeitpunkt des Verwaltungsgerichtes immer noch die gebotene Aktualität und Vollständigkeit aufgewiesen habe. Zudem seien auch keine Rechtsfragen aufgeworfen worden, deren Erörterung in einer mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht erforderlich gewesen wäre. Die Ausmaße der Verkaufsflächen der Bestandsgebäude und die geplante Verkaufsfläche des Bauvorhabens waren völlig unstrittig.
22 Der maßgebliche Sachverhalt war demgemäß geklärt, zumal die Frage des Gebäudebegriffs-wie oben dargestellt-nicht entscheidungsrelevant war. Es handelte sich gegenständlich auch nicht um eine im Sinn der genannten Rechtsprechung derart komplexe Rechtsfrage, dass zu ihrer Klärung die Durchführung einer mündlichen Verhandlung geboten gewesen wäre.
23 Die Revision war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.
24 Von der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 39 Abs. 2 Z 6 VwGG abgesehen werden.
Wien, am 14. Juli 2026
Rückverweise
RIS