7Ob300/98p – OGH Entscheidung

Der Kläger verfaßte über dieses Gespräch einen Aktenvermerk, den er am 2. 3. 1994 an die beklagte Partei mit Telefax übermittelte. Der Aktenvermerk hat auszugsweise folgenden Inhalt: "... Für das erst HJ 1995 sagt Herr Martin die Verlängerung des Mietvertrages fix zu. Wenn der Mietvertrag bis zum 31. 12. 1995 verlängert wird, vereinbaren wir einen Mietzins ab 1. 7. 1995 von monatlich S 95.000,-- exklusive Mehrwertsteuer auf der Basis heutiger Wertverhältnisse (wertgesichert auf Basis 3/94). Dieses Mietverhältnis ist aber von beiden Teilen noch nicht fix vereinbart, nur die Höhe des künftigen Mietzinses soll schon jetzt fixiert werden."

Die beklagte Partei hat auf den Erhalt des Aktenvermerks nicht weiter reagiert.

In der Zeit vom 10. bis 20. 3. 1994 errichtete die beklagte Partei auf der westlich der Industriehalle gelegenen Freifläche eine Zeltlagerhalle im Ausmaß von 1.063,25 m2 zur Lagerung von Schnittholz. Die Ausführung erfolgte in Stahlkonstruktion, versehen mit einer PVC-Folie. Ob der Kläger von der beklagten Partei vor Errichtung der genannten Zeltlagerhalle darüber informiert wurde, konnte nicht festgestellt werden.

Ende April 1994 forderte Peter M***** vom Kläger die baugesetzlich erforderliche Zustimmung zur Errichtung der Zelthalle. Der Kläger weigerte sich jedoch, eine derartige Erklärung abzugeben. Da der Kläger die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Kaufvertragsgespräche nicht belasten wollte, forderte er die beklagte Partei nicht sogleich zur Demontage der Zeltlagerhalle auf.

Die beklagte Partei hat ab 1. 1. 1995 an den Kläger einen monatlich Mietzins von S 80.000,-- exklusive Umsatzsteuer überwiesen. Im Oktober oder November 1995 forderte der Kläger unter Berufung auf das Gespräch vom 1. 3. 1994 eines monatlichen Mietzinses von S 95.000,-- und Umsatzsteuer und erklärte, daß ein neuer schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden müsse. Mit Schreiben vom 11. 12. 1995 stellte der Kläger klar, daß die Nutzung jener Grundstücksfläche, auf der die beklagte Partei die Zeltlagerhalle errichtet hatte, nur im Hinblick auf den beabsichtigten Grundstückkauf unentgeltlich gegen jederzeitigen Widerruf geduldet werde.

Mit Schreiben vom 2. 2. 1996 verlangte der Klagevertreter von der beklagten Partei für den Fall der Nichtunterfertigung des Mietvertragsentwurfes binnen 14 Tagen die sofortige Demontage der Zeltlagerhalle und wies darauf hin, daß ein weiteres Benützen dieses Grundstücksteiles nicht mehr geduldet werde. Die beklagte Partei hat bislang weder den genannten Mietvertragsentwurf unterfertigt, noch die Zeltlagerhalle demontiert.

Mit Schreiben des Klagevertreters vom 29. 7. 1997 stellte der Kläger auch die Wertsicherung für den Mietzins ab 1. 7. 1995 fällig.

Der Kläger nimmt einen Bankkredit über S 1,5 Mio in Anspruch, den er vom 1. 7. 1995 bis 28. 9. 1995 mit 8,25 %, vom 29. 9. 1995 bis 14. 1. 1996 mit 8 %, vom 15. 1. 1996 bis 31. 3. 1996 mit 7,75 % und vom 1. 4. 1996 bis 31. 12. 1996 mit 6,75 % und seit 1. 1. 1997 mit 5,5 % zu verzinsen hat.

Der angemessene Mietzins für die Industriehalle einschließlich der notwendigen Manipulationsfläche errechnet sich per 11/1993 mit S 88.000,-- per 3/1994 mit S 98.500,--, per 7/1995 mit S 93.000,-- und per 10/1997 mit S 95.000,-- je ohne Umsatzsteuer. Unter Berücksichtigung der Gesamtmanipulationsfläche waren in denselben Zeiträumen Mietzinse von S 89.000,--, S 91.000,-- S 94.000,-- und S 96.600, jeweils ohne USt, angemessen. Für die Fläche, auf der die Zeltlagerhalle errichtet ist, beträgt das angemessene Benützungsentgelt S 12.000,-- per 10/1997 und S 11.500,-- per 11/1994, jeweils ohne Umsatzsteuer.

Im ersten Rechtsgang begehrte der Kläger an rückständigen Mietzins für den Zeitraum Juli 1995 bis einschließlich Juli 1996 monatlich S 18.000,-- inklusive USt und an Benützungsentgelt für die Zelthallenfläche ab Jänner 1996 bis einschließlich Juli 1996 S 12.000,-- monatlich inklusive Umsatzsteuer, somit S 318.000,-- sA und die Räumung der Liegenschaft von der Zeltlagerhalle. Bereits im ersten Rechtsgang wurde die beklagte Partei zur Entfernung der Zeltlagerhalle rechtskräftig verpflichtet. In seinen Aussprüchen betreffend das Leistungsbegehren (Abweisung hinsichtlich des Mietzinsbegehrens, Stattgebung hinsichtlich des Benützungsentgeltes) wurde das Urteil des Erstgerichtes vom 27. 8. 1996 vom Berufungsgericht aufgehoben und die Rechtssache insoweit an die Erstinstanz zurückverwiesen, wobei dem Erstgericht die Prüfung der Angemessenheit des Benützungsentgeltes und des vom Kläger ab 1. 7. 1995 begehrten Mietzinses aufgetragen wurde. Das Berufungsgericht brachte darin zum Ausdruck, daß die Vereinbarung betreffend die Erhöhung des Mietzinses auf § 95.000,-- wirksam zustande gekommen und die Grundfläche, auf der die Zeltlagerhalle errichtet worden sei, nicht mitvermietet worden sei.

Im zweiten Rechtsgang dehnte der Kläger sein Begehren um die in den Monaten Juli 1996 bis einschließlich Jänner 1998 fälligen Mietzinserhöhungsbeträge und Benützungsentgelte sowie näher aufgeschlüsselte Wertsicherungsbeträge betreffend die Mietzinse auf letztlich insgesamt S 1,053.948,52 samt stufenweisen Zinsen aus. Der Kläger behauptete, mit der Beklagten eine Vereinbarung über die Erhöhung der Mietzinse auf S 95.000,-- plus Umsatzsteuer und über eine entsprechende Wertsicherung ab 1. 7. 1995 vereinbart zu haben. Die Industriehalle sei frei finanziert worden, so daß der Mietzins keiner Angemessenheitsprüfung zu unterziehen sei. Die Freiflächen seien mitvermietet worden. Das begehrte Benützungsentgeld sei angemessen. Die Behauptung, daß auch eine Wertsicherung vereinbart worden sei, wurde erst im zweiten Rechtsgang aufgestellt.

Die beklagte Partei bestritt das Zustandekommen einer Vereinbarung über die Mietzinsanhebung und Wertsicherung. Sie behauptete, daß nicht nur die Industriehalle, sondern die Liegenschaft als solche vom Mietvertrag umfaßt gewesen sei. Hilfsweise bestritt sie die Angemessenheit des Mietzinses im Hinblick auf § 16 MRG.

Im zweiten Rechtsgang brachte die beklagte Partei zudem vor, sie habe sich darüber, daß sie im Rahmen des Bestandverhältnisses zum Gebrauch der Zelthallenfläche nicht berechtigt sei und hiefür ein Entgelt zu entrichten habe, in einem Irrtum befunden. Der Kläger habe den Irrtum dadurch veranlaßt, daß er vorerst gegen die Benützung der Zelthallenfläche keinen Einwand erhoben habe. Aus den Umständen, daß die beklagte Partei diese Freifläche tatsächlich benützt habe, entsprechende Bauverfahren eingeleitet habe und die Ausmaße der Zelthalle durch einen Geometer vermessen habe lassen, habe der Irrtum dem Kläger auch auffallen müssen. Der Kläger habe keine Bestrebungen gehabt, über diese Fläche anders zu verfügen, sodaß der Irrtum auch noch rechtzeitig aufgeklärt worden sei. Die angebliche Vereinbarung über die Erhöhung der Mietzinse sei im Juli 1995 abgeschlossen worden, also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Zelthalle bereits errichtet gewesen sei. Die beklagte Partei fechte diese Vereinbarung wegen Irrtums an. Sie hätte den Vertrag unter diesen Bedingungen niemals abgeschlossen oder verlängert.

Im zweiten Rechtsgang erkannte das Erstgericht dem Kläger S 1,029.948,50 samt stufenweisen Zinsen in begehrter Höhe zu und wies das Mehrbegehren von S 24.000,-- sA (Benützungsentgelt für Jänner und Februar 1996) rechtskräftig ab. Es traf die eingangs wiedergegebenen Feststellungen und führte insoweit der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes in der aufhebenden Entscheidung folgend aus, daß der Kläger mangels Reaktion der beklagten Partei auf den von ihm übermittelten Aktenvermerk über das Gespräch vom 1. 3. 1994 darauf schließen habe dürfen, daß die beklagte Partei ab 1. 7. 1995 mit der Zahlung eines Mietzinses von S 95.000,-- zuzüglich USt, wertgesichert auf Basis 3/94, einverstanden sei. Hinsichtlich der nicht vom Mietvertrag umfaßten, von der beklagten Partei benützten Grundflächen sei das begehrte Benützungsentgelt, das der Höhe nach angemessen sei, zu entrichten. Für die Annahme, daß der Kläger den behaupteten Irrtum der beklagten Partei veranlaßt habe, bestehe kein Anlaß. Der anläßlich der Errichtung der Industriehalle gewährte Strukturverbesserungskredit sei nicht als Zuhilfenahme öffentlicher Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG zu qualifzieren, sodaß die Bestimmung des § 16 MRG nicht anzuwenden und keine Angemessenheitsprüfung vorzunehmen sei.

Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil, das hinsichtlich der Abweisung von S 24.000,-- unbekämpft blieb, im Sinne eines Zuspruches von S 834.000,-- samt stufenweisen Zinsen und einer Abweisung von insgesamt S 219.948,50 samt stufenweisen Zinsen ab. Es vertrat die Rechtsansicht, daß die Ausdehnung des Klagebegehrens im zweiten Rechtsgang insoweit, als nunmehr Wertsicherungsbeträge geltend gemacht würden, als Neuerung unbeachtlich sei. Allein deshalb, weil das Ersturteil wegen einer Mangelhaftigkeit, die weder das Zustandekommen noch den Inhalt der strittigen Vereinbarung betroffen habe, aufgehoben worden sei, sei es nicht gerechtfertigt, auch den schon erledigten Rechtsgrund nochmals zu behandeln. Aus demselben Grund könne auch eine Auseinandersetzung mit dem von der beklagten Partei erhobenen Irrtumseinwand unterbleiben. Dem Erstgericht sei darin beizupflichten, daß der Strukturverbesserungskredit nicht unter den Begriff der öffentlichen Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG falle. Zur Geltendmachung des Zinsschadens sei der Kläger selbst dann berechtigt, sollte er als Treuhänder hinsichtlich der Liegenschaft tätig geworden sein. Der Zuspruch des Erstgerichtes sei daher mit Ausnahme der Wertsicherungsbeträge zu bestätigen. Die ordentliche Revision sei zulässig, weil zur Frage, ob die nach dem Gewerbestrukturverbesserungsgesetz 1969 ausgeschütteten Mittel, die zur Neuerrichtung des Betriebsgebäudes verwendet würden, öffentliche Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG seien, keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes vorliege.

Gegen dieses Urteil erhoben beide Streitteile Revisionen.

Der Kläger wendet sich in seiner als "außerordentlichen Revision" bezeichneten Revision gegen die Abweisung eines Teilbetrages von S 127.325,99 samt stufenweisen Zinsen von 5,75 %, der - richtig gerechnet - dem Valorisierungsbetrag aus S 95.000,-- monatlich seit 1. 7. 1995 auf Basis 3/94 entspreche.

Die beklagte Partei bekämpft mit ihrer als "ordentliche Revision und außerordentliche Revision" bezeichneten Revision den Zuspruch eines Teilbetrages von S 500.000,--, der als Mietzins für die Industriehalle zuerkannt wurde, sowie den Zinsenzuspruch, soweit er den Zinsfuß von 4 % übersteigt. Sie ließ das Urteil hinsichtlich des Benützungsentgeltes (S 276.000,--) und eines weiteren Teilbetrages von S 58.000,-- unangefochten.

Da die Revision seitens des Berufungsgerichtes ohne Einschränkung für zulässig erklärt wurde, sind beide Revisionen als ordentliche Revisionen zu behandeln.

Eine Veranlassung des angeblichen Irrtums der beklagten Partei, daß auch die Freiflächen für die Errichtung der Zeltlagerhalle mitvermietet worden seien, ist nicht zu erkennen. Der Kläger hat die Mietzinserhöhung im Fall der Verlängerung des Mietvertrages über Juli 1995 hinaus bereits im März 1994 von der beklagten Partei unwidersprochen begehrt. Zu diesem Zeitpunkt war die Zeltlagerhalle weder errichtet noch im Bau, noch wußte der Kläger von diesem Vorhaben, sodaß überhaupt kein Grund ersichtlich ist, aufgrund welchen Verhaltens des Klägers die beklagte Partei zu ihrer behaupteten Ansicht gelangt sein sollte, die Freiflächen wären um den vom Kläger begehrten Mietzins mitvermietet. Schon in dem seinerzeit abgeschlossenen Mietvertrag war unmißverständlich nur von der Industriehalle die Rede. Daß anläßlich der weiteren Verhandlungen zwischen den Streitteilen eine Ausdehnung des Bestandgegenstandes zur Sprache gekommen wäre, wurde nicht einmal behauptet. Es finden sich im gesamten Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte dafür, warum der behauptete Irrtum der beklagten Partei dem Kläger hätte auffallen müssen. Von einer rechtzeitigen Aufklärung im Sinn des § 871 ABGB kann ebenfalls keine Rede sein, wurde der Kläger doch erstmals im zweiten Rechtsgang mit dem Irrtumseinwand konfrontiert, nachdem bereits einen Räumungstitel betreffend die Zelthalle erwirkt hatte. Nach den Feststellungen ist davon auszugehen, daß er von Anfang an dahin disponierte, sich die Freiflächen vorzubehalten und nur die Industriehalle, und zwar um den von ihm als vereinbart angenommener Mietzins zu vermieten.

Dem im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichtes im zweiten Rechtsgang zulässig erhobenen Begehren betreffend die Wertsicherungsbeträge kommt nach den getroffenen Feststellungen ebenfalls Berechtigung zu. Der Kläger konnte aus der reaktionslosen Zurkenntnisnahme seines Aktenvermerks über die Mietzinserhöhung im Fall einer von der beklagten Partei gewünschten Verlängerung des Mietverhältnisses nicht nur darauf schließen, daß die beklagte Partei mit einer Erhöhung des Grundbetrages auf monatlich S 95.000,-- plus Umsatzsteuer, sondern auch mit der vorgeschlagenen Wertsicherung dieses Betrages einverstanden sei, zumal eine Wertsicherung - wenn auch etwas anders formuliert - bereits im ursprünglichen Mietvertrag enthalten war. Da die beklagte Partei immer wieder in Abrede stellte, daß schon bei der Besprechung am 1. 3. 1994 eine Einigung zwischen den Streitteilen über die Verlängerung des Mietverhältnisses und die Mietzinshöhe zustandegekommen sei und die Vorinstanzen das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung in diesem Sinne auch nicht als erwiesen annahmen, kann sich die beklagte Partei im Rechtsmittelverfahren nun nicht auf eine doch zustandegekommene Vereinbarung über eine Mietzinshöhe von S 95.000,-- ohne Wertsicherung berufen. Es war daher auch dem die Wertsicherung - deren Berechnung nunmehr im Revisionsverfahren richtiggestellt wurde - betreffenden Begehren ebenfalls stattzugeben.

Dem Zinsenbegehren hielt die Beklagte erstmals im zweiten Rechtsgang entgegen, daß der Kläger bloß Treuhänder und von den Mietzinszahlungen wirtschaftlich nicht betroffen sei. Diese Behauptung fand in den erstgerichtlichen Feststellungen schon deshalb zu Recht keinen Niederschlag, weil die beklagte Partei hiefür keinerlei Beweise angeboten hat. Im betreffenden Schriftsatz wurde das Beweisanbot lediglich mit: "wie vor" bezeichnet, ohne daß im gesamten Schriftsatz irgendein Beweismittel angeboten worden wäre. Ein solches Beweisanbot wurde auch in der Folge nicht nachgetragen. Da der betreffende Zinsschaden des Klägers von den Vorinstanzen festgestellt und keine ihm entgegenstehenden Umstände unter Beweis gestellt wurden, sind die Ausführungen der beklagten Partei in ihrer Revision zur Frage der Berechtigung des Treuhänders, einen die gesetzliche Zinsen übersteigenden Verzugsschaden geltend zu machen, nicht weiter beachtlich.

Die Ansicht der Vorinstanzen, daß der vom Errichter der Industriehalle in Anspruch genommene Kredit nicht unter den Begriff der öffentlichen Mitteln im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG falle, entspricht den in ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zum Ausdruck gebrachten Grundsätzen. Demnach ist der Begriff "öffentliche Mittel" im Sinn der bisherigen Spruchpraxis zu § 1 Abs 3 Z 1 MG auszulegen. Die Wendung "öffentliche Mittel" muß unter Bedachtnahme auf den Willen des Gesetzgebers (vgl EB zur RV des MRG 500 BlgNR 11. GP) sowie den Bedeutungszusammenhang und den Regelungszweck (die Ankurbelung der Wohnbautätigkeit) ausgelegt werden; daß danach unter "öffentliche Mittel" im Zusammenhang mit dem Mieterschutz nur jene Mittel, die von der öffentlichen Hand kraft gesetzlicher Anordnung zur Neuschaffung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Verfügung gestellt werden (Wohnbauförderung) zu verstehen sind, ergibt sich aus der Erwägung, daß auf Räume, die auf solche Art geschaffen wurden, weder der Regelungszweck (der Lockerung der Mieterschutzbestimmungen zur Förderung der Wohnbautätigkeit) zutrifft noch die Ausschaltung (zumindest) des Kündigungsschutzes gerechtfertigt wäre (3 Ob 556, 557/95 mwN).

Dienten die öffentlichen Mittel aufgrund gesetzlicher Anordnung anderen Zwecken als der Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen (wie etwa der Fremdenverkehrsförderung - MietSlg 32.265/22 oder der Finanzierung von Entwicklungs- und Erneuerungsinvestitionen - 8 Ob 539/82), lagen keine Wohnbauförderungsmittel im Sinne der zitierten Gesetzesbestimmung vor. Die dem Errichter der Industriehalle gewährten Förderungsmaßnahmen nach dem Gewerbestrukturverbesserungsgesetz 1969 dienten kraft gesetzlicher Anordnung nicht der Neuschaffung von Wohn- und Geschäftsräumen, sondern dazu, die Wettbewerbsfähigkeit und die Gründung von Unternehmungen der gewerblichen Wirtschaft insbesondere durch Kreditkostenzuschüsse zu fördern (§§ 1 und 2 Gewerbestrukturverbesserungsgesetz 1969). Ihr Zweck liegt nach den einführenden Erläuterungen dieses Gesetzes "im Interesse der gesamten Volkswirtschaft und im Hinblick auf die fortschreitende wirtschaftliche Integration, die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmungen der gewerblichen Wirtschaft zu sichern, die Struktur der einzelnen Betriebe oder auch der gesamten Branche zu verbessern und zur Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden Mittelstandes beizutragen". Bei dem im vorliegenden Fall gewährten Krediterleichterungen handelt es sich daher - ebenso wie etwa bei den Mitteln zur Förderung der Finanzierung von Entwicklungs- und Erneuerungsinvestitionen (8 Ob 539/82) - nicht um Wohnbauförderungsmittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG, sodaß die die Mietzinshöhe beschränkenden Bestimmungen des MRG nicht zum Tragen kommen.

Das Begehren des Klägers erweist sich daher in dem im Revisionsverfahren noch aufrechten Umfang als berechtigt, sodaß die Entscheidungen der Vorinstanzen in diesem Sinne abzuändern waren.

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz gründet sich auf § 43 Abs 2 ZPO, jene über die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens auf die §§ 43 Abs 2 und 50 ZPO. Der Kläger ist mit einem im Hinblick auf die Gesamtsumme kostenmäßig zu vernachlässigenden Teilbetrag unterlegen, sodaß ihm die Kosten auf der Basis des obsiegten Betragen zur Gänze zuzuerkennen waren.