5Ob3/26s – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers F*, vertreten durch Mag. Martin Paar, Mag. Hermann Zwanzger, Mag. Tobias Praschl-Bichler, Rechtsanwälte in Wien, gegen die Antragsgegnerin S*, vertreten durch die Weissborn&Wojnar Kommanditpartnerschaft in Wien, wegen § 22 Abs 1 Z 1 iVm §§ 14a, 14b WGG infolge des außerordentlichen Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 25. November 2025, GZ 40 R 153/25h-16, mit dem der Sachbeschuss des Bezirksgerichts Donaustadt vom 22. August 2025, GZ 8 Msch 18/25z-10, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Der Akt wird dem Erstgericht zurückgestellt.

Begründung:

[1] Die Antragsgegnerin ist eine gemeinnützige Bauvereinigung und Vermieterin mehrerer Wohnobjekte auf einer Liegenschaft in W*. Der Antragsteller ist Mieter eines dieser Wohnobjekte.

[2] Soweit noch Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens begehrt der Antragsteller die Feststellung, dass – einzeln aufgezählte – geplante Maßnahmen der Antragsgegnerin keine notwendigen Erhaltungsarbeiten iSd § 14a WGG darstellen und auch nicht die Voraussetzungen des § 14b WGG vorliegen.

[3] Das Erstgericht wies den Antrag ab.

[4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers dagegen keine Folge, bewertete den Wert des Entscheidungsgegenstands mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.

[5] Dagegen richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers, über den der Oberste Gerichtshof noch nicht entscheiden kann.

[6] 1.Das Rekursgericht bewertete den Wert des Entscheidungsgegenstands mit 10.000 EUR übersteigend und ging dabei erkennbar von einer Gesamtbewertung sämtlicher noch Gegenstand des Rekursverfahrens bildender Begehren aus, was im konkreten Fall aufgrund des Umstands, dass sämtliche Maßnahmen nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen des Antragstellers „Teil eines Sanierungsprojektes“ der Antragsgegnerin seien, nicht zu beanstanden ist (vgl 5 Ob 212/24y).

[7] 2.Nach § 22 Abs 4 Z 1 WGG ist in einem Verfahren, das von einem oder mehreren Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten einer Baulichkeit gegen die Bauvereinigung eingeleitet wird, der verfahrenseinleitende Antrag auch jenen anderen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung darüber unmittelbar berührt werden könnten; diesen Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten ist Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben, wofür es genügt, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu dem dies auch zulässig ist, Sachvorbringen erstatten können. Diese Bestimmung entspricht § 37 Abs 3 Z 2 MRG, sodass die dazu ergangene Rechtsprechung zur Beurteilung der Parteistellung der übrigen Hauptmieter herangezogen werden kann (5 Ob 161/20t).

[8] 2.1.Eine unmittelbare Interessenbeeinträchtigung der übrigen Hauptmieter besteht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG deshalb, weil der Vermieter die zur ordnungsgemäßen Erhaltung oder nützlichen Verbesserung des Hauses aufgewendeten Beträge als Ausgaben in die Hauptmietzinsrechnung einstellen darf und sich zur Rechtfertigung dieses Vorgehens auch den übrigen Hauptmietern gegenüber auf die im Verfahren erteilten Aufträge berufen kann. Im Verfahren, das der Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten dient, geht die ständige Rechtsprechung (RS0070366 [T9, T10]; RS0070534 [T2]; 5 Ob 130/23p). in Übereinstimmung mit der Lehre ( Würth/Zingher/Kovanyi , Miet-und Wohnrecht 23§ 37 MRG Rz 68 mwN; Kulhanek in GeKo Wohnrecht I 2§ 37 MRG Rz 140 [Stand 1. 1. 2025, rdb.at]; T. Klicka in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 4[2021] § 37 MRG Rz 86) daher von einer Teilnahmeberechtigung aller Hauptmieter des Hauses aus.

[9] 2.2.Diese Grundsätze sind auch in Verfahren anzuwenden, in denen die Qualifikation der begehrten Arbeiten als Erhaltungsarbeit iSd § 14a Abs 2 Z 2b WGG strittig ist (vgl 5 Ob 161/20t) sowie in Verfahren, in denen die Unterlassung der Durchführung der Erhaltungsarbeiten begehrt wird (vgl 5 Ob 212/24y).

[10] 2.3.Hier begehrt der Antragsteller die Feststellung, dass die von der Antragsgegnerin geplanten Arbeiten keine Erhaltungsarbeiten iSd §§ 14a, 14b WGG darstellen. Eine stattgebende Entscheidung könnte daher zur Folge haben, dass die geplanten Arbeiten von der Antragsgegnerin nicht umgesetzt werden. Dadurch wären die Interessen auch der anderen Mieter und Nutzungsberechtigten in der Wohnanlage unmittelbar berührt (vgl 5 Ob 212/24y).

[11] 2.4.Die weiteren Mieter bzw Nutzungsberechtigten der Wohnanlage wurden dem bisherigen Verfahren allerdings nach der Aktenlage nicht beigezogen. Ihnen ist daher Gelegenheit zu geben, sich am Revisionsrekursverfahren zu beteiligen und ihre materiellen und/oder prozessualen Rechte geltend zu machen oder auch nicht (RS0123128; 5 Ob 130/23p). Die allfällige Verletzung des Parteiengehörs weiterer Mieter wäre dann als saniert anzusehen, wenn diese nach Zustellung der Sachentscheidung kein zulässiges Rechtsmittel erheben oder den Stand des Verfahrens genehmigen (5 Ob 130/23p; 5 Ob 212/24y).

[12] 2.5. Das Erstgericht wird daher zunächst die Zustellung dieses Beschlusses und der Rekursentscheidung samt Rechtsmittelbelehrung an die übrigen Mieter und Nutzungsberechtigten durch Hausanschlag zu veranlassen haben. Der Akt ist erst nach dem Einbringen allfälliger weiterer Rechtsmittel oder nach ungenütztem Ablauf der hiefür offenstehenden Fristen wiedervorzulegen.