5Ob18/94 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Grundbuchssache der Antragsteller Ernst H*****, Pensionist, ***** Linz, F*****weg 25, und Emilie H*****, Hausfrau, ***** Linz, F*****weg 25, beide vertreten durch Dr.Michael Metzler, Rechtsanwalt in Linz, betreffend Eintragungen in der EZ ***** des Grundbuches ***** L*****, infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Beschluß des Landesgerichtes Linz als Rekursgericht vom 4.November 1993, GZ 18 R 704/93, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Linz vom 6.Oktober 1993, TZ 5762/93, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden wie folgt abgeändert:

Ob der EZ ***** des Grundbuches der KG ***** L*****, bestehend aus dem Grundstück ***** Baufläche, Garten, werden nachstehende Eintragungen bewilligt:

Aufgrund des zum Gegenstand eines Notariatsaktes gemachten Wohnungseigentumsvertrages vom 24.8.1993, beinhaltend das Gutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen Ing.Karl B***** vom 2.4.1990 (Beilage./A), des Notariatsaktes vom 17.1.1963 (Beilage./B) sowie über Vorlage der Bescheinigung des Magistrates der Landeshauptstadt L***** vom 15.7.1993, GZ 501/0-7075/93a (Beilage./1), des Bescheides des Magistrates der Landeshauptstadt L***** vom 20.7.1993, GZ 002-2/59/93 (Beilage./2) und der Heiratsurkunde des Standesamtes L***** vom 1.6.1984, Nr.1253/1955 (Beilage./3):

I. In der Aufschrift des Gutsbestandsblattes die Ersichtlichmachung "Wohnungseigentum"

II. Die Aufteilung der Anteile des Ernst H*****, geb. am 24.9.1933, F*****weg 25, ***** L*****, und der Emilie H*****, geb. am 25.10.1938, F*****weg 25, ***** L*****, in die nachfolgend in Spalte 1 angeführten Anteile und bei diesen Anteilen jeweils die Einverleibung des Wohnungseigentums an den in Spalte 2 bezeichneten Wohnungen.

Spalte 1 Spalte 2

(Anteile) (Wohnungen)

1. 73/592tel der Emilie H***** 1

2. 73/592tel des Ernst H***** 1

3. 74/592tel der Emilie H***** 2

4. 74/592tel des Ernst H***** 2

5. 73/592tel der Emilie H***** 3

6. 73/592tel des Ernst H***** 3

7. 76/592tel der Emilie H***** 4

8. 76/592tel des Ernst H***** 4

sowie die Verbindung der unter 1 und 2, 3 und 4, 5 und 6, sowie 7 und 8 angeführten Anteile zum gemeinsamen Wohnungseigentum gemäß § 12 (1)

WEG.

III. Hinsichtlich sämtlicher Miteigentumsanteile des Ernst H*****, geb. 24.9.1933, F*****weg 25, ***** L*****, und der Emilie H*****, geb. 25.10.1938, F*****weg 25, ***** L*****, die Einverleibung der Beschränkung des Eigentumsrechtes des Ernst Horninger und der Emilie H***** durch die Gütergemeinschaft.

Hievon werden verständigt:

1. Dr.Michael Metzler, RA, Landstraße 49, 4020 Linz mit den Beilagen./A, ./B und ./3;

2. Ernst H*****, F*****weg 25, ***** L*****;

3. Emilie H*****, F*****weg 25, ***** L*****;

4. Finanzamt L*****, H*****platz 5, ***** L*****

5. Magistrat L*****

Begründung:

Die Antragsteller, ein Ehepaar, sind je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches ***** L***** mit dem Haus E*****straße Nr.*****. Im Haus befinden sich vier Wohnungen, für die mit Bescheid der Landeshauptstadt Linz vom 20.7.1993, einem Gutachten des Sachverständigen Ing.Karl B***** folgend, die im Spruch ersichtlichen Nutzwerte festgesetzt wurden.

Bereits am 17.1.1963 haben die Antragsteller in der Form eines Notariatsaktes die allgemeine Gütergemeinschaft unter Lebenden und auf den Todesfall unter Einbeziehung auch des künftig erworbenen Vermögens vereinbart. Am 24.8.1993 vereinbarten sie - ebenfalls in Form eines Notariatsaktes - die Begründung von Ehegattenwohnungseigentum an den vier Wohnungen ihres gemeinsamen Hauses und erklärten sich damit einverstanden, zu diesem Zweck ihre Miteigentumsanteile so aufzuteilen, daß jeder von ihnen die für das jeweilige Wohnungseigentum notwendigen (halben) Mindestanteile erhält.

Den diesbezüglichen Verbücherungsantrag wies das Erstgericht mit der Begründung ab, die notwendige Verbindung der zum Ehegattenwohnungseigentum gehörigen (halben) Mindestanteile habe zur Folge, daß beide Ehegatten in Ansehung des betreffenden (ganzen) Mindestanteils als ein und derselbe Miteigentümer anzusehen seien. Die Vertragsgestaltung führe daher dazu, daß sich die Antragsteller an ihren eigenen Liegenschaftshälften Wohnungseigentum einräumen. Ein solcher Wohnungseigentumsvertrag sei - gleich der Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer der Liegenschaft - als unzulässiges Insichgeschäft zu behandeln. Nebenbei wies das Erstgericht noch darauf hin, daß an einer stelle des Wohnungseigentumsvertrages das Geburtsdatum des Erstantragstellers unrichtig angegeben wurde.

Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichtes, daß der Alleineigentümer einer Liegenschaft - entgegen Faistenberger-Barta-Call, Kommentar zum WEG 1975, Rz 48 f zu § 2 - kein Wohnungseigentum begründen könne, weil hiefür ein Vertrag aller (also mehrerer) Miteigentümer notwendig sei. Die Teilung des mit einem Wohnungseigentumsobjekt verbundenen Mindestanteils beim Ehegattenwohnungseigentum ändere nichts daran, daß die halben Mindestanteile untrennbar zusammengehören. Die Ehegatten-Wohnungseigentümer stellten als Art "Untergemeinschaft" sowohl nach außen als auch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern eine Einheit dar (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 3 f zu § 9 WEG; Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 9 WEG). Da sie bei der Begründung von Wohnungseigentum gleichsam nur als eine Person gelten, liege ein klassisches Insichgeschäft vor, bei dem sich die Antragsteller selbst als Vertragspartner gegenübergestanden seien. Den Schreibfehler beim Geburtsdatum des Erstantragstellers erachtete das Rekursgericht als korrigierbar und damit unbeachtlich, weil in allen normativen Teilen der Grundbuchsurkunden das Datum richtig angegeben wurde.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,- übersteigt, der ordentliche Revisionsrekurs jedoch nicht zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß zu den aufgeworfenen Rechtsfragen bereits eine höchstgerichtliche Judikatur vorliege.

In ihrem außerordentlichen Revisionsrekurs bestreiten dies die Antragsteller. Wenn man schon ihren Wohnungseigentumsvertrag als Insichgeschäft behandle, folge daraus noch nicht dessen Unzulässigkeit, weil keinerlei Gefahr einer Schädigung Dritter - wie sie von der Judikatur für die Nichtigkeitssanktion gefordert wird - bestehe. Außerdem sei nicht einsichtig, warum nicht auch der Alleineigentümer einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründen könne, wo doch durch die nachträgliche Vereinigung aller Miteigentumsanteile in einer Hand das einmal rechtswirksam begründete Wohnungseigentum nicht untergehe. Im konkreten Fall liege aber ohnehin eine Eigentümermehrheit vor. Der erste Schritt zur Begründung von Wohnungseigentum, nämlich der Abschluß des diesbezüglichen Vertrages, sei zulässigerweise von zwei Miteigentümern der Liegenschaft gesetzt worden, weil die Verbindung der Anteile zum Ehegattenwohnungseigentum nicht schon für den Vertragsabschluß gelte. Voraussetzung für das Ehegattenwohnungseigentum nach § 9 WEG sei nur, daß jeder der Ehegatten über einen Miteigentumsanteil in der Höhe des erforderlichen halben Mindestanteils verfügt oder ihn gleichzeitig erwirbt, wobei es gleichgültig sei, ob dieser Erwerb von einem Dritten oder vom anderen Ehegatten stamme. Auch nach der Verbücherung seien die halben Mindestanteile der Ehegatten nur funktionell verbunden, ohne die sachenrechtliche Verschiedenheit der "Anteile am Mindestanteil" und damit die Mehrzahl der Anteile aufzuheben.

Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß im Sinne einer vollinhaltlichen Stattgebung des Eintragungsgesuches abzuändern.

Der Revisionsrekurs ist zulässig und im Sinne seines Abänderungsbegehrens auch berechtigt.

Den Rechtsmittelwerbern ist beizupflichten, daß § 8 WEG, der die grundsätzliche Unteilbarkeit des mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mindestanteils festlegt, nur die sachenrechtliche Zuordnung regelt, daß also im Grundbuch bezüglich eines Wohnungseigentumsobjektes nur eine Person als dinglich berechtigt aufscheinen kann (Würth in Rummel2, Rz 1 zu § 8 WEG mwN). Folglich regeln auch § 9 Abs 1 WEG und § 12 Abs 1 WEG, die den einzigen zugelassenen Ausnahmefall geteilten Wohnungseigentums, nämlich das von Ehegatten, behandeln und die Verbindung sowie Gleichbehandlung ihrer Anteile am betreffenden Mindestanteil anordnen, nur diesen Rechtsbereich. Die obligatorischen Wirkungen eines Rechtsgeschäftes über die Begründung oder Verschaffung von Wohnungseigentum werden durch diese nach außen hin in Erscheinung tretende Güterzuordnung nicht berührt (vgl VwGH in AnwBl 1991, 255). Darum kann die Begründung von Wohnungseigentum auch von Personen vereinbart werden, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch gar nicht Miteigentümer der fraglichen Liegenschaft sind (8 Ob 89, 90/66; MietSlg 27.561; Würth aaO, Rz 4 zu § 2 WEG).

Für den gegenständlichen Fall bedeutet dies, daß die Rechtswirksamkeit des Wohnungseigentumsvertrages der Antragsteller nicht mit dem Argument in Frage gestellt werden kann, sie hätten rechtlich Unmögliches vereinbart. Auch der von einem wesentlichen Teil der Lehre als unzulässig angesehene Fall eines Insichgeschäftes des Alleineigentümers der Liegenschaft (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 1 zu § 2 WEG; vgl auch MietSlg 23.562 ua) scheidet aus, sind doch an der Vereinbarung, Wohnungseigentum zu begründen, zwei verschiedene Personen beteiligt gewesen. Die von den Vorinstanzen aus §§ 9 Abs 1 und 12 Abs 1 WEG abgeleitete Verschmelzung ihrer Anteile zu einer Einheit, die die Antragsteller zu einem willensbildenden Subjekt macht, wird erst mit der Verbücherung des Wohnungseigentums eintreten. Ob der Alleineigentümer einer Liegenschaft bei Ausschluß jeder Möglichkeit einer Drittschädigung (also unter den Bedingungen eines auch sonst von der Rechtsordnung zugelassenen Insichgeschäftes) Wohnungseigentum begründen kann (vgl Faistenberger-Barta-Call, Kommentar zum WEG 1975, Rz 48 zu § 2 braucht also hier nicht weiter erörtert zu werden.

Auch unter dem Gesichtspunkt, daß eine von der Rechtsordnung mißbilligte Zuordnung von Sachgütern vermieden werden soll, bestehen keine Bedenken gegen das Eintragungsbegehren. Die zugunsten von Ehegatten geschaffene Ausnahmeregelung vom Grundsatz der Unteilbarkeit des mit Wohnungseigentum verbundenen Mindestanteils ist zwar einschränkend auszulegen (Würth aaO, Rz 1 zu § 8 WEG), doch geht bereits aus der unstrittigen Möglichkeit des Ehegattenwohnungseigentums an Geschäftslokalen (Meinhart, WEG 1975, Anmerkungen vor §§ 9-11, 86 f) und der Sonderreglung in § 10 Abs 3 WEG für bedarfsqualifizierte gemeinsame Wohnungen hervor, daß - so wie im gegenständlichen Fall beabsichtigt - gemeinsames Wohnungseigentum von Ehegatten gleichzeitig an mehreren Objekten bestehen kann. Dieses zulässige Ergebnis einer Wohnungseigentumsbegründung ließe sich im konkreten Fall dadurch erzielen, daß die Antragsteller zunächst ihr schlichtes Miteigentum am Haus in Wohnungseigentum mit Nutzungsrechten an der ihrem Anteil entsprechenden Anzahl von Wohnungen umwandeln und nach Verbücherung dieses Vorganges jeweils die Hälfte ihrer Mindestanteile dem anderen zwecks Begründung gemeinsamen Wohnungseigentums an allen Objekten übertragen (§ 9 Abs 1 Satz 2 WEG). Es ist nicht einzusehen, warum dies nicht ebensogut durch einen einzigen Vertrag möglich sein sollte.

Da der Schreibfehler beim Geburtsdatum des Erstantragstellers mit zutreffenden Argumenten bereits vom Erstgericht als unbedenklich angesehen wurde und andere Eintragungshindernisse nicht zu erkennen sind, war wie im Spruch zu entscheiden.