Ra 2026/06/0005 – Vwgh Entscheidung

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Novak und die Hofrätinnen Mag. a Merl und Mag. Liebhart Mutzl als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, in der Revisionssache des Stadtmagistrats der Landeshauptstadt Innsbruck, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 17. November 2025, LVwG 2025/40/2161 3, betreffend eine Angelegenheit der Tiroler Bauordnung 2022 (mitbeteiligte Partei: H GmbH, vertreten durch die Rechtsanwälte Dr. Stefan Aigner und Mag. Gerd Pichler in Innsbruck; weitere Partei: Tiroler Landesregierung), den Beschluss gefasst:

Die Revision wird zurückgewiesen.

1 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

2Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.

3Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

4 Mit dem angefochtenen Erkenntnis behob das Landesverwaltungsgericht Tirol (LVwG) aufgrund einer Beschwerde der mitbeteiligten Partei den Bescheid des Revisionswerbers vom 11. Juli 2025, mit welchem der mitbeteiligten Partei die weitere über den Verwendungszweck als „Wohnung“ hinausgehende Nutzung einer näher genannten Wohnung in I. gemäß § 46 Abs. 6 lit. c Tiroler Bauordnung 2002 (TBO 2022) untersagt worden war, ersatzlos, und erklärte eine ordentliche Revision für nicht zulässig.

Dies wurde zusammengefasst damit begründet, dass die mitbeteiligte Partei die gegenständliche Wohnung mit Mietvertrag vom 4. Februar 2023 an die H.H. KG zum Zweck des Betriebs eines Apartmenthauses in Bestand gegeben habe. Aus § 46 Abs 6 TBO 2022 ergebe sich, dass eine Benützungsuntersagung stets gegenüber dem konkreten Benutzer der baulichen Anlage ausgesprochen werden müsse. Dies könne der Eigentümer der Anlage oder ein allfälliger Dritter sein, wobei eine Benützung idS auch dann gegeben sei, wenn die Wohnung kurzfristig an wechselnde Personen, etwa im Rahmen von Beherbergungsbetrieben, weitergegeben werde. Fallbezogen werde die Wohnung (nicht nur kurzfristig) von der H.H. KG benützt und nicht von der mitbeteiligten Partei. Folglich richte sich die Benützungsuntersagung an die falsche Adressatin.

5 In der Zulässigkeitsbegründung bringt die Revisionswerberin zusammengefasst vor, es fehle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu der Frage, ob Benützungsuntersagungen gemäß § 46 Abs. 6 lit. c und g TBO 2022 gegen den Eigentümer oder den (langfristigen) Mieter zu richten seien, wenn der (langfristige) Mieter die Räumlichkeit in weiterer Folge wiederholt zur Kurzzeitvermietung nutze.

6 Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes liegt dann, wenn die Rechtslage nach den in Betracht kommenden Normen klar und eindeutig ist, eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinn des Art. 133 Abs. 4 BVG nicht vor, und zwar selbst dann nicht, wenn zu einer der anzuwendenden Normen noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen ist (vgl. etwa VwGH 19.3.2025, Ra 2024/06/0029, Rn. 7, mwN).

7 Gemäß § 46 Abs. 6 lit. c und g TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt (lit. c), oder wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet (lit. g).

8 Diese Bestimmung legt somit unmissverständlich fest, dass eine Benützungsuntersagung an den Eigentümer der baulichen Anlage, sofern er diese selbst benützt, anderenfalls an einen Dritten, der diese benützt, zu richten ist. Die Parenthese „ außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen “ stellt klar, dass eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen keine Benützung im Sinn dieser Bestimmung darstellt.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die H.H. KG als Langzeitmieterin der betroffenen Wohnung diese im Sinn des § 46 Abs. 6 TBO 2022 benützt. Daher wäre die Benützungsuntersagung wie das LVwG zutreffend ausführte gegenüber der H.H. KG auszusprechen.

9 In der Revision wird somit keine Rechtsfrage aufgeworfen, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukäme; sie war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.

Wien, am 26. Jänner 2026