7Ob146/25h – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Solé als Vorsitzende und durch die Hofrätin sowie die Hofräte Dr. Weber, Mag. Fitz, Mag. Jelinek und MMag. Dr. Dobler als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei W* GmbH, *, vertreten durch die SRG Stock Rafaseder Gruszkiewicz Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei A* M*, vertreten durch MMag. Dr. Franz Stefan Pechmann, Rechtsanwalt in Wien, wegen 87.880,63 EUR sA und Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 24. Juli 2025, GZ 40 R 20/25z 38, den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin besteht aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags vom 17. 9. 2020 ein Mietverhältnis hinsichtlich mehrerer Mietobjekte (Wohnungen und Garagenabstellplätze) in einem Gebäude. Nach dem Mietvertrag darf der Mietgegenstand ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden.

[2] Die Beklagte nutzte mehrere der Wohnungen zur kurzzeitigen Untervermietung an Touristen. Bis Jänner 2023 bezahlte sie regelmäßig den Mietzins, dies auch während jener Zeiträume in den Jahren 2020 und 2021, in denen Covid 19 bedingte Betretungsverbote für Beherbergungsbetriebe galten. Ab Februar 2023 kam es zu unregelmäßigen Mietzinszahlungen. Zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz hafteten Mietzins- und Betriebskostenzahlungen von gesamt 87.880,63 EUR unberichtigt aus.

[3] Die Klägerin begehrt zuletzt die Zahlung von 87.880,63 EUR sA und die Räumung der Mietobjekte aufgrund des von der Beklagten grob fahrlässig verursachten Zahlungsrückstands.

[4] Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und wendete eine Gegenforderung von 81.337,90 EUR wegen zu viel bezahlter Mietzinse während der Zeiträume aufrechter Covid 19 Betretungsverbote in den Jahren 2020 und 2021 ein. Aufgrund der Betriebsschließungen habe sie keine Untervermietungen an Feriengäste vornehmen können, sodass sie den für diese Monate gezahlten Mietzins zurückfordern könne. Sie sei aufgrund der vereinbarten Verwendung der Mietobjekte zu Wohnzwecken zur kurzfristigen gewerblichen Untervermietung berechtigt.

[5] Das Erstgericht stellte mit Teilurteil die Klagsforderung als mit 87.880,63 EUR zu Recht bestehend, die Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend fest, und verpflichtete die Beklagte zur Zahlung der festgestellten Klagsforderung samt Zinsen.

[6] Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Beklagten nicht Folge. Eine langfristige Untervermietung zu Wohnzwecken sei nach den Covid 19 Notmaßnahmeverordnungen weiterhin zulässig gewesen. Selbst unter der Annahme eines umfassenden Untervermietrechts, welches auch kurzfristige gewerbliche Vermietungen umfasst habe, sei damit eine langfristige Untervermietung zu Wohnzwecken möglich und das Mietobjekt insoweit zur Gänze tauglich gewesen. Durch die Betretungsverbote sei der bedungene Gebrauch somit nicht eingeschränkt worden. Mietzinsüberzahlungen aufgrund eingeschränkter Brauchbarkeit seien nicht entstanden. Zudem sei die Gegenforderung unschlüssig.

[7] Dagegen richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten. Das Berufungsgericht habe den Mietvertrag grob unrichtig ausgelegt und sei bei Beurteilung der Brauchbarkeit der Mietobjekte sowie der daraus resultierenden Mietzinsminderung von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, die bei bloß teilweiser Einschränkung eine aliquote Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung vorsehe, abgewichen.

[8]

1. Eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO kann nur dann vorliegen, wenn die Entscheidung gerade von deren Lösung abhängt. Die maßgebende Rechtsfrage muss daher präjudiziell sein (RS0088931 [T2]). Stützt das Berufungsgericht seine Entscheidung auf mehrere Begründungen und bekämpft die Revision nur eine (Hilfs)Begründung, so mangelt es an der Präjudizialität dieser Rechtsfrage. Die Revision vermag daher keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung darzustellen, wenn sie eine von mehreren Begründungen des Berufungsgerichts, die selbständig tragfähig ist, unbekämpft lässt (RS0118709 [insb T3, T7]).

[9] 2. Das Berufungsgericht begründete die mangelnde Berechtigung der Gegenforderung auch mit der selbständig tragfähigen Begründung, die Gegenforderung sei unschlüssig. Die Beklagte wendet sich in der außerordentlichen Revision nicht gegen diese Begründung und lässt diese unbeanstandet. Schon aus diesem Grund gelingt es ihr nicht, eine für die Entscheidung präjudizielle erhebliche Rechtsfrage aufzuzeigen ( RS0118709 ). Die in der Revision als erheblich bezeichneten Fragen haben damit nur theoretische Bedeutung und erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit diesen.

[10] 3. In der außerordentlichen Revision werden im Übrigen ausschließlich Rechtsfragen im Zusammenhang mit der eingewendeten Gegenforderung geltend gemacht. Zur Klagsforderung nimmt die Beklagte nicht Stellung, sodass auf diese nicht einzugehen ist.