5Ob83/25d – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei 1. D*, 2. DI *, beide vertreten durch Kropiunig Kropiunig Rechtsanwalts GmbH in Leoben, sowie die Nebenintervenienten auf Seiten der klagenden Parteien 1. I*, 2. M*, beide vertreten durch Schönherr Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. E*, 2. M*, beide vertreten durch Pacher Partner Rechtsanwälte GmbH Co KG in Graz, wegen Unterfertigung einer Urkunde, Abgabe von Erklärungen und Abschluss einer Benutzungsvereinbarung, über die Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 5. März 2025, GZ 7 R 54/24a 35, mit dem das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz vom 28. Juni 2024, GZ 20 Cg 33/23x 27, teilweise bestätigt, teilweise abgeändert wurde, den

Beschluss

gefasst:

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die klagenden Parteien sind schuldig, den beklagten Parteien binnen 14 Tagen deren mit 3.298,46 EUR (darin 549,74 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.

Begründung:

[1] Ob der gegenständlichen Liegenschaft wurde auf Basis einer Nutzwertfestsetzung vom 1. 7. 1991 im Jahr 1992 Wohnungseigentum begründet. Die Wohnhausanlage besteht aus vier Wohnungseigentumseinheiten. D ie Erstbeklagte, die Zweit n ebenintervenientin und R* sind Geschwister. Deren Eltern wurden damals Mit und Wohnungseigentümer der Wohnung Top 1, der ein Garten, eine Terrasse und ein Flugdach zum Abstellen zweier Pkws als Zubehör zugeordnet w urden . Ein anderer Teil des Gartens war Zubehör des O bjekts Top 3 ihrer Tante J*.

[2] Am 24. 11. 1992 schlossen die damaligen Wohnungseigentümer der Top 1, R*, die Erstbeklagte und die beiden Nebenintervenienten ( diese als Mit und Wohnungseigentümer der Wohnung Top 4) eine schriftliche Vereinbarung, die auszugsweise lautet wie folgt:

I. Die [Eltern] sind zu je 105/908 Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft EZ * KG *. Mit diesen Liegenschaftsanteilen ist Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1 im Haus [...] verbunden. Dieser Wohnung ist ein Garten, eine Terrasse sowie ein Flugdach zur Abstellung zweier Personenkraftwagen zugeordnet.

II. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass mit dem Zeitpunkt des Ablebens der [Eltern] die Zuordnung des Gartens samt Flugdach und Terrasse beendet ist und Garten, Terrasse samt Flugdach in die gemeinsame Nutzung für die Wohnungen Top 1, 2 und 4 des Hauses [...] übergeht. Über Verlangen eines Vertragsteils ist eine diesbezügliche Neuparifizierung durchzuführen.

III. Es wird schon heute vereinbart, dass nach Ableben der [Eltern] auf Kosten der [Zweitnebenintervenientin] und der [Erstbeklagten] das vorangeführte Flugdach dermaßen umgebaut wird, dass für insgesamt 3 Personenkraftwagen die ungehinderte Zufahrt und Abfahrt vom Grundstück möglich ist, wobei jeder der Wohnungen Top 1, 2 und 4 ein Parkplatz zusteht. Der Umbau hat derart zu erfolgen, dass die Grundstücksfläche der derzeitigen Holzlage hiefür in Anspruch genommen wird.

IV. Die [Eltern] räumen ihrem Sohn R* schon jetzt die höchstpersönliche Nutzung an einem PKW Abstellplatz unter dem bestehenden Flugdach ein.

V. Diese Vereinbarung wird mit Unterfertigung rechtswirksam. Die Vertragsparteien haben Kenntnis, dass dieser Vereinbarung nur obligatorische Wirkung zukommt. Im Falle der Veräußerung einer der Wohnungen Top 1, 2 oder 4 an Personen, die dieser Vereinbarung nicht angehören, verpflichtet sich jeder Vertragsteil schon die diesbezüglichen Erwerber rechtzeitig in Kenntnis zu setzen [...].

[3] Die damalige Mit und Wohnungseigentümerin der Top 3 J* war nicht Partei der Vereinbarung, stimmte ihr aber grundsätzlich zu. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung war bereits geplant, dass die Erstbeklagte nach dem Ableben ihrer Eltern die Wohnung Top 1 erhalten werde.

[4] Mittels Kaufvertrag vom 10. 5. 1999 erwarben die Kläger Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an der Top 4 von den Nebenintervenienten. Im Kaufvertrag wurde auf die Vereinbarung der Wohnungseigentümer vom 24. 11. 1992 verwiesen.

[5] Die Erstbeklagte wurde nach dem Tod ihres Vaters aufgrund des Schenkungsvertrags mit ihrer Mutter vom 11. 2. 2005 Eigentümerin der Wohnung 1. 2008 kaufte die Erstbeklagte die Anteile verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 2 von ihrem Bruder R*. Mittels Schenkungsvertrag vom 30. 4. 2020 übertrug sie diese an den Zweitbeklagten. Dieser war in die Vereinbarung vom 24. 11. 1992 nicht eingebunden, von der er erst im Jahr 2012 erfuhr. Ob es zu einer Überbindung von Verpflichtungen aus der Vereinbarung vom 24. 11. 1992 im Kaufvertrag der Erstbeklagten mit ihrem Bruder kam, steht nicht fest. Der Schenkungsvertrag betreffend dieser Wohnung zwischen der Erst und dem Zweitbeklagten vom 30. 4. 2020 erfolgte ohne Überbindung von Verpflichtungen aus der Vereinbarung, die aus Sicht beider Beklagter unklar war. Ab 2012 kannte der Zweitbeklagte die Vereinbarung, stimmte ihr aber weder zu noch wurde deren Inhalt faktisch je gelebt.

[6] Die Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3 erwarb G* mit Übergabevertrag vom 5. 10. 2012. Er stimmte der von den Klägern nach dem Tod der seinerzeitigen Mit- und Wohnungseigentümerin der Top 1 im Jahr 2021 initiierten Umsetzung der Vereinbarung außergerichtlich zu und ist nicht Partei dieses Verfahrens.

[7] Die Kläger begehren (zusammengefasst), die Beklagten schuldig zu erkennen

1. in Umsetzung der Vereinbarung vom 24. 11. 1992 der Neuparifizierung der Liegenschaft durch beglaubigte Unterschrift des (näher bezeichneten) Gutachtens über die Änderung der Nutzwerte und der Mindestanteile der Wohnungen auf der Liegenschaft mit dem Zusatz „einverstanden“ zuzustimmen bzw alle darüber hinaus allenfalls notwendigen Erklärungen abzugeben, um die Neuparifizierung im Grundbuch durchführen zu können;

2. in Umsetzung der genannten Vereinbarung sämtliche erforderlichen Erklärungen abzugeben, um bei der zuständigen Baubehörde die Genehmigung des Umbaus/der Erweiterung des auf der Liegenschaft gelegenen Flugdaches (in näher beschriebener Form) beantragen zu können, und nach Vorliegen der rechtskräftigen Genehmigung den Umbau des Flugdaches durch die Kläger (auf deren Kosten) im genehmigten Umfang zu dulden, sowie

3. nach rechtskräftiger baubehördlicher Genehmigung des Umbaus des Flugdaches darüber eine Benützungsvereinbarung mit näher beschriebenen Inhalt (Zuweisung je eines Parkplatzes unter dem Flugdach an die Eigentümer der Wohnung Top 1, 2 und 4 unter gleichteiliger Tragung des Betriebs und Instandhaltungskosten) abzuschließen.

[8] Das Erstgericht gab der Klage gegen die Erstbeklagte statt und wies sie in Ansehung des Zweitbeklagten ab.

[9] Das Berufungsgerichtgab der Berufung der Kläger nicht, derjenigen der Erstbeklagten hingegen Folge und wies die Klage insgesamt ab. Es bewertete den Entscheidungsgegenstand mit jeweils 5.000 EUR, nicht aber 30.000 EUR übersteigend. Die Revision ließ es mit der Begründung zu, seine Auffassung, aus der vereinbarten Übernahme von Miteigentumsanteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Top 2 mit allen Rechten und Befugnissen der Vorbesitzer sei trotz Kenntnis der Vertragsteile von der Vereinbarung am 24. 11. 1992 kein Eintritt des Zweitbeklagten in diese abzuleiten, könnte höchstgerichtlicher Judikatur (5 Ob 246/18i) widersprechen. Sollte ein Eintritt doch zu bejahen sein, stellten sich für das Berufungsgericht im Einzelnen formulierte Fragen nach dem Umfang der von der Erstbeklagten seinerzeit nicht als Eigentümerin des übertragenen Wohnungseigentumsobjekts übernommenen Pflichten, nach der Bindung nicht wechselnder bisheriger Mit und Wohnungseigentümer untereinander und dazu, ob und unter welchen Voraussetzungen eine derartige Übereinkunft eine notariatsaktpflichtige Schenkung auf den Todesfall sein könnte.

[10] In ihrer Revision beantragen die Kläger die Abänderung dahin, dass der Klage gegenüber beiden Beklagten stattgegeben werden möge. Diese beantragen in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihr keine Folge zu geben.

[11]Die Revision ist ungeachtet des – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulässig; sie kann keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigen.

1. Zur Vereinbarung vom 24. 11. 1992

[12] 1.1. Das Berufungsgericht legte diese Vereinbarung im Sinne einer Einigung auf eine – mit dem Tod der damaligen Wohnungseigentümer der Top 1 (aufschiebend) bedingte – Umwidmung des dieser Wohnung als Zubehör zugeordneten Gartenanteils samt Terrasse und des überdachten PKW Abstellplatzes in einen allgemeinen Teil der Liegenschaft samt entsprechender Neuparifizierung, weiters als Einigung auf den Umbau des Abstellplatzes samt Flugdach, und letztlich als Benützungvereinbarung aus, wonach jeder der Wohnungen Top 1, 2 und 4 in der Folge ein Parkplatz „zusteht“. Diese Vereinbarung sei nach dem Tod der Mit und Wohnungseigentümerin der Top 1 im Jahr 2021 wirksam geworden. Dass die damalige Mit und Wohnungseigentümerin der Top 3 die Vereinbarung nicht unterfertigt hatte, hielt das Berufungsgericht für unschädlich, zumal eine solche Vereinbarung auch konkludent geschlossen werden könne und die damalige Mit und Wohnungseigentümerin der Top 3 ihr schlüssig zugestimmt habe.

[13] 1.2. Weder in der Revision noch in der Revisionsbeantwortung ziehen die Parteien diese rechtliche Beurteilung in Zweifel. Eine Formpflicht wollen die Beklagten nur aus dem – von beiden Vorinstanzen verneinten – Argument ableiten, es habe sich um eine Schenkung auf den Todesfall gehandelt, die notariatsaktpflichtig gewesen wäre. Auf die Frage nach einer konkludenten (Um )Widmung (krit. dazu Pittl in GeKo Wohnrecht II² § 3 WEG Rz 10 f mwN) muss aus Anlass der Revision daher nicht eingegangen werden.

2. Zur Überbindung der Rechte aus der Vereinbarung vom 24. 11. 1992 auf den Zweitbeklagten

[14] 2.1. Sowohl nach dem zitierten Text dieser Vereinbarung als auch nach der rechtlichen Lösung der Vorinstanzen handelte es sich um ein zwischen den damaligen Mitund Wohnungseigentümern (und der Erstbeklagten) vereinbartes obligatorisches Rechtsverhältnis, das – was grundsätzlich zulässig ist (RS0118535) – auch eine Benützungsvereinbarung für den Fall der künftigen Verfügbarkeit eines allgemeinen Teils enthielt. Dass eine Bindung an die aus dieser Vereinbarung entspringenden Rechte und Pflichten ohne vertragliche Regelung deshalb zu bejahen wäre, weil sie bei Erwerb der Miteigentumsanteile durch den Zweitbeklagten bereits umgesetzt war, woraus – allenfalls – zu übernehmende „quasidingliche Rechte“ eines Einzelrechtsnachfolgers abzuleiten sein könnten (vgl 5 Ob 25/24y Rz 17; 5 Ob 219/16s Pkt 4.5), behaupten die Revisionswerber nicht; derartiges lässt sich aus den Feststellungen auch nicht ableiten, wonach es zur Umsetzung der Vereinbarung aus dem Jahr 1992 gerade nicht gekommen war.

[15]2.2. Damit ist aber mit den Vorinstanzen im Sinn der ständigen Rechtsprechung (RS0011871; RS0013619 [T1]) davon auszugehen, dass dieses obligatorische Rechtsverhältnis im Weg der Einzelrechtsnachfolge nur bei entsprechender Vereinbarung auf den Zweitbeklagten übergehen hätte können. Dazu wird judiziert (RS0013619; RS0011871 [T3, T6]), dass eine Vereinbarung, einen Miteigentumsanteil mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen ihn sein Vorgänger besessen und benützt hat, zu übernehmen, in der Regel als Eintritt in eine bestehende Benützungsvereinbarung anzusehen ist. Die Frage der Reichweite der Vereinbarung der Übertragung des Anteils mit allen Rechten und Pflichten des Vorgängers ist allerdings eine solche der Vertragsauslegung im Einzelfall, die – abgesehen vom Vorliegen einer krassen Fehlbeurteilung – grundsätzlich keine erhebliche Rechtsfrage aufwirft (5 Ob 15/24b; 5 Ob 25/24y). Eine auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung zeigt die Revision nicht auf.

[16]2.3. In der Rechtsprechung ist nämlich anerkannt, dass von der Übernahme eines obligatorischen Rechtsverhältnisses dann keine Rede sein kann, wenn die Parteien des Veräußerungsvertrags der Überzeugung waren, dass ein solches Recht nicht bestehe (RS0011871 [T5]), weil dann der Wille des Verkäufers fehle, dieses zu überbinden, und auch der Wille des Käufers fehle, es zu übernehmen (1 Ob 300/01a). Nach der Entscheidung 2 Ob 506/96 bedeutet das Schenken eines Miteigentumsanteils „mit allen Rechten und tatsächlichen Zubehör“ nicht, dass eine Benützungsregelung von der Geschenknehmerin übernommen wurde. Bedenkt man, dass der Zweitbeklagte hier seit 2012 von der Vereinbarung vom 24. 11. 1992 wusste, beiden Beklagten deren Inhalt aber unklar und deren Bemühen um eine einvernehmliche Lösung gescheitert war, ist der Schluss des Berufungsgerichts, eine Überbindung – allfälliger – Verpflichtungen der Erstbeklagten aus dieser Vereinbarung (die diese selbst damals bezweifelte) an den Zweitbeklagten sei nicht erfolgt, im Einzelfall nicht zu beanstanden.

[17]2.4. Die vom Berufungsgericht in der Zulassungsbegründung erwogene Abweichung von der Entscheidung 5 Ob 246/18i – die die Revisionswerber im Übrigen nicht aufgreifen – ist nicht zu erkennen, zumal dieser Entscheidung ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde lag. Dort ging der Fachsenat von einer Bindung der dortigen Klägerin an die vor Inkrafttreten des WEG für einen Gartenstreifen zulässigerweise mündlich abgeschlossene Benützungsvereinbarung deshalb aus, weil diese Nutzung über Jahre hinweg von sämtlichen jeweiligen Mit und Wohnungseigentümern in diesem Sinn gelebt worden war. Vergleichbares war hier nach den Feststellungen nicht der Fall.

3. Zur Bindung der Erstbeklagten an die Vereinbarung:

[18] 3.1. Die Erstbeklagte hatte die Vereinbarung – obwohl damals nicht Mit und Wohnungseigentümerin – am 23. 11. 1992 unterfertigt. Aufgrund der nicht erfolgten Überbindung der aus dieser obligatorischen Vereinbarung entspringenden Rechte und Pflichten auf den Zweitbeklagten als (nunmehrigen) Wohnungseigentümer der Top 2 ist klargestellt, dass dessen Beitritt zu dieser Vereinbarung nicht erfolgte und er einen solchen ablehnt. Dass schon aus diesem Grund – nunmehr – eine weitere Bindung der Erstbeklagten an die seinerzeit abgeschlossene Vereinbarung zu verneinen ist, entspricht den Grundsätzen höchstgerichtlicher Rechtsprechung zum (Weiter-)Bestand von Benützungsvereinbarungen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über einen abweichenden Aufteilungsschlüssel im Fall des fehlenden Beitritts eines Rechtsnachfolgers und bedarf keiner Korrektur im Einzelfall.

[19]3.2. Zur Frage der Wirksamkeit von vor Inkrafttreten des WEG 2002 am 1. 7. 2002 mündlich oder konkludent abgeschlossenen Benutzungsvereinbarungen und deren Übergang auf Rechtsnachfolger liegt gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung vor. Steht nämlich fest, dass der Erwerber einen formgerechten Beitritt zu einer solchen Vereinbarung ablehnt, fällt die Wirksamkeit der Vereinbarung für alle Beteiligten weg (5 Ob 125/20y; 5 Ob 246/18i; 5 Ob 93/17p; 5 Ob 205/14d). Gleiches wird zur Vereinbarung der Wohnungseigentümer über einen vom Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile abweichenden Aufteilungsschlüssel judiziert, dieseit Inkrafttreten des WEG 1975 ebenfalls Schriftlichkeit verlangt (5 Ob 182/22h mwN).

[20]3.3. Zwar bleiben nicht wechselnde bisherige Miteigentümer untereinander an die bisherigen Benützungsverhältnisse grundsätzlich gebunden (RS0013630; 5 Ob 205/14d). Das bedeutet allerdings nur, dass sie sich untereinander nicht darauf berufen können, die bisherige Benützung erfolge titellos. Auch nicht wechselnde Eigentümer können daher einen Antrag nach § 17 Abs 2 WEG dann stellen, wenn der Schwebezustand endgültig durch Ablehnung des Beitritts beendet wird, weil damit die Wirksamkeit der bisherigen Benützungsvereinbarung für alle Teilnehmer wegfällt (5 Ob 205/14d).

[21]3.4. Dass die Vereinbarung vom 24. 11. 1992 – jedenfalls auch – eine (allerdings aufschiebend befristete) Benützungsvereinbarung enthielt, gestehen die Revisionswerber zu. Eine tatsächliche Nutzung im Sinn dieser Vereinbarung und damit eine Bindung an bisherige Benützungsverhältnisse im Sinn des RS0013630 lag hier allerdings nicht vor. Abgesehen davon, dass nach dem Text und festgestellten Sinn und Zweck dieser Vereinbarung in ihrer Gesamtheit der die (künftige) Benützung regelnde Teil im untrennbaren Zusammenhang mit der Loslösung des bisher Zubehör der Top 1 bildenden Gartens, der Terrasse und des Flugdaches zum Abstellen des Pkws steht (ist doch die geplante Benützungsvereinbarung ohne diese Änderung weder faktisch noch rechtlich durchführbar), fehlt es an Vorbringen und Feststellungen dazu, dass die Erstbeklagte bei Wegfall der in Aussicht genommenen Benützungsvereinbarung dessen ungeachtet weiterhin – nur – an die ursprünglich geplante Umwidmung gebunden hätte sein wollen. Die Revisionswerber halten der rechtlichen Beurteilung des Berufungsgerichts, mangels wirksamen Beitritts des Zweitbeklagten als Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum der Top 2 sei von einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung gegenüber allen anderen Wohnungseigentümern auszugehen, im Übrigen nur das – untaugliche – Argument entgegen, von einem „neuen Eigentümer der Wohnung Top 2 der sich an die Vereinbarung gebunden fühlen sollte“, könnten die Kläger die Zustimmung zur Neuparifizierung und Umwidmung dann nicht verlangen, weil dem res iudicata entgegenstehen würde. Einer – neuen – Vereinbarung mit einem allfälligen Rechtsnachfolger des Zweitbeklagten (wie sie mit dem nunmehrigen Eigentümer der Top 3 erfolgte) stünde ein abweisendes Urteil aber keinesfalls entgegen; warum der Zweitbeklagte, der seine Bindung ja bestreitet, eine solche auf einen Rechtsnachfolger übertragen sollte, ist zudem nicht nachvollziehbar.

[22]5. Damit ist die Revision zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (§ 510 Abs 3 ZPO).

[23]6. Die Kläger haben den Beklagten die tarifgemäß verzeichneten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen, in der diese auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen haben (§§ 41, 50 ZPO).