Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin A* GmbH, *, vertreten durch Mag. Dipl. Ing. Markus Petrowsky, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerinnen 1. G* S*, 2. Mag. K* D*, 3. K* B*, vertreten durch die Rosenauer Prankl Barrett Rechtsanwälte OG in Wien, wegen § 52 Abs 1 Z 2 iVm § 16 Abs 2 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 9. Juli 2025, GZ 39 R 82/25k 21, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen .
Begründung:
[1] Die Antragstellerin und die Antragsgegnerinnen sind die Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Das Wohnungseigentum wurde 2001 begründet.
[2] Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin eines im Erdgeschoß des Hauses gelegenen Geschäftslokals. Zwischen dem Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin und den im Erdgeschoß der Nachbarliegenschaft gelegenen Geschäftsräumlichkeiten besteht seit den 1980er Jahren ein mit einer Brandschutztüre verschließbarer Durchbruch.
[3] Gegenstand des Verfahrens ist der auf § 16 Abs 2 WEG 2002 gestützte Antrag der Antragstellerin, die Zustimmung der Antragsgegnerinnen zu diesem Durchbruch zu ersetzen.
[4] Das Erstgericht wies den Antrag ab. Durch den geschaffenen Durchbruch gehe – ungeachtet der vorhandenen Brandschutztüre – die Selbständigkeit und Abgeschlossenheit des Geschäftslokals und damit dessen Wohnungseigentumstauglichkeit verloren. Schon aus diesem Grund sei eine Genehmigung des Durchbruchs gemäß § 16 WEG unzulässig.
[5] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
[6] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf.
[7] 1. Die Wohnungseigentumstauglichkeit einer Geschäftsräumlichkeit setzt als Fall einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit iSd § 1 Abs 2 WEG 1975 und § 2 Abs 2 WEG 2002 neben der baulichen Abgeschlossenheit die Selbständigkeit des entsprechenden Gebäudeteils voraus. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Grundsatz steht einer Genehmigung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 entgegen (vgl 5 Ob 117/20x; RS0111284 [T7]).
[8] 2. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bewirkt die – durch welche Baumaßnahmen auch immer hergestellte – Zusammenlegung zweier Wohnungseigentumsobjekte grundsätzlich, dass deren bauliche Abgeschlossenheit und Selbständigkeit verloren geht. Bei Eigentümerverschiedenheit der zusammenzulegenden Objekte kommt daher eine Genehmigung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 nicht in Betracht; nur im Fall der Eigentümeridentität wird die Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten als zulässig und genehmigungsfähig erachtet. Dieser Ausnahme liegt die Überlegung zugrunde, dass im Fall der Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten desselben Eigentümers ein neues einheitliches Objekt geschaffen wird und dies wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist. Daraus ist aber nicht der Schluss zu ziehen, dass eine bauliche Verbindung eines Wohnungseigentumsobjekts mit einem Objekt auf der Nachbarliegenschaft (jedenfalls bei Eigentümeridentität) zulässig wäre, weil die Selbständigkeit des Wohnungseigentumsobjekts dadurch verloren ginge (5 Ob 117/20x mwN). Die Schaffung eines neuen „grenzüberschreitenden“ Wohnungseigentumsobjekts durch Verbindung war nach dem WEG 1975 und ist auch unter dem Regime des WEG 2002 nicht möglich. Das Wohnungseigentum stellt auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab, das Wohnungseigentumsobjekt muss sich daher zur Gänze auf ein und derselben Liegenschaft befinden (5 Ob 117/20x; RS0060192).
[9] 3. Die Selbständigkeit des entsprechenden Gebäudeteils ist letztlich nach der Verkehrsauffassung und daher nach der Lage des konkreten Einzelfalls zu beurteilen (5 Ob 117/20x; vgl RS0111284 [T1, T6]). Diese Beurteilung hat in der Regel keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung iSd § 62 Abs 1 AußStrG.
[10] Wenn die Vorinstanzen hier übereinstimmend davon ausgingen, die Selbständigkeit des Geschäftsraums der Antragstellerin sei aufgrund der mit dem Durchbruch hergestellten baulichen Verbindung mit den Geschäftsräumlichkeiten auf der Nachbarliegenschaft nicht mehr gegeben, ist dies keine ausnahmsweise auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung. Diese Auffassung der Vorinstanzen orientiert sich an den dargestellten, von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorgegebenen Grundsätzen und folgt der – bereits wiederholt zitierten – Entscheidung 5 Ob 117/20x in einem vergleichbaren Fall der Verbindung eines Wohnungseigentumsobjekts mit einem auf der Nachbarliegenschaft gelegenen Objekt desselben Eigentümers. Ob der Durchbruch mittels (hier Brandschutz )Tür versperrt werden kann, ist daher nicht entscheidend.
[11] 4. Die Revisionsrekurswerberin rügt, die Vorinstanzen hätten die für die – nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gebotene – Beurteilung nach der Verkehrsauffassung und Lage des konkreten Einzelfalls erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen nicht getroffen, sondern apodiktisch behauptet, durch den Durchbruch ginge die Wohnungseigentumstauglichkeit des Objekts verloren.
[12] Die Revisionsrekurswerberin verkennt, dass die Vorinstanzen ihrer Beurteilung die Antragsbehauptungen zugrunde legten, also im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung das Vorbringen der Antragstellerin zu dem mit einer Brandschutztür verschließbaren Durchbruch und der damit hergestellten Zusammenlegung der Geschäftsräume als richtig unterstellt haben. Davon, dass der Durchbruch durch eine versperrbare, den technischen Anforderungen entsprechende Brandschutztür vom Nachbarobjekt „getrennt ist“, gingen ohnedies auch die Vorinstanzen aus.
[13] 5. Der Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 71 Abs 3 AußStrG).
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