Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. A*, und 2. M*, beide vertreten durch Dr. Richard Benda, Dr. Christoph Benda und Mag. Stefan Benda, Rechtsanwälte in Graz, wegen Einverleibung von Eigentumsrechten ob der Liegenschaft EZ *, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 27. Mai 2026, AZ 70 R 16/26a, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Graz-West vom 28. Jänner 2026, TZ 428/2026, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
[1] Die beiden Antragsteller begehrten – neben weiteren, im Revisionsrekursverfahren nicht gegenständlichen Eintragungen – die Einverleibung ihres Eigentumsrechts als Käufer (samt bezughabenden Löschungen und Eintragung neuer Pfandrechte) an zwei Kfz-Abstellplätzen auf einer Liegenschaft.
[2] An der Liegenschaft war am 1. Dezember 2025 Wohnungseigentum einverleibt worden. Die Antragsteller erwarben mit Kaufvertrag vom 11. Dezember 2025 neben den im Revisionsrekursverfahren gegenständlichen Kfz-Abstellplätzen auch Anteile, mit denen Wohnungseigentum an insgesamt vier der im Wohnungseigentumsvertrag mit der Bezeichnung „Lager“ angeführten „sonstigen Räumlichkeiten“ verbunden ist. Weitere Zweckwidmungen dieser Wohnungseigentumsobjekte sind im Wohnungseigentumsvertrag nicht festgehalten.
[3] Das Nutzwertgutachten für die Liegenschaft vom 15. Oktober 2025 weist an Wohnungseigentumsobjekten insgesamt acht Wohnungen, fünf Lager und sieben Abstellplätze für Kraftfahrzeuge im Freien aus.
[4] Das Erstgericht wies den Antrag hinsichtlich jener Anteile, mit denen das Wohnungseigentum an den Kfz-Abstellplätzen verbunden ist (samt den bezughabenden Löschungen und Eintragungen neuer Pfandrechte) mit Hinweis auf die dreijährige Frist des § 5 Abs 2 WEG ab. Die Antragsteller seien durch den Erwerb der sonstigen Räumlichkeiten („Lager“) an der Liegenschaft keine Eigentümer von Bedarfsobjekten im Sinn des § 5 Abs 2 WEG geworden. Aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergebe sich keine Widmung der von ihnen erworbenen Objekte als Geschäftsräumlichkeiten. Daher stehe die Frist des § 5 Abs 2 WEG der begehrten Einverleibung des Eigentumsrechts an den Abstellplätzen entgegen.
[5] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller dagegen nicht Folge.
[6] Die Qualifikation als Bedarfsobjekt im Sinn des § 5 Abs 2 WEG knüpfe objektbezogen an das Wohnungseigentumsobjekt und nicht an Bedürfnisse der jeweiligen Wohnungseigentümer an. Die Bestimmung des § 5 Abs 2 WEG beschränke den Erwerb von Kfz-Abstellplätzen an Liegenschaften innerhalb von drei Jahren ab Begründung von Wohnungseigentum auf den Kreis der Wohnungseigentümer von sogenannten Bedarfsobjekten, die im Gesetzestext ausdrücklich beschrieben seien. Vor der Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006) sei der Erwerb von Kfz-Abstellplätzen innerhalb dieser Frist dem Wohnungseigentümer einer Wohnung oder von „sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft“ vorbehalten gewesen; nun nenne der Gesetzestext aber neben Wohnungen ausdrücklich „selbständige Geschäftsräume der Liegenschaft“. Dem Wohnungseigentumsvertrag sei nicht zu entnehmen, dass die als „Lager“ bezeichneten Wohnungseigentumsobjekte der Antragsteller selbständige Geschäftsräume seien. Das Argument, dass einer der beiden Kfz-Abstellplätze ein „wesentlicher Bestandteil der beabsichtigten Geschäftstätigkeit“ sei, habe für die Frage der Beurteilung als Bedarfsobjekt im Sinn des § 5 Abs 2 WEG keine Bedeutung.
[7]Der Revisionsrekurs sei zuzulassen, weil zur Frage der genauen Definition der Bedarfsobjekte im Sinn des § 5 Abs 2 WEG 2002 Rechtsprechung fehle und diesbezüglich in der Literatur eine ausdehnende Auslegung angeregt werde.
[8] In ihrem Revisionsrekurs wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung beantragen die Antragsteller die Abänderung der Entscheidung im stattgebenden Sinn.
[9] Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig . Er ist aber nicht berechtigt .
[10] 1.1 Nach § 5 Abs 2 WEG in der geltenden Fassung kann Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekte) zukommt; dabei kann ein Wohnungseigentümer mehrerer solcher Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben.
[11] 1.2 Die Frage, wie der Begriff der „Bedarfsobjekte“ in § 5 Abs 2 WEG idF BGBl I Nr 124/2006 zu verstehen ist, wurde bisher noch nicht an den Fachsenat herangetragen. Für die hier zu beurteilende Grundbuchsache ist die Bedeutung der Bezeichnung „selbständiger Geschäftsraum“ entscheidend, weil eine Bewilligung der von den Antragstellern begehrten Einverleibung ihres Eigentumsrechts an den Kfz-Abstellplätzen nur dann in Betracht käme, wenn dieser Begriff auch (bestimmte) „sonstige Räumlichkeiten“ einer Liegenschaft erfasst.
[12]2.1 Mit der Erwerbsbeschränkung des § 5 Abs 2 WEG wollte bereits der Gesetzgeber des WEG 2002 (BGBl I 2002/70 idF BGBl I 2002/114) den auf der Liegenschaft „wohnenden“ oder „geschäftlich tätigen“ Wohnungseigentümern beim Erwerb von Kfz-Abstellplätzen Vorrang einräumen. Dazu wählte er die Konstruktion einer Wartefrist und beschränkte für eine Frist von drei Jahren ab erstmaliger Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft den Erwerb von selbständigem Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz in zweifacher Hinsicht: Erstens sind liegenschaftsfremde Personen für diesen Zeitraum vom Erwerb ausgeschlossen (Schutz vor „Überfremdung“ der Liegenschaft) und zweitens können Wohnungseigentümer eines oder mehrerer Bedarfsobjekte nur die entsprechende Anzahl von Abstellplätzen erwerben (ErläutRV 989 BlgNR 21. GP 40; 5 Ob 133/25g mwN).
[13]2.2 In seiner ursprünglichen Fassung (BGBl I Nr 70/2002 idF BGBl I Nr 114/2002) war § 5 Abs 2 WEG 2002 so formuliert, dass bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum nur von solchen Personen oder Eigentümerpartnerschaften Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kfz erworben werden konnte, denen „Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt“. Diese Formulierung wurde durch die WRN 2006, BGBl I Nr 124/2006, dahin geändert, dass die zeitlich privilegierte Erwerbsmöglichkeit für Kfz-Abstellplätze seither das Wohnungseigentum „an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraumder Liegenschaft“ voraussetzt. In den Erläuterungen ist dazu ausgeführt, dass diese Änderung auf eine Anregung aus der Praxis zurückgehe und durch diese Umformulierung ausgeschlossen werden sollte, dass auch das bloße Wohnungseigentum an einer Garage die sofortige Erwerbsmöglichkeit an einem Kfz-Abstellplatz vermitteln könne. Zur „Erleichterung der weiteren Formulierung“ würden nun jene Wohnungseigentumsobjekte, deren Eigentümer hinsichtlich des Erwerbs eines Kfz-Abstellplatzes privilegiert seien (also die auf der Liegenschaft befindlichen Wohnungen und selbständigen Geschäftsräume), unter dem neuen Begriff „Bedarfsobjekte“ zusammengefasst. Dabei handle es sich „eben um jene Wohnungseigentumsobjekte, bei denen der Gesetzgeber auf abstrakter Ebene einen Bedarf nach Versorgung mit einem Kfz-Abstellplatz annimmt und mit den Regelungen des § 5 Abs 2 WEG 2002 die Befriedigung dieses Bedarfs auch sicherstellen will“ (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 11).
2.3 In der Literatur finden sich zum näheren Bedeutungsinhalt des erst durch die WRN 2006 eingeführten Begriffs des „Bedarfsobjekts“ unterschiedliche Auffassungen:
[14] 2.3.1 Nach Ansicht von Pittl (in GeKo Wohnrecht II 2 § 5 WEG Rz 17) ergibt sich aus dem Zusammenhang mit § 2 Abs 1 WEG, dass die dort vorgenommene Unterscheidung zwischen selbständigem Geschäftsraum und Garage verhindere, dass der Wohnungseigentümer einer Garage(-nbox) zum privilegierten Personenkreis zähle. Nicht ausgeschlossen werde dadurch aber, dass der Wohnungseigentümer eines Lagers – dem erhebliche wirtschaftliche Bedeutung im Sinn des § 2 Abs 2 WEG zukomme – ein solches Bedarfsobjekt aufweise.
[15] 2.3.2 J. Höllwerth (in Hausmann / Vonkilch , Wohnrecht 5 , § 5 WEG Rz 34) verweist darauf, dass die Änderung des Gesetzestextes durch die WRN 2006 die Frage offen lasse, ob mit der Definition der Bedarfsobjekte tatsächlich nur Geschäftsräumlichkeiten im engeren Sinn oder doch – wie früher – alle Wohnungseigentumsobjekte erfasst werden sollten, die keine Wohnungen oder Kfz-Abstellplätze seien. Seiner Ansicht nach wäre einer Interpretation dahin der Vorzug zu geben, dass trotz Änderung des Gesetzestextes nach wie vor alle sonstigen selbständigen Räumlichkeiten („neutrale Objekte“ wie zB Fitnessräume, Schwimmhallen und Räumlichkeiten für andere Freizeitaktivitäten) als von der Privilegierung des § 5 Abs 2 WEG erfasst in Betracht kommen könnten.
[16] 2.3.3 Würth / Zingher / Kovanyi / Etzersdorfer (Miet- und Wohnrecht II 24 § 5 WEG Rz 6) meinen, es sei unklar, ob durch die WRN 2006 eine inhaltliche Modifizierung der Gruppe der privilegierten Wohnungseigentümer erfolgt sei. Wohnungseigentum an einer Garage reiche nicht mehr aus, dass aber auch die Wohnungseigentümer von sonstigen selbständigen Räumlichkeiten, die nicht zugleich selbständige Geschäftsräume seien, wie Liegenschaftsfremde zu behandeln seien, entspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers.
[17] 2.3.4 Stabentheiner (Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Teile der Wohnrechtsnovelle 2006, wobl 2006, 277 [279]) führte in diesem Zusammenhang – ähnlich wie die Erläuterungen – nur aus, dass durch die Änderung des Gesetzestextes verhindert werden sollte, dass der Wohnungseigentümer einer Garage ebenfalls in den Genuss der sofortigen Erwerbsmöglichkeit an einem Kfz-Abstellplatz komme. Der Gesetzgeber wolle ja mit der Beschränkungsvorschrift die Versorgung von Wohn- und Geschäftsräumen mit Abstellplätzen fördern, nicht aber bewirken, dass ein bloßer Garagen-Wohnungseigentümer auch noch bevorzugt zusätzlichen Parkraum in Gestalt eines Kfz-Abstellplatzes erhalte.
Der Senat ist zu dieser Frage folgender Ansicht:
[18]3.1 Zunächst ist vom Wortlaut der Bestimmung auszugehen (RS0008896): Der Gesetzestext des § 5 Abs 2 WEG definiert „Bedarfsobjekte“, deren Wohnungseigentümer vor Ablauf der Dreijahresfrist auch an einem Kfz-Abstellplatz Wohnungseigentum erwerben können sollen, ausdrücklich (nur) als Wohnungen oder selbständige Geschäftsräume. Die in den Erläuterungen genannte Begründung für diese erst durch die WRN 2006 vorgenommene Einschränkung auf „Geschäftsräume“ statt sonstiger selbständiger Räumlichkeiten, laut der damit ausgeschlossen werden sollte, auch bloßen Garagen-Wohnungseigentümern den Vorrang einzuräumen, hat in den Gesetzestext nicht Eingang gefunden (obwohl auch eine Klarstellung in Form einer Ausnahme von Kfz-Abstellplätzen oder Garagen aus den „sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten“ der Liegenschaft in Betracht gekommen wäre). Eine generelle Einbeziehung auch der Wohnungseigentümer von (bestimmten) bloßen „sonstigen selbständigen Räumlichkeiten“ in den Kreis der vorzeitig zum Erwerb Berechtigten (Eigentümern von Bedarfsobjekten) gerät daher in Widerspruch zum geänderten Wortlaut des Gesetzestextes.
[19]Da die Erläuterungen – wie in der zitierten Literatur erwähnt – ein engeres Verständnis der Änderung der Bestimmung durch die WRN 2006 nahe legen, ist als nächster Schritt der Interpretation der Sinn der Bestimmung unter Bedachtnahme auf den Zweck der Regelung zu erfassen (objektiv-teleologische Interpretation, vgl RS0008836 [T4]).
[20]3.2 In der Bestimmung des § 2 Abs 2 WEG werden neben Wohnungen als weitere wohnungseigentumstaugliche Objekte die „sonstigen selbständigen Räumlichkeiten“ definiert als baulich abgeschlossene, nach der Verkehrsauffassung selbständige Teile eines Gebäudes, denen nach Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Als mögliche (bloße) Beispiele dafür nennt die Bestimmung selbst einen „selbständigen Geschäftsraum oder eine Garage“. Maßgeblich für die Qualifikation als wohnungseigentumstaugliche selbständige Räumlichkeit im Sinn des § 2 Abs 2 WEG ist daher (neben der baulichen Abgeschlossenheit nach allen Seiten) die Verkehrsauffassung (vgl RS0082876; RS0111284), während es auf bloß subjektive Umstände wie ein besonderes persönliches Interesse (nur) eines Wohnungseigentumsbewerbers nicht ankommt (5 Ob 185/22z [Rz 27] mwN).
[21]Im Unterschied zu den für das gesamte WEG geltenden Begriffsdefinitionen in § 2 WEG enthält § 5 Abs 2 WEG eine spezielle, zeitlich begrenzte Erwerbsbeschränkung (nur) für Kfz-Abstellplätze. Nur für diese Regelung wurden – wie dies auch die Erläuterungen hervorheben (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 11) – jene Wohnungseigentumsobjekte, deren Wohnungseigentümer zum Kreis der privilegierten Personen zählen, „zur Erleichterung der weiteren Formulierung“ in der Bezeichnung „Bedarfsobjekt“ zusammengefasst. Dass der Gesetzgeber dabei aber – wovon die oben wiedergegebenen Literaturstimmen auszugehen scheinen – dem Begriff des selbständigen Geschäftsraums auch sämtliche anderen (bloß) selbständigen Räumlichkeiten (mit Ausnahme nur von Garagen oder Kfz-Stellplätzen) unterstellen wollte, kann insbesondere wegen der Wahl der Formulierung nicht angenommen werden: § 2 Abs 2 WEG nennt den selbständigen Geschäftsraum oder die Garage (nur) als Beispiele weiterer wohnungseigentumstauglicher Objekte neben Wohnungen. Daher führt auch eine systematische Interpretation des Gesetzes zum engeren Verständnis des Begriffs der „Bedarfsobjekte“ in § 5 Abs 2 WEG, weil sonst die mit der WRN 2006 vorgenommene Einschränkung des privilegierten Personenkreises auf Wohnungseigentümer von selbständigen Geschäftsräumen keinen Sinn ergäbe. Die den Erläuterungen zu entnehmende bloße Ausnahme von Garagen wurde vom Gesetzgeber nicht umgesetzt. Die bloße Meinung, eine Regelung sei wünschenswert, kann aber die Annahme einer Gesetzeslücke nicht rechtfertigen. Eine durch Analogie zu schließende Gesetzeslücke liegt nicht vor, wenn der Gesetzgeber für einen bestimmten Sachverhalt eine bestimmte Rechtsfolge bewusst nicht angeordnet hat (RS0008870 [T2, T4]).
[22]Der Zweck der dreijährigen Erwerbsbeschränkung in § 5 Abs 2 WEG ist – wie erwähnt – bereits geklärt: Zusammengefasst soll dadurch nach Möglichkeit zunächst nur denjenigen Wohnungseigentümern der Liegenschaft die Erwerbsmöglichkeit für Abstellplätze zukommen, die selbst dort wohnen oder ein Geschäft betreiben (5 Ob 133/25g; 5 Ob 121/22p mwN). Damit steht die Formulierung „selbständige Geschäftsräumlichkeiten“ im Einklang; die frühere Formulierung des Wohnungseigentums an „sonstigen selbständigen Räumlichkeiten“ war im Vergleich dazu hingegen weiter gefasst.
[23] 3.3 Ergebnis: Die in § 5 Abs 2 WEG idF der WRN 2006 getroffene gesetzgeberische Entscheidung, innerhalb der ersten drei Jahre ab der Begründung von Wohnungseigentum nur noch solchen Wohnungseigentümern den Erwerb von Kfz-Abstellplätzen zu ermöglichen, denen ein als Wohnung oder als Geschäftsräumlichkeit gewidmetes Objekt gehört, ist nach Ansicht des Fachsenats eindeutig. Für eine durch ausdehnende Interpretation oder durch Analogie zu gewinnende Einbeziehung auch sonstiger selbständiger Räumlichkeiten der Liegenschaft, die nicht als selbständige Geschäftsräumlichkeiten gewidmet sind, in die „Bedarfsobjekte“ ist aufgrund der klaren Anordnung des Gesetzes kein Raum.
[24] 4.1 Für das Grundbuchsverfahren ist schließlich zu beachten, dass das Grundbuchsgericht (unter anderem) stets zu prüfen hat, ob das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG). Das einzutragende Recht muss also aus den Urkunden selbst hervorgehen, es reicht nicht aus, wenn es sich bloß aus Schlussfolgerungen ergibt (vgl RS0060878 [T20]). Das Grundbuchsgesuch kann somit nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt ein derartiger ist, dass er auch bezüglich der materiell-rechtlichen Frage irgendwelche Zweifel nicht aufkommen lässt ( RS0060878 [T5]).
[25] 4.2 Die Antragsteller verweisen in ihrem Rechtsmittel selbst darauf, dass die von ihnen mit dem Kaufvertrag vom 11. Dezember 2025 erworbenen sonstigen Räumlichkeiten (bloße) „Lagerflächen“ seien, und sie argumentieren nur noch damit, dass diese Flächen schon deswegen, weil an ihnen Wohnungseigentum begründet worden sei, „nicht von nicht unerheblicher Bedeutung“ seien, und dass die Widmung zeige, dass sie „nicht nur Kellerräumlichkeiten“ seien, sondern „getrennt von anderen Wohnungseigentumsobjekten genutzt werden“ sollten und könnten. Damit halten sie ihre noch in ihrem Rekurs aufgestellte Behauptung, dass ihre Objekte tatsächlich als Geschäftsräume genutzt würden, nicht mehr aufrecht. Daher muss die Frage, ob eine andere Beurteilung in Betracht käme, sofern aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder aus anderen grundbuchsfähigen Urkunden klar hervorgeht, dass ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt entgegen seiner Bezeichnung (zB als „Lager“) tatsächlich als selbständiger Geschäftsraum gewidmet und genutzt werden sollte, nicht abschließend beantwortet werden.
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