Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei D*, vertreten durch die Moser Rechtsanwalts GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei M*, vertreten durch KOMWID Kompein Widmann Rechtsanwälte OG in Wien, wegen Abgabe einer Willenserklärung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 28. Jänner 2026, GZ 64 R 140/25y 16, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Donaustadt vom 14. September 2025, GZ 47 C 198/25f 9, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 751,92 EUR (darin 125,32 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Der Kläger und die Beklagte sind Baurechtswohnungseigentümer einer Liegenschaft in W*. Dem Kläger steht das Baurechtswohnungseigentum an der Wohnung Top 7, der Beklagten an der Wohnung Top 3 zu.
[2] Im Baurechtswohnungseigentumsvertrag vom 19. 3. 2020 haben sämtliche Baurechtswohnungseigentümer der Nutzung sämtlicher Wohnungen zum Zweck der kurzfristigen, auch touristischen Vermietung zugestimmt. Die entsprechende Regelung im Baurechtswohnungseigentumsvertrag lautet: „ Die Wohnungseigentümer vereinbaren ausdrücklich, dass diese auch berechtigt sind, ihre Wohnungseigentumsobjekte als 'serviced apartements' bzw. Ferienwohnungen unternehmerisch zu nutzen, somit (kurzfristig) zu vermieten und Dritten (Touristen) entgeltlich zu überlassen. Die Wohnungseigentümer stimmen wechselseitig dieser Widmung bzw. Umwidmung der Wohnungseigentumsobjekte bereits ausdrücklich zu. Die Wohnungseigentümer sind somit auch berechtigt, und erteilen die Wohnungseigentümer wechselseitig ihre ausdrückliche Zustimmung dazu, Beherbergungsverträge mit Dritten (Touristen) für die kurzfristige Vermietung von Wohnungseigentumsobjekten samt Beherbergungsdienstleistungen, wie insbesondere Bereitstellung und Reinigung von Geschirr, Bettwäsche und Handtüchern, Endreinigung, Verpflegungs- und Bedienungsleistungen udgl., gegen ein Pauschalentgelt abzuschließen. “
[3] Im Kaufvertrag vom 12. 11. 2020, mit dem die Beklagte ihr Baurechtswohnungseigentum erworben hat, wurde ihr der Baurechtswohnungseigentumsvertrag mit sämtlichen Rechten und Pflichten überbunden.
[4] Der Kläger begehrte, die Beklagte schuldig zu erkennen, in die Zustimmungserklärung für die Kurzzeitvermietung der Wohnung Top 7 gemäß § 129 Abs 1a der Bauordnung für Wien einzuwilligen. Die Beklagte sei aufgrund des Baurechtswohnungseigentumsvertrags vertraglich verpflichtet, ihre Zustimmung zur Kurzzeitvermietung der Wohnung Top 7 zu erteilen.
[5] Die Beklagte wendete – soweit noch wesentlich – ein, bei Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags habe die Bauordnung für Wien noch keine Regelungen zur Vermietung von Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke enthalten. Nun sei seit 1. 7. 2024 eine solche Nutzung, sofern sie mehr als 90 Tage im Jahr erfolge, nur noch mit einer Ausnahmebewilligung zulässig. Die Zustimmungspflicht diene der Erzielung einer Einigung darüber, welche konkreten Wohnungen zur Kurzzeitvermietung freigegeben werden sollen. Die allgemein gehaltene Zustimmungserklärung im Wohnungseigentumsvertrag, die ihr im Übrigen nur formal überbunden worden sei, reiche daher nicht aus.
[6] Das Erstgericht gab der Klage statt. Ausgehend vom eindeutigen Wortlaut des Baurechtswohnungseigentumsvertrags hätten die Baurechtswohnungseigentümer einander wechselseitig unbeschränkt die Befugnis eingeräumt, ihre als Wohnung gewidmeten Objekte kurzfristig zu vermieten, indem sie Vorabzustimmungen zu einer derartigen Nutzung erteilten. Diese Verpflichtung werde nicht durch die nachträglich vom Wiener Landesgesetzgeber erfolgte Einschränkung der Kurzzeitvermietung beseitigt.
[7] Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ die Revision zur Frage zu, ob und bejahendenfalls in welcher Weise eine im Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Regelung, wonach sich die Wohnungseigentümer wechselseitig das Recht zur gewerblichen kurzfristigen Vermietung einräumen, durch die Bestimmungen der §§ 119 Abs 2a, 129 Abs 1a der Bauordnung für Wien geändert worden sei.
[8] Dagegen wendet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag, die Entscheidung im abweisenden Sinn abzuändern. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[9] Der Kläger beantragt, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise, ihr nicht Folge zu geben.
[10] Die Revision ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig und kann auch keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigen.
[11] 1. Die einzelfallbezogene Beurteilung rechtsgeschäftlicher Erklärungen rechtfertigt eine Anrufung des Obersten Gerichtshofs nur dann, wenn aus Gründen der Rechtssicherheit die Korrektur einer unhaltbaren, durch die Missachtung fundamentaler Auslegungsregeln zustande gekommenen Entscheidung geboten ist (RS0042776 [T22]). Ebenso hängt etwa auch die Auslegung des Umfangs einer Zustimmungserklärung eines Wohnungseigentümers zu beabsichtigten baulichen Maßnahmen stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab und wirft damit in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage auf ( 5 Ob 104/22p ; RS0083047 [T1]; RS0083017 [T1]). Eine aufzugreifende Fehlbeurteilung der konkreten Vertragsauslegung liegt nicht vor.
[12] 2. Die Bauordnung für Wien (idF: WrBauO) lässt seit der am 14. 12. 2023 in Kraft getretenen Bauordnungsnovelle (LGBl Nr 37/2023) eine 90 Tage pro Kalenderjahr überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung einer Wohnung nur mit einer behördlichen Ausnahmebewilligung zu (§ 119 Abs 2a iVm § 129 Abs 1a WrBauO). Eine Ausnahmebewilligung ist gemäß § 129 Abs 1a WrBauO nicht zu erteilen, wenn dadurch mehr als die Hälfte der Nutzungseinheiten des Gebäudes betroffen sind. Dem Antrag ist gemäß § 129 Abs 1a WrBauO „die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen“. Eine solche Urkunde ist daher Antragsvoraussetzung im Verfahren über eine solche Ausnahmebewilligung.
[13] 3. Die Beklagte bestreitet nicht, dass der Wohnungseigentumsvertrag nur nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut auszulegen ist ( 5 Ob 198/16b mwN; 5 Ob 16/22x [Rz 13]; 5 O b 130/24i [Rz 20]). Sie meint aber, dass bei der Vertragsauslegung die Interessen und Motive der Vertragsparteien zu berücksichtigen seien. Die Bauordnungsnovelle 2023 erfordere einen neuen Interessensausgleich der Vertragsparteien des Baurechtswohnungseigentumsvertrags, da mit der Erteilung einer Zustimmung nach der WrBauO eine Einschränkung im Hinblick auf das eigene Baurechtswohnungseigentum verbunden sein könne. Einerseits dürften gleichzeitig nur 50 % der Nutzungseinheiten eines Gebäudes für gewerbliche Kurzzeitvermietungen verwendet werden, woraus folge, dass die anderen Miteigentümer innerhalb des Zeitraums von fünf Jahren keine entsprechende Bewilligung erhalten könnten. Andererseits führe die Erteilung einer Bewilligung zur Kurzzeitvermietung im Vergleich zu einer gewöhnlichen Vermietung zu einem massiven wirtschaftlichen Vorteil, der auch bei einer Veräußerung mit dem jeweiligen Wohnungseigentumsobjekt verbunden bleibe. Die im Baurechtswohnungseigentumsvertrag enthaltene Zustimmung zur Kurzzeitvermietung sei daher aufgrund des Inkrafttretens der Bauordnungsnovelle 2023 nicht mehr anzuwenden.
[14] 4. Der Fachsenat stellte in der Entscheidung 5 Ob 172/25t, in der eine nahezu inhaltsgleiche Zustimmungserklärung in einem Wohnungseigentumsvertrag zu beurteilen war, bereits klar, dass sich die baubehördliche Bestimmung des § 129 Abs 1a WrBauO nur in der Weise auswirkt, dass die vertraglich uneingeschränkte Nutzung zur Kurzzeitvermietung baubehördlich auf die Hälfte der Nutzungseinheiten sowie für die Dauer einer nur befristet erteilten Ausnahmebewilligung eingeschränkt wird. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten lässt sich daraus aber nicht die Unwirksamkeit einer – wie hier – umfassend vereinbarten vertraglichen Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung ableiten. Der Fachsenat verwies in der genannten Entscheidung dazu darauf, dass er – im Zusammenhang mit der Prüfung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG – bereits ausgesprochen hat, dass in der Zukunft allenfalls eintretende und möglicherweise dann zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führende Entwicklungen nur in seltenen Ausnahmefällen unter den Begriff der wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer subsumiert werden könnten. Das Gleichbehandlungsprinzip wird nicht schon dadurch verletzt, dass frühere Antragsteller anders behandelt werden als die übrigen (späteren), weil jeder Antrag zu den im jeweiligen Zeitpunkt der Antragstellung gegebenen Voraussetzungen zu prüfen und zu beurteilen ist (vgl 5 Ob 173/19f [Pkt 3.4 mwN]; 5 Ob 172/25t [Pkt 2.4]).
[15] Die Entscheidung des Berufungsgerichts entspricht diesen Grundsätzen, von denen abzugehen die Revisionsausführungen keinen Anlass bieten.
[16] 5. Auch mit der Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zeigt die Beklagte keine erhebliche Rechtsfrage auf.
[17] Richtig ist, dass eine Änderung der bei Vertragsabschluss maßgebenden Umstände auch aus einer nachträglichen Änderung der Rechtslage resultieren kann ( 4 Ob 220/14b; 1 Ob 103/24i). Das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist jedoch nur als letztes Mittel heranzuziehen (RS0017454) und ein Rückgriff darauf hat zu unterbleiben, wenn ein Vertrag nach seinem von den Parteien festgelegten immanenten Zweck nicht lückenhaft ist ( 5 Ob 56/23f ; 5 Ob 172/25t [Pkt 4.1]).
[18] Dass die allgemein gehaltene Vereinbarung über die Zulässigkeit der Nutzung der Wohnungen (auch) zur Kurzzeitvermietung lückenhaft wäre, kann die Beklagte aber nicht aufzeigen, ist doch ihre vertragliche umfassende Zustimmung sogar noch weiter gefasst als von ihr nach Inkrafttreten der Wiener Baurechtsnovelle 2023 noch Gebrauch gemacht werden kann. Dass ihr diese Zustimmung wirksam überbunden wurde, bestreitet sie im Revisionsverfahren nicht mehr. Die Frage, ob das Neuerungsverbot einer – vom Berufungsgericht im Übrigen ohnedies vorgenommenen – Beurteilung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage entgegengestanden wäre, ist letztlich irrelevant.
[19] 6. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO. Der Kläger hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen. Ein Streitgenossenzuschlag steht allerdings mangels Streitgenossenschaft nicht zu.
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