Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm und den Hofrat Dr. Faber sowie die Hofrätin Dr. in Oswald als Richterin und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. a Janitsch, über die Revision des M S, vertreten durch Dr. Gerhard Lebitsch, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 8. August 2024, Zl. 405 1/1022/1/12 2024, betreffend grundverkehrsbehördliche Zustimmung nach dem GVG 2001 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrskommission; mitbeteiligte Partei: S E, vertreten durch Dr. Christof Joham und Mag. Andreas Voggenberger, Rechtsanwälte in Eugendorf), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1 Mit Bescheid vom 5. Dezember 2023 versagte die belangte Behörde dem zwischen J E und M E als Verkäufer und dem Revisionswerber als Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß § 3 Abs. 1 lit. a iVm § 5 Abs. 1 Z 3 und Abs. 2 Z 4 und 5 (Salzburger) Grundverkehrsgesetz 2001 GVG 2001 iVm § 72 Abs. 2 Z 1 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 S.GVG 2023 die grundverkehrsbehördliche Zustimmung.
2 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Landesverwaltungsgericht Salzburg nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung die dagegen erhobene Beschwerde des Revisionswerbers als unbegründet ab und sprach aus, dass die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zulässig sei.
3 Das Verwaltungsgericht stellte - soweit hier maßgeblich - fest, mit Kaufvertrag vom 15. März 2017 zwischen J E und M E als Verkäufer und dem Revisionswerber als Käufer sei ein näher genanntes Grundstück im Ausmaß von 1.860 m 2 zum Gesamtkaufpreis von 100.00, Euro „übertragen“ worden. Der Kaufpreis habe sohin 53,76 Euro pro Quadratmeter betragen.
4 Der durchschnittliche Grünlandpreis für Vergleichsgrundstücke belaufe sich auf ca. 11 Euro pro Quadratmeter.
5 Das vertragsgegenständliche Grundstück sei im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Grünland ausgewiesen. Im Räumlichen Entwicklungskonzept sei für diese Fläche eine betriebliche Funktion vorgesehen, allerdings würden derzeit keine aktiven Planungen in diese Richtung betrieben. Der Revisionswerber habe auf Grund der Festlegung im Räumlichen Entwicklungskonzept das Grundstück mit der Intention erworben, eine Lagerhalle sowie ein Freilager für seinen unmittelbar angrenzenden Zimmerei- und Holzbau Betrieb zu errichten.
6 Die Verkäufer seien im Jahr 2023 verstorben. Nunmehr sei ihr Enkel als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen. Dieser habe den „landwirtschaftlichen Facharbeiter absolviert“ und beabsichtige, den landwirtschaftlichen Betrieb der Großeltern, der bislang verpachtet gewesen sei, selbst fortzuführen.
7 Rechtlich gelangte das Verwaltungsgericht zunächst zum Ergebnis, dass der Versagungsgrund gemäß § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 vorliege. Demnach dürfe einem Rechtsgeschäft die Zustimmung nicht erteilt werden, wenn die Gegenleistung den Verkehrswert, der unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung zu berechnen sei, erheblich überschreite.
8 Ausgehend von einem durchschnittlichen Grünlandpreis von etwa 11 Euro pro Quadratmeter und der im Kaufvertrag vereinbarten Gegenleistung von 53,76 Euro pro Quadratmeter übersteige die Gegenleistung den Verkehrswert um mehr als 380%. Da diese Relation „unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung“ zu beurteilen sei, sei ausschließlich auf die gegenwärtige Nutzung bzw Widmung abzustellen, nicht hingegen auf eine allenfalls in der Zukunft liegende Nutzungsmöglichkeit als Gewerbefläche. Subjektive Kriterien bzw ein ideeller Wert seien nach dem GVG 2001 nicht zu berücksichtigen.
9 Das Verwaltungsgericht bejahte auch das Vorliegen des Versagungsgrundes gemäß § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001. Demnach darf die Zustimmung nicht erteilt werden, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.
10 Der Zweck des Grundstückserwerbs sei die Errichtung einer Lagerhalle und eines Freilagers zur Erweiterung des Gewerbebetriebes des Revisionswerbers. Die Gemeinde habe mitgeteilt, dass es trotz einer entsprechenden Festlegung im Räumlichen Entwicklungskonzept keine aktiven Bestrebungen in diese Richtung gebe. Daher sei (noch) davon auszugehen, dass das vertragsgegenständliche Grundstück ohne zureichenden Grund dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb der Veräußerer bzw ihres Rechtsnachfolgers, der den landwirtschaftlichen Betrieb seiner Großeltern wieder aktivieren wolle, entzogen werden würde.
11 Hingegen sei der von der belangten Behörde ebenfalls bejahte Versagungsgrund gemäß § 5 Abs. 2 Z 4 GVG 2001 (Erwerb als bloße Kapitalanlage) nicht gegeben, weil der Revisionswerber das Grundstück, auch wenn es nicht umgewidmet werde, zumindest als Lagerfläche nutzen könne, und er gemessen an der derzeit zulässigen Nutzung einen überhöhten Kaufpreis gezahlt habe.
12 Mit Beschluss vom 3. Oktober 2024, E 3602/2024 5, lehnte der Verfassungsgerichtshof die Behandlung der dagegen erhobene Beschwerde des Revisionswerber ab. Mit Beschluss vom 24. Oktober 2024, E 3602/2024 7, trat der Verfassungsgerichtshof die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab.
13 Gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision.
14 Die belangte Behörde erstattete im Vorverfahren eine Revisionsbeantwortung.
15 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
16 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen. Ein Beschluss nach Abs. 1 ist in jeder Lage des Verfahrens zu fassen.
17 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
18 Vorauszuschicken ist, dass im Revisionsfall nach der Übergangsbestimmung des § 72 Abs. 2 Z 1 des am 1. März 2023 in Kraft getretenen S.GVG 2023 die Bestimmungen des GVG 2001 weiterhin anzuwenden sind.
19 In der für die Zulässigkeit der Revision allein maßgeblichen Zulässigkeitsbegründung wird zum Versagungstatbestand des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 zunächst vorgebracht, die Annahme des durchschnittlichen Grünlandpreises von 11 Euro pro Quadratmeter könne sich nicht auf eine sachverständige Grundlage stützen. Die Verkehrswertermittlung sei lediglich auf Grund einer „Tabellenkalkuation“ erfolgt, die kein Gutachten iSd Liegenschaftsbewertungsgesetzes darstelle. Der Revisionswerber habe ein Bewertungsgutachten eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen vorgelegt, das im Ergebnis zu einem Quadratmeterpreis von 76,56 Euro gelange. Der von der belangten Behörde herangezogene Sachverständige sei zugleich auch Mitglied der Grundverkehrskommission gewesen und daher im vorliegenden Fall nicht unabhängig, sondern vielmehr iSd § 7 Abs. 1 Z 3 AVG befangen gewesen. Das Verwaltungsgericht hätte daher einen unabhängigen Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes heranziehen müssen. Ein solches Gutachten hätte ergeben, dass der vereinbarte Kaufpreis vom Verkehrswert nicht erheblich abweiche. In diesem Fall hätte eine Versagung der Zustimmung gemäß § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 nicht erfolgen dürfen „und wären dann auch die Versagungsgründe des § 5 Abs. 2 Z 4 und 5 GVG 2001 nicht anzunehmen gewesen“.
20 Mit diesem Vorbringen, das sich ausschließlich auf den Versagungstatbestand des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 bezieht, wird schon deswegen keine Rechtsfrage iSd Art. 133 Abs. 4 B VG dargelegt, weil das Verwaltungsgericht die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung auch auf den Versagungstatbestand des § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 (wenn Grundstücke ohne zureichenden Grund dem landwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden) stützte. Zu diesem die Versagung der Zustimmung für sich tragenden Tatbestand enthält die Zulässigkeitsbegründung der Revision aber kein substantiiertes Vorbringen.
21 Der Verwaltungsgerichtshof hat nämlich bereits festgehalten, dass § 5 GVG 2001 besondere Versagungsgründe normiert, bei deren Vorliegen die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft ausgeschlossen ist (siehe zu einem vergleichbaren Fall VwGH 5.2.2025, Ra 2023/11/0104, mwN).
22 In der Revision werden somit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 und 3 VwGG zurückzuweisen.
Wien, am 27. April 2026
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