Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin Mag. Fisher als Vorsitzende sowie die Richterin Mag. Janschitz und den Richter Dr. Pscheidl in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft A*, ** , vertreten durch die Hausverwalterin B* GmbH, **, diese vertreten durch Mag. Claudia Vitek, Rechtsanwältin in Wien, wider die beklagte Partei C* GmbH&Co KG , **, vertreten durch Dr. Thomas Deschka, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 46.661,16 sA, über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 11. Juli 2025, **-13, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, sodass es lautet:
„ Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen EUR 46.661,16 samt 4 % Zinsen seit 19.10.2024 und die mit EUR 7.872,12 (darin enthalten EUR 993,02 USt und EUR 1.914 Barauslagen) bestimmten Prozesskosten zu Handen der Klagevertreterin zu ersetzen.
Das Zinsenmehrbegehren wird abgewiesen. “
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.701,22 (darin enthalten EUR 616,87 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin ist die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft A* in ** (EZ ** der KG **). Das Wohnungseigentum befindet sich in Vorbereitung. Die Beklagte ist Miteigentümerin dieser Liegenschaft. Zu ihren Gunsten ist dort die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 an 4 Wohnungen (Top 1/4; Top 1/8; Top 2/1; Top 2/4) angemerkt. Zu ihren Gunsten war weiters die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1/3 angemerkt. Diese Wohnung verkaufte die Beklagte mit Kaufvertrag vom 20.8.2024. Bis 5.2.2025 war die Beklagte im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
2019 kaufte die D* GmbH die gesamte Liegenschaft. Darauf befindet sich ein Wohnhaus mit zwei Stiegen. Die D* GmbH übernahm als Bauträgerin den Ausbau (des Dachbodens) und die Sanierung dieses Wohnhauses, plante die Begründung von Wohnungseigentum und verkaufte die einzelnen Wohnungen.
In den Kaufverträgen zwischen der D* GmbH und den (nunmehrigen) Eigentümern der Wohnungen Nr 1/9, 1/10, 2/6 und 2/10 heißt es im Entwurf des Wohnungseigentumsvertrags, der einen Bestandteil dieser Kaufverträge bildet, (auszugsweise):
„ Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten die ihm im Umfang gemäß Punkt 9 zur ausschließlichen Nutzung zugeordneten Wohnungseigentums-und Zubehörobjekte stets in gutem Zustand zu erhalten. Dies inkludiert die Verpflichtung zur Wartung, Instandhaltung, laufenden Erneuerung und Erhaltung der in Punkt 9 genannten Liegenschaftsteile und Einrichtungen, soweit es sich nicht um ernste Schäden handelt, die nach dem Gesetz von der Eigentümergemeinschaft zu beheben sind .“
Bisher konnte noch keine Fertigstellungsanzeige des Bauvorhabens auf der Liegenschaft bei der Baubehörde gelegt werden.
Die Hausverwaltung der Liegenschaft versandte am 24.9.2024 an alle Miteigentümer der Liegenschaft ein Schreiben, das auszugsweise lautet:
„ Sehr geehrte Damen und Herren,
wie bei der letzten Eigentümerversammlung am 13.06.2024 besprochen, senden wir Ihnen im Anhang die Sondervorschreibung für die anteiligen Kosten zur Fertigstellung der noch ausständigen Arbeiten, basierend auf dem Gutachten von Herrn Ing. E*. […]
Wir bitten um Zahlungsanweisung bis 18.10.2024 .“
Mit der vorliegenden Mahnklage begehrte die Klägerin die Zahlung von insgesamt EUR 46.661,16 sA. Sie brachte vor, dass dieser Betrag die Gesamtsumme der Sondervorschreibungen für die einzelnen Wohnungen der Beklagten sei. Die Beklagte habe trotz Fälligkeit nicht bezahlt.
Die Beklagte bestritt und beantragte, das Klagebegehren abzuweisen. Sie wendete ein, dass die Sondervorschreibung für die Wohnung Top 1/3 zu Unrecht erfolgt sei, weil die Wohnung mit Kaufvertrag vom 20.8.2024 verkauft worden sei.
Sollte die D* GmbH nicht mehr in der Lage sein, ihre vertraglich übernommenen Verpflichtungen zu erfüllen, so seien die Käufer der betroffenen Wohnungen mit den Herstellungs-/Fertigstellung-/Instandsetzungskosten zu belasten. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw die anderen Wohnungseigentümer den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Luxusterrassen und Balkone finanzieren bzw bezahlen sollten.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Klagebegehren (EUR 46.661,16 samt Zinsen in der Höhe von 9,2 % über dem jeweiligen Basiszinssatz (24.9.2024) aus EUR 7.192,83 seit 19.10.2024 sowie 13,08 % Zinsen aus EUR 39.468,33 seit 19.10.2024) statt und verpflichtete die Beklagte zum Kostenersatz.
Es legte dieser Entscheidung den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde. Rechtlich folgerte das Erstgericht zusammengefasst - und soweit im Berufungsverfahren relevant – dass, sobald eine Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt sei und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum erworben habe, gemäß § 37 Abs 5 WEG 2002 für die Verwaltung der Liegenschaft und die Rechte der Miteigentümer die §§ 16 bis 34, 36 und 52 WEG 2002 gelten würden. Die von der Verwalterin vorgeschriebenen (Einmal-)Beiträge für die Rücklage seien für die Mit-und Wohnungseigentümer bindend (RS0083581) und zwar so lange, als der Verwalterin nicht durch Beschluss eine gegenteilige Weisung erteilt oder durch rechtsgestaltenden Beschluss des Außerstreitrichters mit Wirkung ex nunc die Herabsetzung der Vorschreibung verfügt worden sei.
Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über die interne Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen wären zwar zulässig und von der Verwalterin auch zu berücksichtigen, eine solche Vereinbarung sei aber den Verträgen nicht zu entnehmen. Selbst wenn dies so wäre, sei darauf nicht Bedacht zu nehmen, weil die D* GmbH keine Miteigentümerin der Liegenschaft mehr sei.
Die Beklagte sei auch Beitragsschuldnerin der Sondervorschreibung für die (verkaufte) Wohnung Top 1/3, weil sich die Zahlungspflicht nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshof nach dem Grundbuchstand (Eintragung als Eigentümer) im Zeitpunkt der Fälligkeit, richte. Die Beklagte sei bis 6.2.2025 und daher auch im Zeitpunkt der Fälligkeit der Vorschreibung als Eigentümerin der der Top 1/3 zugeordneten Liegenschaftsanteile im Grundbuch eingetragen gewesen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung erhobene Berufung der Beklagten mit einem auf Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag, hilfsweise einem Aufhebungsantrag.
Die Klägerin beantragt, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise berechtigt .
1.1.§ 482 Abs 2 ZPO verfügt ein Verbot des Vorbringens neuer Tatsachen und Beweismittel zum Anspruch, also ein Neuerungsverbot in Ansehung des Stoffs für die Entscheidung der in erster Instanz gestellten Sachanträge (RS0041965). Die Änderung der rechtlichen Argumentation einer Partei im Rechtsmittelverfahren stellt keine nach § 482 ZPO unzulässige Neuerung dar, wenn die dazu erforderlichen Tatsachen bereits im Verfahren erster Instanz behauptet oder festgestellt wurden (RS0016473).
1.2.1.Gemäß § 32 Abs 2 WEG können sämtliche Wohnungseigentümer einen von der Regelung des Abs 1 leg cit abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Nach der Rechtsprechung kann auch der Wohnungseigentumsorganisator iSd § 32 Abs 2 WEG iVm § 37 Abs 5 WEG bei Verkauf der einzelnen in Vorbereitung von Wohnungseigentum stehenden Wohnungen mit allen Wohnungseigentumsbewerbern mittels gleichartiger Verträge („Summenvereinbarung“) einen abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbaren (5 Ob 14/22b mwN).
1.2.2.Ob und in welchem Umfang eine Aufteilungsvereinbarung iSd § 32 Abs 2 WEG besteht, ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs sind Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG dabei nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretieren. Auf den Willen der vertragsschließenden Parteien kommt es insoweit nicht an (5 Ob 130/24i mwN; RS0117165 [T1]).
1.3. Soweit die Beklagte in ihrer Berufung vorbringt, dass in den Verträgen sämtliche Käufer, die ihre Wohnungen von der früheren Alleineigentümerin D* GmbH erworben hätten, die Bestimmung enthalten wäre, dass alle Wohnungseigentümer verpflichtet seien, auf ihre Kosten die ihnen zur ausschließlichen Nutzung zugeordneten Wohnungseigentums-und Zubehörobjekte stets in guten Zustand zu erhalten, was die Verpflichtung zur Wartung, Instandhaltung, laufender Erneuerung und Erhaltung dieser Liegenschaftsteile und Einrichtungen inkludiere, geht die Rechtsrüge nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Sie ist damit nicht gesetzmäßig ausgeführt. Nach dem festgestellten Sachverhalt enthalten nur die Kaufverträge zwischen der D* GmbH und den (nunmehrigen) Eigentümern der Wohnungen Nr 1/9, 1/10, 2/6 und 2/10 diese Vereinbarung (US 3).
Darüber hinaus wurde der Abschluss eines vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssels durch sämtliche Miteigentümer bzw Wohnungseigentumsbewerber im erstinstanzlichen Verfahren nicht behauptet. Die Beklagte brachte nur vor, dass für den Fall, dass die D* GmbH nicht mehr in der Lage sein sollte, ihre vertraglich übernommenen Verpflichtungen zu erfüllen, die Käufer der betroffenen Wohnungen mit den Herstellungs-/Fertigstellung-/Instandsetzungskosten zu belasten seien. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw die anderen Wohnungseigentümer den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Luxusterrassen und Balkone finanzieren bzw bezahlen sollte. Die Beklagte stützte sich zum Beweis der Verpflichtung der D* GmbH zur Durchführung der Baumaßnahmen auf die Klausel 5.1. des Wohnungseigentumsvertrags.
Aber selbst wenn hier eine wirksame Vereinbarung aller vorliegen sollte, käme dieser Verteilungsschlüssel im vorliegenden Fall ohnehin nicht zur Anwendung. Die D* GmbH übernahm als Wohnungseigentumsorganisatorin den Ausbau des Dachbodens und die Sanierung des Wohnhauses. Eine Fertigstellungsanzeige des Bauvorhabens (Ausbau und Sanierung) konnte bei der Behörde nicht gelegt werden. Aus dem dem Ersturteil als integriertem Bestandteil angeschlossen Gutachten wurden die Herstellungskosten der allgemeinen Teile zur Erlangung der Fertigstellungsmeldung sowie die Kosten für die Behebung ernster Schäden ermittelt und bildeten diese Arbeiten unstrittig den Anlass für die Sondervorschreibung. Der abweichende Verteilungsschlüssel kommt aber nur hinsichtlich der Wartung, der Instandhaltung, der laufenden Erneuerung und der Erhaltung der in Punkt 9 genannten Liegenschaftsteile und Einrichtungen zu Anwendung und zwar nur soweit, als es sich nicht um ernste Schäden handelt. Er kommt daher nicht zur Anwendung, wenn – wie vorliegend - mit der Sondervorschreibung (unstrittig) die Verpflichtung des Wohnungseingentumsorganisators zur (erstmaligen mängelfreien) Durchführung des zugesagten Ausbaus und der Sanierung des Wohnhauses durch die Erwerber durchgeführt werden soll. Dies betrifft weder die Wartung, die Instandhaltung, noch die laufende Erneuerung oder die Erhaltung des Gebäudes, setzt diese Verpflichtung doch die Durchführung der vom Wohnungseigentumsorganisator zugesicherten Arbeiten voraus.
2.1. Die Beklagte meint, es lägen sekundäre Feststellungsmängel vor, weil das Erstgericht nicht festgestellt habe, wann das Grundbuchsgesuch der Erwerberin der Top 1/3 beim Grundbuchsgericht eingelangt sei. Die Beklagte wäre nur zahlungspflichtig, wenn die Vorschreibung bei ihr zeitlich vor dem Einlangen des Grundbuchsgesuch beim Grundbuchsgericht eingelangt bzw fällig wäre.
2.2.Bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit-und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine solche Vorauszahlung wird mangels anderslautender Vereinbarung zufolge § 32 Abs 9 WEG 2002 grundsätzlich am 5. des Monats fällig, sofern sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde (RS0131093).
2.3. Die Vorschreibung war am 18.10.2024 zu Zahlung fällig. Die Erwerberin der Top 1/3 wurde am 6.2.2025 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Beklagte ist daher zahlungspflichtig, weil sie im Zeitpunkt der Fälligkeit der Sondervorschreibung (im übrigen auch zum Zeitpunkt der von ihr behaupteten Kenntnisnahme im Dezember 2024) im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen war.
3.1.Die Beklagte wendet sich noch gegen die Höhe der zugesprochenen Zinsen, es liege kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 455 UGB vor. Es könnten nur die gesetzlichen Zinsen verlangt werden.
3.2.Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung ausführt, die Beklagte habe das Zinsenbegehren nicht bestritten, ist dem entgegenzuhalten, dass die Bestreitung des Klagebegehrens nur so verstanden werden kann, dass auch das Zinsenbegehren nicht als berechtigt zugestanden werden sollte (vgl 1 Ob 144/06t). Eine unterbliebene Bestreitung ist nämlich nach ständiger Rechtsprechung nur dann als Zugeständnis zu werten, wenn im Einzelfall gewichtige Indizien für ein derartiges Zugeständnis sprechen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Beklagte zwar das Klagebegehren der Höhe nach außer Streit gestellt, sich jedoch zum Zinsenbegehren nicht geäußert hat (vgl 1 Ob 14/93 mwN). Der letztgenannte Fall liegt jedoch hier nicht vor.
Die Klägerin brachte zur Höhe der begehrten Zinsen im erstinstanzlichen Verfahren in der Mahnklage lediglich vor: „Zinsenbegehren – leichte Fahrlässigkeit“. Die Klägerin hat damit im erstinstanzlichen Verfahren kein schlüssiges Vorbringen, worauf sich die begehrte Höhe der Zinsen stützt, erstattet. Da eine Erörterung von Nebenansprüchen unter dem Aspekt des § 182a ZPO nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung hier nicht geboten erscheint (9 Ob 17/07a; (RS0108816 [T3]), war der Berufung in diesem Punkt Folge zu geben. Der Klägerin waren aus dem Klagsbetrag die gesetzlichen Zinsen von 4 % pa zuzusprechen.
3.Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO, weil die Abweisung von Zinsen nicht kostenrelevant ist (vgl Obermaier , Kostenhandbuch 4 Rz 1.167).
4.Die ordentliche Revision war mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zuzulassen.
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