Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers J*, vertreten durch Mag. Elke Hanel Torsch, Mietervereinigung Österreichs, *, gegen die Antragsgegnerin G* GmbH, *, vertreten durch Dr. Martin Brenner, Dr. Martin Klemm, Rechtsanwälte in Wien, sowie sämtliche Mieter des Hauses *, wegen § 37 Abs 1 Z 12 MRG, über den Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 2. September 2025, GZ 40 R 202/24p 22, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 18. September 2024, GZ 3 MSch 20/24h 9, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Antragsteller ist schuldig, der Antragsgegnerin die mit 602,54 EUR (darin 100,42 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Der Antragsteller ist aufgrund eines Mietvertrags vom 28. Juni 2017 Mieter einer Wohnung in einem Haus in Wien, das im Alleineigentum der Antragsgegnerin steht. Das Gebäude wurde aufgrund einer Baubewilligung vom 29. Oktober 2015 neu errichtet. Die Antragsgegnerin hatte dafür im Zuge der „Wohnbauinitiative 2011“ von der Stadt Wien ein günstiges Darlehen mit der Auflage erhalten, die errichteten Wohnungen für die Dauer von (zumindest) zehn Jahren ab Baufertigstellung zu einem näher geregelten, deutlich unter den Marktpreisen liegenden Mietzins zu vermieten.
[2] Der Antragsteller begehrte die Feststellung, dass bei den Positionen der Betriebskostenabrechnungen 2021 und 2022 je zu den Positionen „Hausbetreuung“, „Aufzugskosten“ und „Besondere Aufwendungen/technische Gebäudewartung“ der zulässigerweise verrechenbare Betrag überschritten worden sei.
[3] Die Antragsgegnerin wendete im Wesentlichen ein, der Antrag sei unzulässig, weil sie das Haus ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu errichtet habe, sodass das Mietverhältnis in den Teilanwendungsbereich des MRG falle. Die Antragsgegnerin habe sich gegenüber der Stadt Wien im Rahmen der Wohnbauinitiative 2011 zu einer speziellen Mietpreisbildung verpflichtet, um nach Ablauf von zehn Jahren wieder frei werdende Wohnungen zu Marktpreisen vermieten zu können. Dies habe jedoch nichts mit dem geförderten Mietwohnbau zu tun, der zum Vollanwendungsbereich des MRG führe. Die Intention der Wohnbauinitiative 2011 sei gewesen, durch günstige Darlehen – die die Stadt Wien damals wegen ihres Triple A-Ratings erhalten konnte – Bauträger darin zu unterstützen, Wohnungen zu annähernd gleichen (Miet )Konditionen wie im geförderten Wohnbau zu errichten. Die Bauträger hätten sich damit jedoch nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterworfen.
[4] Das Erstgericht wies den Antrag zurück.
[5] Die vom Antragsteller gemietete Wohnung befinde sich in einem Gebäude, das aufgrund einer nach 1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet worden sei, weshalb der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG erfüllt sei. Das Mietverhältnis unterliege dem Teilanwendungsbereich des MRG; das wohnrechtliche Außerstreitverfahren nach § 37 MRG sei daher nicht anzuwenden.
[6] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers dagegen mit der Maßgabe nicht Folge, dass es den Antrag abwies.
[7] Entsprechend der bisherigen Spruchpraxis sei für die Beurteilung der Frage, ob „öffentliche Mittel“ im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG für die Errichtung eines Gebäudes eingesetzt wurden, nicht nur auf den Zweck der Förderung der Wohnbautätigkeit zur Neuschaffung von Wohn- und Geschäftsräumen abzustellen, sondern auch auf die Rechtsgrundlage. Als „öffentliche Mittel“ seien in diesem Zusammenhang nur solche zu verstehen, die aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohnräumen oder Geschäftsräumen gewidmet seien. Wenngleich dem Wortlaut nach auch eine Berücksichtigung von Förderungen mit vergleichbaren Zielen durch die öffentliche Hand auf privatrechtlicher Grundlage möglich sei, gebe es doch keinen Grund für eine Änderung der bisherigen Beurteilung.
[8] Der Revisionsrekurs sei zuzulassen, weil die Rechtsfrage der Verwirklichung des Teilausnahmetatbestands nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG im Zusammenhang mit der „Wohnbauinitiative 2011“ für zahlreiche Mietverhältnisse von Bedeutung sei.
[9] Dagegen wendet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluss aufzuheben und die Rechtssache zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
[10] Die Antragsgegnerin beantragt, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, hilfsweise, ihm nicht Folge zu geben.
[11] Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig . Er ist aber nicht berechtigt .
[12] 1.1 Nach ständiger Rechtsprechung sind öffentliche Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG nur solche, die aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohnräumen oder Geschäftsräumen gewidmet sind ( RS0067457 ). Unter öffentlichen Mitteln in diesem Sinn sind damit nur solche der Wohnbauförderung zu verstehen, nicht hingegen solche, die anderen Zwecken dienten, zB dazu, die Wettbewerbsfähigkeit oder die Gründung von Unternehmen zu fördern (vgl RS0069302 [T3]). Neben dem Kriterium der Zweckbindung zur Wohnbauförderung ist daher auch eine entsprechende gesetzliche Grundlage erforderlich.
[13] 1.2 Dem Antragsteller ist zuzugestehen, dass der Wortlaut des § 1 Abs 4 Z 1 MRG selbst zwar keine nähere Abgrenzung enthält und die Wendung daher grundsätzlich auch solche Mittel erfassen könnte, für die es keine gesetzliche Grundlage gibt. Allerdings zeigt die historische Gesetzesentwicklung, dass für eine Änderung der bisherigen Rechtsprechung zum Begriffsverständnis der öffentlichen Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG kein Anlass besteht.
[14] 2.1 Bereits in der Entscheidung 1 Ob 575/80 (MietSlg 32.265) wurde zum damals geltenden § 1 Abs 3 Z 1 MG festgehalten, dass von „Zuhilfenahme öffentlicher Mittel“ nur dann die Rede sein könne, wenn die zum Bau zur Verfügung gestellten öffentlichen Mittel aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohn oder Geschäftsräumen gewidmet waren, nicht aber, wenn sie anderen Zwecken, etwa der Fremdenverkehrsförderung, dienten. Der Begriff „öffentliche Mittel“ sei nach dem aus den Gesetzesmaterialien klar hervorgehenden Willen des Gesetzgebers im Sinn der bisherigen Spruchpraxis auszulegen. Die Kündigungsschutzbestimmungen des MG seien nur dann anzuwenden, wenn die von öffentlicher Hand zur Verfügung gestellten Beträge aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohn und Geschäftsräumen gewidmet waren (1 Ob 575/80). Ähnlich wurde dies zu 8 Ob 539/82 im Zusammenhang mit der Finanzierung von Entwicklungs und Erneuerungsinvestitionen ausgesprochen und festgehalten, dass unter dem Begriffspaar „öffentliche Mittel“ nur Wohnbauförderungsmittel zu verstehen seien. Auch zu 6 Ob 614/85 hat der Oberste Gerichtshof mit Hinweis auf die Gesetzesmaterialien klargestellt, dass die Wendung „öffentliche Mittel“ unter Bedachtnahme auf den Willen des Gesetzgebers sowie auf den Regelungszweck ausgelegt werden müsse, wobei im Zusammenhang mit dem Mieterschutz nur jene Mittel darunter zu verstehen seien, die von der öffentlichen Hand kraft gesetzlicher Anordnung zur Neuschaffung von Wohn und Geschäftsräumen zur Verfügung gestellt wurden.
[15] 2.2 In der Entscheidung 5 Ob 184/98i hat der Senat ebenfalls bereits auf das historische Begriffsverständnis des Gesetzgebers bei der Verwendung der Wortfolge „öffentliche Mittel“ hingewiesen. Zu diesem Begriffsverständnis habe sich der Gesetzgeber bekannt, indem er eine durch die Spruchpraxis bereits ausgedeutete Regelung kommentarlos fortgeschrieben habe. Die Wortfolge „ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel“ war schon in § 1 Abs 3 Z 1 MG enthalten und stammte ursprünglich aus dem Wohnungsanforderungsgesetz ( BGBl 1949/204 ; dort in der Ausnahmebestimmung des § 3 Abs 1 Z 1 leg cit). Danach war von einer Zuhilfenahme öffentlicher Mittel nur die Rede, wenn die Finanzierung der Wiederherstellung kriegsbeschädigter oder zerstörter Räume aus Geldmitteln stattfand, die kraft gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung oder Wiedergewinnung von Wohnräumen gewidmet waren. Diese Rechtsprechung wurde auch der Regelung des § 1 Abs 3 Z 1 MG zugrunde gelegt. Ihre Bedeutung für die Auslegung des § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist nicht verloren gegangen ( 5 Ob 184/98i mwN).
[16] Ebenso hat der Oberste Gerichtshof dies auch in der Entscheidung zu 7 Ob 300/98p (= RS0069302 [T2]) gesehen: Unter „öffentlichen Mitteln“ seien im Zusammenhang mit dem Mieterschutz nur jene Mittel zu verstehen, die von der öffentlichen Hand kraft gesetzlicher Anordnung zur Neuschaffung von Wohnräumen und Geschäftsräumen zur Verfügung gestellt worden seien (Wohnbauförderung).
[17] 2.3 Damit bedurfte es nach der bisherigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung einerseits einer eindeutigen Zweckwidmung der eingesetzten Mittel (zur Wohnbauförderung), aber andererseits auch einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage, um den Tatbestand als „öffentliche Mittel“ im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG zu erfüllen. Es muss sich also um eine Maßnahme handeln, die ihre Grundlage in den (landes )gesetzlichen Förderungsbestimmungen hat. Daran ist ungeachtet der Lockerung der Zweckbindung für die Förderungsmittel festzuhalten.
[18] 2.4 Im Übrigen sind auch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zwar etwa Zinsenzuschüsse einer Stadtgemeinde Mittel der öffentlichen Hand, daraus kann aber nicht geschlossen werden, dass der Gesetzgeber des MRG uneingeschränkt alle Mittel der öffentlichen Hand als öffentliche Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG verstanden wissen wollte (VwGH 91/13/0202).
[19] 3.1 Allgemein können im öffentlichen Interesse gelegene Aufgaben wie insbesondere staatliche Förderungen grundsätzlich – sofern der (einfache) Gesetzgeber nichts anderes vorsieht (vgl RS0049882 [T13]) – sowohl hoheitlich als auch mit den Mitteln des Privatrechts umgesetzt werden (vgl RS0053270). Dabei hat die öffentliche Hand auch im Rahmen ihrer privatwirtschaftlichen Tätigkeit nach nunmehr gesicherter Rechtsprechung den Gleichheitsgrundsatz zu beachten ( RS0038110 [T14]).
[20] 3.2 Auch im Bezug auf Maßnahmen zur Wohnbauförderung kann die öffentliche Hand zwischen einer privatwirtschaftlichen (privatrechtlichen) Vorgangsweise und einer solchen auf der Basis einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage wählen. Das seit vielen Jahrzehnten gleichlautende Begriffsverständnis der „öffentlichen Mittel“ als maßgebliches Tatbestandsmerkmal für den Teilanwendungsbereich des MRG könnte allenfalls für die jeweilige Gebietskörperschaft bei der Wahl ihrer Vorgangsweise zur Wohnbauförderung ein Kriterium bilden. Es ist aber nicht zulässig, umgekehrt aus der Tatsache, dass eine bestimmte Maßnahme der Wohnbauförderung – wie hier der Wohnbauinitiative 2011 – auf der Grundlage eines privatrechtlichen Regelungswerks erfolgte, ein anderes Begriffsverständnis des § 1 Abs 4 Z 1 MRG abzuleiten. Dafür ergibt sich aus dem Gesetz – wie gezeigt – nämlich gerade kein Anhaltspunkt.
[21] 3.3 Auch die bereits mit 1. Jänner 1988 in Kraft getretene Verlagerung der Zuständigkeit für die Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung vom Bund auf die Länder in Gesetzgebung und Vollziehung (B VG vom 15. 12. 1987, BGBl 640/1987 ) ist kein überzeugendes Argument für eine andere Interpretation der Wortfolge „öffentliche Mittel“. Im Bezug auf die Zweckbindung der Mittel für die Wohnbauförderung mag zwar – wie der Antragsteller in seinem Rechtsmittel hervorhebt – kein Unterschied zwischen der Wiener Wohnbauinitiative 2011 und einer „klassischen Form der Gewährung von Mitteln auf Grundlage des WWFSG“ bestehen. Der für die Anwendbarkeit des § 1 Abs 4 Z 1 MRG maßgebliche Unterschied liegt aber in der fehlenden entsprechenden (landes )gesetzlichen Grundlage. Dass darin – wie der Antragsteller behauptet – ein „Wertungswiderspruch unter Mieterschutzgesichtspunkten“ liegen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Die vom Antragsteller als Argument für eine Einbeziehung auch privatrechtlicher Förderungen in die Definition der öffentlichen Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG angeführte „Ungleichbehandlung“ von Mietern im Teilanwendungsbereich des MRG einerseits und im Vollanwendungsbereich des MRG andererseits hat ihren Ursprung in den Bestimmungen des MRG selbst. Die entsprechende Abgrenzung muss daher ebenfalls nach den Kriterien des MRG vorgenommen werden.
[22] 3.4 Auch mit dem Hinweis auf einen in der Praxis beobachteten vermehrten Einsatz anderer Instrumente zur Unterstützung der Wohnbautätigkeit neben der „klassischen Förderung nach dem WWFSG“, der auch im Beitrag von A. Vonkilch (Zwei Fragen der Mietzinsbildung im Zusammenhang mit der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“, FS Österreicher [2012] 259 ff) hervorgehoben wird, zeigt der Antragsteller kein Argument auf, das für eine Änderung des dargelegten Verständnisses von Förderungsmaßnahmen als „öffentliche Mittel“ im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG sprechen würde. Die Stadt Wien hat mit der Wohnbauinitiative 2011 eine privatrechtliche Regelung als Anreiz zur Schaffung von neuem Wohnraum gewählt. Es kann davon ausgegangen werden, dass ihr schon damals das Begriffsverständnis der „öffentlichen Mittel“ im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG bekannt war. Mangels einer entsprechenden landesgesetzlichen Regelung in diesem Zusammenhang ist aber damit – wie die Vorinstanzen zutreffend erkannten – der Teilausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG erfüllt und der Antragsteller hat keinen Anspruch auf ein Verfahren zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen.
Ergebnis:
[23] Unter öffentlichen Mitteln im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG sind nur Wohnbauförderungsmittel zu verstehen. Das sind solche, die ihre Grundlage in den (landes )gesetzlichen Förderbestimmungen haben. Daraus ist ungeachtet der gelockerten Zweckbindung für Förderungsmittel festzuhalten. Die Maßnahmen nach der Wiener Wohnbauinitiative 2011 fallen wegen ihres rein privatrechtlichen Charakters nicht darunter.
[24] 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG.
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