Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin D*, vertreten durch Dr. R* Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs, 1100 Wien, Antonsplatz 22, gegen die Antragsgegnerin Privatstiftung O*, vertreten durch M*, Verein Transparenz im Mietrecht, 1160 Wien, Kreitnergasse 27/40, wegen § 16 iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge des „außerordentlichen Revisionsrekurses“ der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 18. März 2026, GZ 38 R 271/25x-42, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Meidling vom 22. Oktober 2025, GZ 14 MSch 7/24h-31, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Akt wird an das Erstgericht zurückgestellt.
Begründung:
[1] Die Antragstellerin war aufgrund des Mietvertrags vom 5. 6. 2021 bis 13. 3. 2023 Hauptmieterin einer Wohnung in einem Haus der Antragsgegnerin.
[2] Gegenstand des Verfahrens ist ihr Antrag auf Überprüfung der Hauptmietzinse.
[3] Das Erstgericht sprach aus, der gesetzlich zulässige Hauptmietzins für die der Antragstellerin vermietete Wohnung habe zum Stichtag 15. 6. 2021 357,17 EUR netto monatlich betragen, die darüber hinausgehende Hauptmietzinsvereinbarung sei unwirksam, die Antragsgegnerin habe durch die Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses ab Juni 2021 von 404,71 EUR netto das gesetzlich zulässige Zinsausmaß vom 15. 6. 2021 bis 31. 3. 2022 jeweils um monatlich 47,54 EUR netto überschritten, sodass diese Überschreitung 475,40 EUR betrage, sowie dass der gesetzlich zulässige Hauptmietzins für die Wohnung zum Stichtag 1. 4. 2022 378,12 EUR netto monatlich betragen habe, die darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung unwirksam sei und die Antragsgegnerin der Antragstellerin gegenüber durch Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses ab April 2022 von 404,71 EUR das gesetzlich zulässige Zinsausmaß vom 1. 4. 2022 bis 13. 3. 2023 um monatlich 26,59 EUR netto überschritten habe.
[4] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR nicht übersteige und ließ den Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfragen nicht zu.
[5]Dagegen erhob die Antragsgegnerin primär einen außerordentlichen Revisionsrekurs, für den Fall, dass der Oberste Gerichtshof diesen zurückweisen sollte, begehrte sie die Abänderung des Ausspruchs des Rekursgerichts im Sinn des § 63 AußStrG dahin, dass der ordentliche Revisionsrekurs doch für zulässig erklärt werde.
[6] Das Erstgericht legte den außerordentlichen Revisionsrekurs dem Obersten Gerichtshof zur Entscheidung vor. Dieser ist – jedenfalls derzeit – nicht zur Entscheidung in der Sache berufen.
[7]1. Der Revisionsrekurs ist – außer im Fall der Abänderung des Zulässigkeitsausspruchs nach § 63 Abs 3 AußStrG – jedenfalls unzulässig, wenn der Entscheidungsgegenstand an Geld oder Geldeswert insgesamt 30.000 EUR nicht übersteigt und das Rekursgericht nach § 59 Abs 1 Z 2 AußStrG den ordentlichen Revisionsrekurs für nicht zulässig erklärt hat (§ 62 Abs 3 AußStrG). Dies gilt gemäß § 62 Abs 4 AußStrG nur dann nicht, wenn der Entscheidungsgegenstand nicht rein vermögensrechtlicher Natur ist.
[8]2. Gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG gelten für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass die in § 37 Abs 1 MRG genannten Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind und die gemäß § 59 Abs 2, § 62 Abs 3 und 5 und § 63 Abs 1 AußStrG maßgebliche Wertgrenze 10.000 EUR beträgt. Der hier in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren erhobene Anspruch ist ex lege daher vermögensrechtlicher Natur und war vom Rekursgericht zu bewerten.
[9] 3. Der Bewertungsausspruch des Gerichts zweiter Instanz ist – auch im Verfahren außer Streitsachen – unanfechtbar und für den Obersten Gerichtshof bindend, wenn zwingende Bewertungsvorschriften nicht verletzt wurden, eine offenkundige Unterbewertung oder Überbewertung nicht vorliegt oder eine Bewertung nicht überhaupt hätte unterbleiben müssen ( RS0042410 [T28]; RS0042450 [T8]; RS0109332[T1]). Hier liegt keine dieser vom Obersten Gerichtshof anerkannten Ausnahmen von dessen Bindung an den Bewertungsausspruch des Rekursgerichts vor, ein solcher Ausnahmefall wird von der Antragsgegnerin auch nicht behauptet. Der Entscheidungsgegenstand übersteigt demnach 10.000 EUR nicht und das Rekursgericht hat den ordentlichen Revisionsrekurs für nicht zulässig erklärt. Ohne Abänderung dieses Zulässigkeitsausspruchs nach § 63 Abs 3 AußStrG ist der Revisionsrekurs daher jedenfalls unzulässig.
[10]4. Wird gegen eine Entscheidung, die nur mit Zulassungsvorstellung angefochten werden kann, ein ordentlicher oder außerordentlicher Revisionsrekurs erhoben, so hat – auch wenn das Rechtsmittel an den Obersten Gerichtshof gerichtet ist und wie im vorliegenden Fall primär die Entscheidung über den außerordentlichen Revisionsrekurs anstrebt – das Erstgericht dieses Rechtsmittel dem Rekursgericht vorzulegen, weil derartige Rechtsmittel als Anträge im Sinn des § 63 AußStrG zu werten sind(RS0109623 [T13] ; 5 Ob 74/19x). Das Rechtsmittel wird demnach im Sinn seines ohnedies gestellten Eventualantrags dem Rekursgericht vorzulegen sein. Ob der Schriftsatz der Antragsgegnerin den Erfordernissen des § 63 Abs 1 AußStrG entspricht oder ob er einer Verbesserung bedarf, bleibt der Beurteilung der Vorinstanzen vorbehalten ( RS0109623[T5]). Das Erstgericht wird auch die Vertretungsbefugnis der Antragsgegnervertreterin im Hinblick auf § 37 Abs 3 Z 9 MRG zu prüfen haben.
[11] 5. Aus diesen Erwägungen ist der Akt dem Erstgericht zurückzustellen.
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