Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin S* GmbH, FN *, vertreten durch die ENGINDENIZ Rechtsanwälte für Immobilienrecht GmbH in Wien, gegen die Antragsgegner 1. M*, 2. F*, beide vertreten durch Mag. Christian Eber, MBL, Rechtsanwalt in Wien, 3. Mag. T*, 4. J*, 5. M*, 6. T*, 7. D*, 8. W*, 9. N*, 10. P* GmbH, FN *, vertreten durch Mag. Katrin Michtner, Rechtsanwältin in Wien, 11. S*, 12. M*, 13. L*, 14. F*, 15. K*, 16. D*, 17. C*, 18. P*, wegen § 24 Abs 6 iVm § 52 Abs 1 Z 4 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der 1. und 2. Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 18. Juni 2025, GZ 39 R 6/25h-26, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 22. Oktober 2024, GZ 10 Msch 13/24m-16, abgeändert wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidung des Rekursgerichts wird dahin abgeändert, dass der Sachbeschluss des Erstgerichts einschließlich seiner Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.
Die Antragstellerin ist schuldig, dem Drittantragsgegner die mit 419,58 EUR (darin 69,93 EUR USt) und der Zehntantragsgegnerin die mit 419,58 EUR (darin 69,93 EUR USt) bestimmten Kosten der Rekursbeantwortungen binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Antragstellerin ist schuldig, dem Erst- und der Zweitantragsgegnerin die mit 905,76 EUR (darin 92,11 EUR USt und 353,10 EUR an Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist die Anfechtung eines Umlaufbeschlusses mit auszugsweise folgendem Wortlaut:
„ o bin/sind einverstanden,
o bin/sind nicht einverstanden,
dass die abgetretenen Rechte (Abtretungserklärung als Beilage anbei) der einzelnen Eigentümer durch die Eigentümergemeinschaft angenommen werden und ein Rechtsanwalt beauftragt wird, außergerichtliche und/oder gerichtliche Schritte zur Geltendmachung der Ansprüche gegen die S* Immo GmbH und/oder gegen die R* Immo GmbH&Co OG (vormals R* GesmbH&Co OG), insbesondere die fristgerechte Klagsführung gegen den Bauträger einzuleiten. “
[2] Die dem Umlaufbeschluss beigefügte Abtretungserklärung lautete auszugsweise:
„ ABTRETUNGSERKLÄRUNG [...]
Verkäuferin:
S* Immo GmbH, FN * o
R* Immo GmbH&CO OG, FN * o
[…]
Ich/wir, treten betreffend der allgemeinen Teile der Liegenschaft meine/ unsere vertraglichen, deliktischen und gewährleistungsrechtlichen Ansprüche sowie Ansprüche auf Herstellung des Baukonsens sowie Ansprüche nach § 37 Abs 4 WEG 2002 gegenüber den oben angeführten Verkäufern, Bauträgern bzw. Wohnungseigentumsorganisatoren an die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ * KG * ab.
Meine/ unsere Ansprüche betreffend Mängel in der Wohnung sind von dieser Abtretung nicht umfasst. [...] “
[3] Das Erstgericht wies den Antrag, die Nichtigkeit, in eventu die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses festzustellen, ab. Der Beschlussgegenstand sei ausreichend bestimmt.
[4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin Folge und änderte die Entscheidung des Erstgerichts dahin ab, dass es die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses feststellte. Aus dem Beschlusstext sei nicht ersichtlich, um welche und wessen konkrete Rechte bzw Ansprüche es sich handle, auf welche Rechtsgrundlage diese gestützt würden und welche Mängel in Bezug auf die gemeinschaftlichen Interessen der Eigentümergemeinschaft auf diese Weise behoben oder ausgeglichen werden sollten.
[5] Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteigt und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.
[6] Gegen diese Entscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Erstantragsgegnerin und des Zweitantragsgegners, mit dem sie die Wiederherstellung des Beschlusses des Erstgerichts anstreben; hilfsweise stellen sie einen Aufhebungsantrag.
[7] Die Antragstellerin beantragt in ihrer vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, in eventu ihm keine Folge zu geben.
[8] Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt .
[9] 1.Dem Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts steht die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger auch dann (allein) zu, wenn die Mängel nicht (nur) sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile des Hauses betreffen. Nach der ständigen Rechtsprechung können einzelne Wohnungseigentümer solche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RS0082907; RS0119208 [T9]; 7 Ob 110/19f).
[10] § 18 Abs 2 WEG sieht aber ausdrücklich vor, dass die Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten können, wodurch die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und im eigenen Namen geltend machen kann. Die Abtretung kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft, als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte umfassen (7 Ob 110/19f; 5 Ob 174/20d; 2 Ob 78/23v). Sie erfordert weder Schriftlichkeit noch die Nennung eines Rechtsgrundes in einer Urkunde und kann nach § 18 Abs 2 WEG auch formlos erfolgen (5 Ob 71/12w; 6 Ob 115/18g).
[11] Die klageweise Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft iSd § 18 Abs 2 WEG erfordert eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (6 Ob 115/18g; 5 Ob 174/20d). Die – auch schlüssig mögliche – Annahme der Abtretung hat durch den Vertreter der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen. Die wirksam zustande gekommene Zession bewirkt dann bereits im Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft, ohne dass das Prozessgericht die über die Geltendmachung der abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegebenenfalls erfolgte interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft überprüfen müsste (RS0128567; 6 Ob 115/18g; 5 Ob 174/20d; 2 Ob 78/23v).
[12] Von der Erklärung der Annahme der Abtretung nach außen durch den Vertreter der Eigentümergemeinschaft – in der Regel also durch den Verwalter (5 Ob 71/12w; 6 Ob 115/18g; 2 Ob 78/23v) – ist die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft bei der Annahme der Abtretung zu trennen (5 Ob 71/12w; 6 Ob 115/18g).
[13] 2. Der von der Antragstellerin bekämpfte Beschluss betrifft die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft über die (bloße) Annahme der Abtretung der Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer betreffend die allgemeinen Teile der Liegenschaft.
[14] In dem Umlaufbeschluss erklärten die Wohnungseigentümer – unter Verweis auf die beiliegende Abtretungserklärung –, dass die abgetretenen Rechte der einzelnen Eigentümer durch die Eigentümergemeinschaft angenommen werden und ein Rechtsanwalt mit der Einleitung (außer-)gerichtlicher Schritte zur Geltendmachung der Ansprüche gegen die Antragstellerin bzw die R* Immo GmbH&Co OG beauftragt werde.
[15] 2.1. Entgegen der Rechtsansicht der Antragstellerin ist die Annahmeerklärung ausreichend bestimmt, zumal sich aus dieser aufgrund des Verweises auf die beiliegende Abtretungserklärung eindeutig ergibt, welche konkrete Rechteabtretung von der Eigentümergemeinschaft angenommen wird.
[16] 2.2.Auch die Abtretungserklärung ist ausreichend bestimmt, geht doch aus der ausdrücklichen Aufzählung der einzelnen abgetretenen Ansprüche (vertragliche, deliktische und gewährleistungsrechtliche Ansprüche sowie Ansprüche auf Herstellung des Baukonsenses und nach § 37 Abs 4 WEG, die den Wohnungseigentümern gegenüber den Verkäufern, Bauträgern und Wohnungseigentumsorganisatoren zustehen, betreffend die allgemeinen Teile der Liegenschaft) klar hervor, welche Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer aus welchem Grundverhältnis (Kaufvertrag, Bauträgervertrag) gegenüber welchen Schuldnern (Verkäufer, Bauträger und Wohnungseigentumsorganisator) an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Es handelt sich gerade nicht – so wie die Antragstellerin meint – um eine pauschale Abtretung sämtlicher Ansprüche, sondern sind die einzelnen Forderungen ausreichend individualisiert (vgl RS0032827; 10 Ob 56/19m Pkt 3.7).
[17] 2.3.Die Rechtsprechung, wonach bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängel allgemeiner Teile des Hauses ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft insbesondere betreffend die Wahl des Gewährleistungsbehelfs erforderlich ist, betrifft den – hier nicht vorliegenden – Fall der Klagsführung des Erwerbers einer Eigentumswohnung (vgl RS0108158; 3 Ob 212/24h). Die Beschlussfassung in solchen Fällen soll vorweg ausschließen, dass durch die Rechtsverfolgung des einzelnen Wohnungseigentümers Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigt werden (5 Ob 296/00s; 5 Ob 71/12w).
[18] Eine solche Situation möglicher Gefährdung von Gemeinschaftsinteressen durch die Klage eines Wohnungseigentümers kann hier aber schon deshalb nicht vorliegen, weil es nach Anspruchsabtretung ohnehin der Eigentümergemeinschaft offensteht, ob und welche gegebenenfalls abgetretenen Ansprüche sie geltend machen will (5 Ob 71/12w; 6 Ob 115/18g; 5 Ob 174/20d).
[19] 2.4. Auf die noch in erster Instanz auch behaupteten formellen Mängel der Beschlussfassung kam die Antragstellerin schon in ihrem Rekurs – zu Recht – nicht mehr zurück.
[20] 3. Da der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Annahme der Abtretung ausreichend bestimmt und somit wirksam ist, war in Abänderung der Rekursentscheidung der abweisende Sachbeschluss des Erstgerichts einschließlich seiner Kostenentscheidung wiederherzustellen.
[21] 4.Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG. Die Antragsgegner haben letztlich obsiegt, es entspricht daher der Billigkeit, dem Drittantragsgegner und der Zehntantragsgegnerin die Kosten ihrer jeweiligen Rekursbeantwortungen und dem Erstantragsgegner und der Zweitantragsgegnerin die Kosten ihres Revisionsrekurses zuzusprechen. Der vom Drittantragsgegner für das Rekursverfahren verzeichnete Streitgenossenzuschlag gebührt nicht, weil dem Drittantragsgegner im Rekursverfahren gemäß § 15 Abs 1 RATG weder mehrere Personen gegenüberstanden noch sein rechtsfreundlicher Vertreter mehrere Personen vertreten hat.
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