Der Verwaltungsgerichtshof hat durch die Vorsitzende Senatspräsidentin Mag.a Merl sowie die Hofrätinnen Dr. Leonhartsberger und Dr.in Gröger als Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, über die Revision des Mag. S S, vertreten durch Mag. Severin Hammer, Rechtsanwalt in Linz, gegen das Erkenntnis des Verwaltungsgerichts Wien vom 29. Jänner 2026, VGW-011/017/7011/2025-18, betreffend Übertretung der Bauordnung für Wien (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Magistrat der Stadt Wien), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Der Revisionswerber hat der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von € 553,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen
1 Mit Straferkenntnis der belangten Behörde vom 7. April 2025 wurde gemäß § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 10 der Bauordnung für Wien-BO für Wien (im Folgenden: BO) über den Revisionswerber als unbeschränkt haftenden Gesellschafter und gemäß § 9 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ der E KG eine Strafe in Höhe von € 7.700 (Ersatzfreiheitsstrafe zwei Tage vier Stunden) verhängt und ein Beitrag zu den Verfahrenskosten festgelegt. Die E KG habe vom 16. August 2023 bis 18. Oktober 2024 als Alleineigentümerin einer teils in einer Schutzzone gelegenen, näher bezeichneten Liegenschaft und der darauf befindlichen baulichen Anlagen Abweichungen von Bauvorschriften nicht behoben, indem ein näher beschriebenes Gebäude (Gerätehütte) und eine Einfriedung nicht beseitigt worden seien, obwohl sie konsenslos errichtet worden seien.
2 Der dagegen erhobenen Beschwerde des Revisionswerbers gab das Verwaltungsgericht-nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung-teilweise statt. Es sprach aus, dass die Wortfolge „und b) die Einfriedung“ zu entfallen habe, und setzte die Geldstrafe auf € 1.000 (Ersatzfreiheitsstrafe fünf Stunden) herab (Spruchpunkt I.). Den Beitrag zu den Kosten der belangten Behörde setzte es mit € 100 fest (Spruchpunkt II.) und sprach aus, dass kein Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten sei (Spruchpunkt III.). Weiters wurde die Haftung der E KG gemäß § 9 Abs. 7 VStG ausgesprochen (Spruchpunkt IV.) und die Revision an den Verwaltungsgerichtshof für nicht zulässig erklärt (Spruchpunkt V.).
3 Begründend führte das Verwaltungsgericht aus, die belangte Behörde habe den Revisionswerber bzw. die E KG mit Schreiben vom 9. August 2023 aufgefordert, bekanntzugeben, wer Eigentümer der Baulichkeiten sei. Dieses Schreiben sei unbeantwortet geblieben und der Zustand habe unverändert fortbestanden. In weiterer Folge sei ein Bauauftrag erlassen und dem Revisionswerber die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes aufgetragen worden. Die dagegen erhobene Beschwerde sei mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichts vom 20. November 2023 abgewiesen worden. Am 18. Oktober 2024 sei festgestellt worden, dass der vorschriftswidrige Zustand nach wie vor nicht beseitigt worden sei. In Antwort an die Rechtfertigungsaufforderung habe der Beschwerdeführer mitgeteilt, dass die Liegenschaft unbefristet vermietet sei und sich der Mieter um die Bewilligung der Gerätehütte kümmere. Daraufhin sei das oben dargestellte Straferkenntnis ergangen.
4 Im Zuge des Ermittlungsverfahrens habe sich herausgestellt, dass die Liegenschaft im Tatzeitraum vermietet gewesen sei. Der Revisionswerber habe das Bestehen der Baulichkeit nicht bestritten, sondern eingewendet, dass es sich bei der Gerätehütte um ein Superädifikat handle und der Bauauftrag an den Mieter und Errichter des Gebäudes zu richten wäre. Zur Einfriedung habe er vorgebracht, dass ein „Ansuchen aufgrund langjährigen Bestandes“ eingebracht worden sei.
5 Rechtlich folgerte das Verwaltungsgericht zusammengefasst, gemäß § 129 Abs. 10 BO sei jede Abweichung von den Bauvorschriften zu beheben. Aufträge seien an den Eigentümer des Bauwerks zu richten. Gemäß § 129b Abs. 2 BO habe jeder Eigentümer einer Liegenschaft der Behörde bekannt zu geben, wer Eigentümer der Bauwerke auf seiner Liegenschaft sei. Komme er dieser Verpflichtung nicht nach, seien die Aufträge zur Beseitigung aller diesem Gesetz widersprechender Zustände auf seiner Liegenschaft unbeschadet seiner privatrechtlichen Ersatzansprüche gegen den Dritten ihm zu erteilen. Der Revisionswerber wäre verpflichtet gewesen, innerhalb der im Bauauftrag normierten Frist für die Beseitigung des konsenswidrigen Zustandes zu sorgen.
6 Betreffend die Einfriedung sei eine Bestrafung für den Zeitraum während des anhängigen Bauansuchens nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht möglich. Zum davor gelegenen Tatzeitraum sei Verfolgungsverjährung eingetreten. Der Beschwerde hinsichtlich der Einfriedung sei daher stattzugeben.
7 Dagegen richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision.
8 Die belangte Behörde erstattete eine Revisionsbeantwortung, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Revision beantragt.
9 Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
10 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen. Ein solcher Beschluss ist gemäß § 34 Abs. 3 VwGG in jeder Lage des Verfahrens zu fassen.
11 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
12 Der Revisionswerber bringt zur Zulässigkeit der Revision ein Abweichen des Verwaltungsgerichts von (nicht näher genannter) ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor, wonach Beseitigungsaufträge und die damit verbundene Verantwortlichkeit primär den Eigentümer des Bauwerks träfen. Bei einem Superädifikat sei dies der Errichter (hier: der Mieter), nicht der Grundeigentümer. Darüber hinaus fehle Rechtsprechung dazu, ob die in § 129b Abs. 2 BO normierte subsidiäre Haftung des Liegenschaftseigentümers für Beseitigungsaufträge eine eigenständige Strafbarkeitsgrundlage für die Nichtbeseitigung eines von einem Dritten errichteten Superädifikats schaffe.
13 In den zur Zulässigkeit der Revision allein maßgeblichen Revisionszulässigkeitsgründen ist konkret auf die vorliegende Rechtssache bezogen aufzuzeigen, welche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung der Verwaltungsgerichtshof in einer Entscheidung über die Revision zu lösen hätte und in welchen Punkten die angefochtene Entscheidung von welcher Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht bzw. konkret welche Rechtsfrage dieser uneinheitlich oder noch nicht beantwortet hat. Zum behaupteten Abweichen von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in der Zulässigkeitsbegründung ist darauf hinzuweisen, dass ein Revisionswerber im Fall der Behauptung einer Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zumindest eine nach Datum und Geschäftszahl bezeichnete Entscheidung anzugeben und zudem konkret darzulegen hat, dass der der angefochtenen Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt einer der von ihm ins Treffen geführten Entscheidungen des Verwaltungsgerichthofes gleicht, das Verwaltungsgericht im gegenständlichen Fall dennoch anders entschieden hat und es damit von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen ist (vgl. zum Ganzen etwa VwGH 10.4.2026, Ra 2025/05/0077, mwN). Dieser Anforderung wird die Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision nicht gerecht, indem sie jene Judikatur, von der das Verwaltungsgericht abgewichen sein soll, nicht benennt.
14 Soweit die Revision, wie oben dargestellt, fehlende Rechtsprechung zu § 129b Abs. 2 BO geltend macht, wird nicht dargelegt, inwiefern diese Rechtsfrage im vorliegenden Fall entscheidungsrelevant sein könnte. Fallbezogen stützt sich das Straferkenntnis spruchgemäß auf § 135 iVm § 129 Abs. 10 BO. Nach letzterer Bestimmung wurde gegenüber dem Revisionswerber als Verpflichteten ein (rechtskräftiger) Bauauftrag erlassen, nachdem er im Auftragsverfahren keinen (anderen) Eigentümer der Baulichkeiten namhaft gemacht hatte. Das Straferkenntnis basiert auf dem Umstand, dass der Revisionswerber die dem Beseitigungsauftrag zugrunde liegenden Abweichungen von den Bauvorschriften nicht beseitigt hat. Von einer „eigenständigen Strafbarkeitsgrundlage“ des § 129b Abs. 2 BO im Sinn der Zulässigkeitsbegründung kann daher keine Rede sein.
15 In der Revision werden somit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 und 3 VwGG zurückzuweisen.
16 Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die § 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 9. Juni 2026
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