5Ob121/13z – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon. Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden, die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin G***** V***** AG, *****, vertreten durch Dr. Wilhelm Schlein, Rechtsanwalt GmbH in Wien, gegen die Antragsgegnerin „G*****“ Gesellschaft m.b.H., *****, vertreten durch Ebert Huber Swoboda Oswald Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 12a Abs 3 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Zwischensachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 24. April 2013, GZ 38 R 113/13v 12, den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung:

Die Vorinstanzen haben die im Mietvertrag vom 22. 4. 1952 über ein Geschäftslokal getroffene Vereinbarung „Die Vermieter verzichten darauf, eine Erhöhung des vereinbarten Mietzinses für den Fall zu begehren, als während der Vertragszeit von Gesetzes wegen den Hauseigentümern die Möglichkeit einer Steigerung des Mietzinses gegeben werden sollte“, nicht als wirksamen Verzicht auf eine erst durch das 3. WÄG (BGBl 1993/800) vom Gesetzgeber als wirtschaftlicher Ausgleich für Unternehmensveräußerungen (§ 12a Abs 1 MRG) und diesen gleichzuhaltende gesellschaftsrechtliche Veränderungen geschaffene dispositive Norm eines Mietzinsanhebungsrechts (5 Ob 125/05a wobl 2005/123 [ Call ]) bewertet.

Diese rechtliche Beurteilung stützt sich auf die tragenden Gründe der Entscheidung 5 Ob 141/99t wobl 2000/94 = MietSlg 51.279, wonach jegliche Verzichtserklärung einer einschränkenden Auslegung unterliegt und ein redlicher Erklärungsempfänger des Jahres 1981 (hier: 1952) mangels Kenntnis der erst durch das 3. WÄG geschaffenen neuen Anhebungsmöglichkeit des Vermieters einen derartigen Verzichtswillen nicht annehmen konnte. Die Zusage eines Fixmietzinses wurde vom hier wie dort erkennenden Fachsenat des Obersten Gerichtshofs, wenn auch den Begriff „Verzicht“ nicht beinhaltend, doch weil darauf der Einwand gegründet wurde, der Vermieter habe dadurch auf jedwede Erhöhung verzichtet unter dem Aspekt eines wirksamen Verzichtswillens beurteilt (5 Ob 59/01i wobl 2002/13 = MietSlg 53.219; 5 Ob 104/00f wobl 2001/2).

Die im außerordentlichen Revisionsrekurs hervorgehobene Entscheidung 1 Ob 258/06g = MietSlg 41.433/10 ist insofern nicht einschlägig, als sie kein einem Vermieter als Ausgleich für den ihm aufgezwungenen Mieterwechsel bzw ein neu geschaffenes Rechtsinstrument zur Vorbeugung diesbezüglicher Umgehungsmöglichkeiten gesellschaftsrechtlicher Art zustehendes Anhebungsrecht zum Gegenstand hatte, sondern die Rückforderung von Erhöhungsbeiträgen nach § 45 MRG idF der MRN 2001 BGBl I 2001/161. Diese Anhebungsmöglichkeit auf einen „Mindestmietzins“ stellt im Gegensatz zu der hier zu beurteilenden Anhebungsmöglichkeit eine echte gesetzliche „Steigerung des Mietzinses“ dar (vgl Würth/Zingher/Kovanyi , Miet und Wohnrecht²² § 45 MRG Rz 3 mwN).

Somit zeigt der außerordentliche Revisionsrekurs keine Rechtsfragen von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG auf, welche eine Korrektur der zweitinstanzlichen Entscheidung erfordern würde. Er war daher zurückzuweisen.