5Ob46/26i – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers J*, geboren am *, vertreten durch die Laback Rechtsanwalts GmbH in Wien, gegen die Antragsgegner 1. M*, geboren am *, vertreten durch Dr. Ramin Mirfakhrai, Rechtsanwalt in Wien, 2. Dr. R*, geboren am *, und 3. R* GmbH, *, vertreten durch Dr. Günter Niebauer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 16 iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs des Erstantragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 17. Dezember 2025, GZ 38 R 158/25d-48, den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Der Antragsteller mietete vom Erstantragsgegner als damaligem Eigentümer eine Wohnung und zwar beginnend mit 15. Jänner 2015 und befristet bis 31. Jänner 2019. Mit Zusatzvereinbarung vom 31. Jänner 2019 wurde das Mietverhältnis zwischen dem Antragsteller und dem Erstantragsgegner befristet um drei Jahre bis 31. Jänner 2022 verlängert; Eigentümer war zu diesem Zeitpunkt der Zweitantragsgegner, der Erstantragsgegner hatte sich jedoch das Fruchtgenussrecht vorbehalten. Mit 1. November 2020 erwarb die Drittantragsgegnerin Eigentum an dem Objekt. Noch vor Auslaufen der verlängerten Befristung schloss sie mit dem Antragsteller am 26. Februar 2021 einen (weiteren) befristeten Mietvertrag und zwar bis 29. Februar 2024. Seit 17. Oktober 2022 ist das Mietverhältnis beendet.

[2] Mit Antrag an die Schlichtungsstelle vom 21. Dezember 2022 begehrte der Antragsteller (zuletzt nur noch) gegenüber dem Erstantragsgegner die Nachprüfung des vorgeschriebenen Mietzinses im Zeitraum 15. Jänner 2015 bis 30. Oktober 2020.

[3] Die Vorinstanzenstellten für diesen Zeitraum die Überschreitungen des jeweils höchstzulässigen Mietzinses fest und verpflichteten den Erstantragsgegner zur Zahlung der Überschreitungsbeträge. Das auch vom Antragsteller angerufene Rekursgericht brachte dabei zusätzlich einen Befristungsabschlag in Ansatz, den das Erstgericht versehentlich nicht berücksichtigt hatte. Übereinstimmend gingen sie davon aus, das Begehren des Antragstellers sei nicht präkludiert, weil die Frist des § 16 Abs 8 MRG bei aneinandergereihten befristeten Mietverhältnissen auch im Fall eines Vermieterwechsels frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses ende.

[4] Der außerordentliche Revisionsrekurs des Erstantragsgegners zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf und ist daher zurückzuweisen.

[5]1. Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den nach den Absätzen 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Die Präklusivfrist zur Geltendmachung dieser Unwirksamkeit endet nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG bei befristeten Hauptmietverhältnissen frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

[6] 2. Diese Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend zu machen. Solange ein Mieter durch die Hoffnung auf eine Vertragsverlängerung oder Umwandlung des Vertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis in seiner Willensfreiheit beeinträchtigt ist, soll die Präklusivfrist nicht ablaufen. Erst nach endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung dieses Rechts eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu gefährden (5 Ob 105/24p; 5 Ob 211/22y je mwN).

[7] 3. Der Erwerber einer Liegenschaft tritt von Gesetzes wegen mit dem Zeitpunkt der Einverleibung seines Eigentums in den bestehenden Mietvertrag ein (RS0104141). Der Inhalt des Schuldverhältnisses wird dadurch nicht geändert (RS0021130 [T2]; RS0021158 [T3]). Tritt der Erwerber der Liegenschaft daher in einen befristeten Mietvertrag ein, ändert sich an der Drucksituation aus Sicht des Mieters nichts. Die Wertungen des Gesetzgebers (RV 555 BlgNR 20. GP 14, 18) kommen in einem solchen Fall daher gleichermaßen zum Tragen. Solange der Mieter durch die Hoffnung auf eine Vertragsverlängerung oder Umwandlung des Vertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis in seiner Willensfreiheit beeinträchtigt ist, soll die Präklusivfrist nicht ablaufen. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, der Mieter müsse nicht (auch) gegen den neuen Vermieter vorgehen, sondern könne seinen Antrag auf die Nachprüfung der den alten Vermieter betreffenden Zinsperioden beschränken. Schon die grundsätzliche Bereitschaft des Mieters, den Rechtsweg zu beschreiten, kann den neuen Vermieter dazu veranlassen, den Vertrag nicht zu verlängern, muss er doch fürchten, der Mieter plane ihm gegenüber nach Ende des Vertragsverhältnisses in gleicher Weise vorzugehen.

[8] 4. Die Entscheidung des Rekursgerichts entspricht den in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorgegebenen Leitlinien sowie den Wertungen des Gesetzgebers und ist nicht zu beanstanden. Dass ein völlig gleich gelagerter Sachverhalt noch nicht zu entscheiden war, begründet daher auch keine erhebliche Rechtsfrage (RS0042742 [T12; T13; T17]).

[9] 5. Ob im Mietvertrag selbst ein Befristungsabschlag ausgewiesen ist, ist für die Frage des höchstzulässigen Mietzinses unter Berücksichtigung eines solchen Abzugs unerheblich. Mit seinen Ausführungen in diesem Zusammenhang kann der Erstantragsgegner weder eine Mangelhaftigkeit noch eine unrichtige rechtliche Beurteilung durch das Rekursgericht aufzeigen.