BundesrechtBundesgesetzeMietrechtsgesetz§ 45

§ 45 Wertbeständigkeit des Mietzinses

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§ 45 Wertbeständigkeit des Mietzinses — MRG

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Entscheidungen
126
Rechtssätze
52

Beachte

Zum Bezugszeitraum vgl. BGBl. II Nr. 296/2006.

Anmerkung

Zu dieser Bestimmung gibt es im USP folgenden Artikel: Gebühr für Mietverträge, Pachtverträge und sonstige Bestandverträge

ÜR: Art. II II. Abschnitt, BGBl. Nr. 800/1993

Zuerst erschienen durch

BGBl. Nr. 520/1981 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 124/2006

Inkrafttretungsdatum

01. Oktober 2006

Außerkrafttretungsdatum

—

Paragraf-ID

NOR40080543

Zuletzt nach Updates gesucht am

(1) Im Fall eines vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrags kann der Vermieter den Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder eine Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro (Anm. 1) , für eine Wohnung der Ausstattungskategorie B auf 1,32 Euro (Anm. 2) , für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro (Anm. 3) und für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,66 Euro (Anm. 4) , jeweils je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt. Die angeführten Beträge valorisieren sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Die Anhebung ist aber nur dann zulässig, wenn sich der Mietgegenstand in einem Gebäude befindet, für das weder eine Abbruchbewilligung noch ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt. Eine sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.

(2) Ist der nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässige Hauptmietzins bei einer Geschäftsräumlichkeit niedriger als 2,64 Euro (Anm. 5) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, so kann der Vermieter abweichend von Abs. 1 den Hauptmietzins nur auf zwei Drittel des nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässigen Betrags anheben. Der Betrag von 2,64 Euro (Anm. 5) valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Der letzte Satz des Abs. 1 gilt entsprechend.

(3) Der Vermieter hat sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Anhebung fordert, schriftlich bekannt zu geben. Begehrt der Vermieter die Anhebung für einen in § 1 Abs. 4 Z 1 genannten Mietgegenstand, so gelten für die Mietgegenstände dieses Hauses ab diesem Zeitpunkt die Bestimmungen des I. Hauptstücks mit Ausnahme der Bestimmungen über die Mietzinsbildung nach § 16 Abs. 2 bis 7 und 10 und über die Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. In diesen Fällen darf der Vermieter in der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20) auch die Beträge als Ausgaben absetzen, die in den jeweiligen Verrechnungsjahren zur Amortisation der seinerzeit aufgewendeten Bau-, Grund- oder Aufschließungskosten zu entrichten sind.

(__________________________

Anm. 1: gemäß BGBl. II Nr. 296/2006 ab 1.9.2006: 1,93 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 295/2008 ab 1.9.2008: 2,04 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 218/2011 ab 1.8.2011: 2,15 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 62/2014 ab 1.4.2014: 2,27 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 10/2018 ab 1.2.2018: 2,39 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 138/2022 ab 1.4.2022: 2,52 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 209/2022 ab 1.6.2022: 2,66 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 363/2022 ab 1.11.2022: 2,81 Euro

gemäß BGBl. II Nr. 170/2023 ab 1.7.2023: 2,96 Euro

Anm. 2: ab 1.9.2006: 1,46 Euro

ab 1.9.2008: 1,54 Euro

ab 1.8.2011: 1,62 Euro

ab 1.4.2014: 1,71 Euro

ab 1.2.2018: 1,80 Euro

ab 1.4.2022: 1,90 Euro

ab 1.6.2022: 2,00 Euro

ab 1.11.2022: 2,12 Euro

ab 1.7.2023: 2,23 Euro

Anm. 3: ab 1.9.2006: 0,97 Euro

ab 1.9.2008: 1,03 Euro

ab 1.8.2011: 1,08 Euro

ab 1.4.2014: 1,14 Euro

ab 1.2.2018: 1,20 Euro

ab 1.4.2022: 1,27 Euro

ab 1.6.2022: 1,34 Euro

ab 1.11.2022: 1,41 Euro

ab 1.7.2023: 1,49 Euro

Anm. 4: ab 1.9.2006: 0,73 Euro

ab 1.9.2008: 0,77 Euro

ab 1.8.2011: 0,81 Euro

ab 1.4.2014: 0,86 Euro

ab 1.2.2018: 0,90 Euro

ab 1.4.2022: 0,95 Euro

ab 1.6.2022: 1,00 Euro

ab 1.11.2022: 1,06 Euro

ab 1.7.2023: 1,12 Euro

Anm. 5: ab 1.9.2006: 2,91 Euro

ab 1.9.2008: 3,08 Euro

ab 1.8.2011: 3,25 Euro

ab 1.4.2014: 3,43 Euro

ab 1.2.2018: 3,60 Euro

ab 1.4.2022: 3,80 Euro

ab 1.6.2022: 4,01 Euro

ab 1.11.2022: 4,23 Euro

ab 1.7.2023: 4,47 Euro)

Entscheidungen
126

  • 6Ob240/22w—OGH Entscheidung

    17. Februar 2023
    Spruch

    Der Rekurs wird zurückgewiesen . Die beklagte Partei hat die Kosten ihres Rekurses selbst zu tragen.…

    Text

    Begründung: [1] Die Klägerin ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Wien, der Beklagte ist seit 2001 Hauptmieter eines in diesem Haus gelegenen Mietobjekts. Dabei handelte es sich ursprünglich um eine Wohnung, die spätestens seit 1981 vom Rechtsvorgänger des Beklagten untervermietet und als Büro g…

    Rechtliche Beurteilung

    [7] Der Rekurs des Beklagten, ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig . Eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO wird darin nicht aufgezeigt: [8] 1. Nach § 16 Abs 8 Satz 1 und 2 MRG, auf dessen vergleichbare Präklusionsw…

  • 5Ob67/21w—OGH Entscheidung

    27. Mai 2021
    Spruch

    I. Die Bezeichnung der Erstantragstellerin wird auf Verlassenschaft nach der am * 2021 verstorbenen S* berichtigt. II. Dem Revisionrekurs wird nicht Folge gegeben. Der Zweitantragsteller hat die Kosten seines Rechtsmittels selbst zu tragen.…

    Text

    Begründung: [1] Der Zweitan tragsteller ist Hauptmieter der Wohnung Top 9, die seit 31. 3. 2014 im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin steht. Der unbefristete Hauptmietvertrag, in den er gemeinsam mit seiner am * 2021 verstorbenen Mutter, der vormaligen Erstantrags tellerin , noch vor dem Jahr 19…

    Rechtliche Beurteilung

    Zu I.: [10] Die Erstantragstellerin ist am * 2021 verstorben. Die Parteienbezeichung war daher auf die Verlassenschaft zu berichtigen. Da die Entscheidung des Rekursgerichts ihrem Erwachsenenvertreter am 20. 11. 2020 zugestellt worden war und damit die ihr offenstehende Rechtsmittelfrist am 18. 12…

  • 5Ob159/14i—OGH Entscheidung

    16. Dezember 2014
    Spruch

    Dem außerordentlichen Revisionsrekurs wird Folge gegeben. Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen. Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.…

    Text

    Begründung: In diesem außerstreitigen Verfahren geht es um die Anhebung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 ff MRG. Bei der nunmehr bekämpften Grundsatzentscheidung (§ 18a Abs 1 MRG) und der vorläufigen Anhebung der Hauptmietzinse (§ 18a Abs 2 MRG) ist strittig, ob und in welchem Ausmaß die Antragstel…

    Rechtliche Beurteilung

    Der Revisionsrekurs ist entgegen dem nach § 71 Abs 1 AußStrG iVm § 37 Abs 3 MRG nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts zulässig. Er ist auch im Sinne einer Aufhebung der Entscheidung der Vorinstanzen berechtigt. 1. § 45 Abs 3 MRG, dessen Anwendung und Auslegung hier strittig ist, regelt im Zus…

  • 6Ob240/22w—OGH Entscheidung

    17. Februar 2023
    Spruch

    Der Rekurs wird zurückgewiesen . Die beklagte Partei hat die Kosten ihres Rekurses selbst zu tragen.…

    Text

    Begründung: [1] Die Klägerin ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Wien, der Beklagte ist seit 2001 Hauptmieter eines in diesem Haus gelegenen Mietobjekts. Dabei handelte es sich ursprünglich um eine Wohnung, die spätestens seit 1981 vom Rechtsvorgänger des Beklagten untervermietet und als Büro g…

    Rechtliche Beurteilung

    [7] Der Rekurs des Beklagten, ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig . Eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO wird darin nicht aufgezeigt: [8] 1. Nach § 16 Abs 8 Satz 1 und 2 MRG, auf dessen vergleichbare Präklusionsw…

  • 5Ob66/12k—OGH Entscheidung

    09. August 2012
    Spruch

    Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben. Die 2. bis 16. Antragsgegner sind schuldig, dem Antragsteller binnen 14 Tagen die mit 183 EUR (darin 3 EUR an Barauslagen) bestimmten Kosten seiner Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.…

    Text

    Begründung: Das Erstgericht sprach mit seinem Sachbeschluss aus, dass die spruchmäßig jeweils im Einzelnen bezeichneten Antragsgegner, die zu den jeweiligen Zinsterminen von Oktober 2004 bis April 2007 Miteigentümer der Liegenschaft und Vermieter waren, das gesetzlich zulässige Zinsausmaß durch Vors…

    Rechtliche Beurteilung

    1. Rechtslage und Rechtsprechung vor der WRN 2006: 1.1. § 16 Abs 8 MRG lautet: „Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) …

  • 8Ob100/05x—OGH Entscheidung

    16. November 2005
    Spruch

    Dem Revisionsrekurs wird, soweit er sich gegen die Abweisung des Antrages bezüglich des Zeitraumes von 1. 11. 2004 bis 17. 5. 2005 richtet, nicht Folge gegeben. Im Übrigen wird dem Revisionsrekurs Folge gegeben. Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden im Umfang der Abweisung des Antrages ab dem Zeitr…

    Text

    Begründung: Mit der am 14. 3. 2005 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrt die gefährdete Partei als Klägerin (in der Folge immer: Klägerin) vom Gegner der gefährdeten Partei als Beklagten (in der Folge immer: Beklagter) die Räumung der vom Beklagten gemieteten Wohnung top 12 in ***** W***** un…

    Rechtliche Beurteilung

    Der dagegen von der Klägerin erhobene außerordentliche Revisionsrekurs ist zulässig , weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Auslegung des Begriffes „dem Mietrechtsgesetz gänzlich unterliegenden Hauptmietvertrages" in § 382f EO fehlt. Der Revisionsrekurs ist im Sinne seines Eventualantra…

  • 5Ob4/02b—OGH Entscheidung

    26. Februar 2002
    Spruch

    Dem Revisionsrekurs der Antragstellerin wird Folge gegeben und die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen dahin abgeändert, dass sie zu lauten haben: “Das Begehren der Antragsgegnerin vom 5. November 1998, die Antragstellerin sei schuldig, ihr für das Bestandobjekt ***** in*****, Erhaltungs- und Verbesseru…

    Text

    Begründung: Mit Grundbenützungsübereinkommen aus 1956 räumte die Antragsgegnerin der Antragstellerin das Recht ein, auf Teilfächen der Eisenbahngrundstücke Nr 1079/1 und 1063 ein Kinogebäude zu errichten, wobei die Antragsgegnerin außer bei dringendem betrieblichen Eigenbedarf für 50 Jahre auf Kündi…

    Rechtliche Beurteilung

    Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zur Anwendbarkeit des § 45 MRG auf Bestandverhältnisse über Bauwerke, die der Mieter selbst auf Grundflächen des Bestandgebers errichtet hat, noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt. Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist auch berechtigt. Das…

  • 4Ob283/01y—OGH Entscheidung

    13. März 2002
    Spruch

    Der Revision wird Folge gegeben. Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass das Urteil zu lauten hat: "Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei 10.946,92 EUR samt 4 % Zinsen aus je 185,54 EUR ab 10. 8. 1995 und ab jedem folgenden Monatszehnten - das sind Zinsen i…

    Text

    Entscheidungsgründe: Der Kläger schloss am 15. 6. 1965 mit den seinerzeitigen Miteigentümern der Bestandliegenschaft einen Mietvertrag über eine Wohnung in Wien (Beilage A). In Punkt IV. des Vertrags wurde ein Mietzins vereinbart, der sich aus dem Hauptmietzins von 330 S pm samt einem gemäß § 16 Abs…

    Rechtliche Beurteilung

    Die gegen die zweitinstanzliche Entscheidung gerichtete Revision des Klägers ist zulässig und auch berechtigt: Dem vom Kläger unter Hinweis auf die Rechtsmeinungen namhafter Mietrechtsexperten vorgetragenen Argument, der mit dem dritten Wohnrechtsänderungsgesetz (3. WÄG - BGBl 1993/800) "geänderte" …

  • 7Ob89/00i—OGH Entscheidung

    11. Mai 2000
    Spruch

    Die Revision der klagenden Partei wird zurückgewiesen. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 3.248,64 (darin enthalten S 541,44 USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.…

    Text

    Begründung: Die Klägerin kündigte den zwischen den Streitteilen hinsichtlich einer Wohnung in ihrem Haus in A***** bestehenden Bestandvertrag gemäß § 30 Abs 2 Z 1 MRG auf, weil die Beklagte als Mieterin der Wohnung, die in die Ausstattungskategorie "D - in brauchbarem Zustand" falle, mit der Bezah…

    Rechtliche Beurteilung

    Die von der Klägerin erhobene Revision ist entgegen dem, den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) Ausspruch des Berufungsgerichtes nach § 500 Abs 2 Z 3 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO unzulässig. Nach stRsp des Obersten Gerichtshofes stehen Mängel, die jederz…

    • Rechtssätze
    52

  • RS0133651—OGH Rechtssatz

    17. Februar 2023·2 Entscheidungen

    § 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (deren Kundmachung mit Verordnung des Bundesministeriums für Justiz) zu einer Erhöhung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge führt, auch wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrag aF eingehoben wird.

  • RS0129911—OGH Rechtssatz

    16. Dezember 2014·1 Entscheidung

    § 45 Abs 3 letzter Satz MRG ist so auszulegen, dass er nur tatsächlich vom Vermieter in den jeweiligen Verrechnungsjahren zu zahlende Beträge erfasst und nicht fiktive Absetzbeträge. Dieses Verständnis schließt auch eine willkürliche Festsetzung einer Amortisationszeit durch den Vermieter aus.

  • RS0128122—OGH Rechtssatz

    17. Februar 2023·2 Entscheidungen

    Eine analoge Anwendung der Präklusionsregelungen der §§ 16 Abs 8 und 9 MRG bzw §§ 12a Abs 2, 45 Abs 1 und 2, 46 Abs 2 und 46a Abs 6 MRG bei einer vom Vermieter ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommenen Anhebung des vertraglich vereinbarten Hauptmietzinses ist mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke ausgeschlossen.

  • RS0120411—OGH Rechtssatz

    16. November 2005·1 Entscheidung

    Bestehen für einen Bestandgegenstand trotz Vorliegens der Voraussetzungen des § 1 Abs 4 Z 1 MRG wegen der Vorschreibung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen im Haus gesetzliche Mietzinsbildungsvorschriften, gebietet der Zweck des § 382f EO dessen Anwendung, obwohl das Mietverhältnis dem MRG nicht „gänzlich" unterliegt.

  • RS0116452—OGH Rechtssatz

    26. Februar 2002·1 Entscheidung

    § 45 MRG kann über § 1 Abs 4 Z 1 MRG für die Miete einer Grundfläche zur Errichtung eines Superädifikats nicht analog angewendet werden. Der Erhaltungsbeitrag und Verbesserungsbeitrag setzt begrifflich voraus, dass sich das Mietobjekt in einem Gebäude befindet und kommt daher für die Miete einer Grundfläche nicht in Betracht.

  • RS0116237—OGH Rechtssatz

    13. März 2002·1 Entscheidung

    Zahlt der Mieter den EVB neu stets nur unter Vorbehalt der Rückforderung der von ihm als materiell-rechtlich ungerechtfertigt angesehenen Beträge und bestand diese Schuld aber tatsächlich wegen des gegen sie wirkenden Mietzinserhöhungsverzichts nicht zu Recht, kann sie der Mieter von dem in diesem Umfang bereicherten Vermieter zurückfordern.

  • RS0113593—OGH Rechtssatz

    11. Mai 2000·1 Entscheidung

    Die Beurteilung der Erheblichkeit eines Aufwandes zur Beseitigung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung hängt regelmäßig von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab. Eine für jede Fallgestaltung passende betragliche Grenze kann daher nicht vorgegeben werden. Wird wegen des Fehlens jedweder Heizmöglichkeit (bei vorhandenen Kaminöffnungen) in Verbindung mit einem mangels eines Wasserhahnes und eines Waschbzw Abflussbeckens nicht sofort benützbaren Wasseranschluss die Brauchbarkeit des Bestandobjektes iSd § 45 Abs 1 MRG verneint, liegt darin keine krasse Fehlbeurteilung.