Das Oberlandesgericht Innsbruck als Rekursgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Ladner-Walch und den Richter des Oberlandesgerichts Mag. Tögel als weitere Mitglieder des Senats im Insolvenzverfahren über das Vermögen der Schuldnerin A* B* Gesellschaft m.b.H. (Insolvenzverwalter Dr. E*, Rechtsanwalt in F*), über den Rekurs der Schuldnerin, vertreten durch Dr. Nikola Tröthan, Rechtsanwältin in Innsbruck, gegen den Beschluss des Landesgerichts Innsbruck vom 24.3.2026, G*, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen:
Dem Rekurs wird n i c h t Folge gegeben.
Der Revisionsrekurs ist jedenfalls u n z u l ä s s i g .
Begründung:
Mit Beschluss des Erstgerichts vom 30.8.2024, G*, wurde infolge eines Eigenantrags über das Vermögen der Schuldnerin das Insolvenzverfahren in Form eines Konkurses eröffnet und Dr. E*, Rechtsanwalt in F*, zum Insolvenzverwalter bestellt.
Mit Beschluss des Erstgerichts vom 10.9.2024 wurde über Antrag des Insolvenzverwalters die Schließung des schuldnerischen Unternehmens gemäß § 114a Abs 2 IO zum 30.9.2024 bewilligt (ON 10). Unternehmensgegenstand der Schuldnerin war der Betrieb des H* B* in D*.
Sämtliche in diesem Beschluss in der Folge angeführten Einlagezahlen beziehen sich jeweils auf die KG ** D*.
Zu den Aktiven der Schuldnerin gehören unter anderem die Liegenschaft EZ I*, bestehend aus GSt-Nr .1/1 samt darauf errichtetem Hotel mit der Adresse J* C* und GSt-Nr 2/6 sowie die Liegenschaft EZ K*, bestehend aus GSt-Nr 2/2 samt darauf errichtetem „Haus L*“ mit der Adresse J* **.
In den Lastenblättern dieser beiden Liegenschaften sind die simultan haftenden Pfandrechte zugunsten der M* AG im Höchstbetrag von zusammen EUR 2,009.494,-- (C-LNr 5 und 9 bzw 3 und 6) sowie die simultan haftenden Pfandrechte zugunsten der N*-D*-O* reg. Gen.m.b.H. im Höchstbetrag von zusammen EUR 1,250.000,-- (C-LNr 7, 8 und 10 bzw 2, 4 und 5) eingetragen. In EZ K* ist darüber hinaus ein Pfandrecht im Höchstbetrag von EUR 156.000,-- für die M* AG (C-LNr 1) einverleibt.
Bis zur Prüfungstagsatzung am 4.11.2024 (ON 18) wurden im Verfahren Insolvenzforderungen in Höhe von EUR 4,942.472,25 angemeldet, die in Höhe von EUR 3,910.159,39 vom Masseverwalter festgestellt wurden (Anmeldungsverzeichnis). Nach der Prüfungstagsatzung wurden weitere Forderungen angemeldet.
Seitens der M* AG wurde eine Forderung in Höhe von EUR 2,251.643,69 angemeldet (Forderungsanmeldung ON 32), die in diesem Betrag samt Absonderungsansprüchen an den Liegenschaften EZ I* und EZ K* vom Insolvenzverwalter auch anerkannt wurde (ON 14).
Von der N*-D*-O* reg. Gen.m.b.H. wurde eine Forderung in Höhe von EUR 1,314.347,28 angemeldet (Forderungsanmeldung ON 37), die vom Insolvenzverwalter in diesem Betrag samt Absonderungsansprüchen an der Liegenschaft EZ I* ebenso anerkannt wurde (ON 21).
Überdies wurde seitens der Gemeinde D* eine Forderung in Höhe von EUR 17.768,55 als Insolvenzforderung angemeldet und ein Absonderungsrecht (§ 11 Grundsteuergesetz, § 6 Abs 3 Abfallgebührengesetz, § 12 Abgabengesetz) geltend gemacht (Forderungsanmeldung ON 29). Auch diese Forderung und die Absonderungsansprüche wurden vom Insolvenzverwalter anerkannt, welcher jedoch zugleich darauf verwies, dass die Forderung im Zug der Verwertung der Liegenschaft zur Meistbotverteilung anzumelden sei (ON 20).
Mit Kaufvertrag vom 19. bzw 21.1.2026 hat der Insolvenzverwalter die beiden vorgenannten Liegenschaften zu einem Kaufpreis von gesamt EUR 2,000.000,--, wovon EUR 1,674.800,-- auf die EZ I* und EUR 325.200,-- auf die EZ K* entfallen, an die Gemeinde D* veräußert. Das Inventar ist nicht Gegenstand des Kaufvertrags und daher im Kaufpreis nicht enthalten.
Gegenstand dieses Rekursverfahrens ist die Frage der insolvenzgerichtlichen Genehmigung dieses Kaufvertrags.
Das Verfahren befindet sich im zweiten Rechtsgang . Bereits mit Beschluss vom 28.1.2026(ON 39) genehmigte das Erstgericht den zwischen dem Insolvenzverwalter und der Gemeinde D* am 19./21.1.2026 abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß §§ 114, 117 Abs 1 Z 3 IO.
Mit Beschluss des Oberlandesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 25.2.2026 zu 1 R 23/26f (ON 42) wurde der vorangeführte Beschluss in Stattgebung eines von der Schuldnerin erhobenen Rekurses aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Hinsichtlich der Verwertungsbemühungen des Insolvenzverwalters und der Verwertungsschritte betreffend die Liegenschaften sind nach dem Aktenstand nachfolgende Umstände hervorzuheben:
- Über Auftrag des Insolvenzverwalters bewertete ein Sachverständiger aus dem Bereich Immobilienbewertung den Verkehrswert der Liegenschaft EZ I* samt darauf errichtetem Hotel zum Bewertungsstichtag 26.9.2024 mit EUR 2,625.000,-- und den Verkehrswert der Liegenschaft EZ K* samt darauf errichtetem (abbruchreifen) Altbestand Haus L* zum Bewertungsstichtag 26.9.2024 mit EUR 510.000,-- (ON 28).
- Am 17.9.2024 machte der Insolvenzverwalter die beabsichtigte Veräußerung der (gewerblichen) Liegenschaften EZ I* und EZ K* in der Ediktsdatei öffentlich bekannt und wies zugleich darauf hin, dass bereits ein Gutachten in Auftrag gegeben worden sei, welches ab Mitte Oktober 2024 beim Insolvenzverwalter angefordert werden könne (ON 11). Die öffentliche Bekanntmachung war von 17.9.2024 bis 31.3.2025 und seit 21.11.2025 bis dato aktiv (Beilage ./1 zu ON 44).
- Der Insolvenzverwalter nahm nach Insolvenzeröffnung Kontakt mit dem Vorstand und Geschäftsleiter der N*-D*-O* reg. Gen.m.b.H. auf, um ihn als Kenner der ** in die Verkaufsbemühungen einzubinden. Weiters nahm er mit der zuständigen Mitarbeiterin der M* AG Kontakt auf mit der Bitte, die Bewerbung der Veräußerung aktiv zu unterstützen.
- Dem Geschäftsführer der Schuldnerin, der sich (weiter) mit seinem Beratungsunternehmen aktiv um die Veräußerung der Hotelgrundstücke kümmern wollte, weil er auf praktisch allen Tourismuskanälen präsent sei, sagte der Insolvenzverwalter zu, dass er dies tun könne, wobei er darauf hinwies, dass er von der Masse im Fall des Verkaufs keine Provision erhalte.
- Der Insolvenzverwalter kontaktierte zudem Immobilienmakler, die jedoch unter Hinweis darauf, dass ihnen bekannt sei, dass der Geschäftsführer der Schuldnerin die Objekte seit langem am Markt zum Verkauf anbiete, eine Vermakelung mangels Aussicht auf Erfolg ablehnten.
- Eine Schaltung von Inseraten (etwa in Tageszeitungen oder auf sonstigen Plattformen) erfolgte nicht, weil sich die beiden hypothekarisch besicherten Banken als Hauptgläubigerinnen nicht bereit erklärten, Geld für zusätzliche Verwertungsaktivitäten zur Verfügung zu stellen und nach der erfolgten Schätzung kaum ein Überling für die Insolvenzgläubiger bei einer Verwertung zu erwarten war.
- Im Oktober 2024 trat der Insolvenzverwalter mit einem Hotelier in ** in Verbindung, der Interesse an einem Erwerb zeigte, nach mehreren Gesprächen letztlich aber kein Angebot abgab.
- Am 22.10.2024 kontaktierte der Insolvenzverwalter überdies einen Vertreter der P* GmbH, welche am Standort gemeinsam mit der Schuldnerin ein „Buy-to-Let-Modell“ entwickelte und eine Baugenehmigung erwirkte, in der Folge jedoch erklärte, dass der Markt derzeit „tot“ sei, weshalb kein Anbot abgegeben werde.
- Am 28.11.2024 bot eine vom Geschäftsführer der Schuldnerin vermittelte Interessentengesellschaft an, das Hotel (samt Liegenschaft) gegen Übernahme der Hypotheken in Höhe von EUR 2,500.000,-- von den Banken zu erwerben. Dieses Angebot, das unter der Bedingung stand, dass das Hotel bis spätestens Ende Dezember 2024 von der Interessentin eröffnet werden kann, wurde von der Interessentin am 3.12.2024 zurückgezogen, weil seitens einer Pfandgläubigerin eine Schuldübernahme abgelehnt worden war (Beilagen zu ON 38).
- Am 10.12.2024 informierte die zuständige Mitarbeiterin der M* AG den Insolvenzverwalter über zwei Interessenten.
Einer davon gehörte derselben Unternehmensgruppe an wie die P* GmbH, mit deren Vertreter der Insolvenzverwalter bereits zuvor in Kontakt gestanden war.
Den anderen Interessenten kontaktierte der Insolvenzverwalter am 11.12.2024 telefonisch, welcher erklärte, er müsse die Angelegenheit mit dem Bürgermeister der Gemeinde D* besprechen und er werde sich melden. In weiterer Folge kam von diesem kein konkretes Angebot.
- Mit Bericht vom 18.12.2024 (ON 22) teilte der Insolvenzverwalter dem Erstgericht unter anderem mit, dass trotz Veröffentlichung des Verkaufs des schuldnerischen Unternehmens in der Ediktsdatei bis dato noch keine konkreten Angebote vorlägen. Er werde sich in den nächsten drei bis vier Monaten weiter um einen Verkauf bemühen. Sollte es nicht gelingen, einen Verkauf bis Ende April 2025 abschließen zu können, werde er das Gebäude entweder aus der Insolvenzmasse ausscheiden oder die gerichtliche Versteigerung beantragen.
- Im Februar 2025 kontaktierte ein Rechtsanwalt den Insolvenzverwalter für einen anonymen Interessenten. Nach Übermittlung der Gutachten und weiterer Informationen verstummte die Kommunikation.
- Mit Bericht vom 26.3.2025 (ON 26) teilte der Insolvenzverwalter dem Erstgericht neuerlich mit, dass ihm keine Kaufanbote vorlägen. Alle bisherigen Interessenten hätten kein weiteres Interesse bekundet.
- Mit Bericht vom 20.5.2025 (ON 27) informierte der Insolvenzverwalter das Erstgericht darüber, dass es nach wie vor nicht gelungen sei, ein Angebot (auch nicht einmal zum halben Schätzwert) zu erhalten. Da eine kridamäßige Verwertung für die Masse nur dann nicht schädlich sei, wenn sich die Pfandgläubiger verpflichteten, die anfallenden Vorsteuerkorrekturen, die keine Vorzugsposten darstellten, aber Masseforderungen seien, aus dem Meistbot abdecken zu lassen, habe er die beiden Gläubigerbanken zu einer derartigen Bestätigung aufgefordert. Sollte er diese nicht erhalten, werde er einen Ausscheidungsantrag stellen.
- Ende Mai/Anfang Juni 2025 trat der Insolvenzverwalter mit dem Vertreter einer Immobilienverwaltungsgesellschaft aus ** in Kontakt, die Interesse bekundete. Am 5.6.2025 kam es mit deren Geschäftsführern zu einer ausführlichen Besichtigung vor Ort und anschließend zu einem ausführlichen Gespräch in der Kanzlei des Insolvenzverwalters. Die Geschäftsführer baten um ca vier Wochen Zeit, um ihre Pläne zu konkretisieren und ein definitives Anbot zu legen. Am 8.7.2025 teilte einer der Geschäftsführer der Interessentin mit, dass kein Anbot gelegt werde.
- Mit E-Mail vom 8.7.2025 informierte der Insolvenzverwalter die beiden hypothekarisch besicherten Banken darüber, dass weit und breit keine Interessenten für die Liegenschaften vorhanden seien und nur mehr zu entscheiden bleibe, ob er die Liegenschaften ausscheide oder versteigere. Sofern ihm beide beteiligten Banken bestätigen würden, aus dem Veräußerungserlös allfällige Umsatzsteuerkorrekturen sowie die Umsatzsteuer aus den mitzuveräußernden Fahrnissen abzudecken, leite er die Versteigerung ein. Erhalte er diese Bestätigung nicht, scheide er die Liegenschaften aus der Masse aus.
Hierauf ersuchten beide beteiligten Banken um Einleitung des Versteigerungsverfahrens und erklärten zuzustimmen, dass eine Umsatzsteuerkorrektur und eine eventuell anfallende Umsatzsteuer für die Veräußerung des Inventars als „Vorzugsposten“ aus dem Versteigerungserlös abgedeckt werden könne (ON 30).
- Am 17.7.2025 (ON 29) berichtete der Insolvenzverwalter dem Erstgericht darüber, dass mit Ausnahme der Liegenschaften die Verwertung abgeschlossen sei. Es sei nicht gelungen, ein Angebot (auch nicht zum halben Schätzwert) zu erhalten. In den letzten Wochen habe er mit einem einzigen Interessenten verhandelt und Besichtigungen durchgeführt. Dieser habe aber kein Angebot gelegt. Der Geschäftsführer der Schuldnerin behaupte zwar seit Monaten, dass er über Interessenten verfüge. Mit Ausnahme eines nicht ernst zu nehmenden Interessenten vor Monaten habe sich mit dem Insolvenzverwalter jedoch kein einziger Interessent in Verbindung gesetzt. Beide hypothekarisch besicherten Banken hätten ihn aufgefordert, die kridamäßige Versteigerung zu beantragen.
Da er seit Insolvenzeröffnung kein einziges verbindliches Angebot erhalten habe, sei es ihm nicht gelungen, die Liegenschaften freihändig zu verkaufen, weshalb er die Bewilligung der kridamäßigen Versteigerung der beiden Liegenschaften beantrage. Die beiden Pfandgläubigerinnen hätten ihm gegenüber die Erklärung abgegeben, die Vorsteuerkorrekturen aus einem allfälligen Verkauf sowie die Umsatzsteuer aus dem Verkauf des Inventars aus dem Erlös zu bezahlen bzw als Vorzugsposten zu akzeptieren.
- Mit Beschluss des Erstgerichts vom 18.7.2025 (ON 31) wurde die kridamäßige Versteigerung der Liegenschaften EZ I* und EZ K* insolvenzgerichtlich bewilligt.
- Am 11.11.2025 (ON 33) teilte der Insolvenzverwalter mit, dass sich nach Einleitung der kridamäßigen Versteigerung der Liegenschaften ein ernsthafter, potenter Interessent bei ihm gemeldet habe, welcher bis Ende November 2025 entscheiden werde, ob er ein verbindliches Angebot lege oder nicht, weshalb er das Exekutionsgericht gebeten habe, mit weiteren Schritten bis Ende November zuzuwarten. Diesen Antrag habe das Exekutionsgericht bewilligt.
- Nach zwischenzeitlichen Fristerstreckungen (ON 35, ON 36) teilte der Insolvenzverwalter dem Erstgericht schließlich mit Eingabe vom 21.1.2026 (ON 38) mit, dass er mit Kaufvertrag vom 19./21.1.2026 die Liegenschaften EZ I* und EZ K* um insgesamt EUR 2,000.000,-- an die Gemeinde D* (in der Folge: Käuferin) verkauft habe, wobei vom Kaufpreis ein Betrag in Höhe von EUR 1,674.800,-- auf die EZ I* (Hotel) und ein Betrag von EUR 325.200,-- auf die EZ K* entfalle.
- Schon mit Schreiben vom 22.12.2025hatte der Insolvenzverwalter die beiden hypothekarisch besicherten Banken als Pfandgläubigerinnen unter Bekanntgabe des Kaufpreises gemäß § 120 IO von der beabsichtigten freihändigen Veräußerung mit dem Hinweis verständigt, dass von ihnen binnen 14 Tagen Widerspruch erhoben werden könne.
Hierauf erklärte die N*-D*-O* reg. Gen.m.b.H. mit Schreiben vom 7.1.2026, mit der freihändigen Veräußerung um einen Verkaufspreis von insgesamt EUR 2,000.000,-- einverstanden zu sein und keinen Widerspruch zu erheben. Die M* AG erklärte – anwaltlich vertreten – mit Schreiben vom 13.1.2026 keinen Widerspruch gegen die beabsichtigte Vorgangsweise zu erheben (Beilagen zu ON 38).
- Ebenso bereits mit Schreiben vom 22.12.2025 hatte der Insolvenzverwalter den Geschäftsführer der Schuldnerin unter Bekanntgabe des Verkaufspreises von der beabsichtigten freihändigen Veräußerung der Liegenschaften EZ I* und EZ K* verständigt. Er räumte dem Geschäftsführer der Schuldnerin die Möglichkeit ein, binnen 14 Tagen zum beabsichtigten Verkauf Stellung zu nehmen (Beilage zu ON 38).
- Mit Äußerung vom 30.12.2025 (ON 37) – gerichtet an das Erstgericht – sprach sich die Schuldnerin gegen den freihändigen Verkauf der Liegenschaften EZ I* und EZ K* zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 2,000.000,-- aus und beantragte, dem Kaufvertrag die Genehmigung zu versagen und dem Insolvenzverwalter aufzutragen, entweder den Abschluss eines Kaufvertrags zu den Konditionen des vorliegenden Angebots über EUR 3,990.000,-- anzustreben oder zumindest ein geordnetes Bieterverfahren unter Einbeziehung dieses Angebots durchzuführen.
Der Schuldnerin liege ein ernsthaftes, ausreichend konkretisiertes und finanziell unterlegtes schriftliches Angebot eines Dritten über einen Gesamtkaufpreis von EUR 3,990,000,-- für die Liegenschaften EZ I* und EZ K* vor. Des Weiteren liege ihr ein (anderes) schriftliches Angebot über EUR 650.000,-- hinsichtlich der Liegenschaft EZ K* (Haus L*) vor. Es sei damit objektiv ersichtlich, dass der Verkaufspreis von EUR 2,000.000,-- den erzielbaren Marktwert der Liegenschaft massiv unterschreite, was zu einer erheblichen Verkürzung der Insolvenzmasse führe. Der Verkaufspreis liege auch weit unter dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert von insgesamt zumindest EUR 3,135.000,--. Die vom Insolvenzverwalter beabsichtigte Veräußerung sei sohin evident nicht die bestmögliche Verwertung der Liegenschaften. Der angedachte Verkaufspreis liege sogar unter dem gesetzlichen Minimum einer Zwangsversteigerung, weil nach § 352a EO das geringste Gebot der Schätzwert sei und selbst bei abweichenden Versteigerungsbedingungen das geringste Gebot nicht weniger als drei Viertel des Schätzwerts sein dürfe. Sogar eine gerichtliche Veräußerung wäre daher vorteilhafter.
Gemeinsam mit der Äußerung brachte die Schuldnerin einen mit 18.12.2025 datierenden „Letter of Intent“ (in der Folge: LOI) in Vorlage.
- Mit Eingabe vom 3.3.2026 (ON 43) legte die Schuldnerin einen (in zeitlicher Hinsicht) adaptierten, nunmehr mit 3.2.2026 datierenden „Letter of Intent“ (in der Folge: LOI) und brachte ergänzend vor, der eingeleitete Due-Diligence-Prozess sei wirtschaftlich und technisch bereits positiv abgeschlossen. Die Finanzierungsbeschaffung verlaufe sehr positiv und solle bis Ende März 2026 eine schriftliche Finanzierungspromesse vorliegen.
Zusätzlich zu den Verwertungsaktivitäten des Insolvenzverwalters wurden aktenkundig Verkaufsbemühungen seitens des Geschäftsführers der Schuldnerin über dessen (Tourismus- und Immobilien-)Beratungsunternehmen gesetzt:
- Mit E-Mail vom 31.10.2024 teilte der Geschäftsführer der Schuldnerin dem Insolvenzverwalter mit, dass er bereits zu diesem Zeitpunkt den Verkauf auf zwölf Internetplattformen veröffentlicht habe und in konkreten Verkaufsverhandlungen mit einer deutschen Gesellschaft stehe.
- Am 23.1.2025 teilte der Geschäftsführer der Schuldnerin dem Insolvenzverwalter mit, dass er 40 mögliche Kaufinteressenten angeschrieben habe. Die Reaktion sei zurückhaltend. Er sei mit vier Interessenten in Verhandlung. Keiner der Interessenten setzte sich jedoch mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung oder stellte ein Anbot.
- Mit seiner an den Insolvenzverwalter und an Mitarbeiter der beiden pfandbesicherten Banken gerichteten E-Mail vom 19.2.2025 ersuchte der Geschäftsführer der Schuldnerin die Banken, die Immobilie in die Vertriebsorganisation aufzunehmen, und kündigte mehrere Besichtigungen und Kaufinteressenten an. Keiner der Interessenten setzte sich jedoch mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung oder stellte ein Anbot.
- Mit E-Mail vom 28.2.2025 informierte der Geschäftsführer der Schuldnerin den Insolvenzverwalter wieder über zahlreiche Interessenten und über seine Einschaltung in zwölf Webportalen. Keiner der genannten Interessenten trat mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung.
- Am 26.3.2025 kündigte der Geschäftsführer der Schuldnerin einen neuen Kaufinteressenten an. Auch dieser meldete sich nicht beim Insolvenzverwalter und stellte auch kein Anbot.
- Am 2.4.2025, 25.4.2025, 8.5.2025, 23.5.2025, 10.7.2025, 28.8.2025 und 29.8.2025 schilderte der Geschäftsführer der Schuldnerin wiederum seine Verkaufsaktivitäten. Unter anderem teilte er dabei mit E-Mail vom 8.5.2025 mit, die Immobilie in der Kalenderwoche 19/20 über 700 Hotline-Adressen im touristischen Bereich in Bayern und ** mit Exposé angeboten zu haben, und mit E-Mail vom 23.5.2025, auch gegenüber zwölf Investoren und Maklern in den Benelux-Ländern angeboten zu haben (E-Mail-Beilagen zu ON 44). Weiterhin meldeten sich jedoch keine Kaufinteressenten beim Insolvenzverwalter und wurde auch kein Anbot gestellt.
- Am 3.9.2025 übermittelte der Geschäftsführer der Schuldnerin ein nicht unterfertigtes, an Bedingungen geknüpftes Kaufanbot. Auch dieser Interessent meldete sich nicht beim Insolvenzverwalter und legte auch kein Anbot.
- Am 21.11.2025 kündigte der Geschäftsführer der Schuldnerin einen weiteren Interessenten und ein Anbot an.
- Mit E-Mail vom 24.11.2025 wies der Insolvenzverwalter den Geschäftsführer der Schuldnerin ausdrücklich darauf hin, dass ein LOI keine Verbindlichkeit auslöse und er ein verbindliches Angebot inklusive Finanzierungsbestätigung benötige (E-Mail-Beilage zu ON 38).
- Am 9.12.2025 übermittelte der Geschäftsführer der Schuldnerin dem Insolvenzverwalter einen nicht unterfertigten LOI vom 1.12.2025 von jener Hotelbetriebsgesellschaft, von welcher auch die nunmehr vorliegenden LOI vom 18.12.2025 und vom 3.3.2026 stammen (E-Mail-Beilage zu ON 44).
Am 21.1.2026 (ON 38) beantragte der Insolvenzverwalter die insolvenzgerichtliche Genehmigung des zwischen ihm und der Käuferin am 19./21.1.2026 abgeschlossenen Kaufvertrags, welchen er unter einem in Vorlage brachte. Der Kaufpreis entspreche 63,79 % des Schätzwerts und liege somit weit über dem Ausrufpreis infolge einer gerichtlichen Versteigerung. Die Käuferin erwerbe die Grundstücke ohne besondere Gewähr in der Absicht, sämtliche Baulichkeiten „zu schleifen“.
Er habe seit Vorliegen der Verkehrswertgutachten versucht, die Liegenschaften zu veräußern. Mit Ausnahme des nun zur Genehmigung anstehenden Kaufvertrags habe er kein einziges nachvollziehbares Angebot erhalten. Der Geschäftsführer der Schuldnerin habe ihn zwar ständig informiert, dass er die Liegenschaften über viele Plattformen angeboten habe und mit zahlreichen Interessenten verhandle. Tatsächlich hätten sich die angekündigten Interessenten meist überhaupt nicht beim Insolvenzverwalter gemeldet. Zwar habe ein Interessent angeboten, das Hotel gegen Übernahme von Hypotheken in Höhe von EUR 2,500.000,-- zu erwerben. Eine der Banken als Pfandgläubigerin habe aber die Schuldübernahme abgelehnt, woraufhin dieser Anbieter abgesagt habe. In weiterer Folge sei es nur zu losen Gesprächen mit einigen wenigen Interessenten gekommen, die zu keinem Angebot geführt hätten. Nachdem über einen Zeitraum von zehn Monaten kein Anbot vorgelegen habe, habe er mit Zustimmung beider Pfandgläubigerinnen die kridamäßige Versteigerung eingeleitet.
Das Vorliegen eines einzigen Angebots indiziere deutlich, dass die Liegenschaften im Umfeld der Wirtschafts- und Immobilienkrise schwer verkäuflich seien. Die pfandrechtlich sichergestellten Kreditinstitute hätten sich ebenfalls mit dem Verkauf einverstanden erklärt. Würden diese über einen Interessenten verfügen, der bereit wäre, einen höheren Kaufpreis zu bezahlen, hätten sie Widerspruch zur geplanten Veräußerung erhoben. Die fehlende Nachfrage und das einzige jetzt vorliegende Angebot zeigten auch, dass die Schätzgutachten (gemeint: die Schätzwerte) hoch angesetzt seien.
Der vorliegende LOI sei eine nicht unterzeichnete Absichtserklärung. Eine Kontaktaufnahme bzw Anbotstellung ihm gegenüber durch einen Vertreter der Interessentin sei nicht erfolgt. Aufgrund der Situierung der beiden Liegenschaften sei ein Verkauf der EZ I* ohne die EZ K* realistisch kaum möglich. Würde man die EZ K* (Haus L*) allein verwerten, ergäbe sich zwangsläufig ein noch größeres Verwertungsproblem für die EZ I* (Hotel).
Mit Eingabe vom 23.3.2026 (ON 44) brachte der Insolvenzverwalter ergänzend vor, der Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sei zwischenzeitlich von der Käuferin auf das Konkursanderkonto überwiesen worden. Die Vertragserfüllung sei damit zu 100 % sichergestellt. Unter einem ergänzte er sein Vorbringen um eine detaillierte Darstellung der gesetzten Verkaufsaktivitäten und hob hervor, dass sich kein weiterer Interessent bei ihm gemeldet habe.
Mit dem nunmehr angefochtenen Beschluss genehmigte das Erstgericht(neuerlich) den zwischen dem Insolvenzverwalter und der Gemeinde D* am 19./21.1.2026 abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend die Liegenschaften EZ I* und EZ K* gemäß §§ 114, 117 Abs 1 Z 3 IO.
Begründend führte es – nach ausführlicher Darstellung der vorgenommenen Verkaufsaktivitäten – aus, der Kaufpreis liege zwar unter dem vom Sachverständigen ursprünglich ermittelten Schätzwert von EUR 2,625.000,-- für die EZ I* samt darauf errichtetem Hotel und von EUR 510.000,-- für die EZ K* samt darauf errichtetem Haus L*. Aus den unbedenklichen Berichten des Insolvenzverwalters und den übermittelten Urkunden ergebe sich jedoch, dass nach monatelangen vergeblichen außergerichtlichen Verkaufsbemühungen sowohl des Insolvenzverwalters als auch des Geschäftsführers der Schuldnerin kein konkretes (sonstiges) Verkaufsangebot gestellt worden sei, weshalb der Insolvenzverwalter die kridamäßige Versteigerung der Liegenschaften beantragt habe. Nach Einleitung des gerichtlichen Versteigerungsverfahrens habe außergerichtlich letztlich einzig die Käuferin (Q* D*) ein ernsthaftes Angebot gestellt, welches mit einem Verkaufspreis von rund 64 % des Schätzwerts jedenfalls über dem (bei der Hälfte des Schätzwerts gelegenen) Ausrufungspreis im Versteigerungsverfahren liege. Der Insolvenzverwalter habe die entsprechende öffentliche Bekanntmachung der beabsichtigten Veräußerung vorgenommen. Die absonderungsberechtigten Banken hätten dem Vertragsabschluss zugestimmt. Ein Gläubigerausschuss sei nicht beigegeben worden. Der gesamte Kaufpreis samt Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr sei auf das Konkursanderkonto überwiesen worden.
Zwar habe sich die Schuldnerin unter Hinweis auf ein deutlich höheres Angebot zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 3,990.000,-- gegen den Vertragsabschluss mit der Käuferin ausgesprochen. Tatsächlich hätten aber auch die mit Einverständnis des Insolvenzverwalters vom Geschäftsführer der Schuldnerin entfalteten Verkaufsbemühungen bis dato zu keinem ernst zu nehmenden verbindlichen Kaufangebot geführt. Beim genannten Angebot (LOI) handle es sich um kein verbindliches Angebot, sondern um eine bloße Absichtserklärung, deren Gültigkeit noch dazu mit 16.1.2025 abgelaufen sei. Gleichermaßen handelt es sich bei dem von der Schuldnerin mit Eingabe vom 3.3.2026 zur Vorlage gebrachten weiteren LOI um kein verbindliches Angebot und stehe dieser unter dem Vorbehalt einer Finanzierung. Es gehe nicht klar hervor, wer konkret der Vertragspartner sein solle. Das Vorliegen einer Finanzierungsbestätigung sei überdies nicht einmal behauptet worden. Im Ergebnis liege kein verbindliches und mit Finanzierungsnachweis ausgestattetes Alternativangebot vor.
Umstände, wonach der Kaufvertrag dem gemeinsamen Interesse der Insolvenzgläubiger widerspreche, oder andere gleichwertige Gründe würden nicht vorliegen. Es sei daher die insolvenzgerichtliche Genehmigung zu erteilen.
Gegen diesen Beschluss richtet sich der Rekurs der Schuldnerin – aus den Rekursgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss „ersatzlos“ aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückzuverweisen. In eventu begehrt die Rechtsmittelwerberin, den angefochtenen Beschluss dahingehend abzuändern, dass dem Kaufvertrag vom 19./21.1.2026 die insolvenzgerichtliche Genehmigung versagt werde. In eventu beantragt sie, „vor Entscheidung über den Rekurs eine ergänzende Beweisaufnahme durch Einvernahme des Insolvenzverwalters und der Rekurswerberin (gemeint wohl: dessen Geschäftsführers) durchzuführen“.
Der Rekurs der Schuldnerin ist jedenfalls zulässig. Einem Schuldner steht in einer Angelegenheit nach § 117 Abs 1 IO ein eigenes Rekursrecht zu (RS0081665; RS0002690 [T2, T9]; RS0065135 [T39]; Jelinekin KLS² § 117 IO Rz 63).
Der Rekurs ist aber nicht berechtigt.
I. Zum Rekurs:
1. Die Rekurswerberin steht in ihrer Mängelrügezunächst auf dem Standpunkt, das Erstgericht habe die Sachverhaltsgrundlage hinsichtlich der Verkaufsbemühungen des Insolvenzverwalters nur mangelhaft festgestellt und insoweit die Vorgaben des Rekursgerichts missachtet. Es habe in seiner Darstellung der Verkaufsaktivitäten wesentliche Eigenbemühungen des Insolvenzverwalters mit den parallel entfalteten Verkaufsbemühungen des Geschäftsführers der Schuldnerin vermischt. Die langjährigen, letztlich erfolglosen Vermarktungsversuche des Geschäftsführers seien mit punktuellen Kontakten des Insolvenzverwalters zu einzelnen Investoren zu einem einheitlichen Bild „monatelanger Verkaufsbemühungen“ verschmolzen worden, ohne dass eine eigenständige Bewertung des deutlich schmäleren Beitrags des Insolvenzverwalters zur Marktansprache stattgefunden habe. Die Aktivitäten des Geschäftsführers der Schuldnerin könnten jedoch die dem Insolvenzverwalter nach § 117 IO obliegende Pflicht zur aktiven, eigenverantwortlichen Bestpreisverwertung nicht ersetzen und erst recht keine Grundlage dafür bieten, einen massiven Abschlag vom gerichtlichen Schätzwert als zweckmäßig zu qualifizieren.
Die vom Rekursgericht ausdrücklich angesprochenen Vermarktungsinstrumente (Inserate in Tageszeitungen, Mandatierung eines Immobilienmaklers) seien nicht konkret aufgearbeitet worden. Dass Gläubigerbanken keine Mittel für Inserate bereitstellen würden, entbinde den Insolvenzverwalter nicht, andere kostengünstige Kanäle (eigene Homepage, Branchenplattformen, Direktansprachen relevanter Hotelketten) zu nutzen. Die punktuell geführten Gespräche des Insolvenzverwalters genügten nicht, weil kein einziges klassisches Bieterverfahren, keine strukturierte Ausschreibung und keine professionelle Vermarktung stattgefunden habe.
Vor diesem Hintergrund fehle es im angefochtenen Beschluss an Feststellungen dazu, welche konkreten Verkaufsbemühungen der Insolvenzverwalter selbst entfaltet habe und ob diese Bemühungen geeignet gewesen seien, einen Verkauf mit einem Abschlag von rund 36 % auf den gerichtlichen Schätzwert zu rechtfertigen.
Der Beschluss verstoße daher gegen die Bindungswirkung des Aufhebungsbeschlusses und leide an einem wesentlichen „Erhebungsmangel“. Die unzureichende Sachverhaltserhebung führe zugleich zu einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung der Zweckmäßigkeit im Sinn des § 117 IO.
2. Weiters erblickt die Rekurswerberin eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens darin, dass es das Erstgericht unterlassen habe, die Frage der aufsichtsbehördlichen Genehmigung ergänzend zu prüfen. Es fehlten Feststellungen dazu, ob der Liegenschaftskauf von der Käuferin aus Eigenmitteln erfolgt oder finanziert worden sei. Sofern der Kauf durch die Gemeinde als Käuferin über Darlehen/Kredit abgewickelt werde, müsse die Aufsichtsbehörde die Finanzierung genehmigen. Sollte im Fall einer Fremdfinanzierung daher die erforderliche Genehmigung der Aufsichtsbehörde für eine Kreditfinanzierung fehlen, habe dies Folgen für die rechtliche Wirksamkeit des Finanzierungsgeschäfts. Da der Liegenschaftskauf an die gesicherte Finanzierung gekoppelt sei, könnte diesfalls der gesamte Kaufakt (rückwirkend) scheitern.
3. In ihrer Rechtsrüge führt die Rekurswerberin aus, obwohl sich die eigenständigen Verkaufsbemühungen des Insolvenzverwalters ersichtlich auf ein Minimum beschränkt hätten, habe das Erstgericht den Verkauf mit einem Abschlag von rund einem Drittel zum gerichtlichen Schätzwert als zweckmäßig anerkannt. Je stärker der Preis vom Schätzwert nach unten abweiche, desto strenger seien die Anforderungen an die Bemühungen des Insolvenzverwalters. Das Erstgericht hätte daher bei rechtlich richtiger Beurteilung der Zweckmäßigkeit die geringe Intensität und Breite der Vermarktungsaktivitäten des Insolvenzverwalters dem massiven Preisabschlag gegenüberstellen müssen, was es jedoch unterlassen habe. Dass der Kaufpreis über dem Ausrufpreis (im gerichtlichen Versteigerungsverfahren) liege, genüge für die Genehmigungsfähigkeit nicht.
4. Das Erstgericht habe überdies den vorgelegen LOI zwar formell richtig als rechtlich unverbindliche Absichtserklärung qualifiziert. Es habe jedoch verkannt, dass der LOI ein reales Marktinteresse und damit ein Potential für einen höheren Verwertungserlös dokumentiere. Der Insolvenzverwalter wäre daher gehalten gewesen, alle wirtschaftlich vernünftigen Schritte zu setzen, um dieses Interesse in ein verbindliches, besichertes Angebot (Fristsetzung zur Legung eines verbindlichen Angebots) zu überführen oder zumindest durch strukturierte Vermarktung (geordnetes Bieterverfahren, Wiederaufnahme der Vermarktung) zu prüfen, ob ein höherer Erlös erzielbar sei. Das Erstgericht habe den LOI daher unzureichend gewürdigt.
5. Das Erstgericht habe auch die Zustimmung der Absonderungsgläubiger überbewertet und dabei übersehen, dass diese primär deren Sicherungsinteressen schütze. Die Zustimmung der Banken könne daher das Insolvenzgericht nicht von der eigenen Pflicht zu prüfen, ob die Verwertung im Interesse aller Gläubiger bestmöglich sei, entbinden. Dass pfandgesicherte Gläubiger mit einem niedrigeren Erlös einverstanden seien, der ihre Forderungen abdecke, könne nicht als tragfähiges Kriterium für die Zweckmäßigkeitsprüfung herangezogen werden.
II. Das Rekursgericht hat dazu erwogen:
1. Zunächst wird zur Vermeidung von Wiederholungen vollinhaltlich auf die rechtlichen Ausführungen des Rekursgerichts in seinem Beschluss vom 25.2.2026 zu 1 R 23/26f verwiesen.
Wie in der genannten Entscheidung bereits dargelegt darf der vorliegende – unter § 117 Abs 1 Z 3 IO zu subsumierende – Kaufvertrag nur dann insolvenzgerichtlich genehmigt werden, wenn er zum einen gesetzmäßig und zum anderen zweckmäßig ist und darüber hinaus die vom Gesetz vorgeschriebenen (und ergänzend von der Rechtsprechung entwickelten) Förmlichkeiten eingehalten wurden.
2.Die gemäß § 117 Abs 2 IO vorzunehmende öffentliche Bekanntmachung der beabsichtigten Veräußerung durch Aufnahme in die Ediktsdatei für mindestens 14 Tage hat der Insolvenzverwalter zwischenzeitlich (im zweiten Rechtsgang) bescheinigt (Beilage ./1 zu ON 44).
Dass eine Anhörung des Schuldnerserfolgte und diese den Vorgaben des § 118 IO entsprach, wurde vom Rekursgericht schon im ersten Rechtsgang festgehalten.
Ebenso wurde bereits klargestellt, dass das in Bezug auf Absonderungsrechtezu beachtende (Verständigungs-)Verfahren nach § 120 IO eingehalten wurde.
Der im ersten Rechtsgang vom Rekursgericht bemängelte fehlende Nachweis der Besicherung des Kaufpreises samt Nebengebühren liegt nunmehr in Form einer Vollzahlung des Kaufpreises samt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr auf das Konkursanderkonto vor (Beilage ./2 zu ON 44).
3. Zu klären verbleibt die von der Schuldnerin im Rekurs neuerlich in Abrede gestellte Zweckmäßigkeit der zu genehmigenden Veräußerung.
Das Gericht muss neben der Einhaltung der Verfahrensbestimmungen auch die Zweckmäßigkeit des Vorhabens – also ob bestmöglich verwertet wird – prüfen ( Jelinekin KLS² § 117 IO Rz 45, Rz 57).
3.1. Wesentliche Grundlage sind dabei (vom Insolvenzverwalter zu beauftragende) Schätzgutachten ( JelinekaaO § 117 IO Rz 45). Zweckmäßigkeit liegt vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert liegt oder zumindest nicht unter dem Schätzwert und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit des Preises nicht beurteilt werden kann. Angemessen kann der Preis auch dann sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher ist; dieser kann für die Prüfung der Angemessenheit nicht allein maßgebend sein ( JelinekaaO § 117 IO Rz 58; Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger , Österreichisches Insolvenzrecht 4 IV, § 117 KO Rz 54; Mohr IO 11§ 117 IO E 45, E 48, E 51).
Die Beurteilung der Zweckmäßigkeit des Vertrags darf nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen ( Kodek aaO § 117 KO Rz 54).
Das Insolvenzgericht hat auf Basis der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zu entscheiden ( Kodek aaO § 117 KO Rz 55; JelinekaaO § 117 IO Rz 59).
3.2. Weitere Anhaltspunkte für die Beurteilung der Zweckmäßigkeit sind aus der Rechtsprechung zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen ( JelinekaaO § 117 IO Rz 58):
Ein nachträgliches, also nach erstinstanzlicher Beschlussfassung gelegtes besseres Angebot ( Überbot ) kann im Rekurs aufgrund des (beschränkten) Neuerungsverbots(§ 260 Abs 2 IO) grundsätzlich nicht erfolgreich geltend gemacht werden. Ein neues, den Kaufpreis deutlich übersteigendes seriöses Angebot kann aber ein Hinweis dafür sein, dass der genehmigte Vertrag schon auf Basis der Sachlage zum Zeitpunkt der Fassung des erstinstanzlichen Beschlusses nicht zweckmäßig war. Hingegen indizieren geringfügig höhere Angebote eine Fehleinschätzung nicht. Umso weniger genügt eine reine Interessenbekundung , verbunden mit vagen Aussagen über Besicherungsmöglichkeiten. Ohne Bankgarantie oder eine gleichwertige Besicherung kann auch ein attraktiv wirkendes Angebot nicht ausreichen. Selbstverständlich sind Angebote untauglich, die an unzulässige Bedingungen gebunden sind ( JelinekaaO § 117 IO Rz 67ff; 8 Ob 19/17b; vgl MohraaO § 117 IO E 75).
Es bedarf eines überprüfbar besseren Konzepts als des zur Genehmigung vorgelegten Konzepts des Insolvenzverwalters (vgl 8 Ob 2294/96b; Kodek aaO § 117 KO Rz 65; MohraaO § 117 IO E 46).
4. Die von der Schuldnerin behauptete Mangelhaftigkeit liegt nicht vor.
4.1. Entgegen der Auffassung der Schuldnerin hat das Erstgericht dem Auftrag des Rekursgerichts, ergänzende Sachverhaltsfeststellungen zu den Verkaufsbemühungen des Insolvenzverwalters zu treffen, entsprochen, so etwa auch zur Thematik von Inseraten in Tageszeitungen und der Mandatierung von Immobilienmaklern. Inwiefern das Erstgericht dabei die Verkaufsbemühungen des Insolvenzverwalters (in unzulässiger Weise) mit jenen des Geschäftsführers der Schuldnerin „vermischt“ haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht auch die vom Geschäftsführer der Schuldnerin getätigten Verkaufsaktivitäten festgestellt hat. Obwohl es – wie im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge noch aufzuzeigen sein wird – für die Beurteilung der Zweckmäßigkeit des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts naturgemäß primär auf die Aktivitäten des Insolvenzverwalters ankommt, ist es im Rahmen einer Gesamtbeurteilung im vorliegenden insofern durchaus speziellen Fall naheliegend und geboten, bei Beurteilung der Verwertbarkeit auch die Verkaufsaktivitäten des – hier geradezu sachkundigen (vgl ON 43) – Geschäftsführers der Schuldnerin mitzuberücksichtigen.
Entgegen der Auffassung der Rekurswerberin ist die Sachverhaltsgrundlage daher nicht mangelhaft. Das Erstgericht hat für eine abschließende rechtliche Beurteilung ausreichende Feststellungen getroffen. Bei der Frage, ob die Bemühungen des Insolvenzverwalters geeignet (ausreichend) waren, einen Verkauf mit einem Abschlag von rund 36 % auf den gerichtlichen Schätzwert zu rechtfertigen, handelt es sich im Übrigen um eine Frage der rechtlichen Beurteilung. Ein Verstoß gegen die Bindungswirkung des Aufhebungsbeschlusses sowie ein Verfahrensmangel sind an dieser Stelle daher zu verneinen.
4.2. Die Ausführungen der Rekurswerberin betreffend das Nichtvorliegen einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung erschöpfen sich in bloßen Spekulationen, nämlich einerseits bereits bezüglich des Vorliegens einer Fremdfinanzierung und andererseits auch betreffend das Fehlen einer für eine Fremdfinanzierung erforderlichen aufsichtsbehördlichen Genehmigung. Dass das Insolvenzgericht dazu verpflichtet wäre, im Rahmen der insolvenzgerichtlichen Genehmigung eines Kaufvertrags auch ein allfälliges, von der Käuferin aus Anlass desselben abgeschlossenes Finanzierungsgeschäft – das bereits zum Erlag des Kaufpreises auf einem Konto des Insolvenzverwalters führte – einer Überprüfung zu unterziehen hätte, lässt sich weder dem Gesetz entnehmen noch ist es – soweit ersichtlich – aus der Rechtsprechung ableitbar. Im Hinblick auf die hier in Form der bereits erfolgten Vorauszahlung bestehende Sicherstellung des Kaufpreises würde es nach Auffassung des Rekursgerichts die Anforderungen an die Prüfpflicht des Insolvenzgerichts überspannen, wenn der interne Willensbildungsprozess der Käuferin bei der Finanzierung zu untersuchen wäre. Auch damit im Zusammenhang ist daher ein Verfahrensmangel zu verneinen.
5. Die rechtliche Würdigung der Frage der Zweckmäßigkeit des zu genehmigenden Kaufvertrags durch das Erstgericht ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
5.1. Das Rekursgericht übersieht nicht, dass der vereinbarte Kaufpreis von gesamt EUR 2,000.000,-- deutlich hinter dem Schätzwert von gesamt EUR 3,135.000,-- zurückbleibt. Dies steht der insolvenzgerichtlichen Genehmigung im vorliegenden Fall jedoch nicht entgegen, da – wie ausgeführt – der gerichtliche Schätzwert bei der Angemessenheitsprüfung nicht allein maßgeblich ist.
Tatsächlich ist es trotz der den Zeitraum von einem Jahr deutlich übersteigenden Verkaufsbemühungen sowohl des Insolvenzverwalters als auch des Geschäftsführers der Schuldnerin, welcher bezeichnenderweise über ein Beratungsunternehmen für Tourismus und Immobilien verfügt, nicht gelungen, ein verbindliches und mit Finanzierungsnachweis ausgestattetes Alternativangebot zu einem höheren Kaufpreis als dem im nunmehr zu genehmigenden Kaufvertrag vorgesehenen zu erlangen.
Der Insolvenzverwalter hat die beabsichtigte Veräußerung der beiden Liegenschaften über viele Monate in der Ediktsdatei veröffentlicht, die beiden hypothekarisch besicherten Banken in die Verkaufsbemühungen eingebunden und um Unterstützung ersucht. Er trat von sich aus vereinzelt mit potentiellen Interessenten in Kontakt, stellte Interessenten Unterlagen zur Verfügung und führte eine Besichtigung durch. Der Insolvenzverwalter kontaktierte auch Immobilienmakler, welche im Hinblick auf die ihnen bekannten vergeblichen Verkaufsbemühungen des sachkundigen Geschäftsführers der Schuldnerin eine Vermarktung mangels Aussicht auf Erfolg ablehnten.
Dass der Insolvenzverwalter nicht auf Kosten der Masse kostenpflichtige Inserate in Tageszeitungen schaltete, ist insbesondere in Anbetracht des Umstands, dass der Geschäftsführer der Schuldnerin das Objekt auf zwölf Internetplattformen veröffentlichte und dieses darüber hinaus einer Vielzahl möglicher Kaufinteressenten und Investoren aktiv anbot, was im Ergebnis keinen Erfolg zeigte, nicht zu beanstanden. Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Adressatenkreis bei einem Objekt in der hier vorliegenden Preisklasse wohl generell überschaubar erscheint und mögliche Interessenten auch ohne Zeitungsinserate – insbesondere entweder über die Ediktsdatei oder die Internetschaltungen des Geschäftsführers der Schuldnerin – auf das Objekt aufmerksam hätten werden können. Auch war der Insolvenzverwalter – gerade wiederum im Hinblick auf die ohnedies vom Geschäftsführer der Schuldnerin gesetzten Maßnahmen – nicht gehalten, auf einer eigenen Homepage, (sonstigen) Branchenplattformen zu inserieren und weitere Direktansprachen relevanter Hotelketten vorzunehmen.
5.2.Inwiefern das Erstgericht die Zustimmung der Absonderungsgläubiger „überbewertet“ haben soll, erhellt nicht. Der Hinweis des Erstgerichts in seiner Entscheidungsbegründung, dass die Zustimmung der Absonderungsgläubiger zum Kaufvertrag erteilt wurde, ist vielmehr als dem Umstand geschuldet anzusehen, dass – wie ausgeführt – in Bezug auf Absonderungsgläubiger das besondere Verständigungsverfahren nach § 120 Abs 2 IO einzuhalten war. Im Übrigen ist – wie aus einer Gegenüberstellung der von den beiden Banken angemeldeten und vom Insolvenzverwalter anerkannten Forderungen folgt – bei dem im Kaufvertrag vorgesehenen Kaufpreis gerade nicht von einer vollständigen Pfandbesicherung der absonderungsberechtigten Banken auszugehen.
5.3. Wie bereits im ersten Rechtsgang ausgeführt, steht das von der Schuldnerin ins Treffen geführte Überbot in Höhe von gesamt EUR 3.990.000,-- in Form eines LOI der insolvenzgerichtlichen Genehmigung des Kaufvertrags vom 19./21.1.2026 nicht entgegen, weil dieses weder verbindlich ist noch mit einem Finanzierungsnachweis versehen.
Bei einem sogenannten „Letter of Intent“ (LOI) handelt es sich um kein bindendes Angebot im Sinn einer vertragserzeugenden Erklärung, sondern um eine bloße Absichtserklärungim Rahmen von Vertragsverhandlungen (RS0081774; 9 Ob 71/08v; 7 Ob 76/18d).
Schon aus dem Wortlaut des von der Schuldnerin in Vorlage gebrachten LOI (und zwar sowohl vom 18.12.2025 als auch vom 3.2.2026) geht klar hervor, dass es sich dabei nur um eine Absichtserklärung handelt, welche noch dazu nur vorbehaltlich eines positiven Abschlusses der Due-Diligence-Prüfung sowie der Erlangung einer Finanzierung und mit Befristung abgegeben wurde, wobei die Frist wiederum bereits abgelaufen ist (Beilage ./2 bei ON 37; AS 487ff; Beilage zu ON 43).
Das Vorliegen einer Finanzierungsbestätigung dieser Interessentin wurde selbst im zweiten Rechtsgang von der Schuldnerin noch nicht einmal behauptet und scheint eine solche auch tatsächlich (nach wie vor) nicht vorzuliegen, zumal die Finanzierung von der Interessentin gerade als Bedingung für einen Vertragsabschluss bzw Erwerb hervorgehoben wurde (vgl AS 633, AS 639, AS 641). Zwar hat die Schuldnerin in ihrer Eingabe vom 3.3.2026 angekündigt, dass bis Ende März 2026 eine Finanzierungspromesse vorliegen solle. Eine solche wurde aber – obwohl dies wie dargestellt trotz des Neuerungsverbots zur Dartuung der Behauptung, dass der genehmigte Vertrag schon auf Basis der Sachlage zum Zeitpunkt der Fassung des erstinstanzlichen Beschlusses nicht zweckmäßig war, möglich gewesen wäre – selbst mit dem am 8.4.2026 erhobenen Rekurs nicht beigebracht.
Gerade im Hinblick darauf, dass der Insolvenzverwalter den mit der genannten Interessentin korrespondierenden Geschäftsführer der Schuldnerin schon im November 2025 ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, dass ein LOI nicht ausreicht, sondern ein verbindliches Angebot inklusive Finanzierungsbestätigung notwendig ist, war nach Auffassung des Rekursgerichts der Insolvenzverwalter nicht gehalten, der Interessentin eine Frist zu setzen.
Eine unverbindliche und unbesicherte Absichtserklärung bietet auch keinen Anlass für eine „Neuaufnahme“ der Vermarktung.
Eine „fehlerhafte Würdigung“ des LOI durch das Erstgericht ist daher nicht erkennbar.
6. Dass eine kridamäßige Versteigerung im Verhältnis zur hier beabsichtigten freihändigen Verwertung lediglich eine subsidiäreVerwertungsform darstellt und ein überprüfbar „besseres Konzept“ für eine kridamäßige Versteigerung nicht aufgezeigt wurde, wurde bereits im ersten Rechtsgang ausgeführt. Neuerlich festzuhalten ist, dass das geringste Gebot im Fall der Versteigerung gemäß § 85 Abs 2 EO ohnedies nur der halbe Schätzwert wäre.
7. Insgesamt gelingt es der Rekurswerberin mit ihrem Rechtsmittel nicht, eine Unrichtigkeit des angefochtenen Beschlusses bzw die Unzweckmäßigkeit der beabsichtigten Veräußerung aufzuzeigen. Wofür es einer „ergänzenden Einvernahme des Insolvenzverwalters und des Geschäftsführers der Schuldnerin“ bedurft hätte, legt sie ebenfalls nicht dar.
Dem Rekurs bleibt daher ein Erfolg versagt .
8.Der Revisionsrekurs ist gemäß § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO jedenfalls unzulässig.
Keine Ergebnisse gefunden
RIS