Ra 2025/06/0236 – VwGH Entscheidung

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch die Vorsitzende Senatspräsidentin Mag. aMerl sowie den Hofrat Mag. Tolar und die Hofrätin Mag. Bayer als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, in der Revisionssache der Dr. M T, vertreten durch die Specht&Partner Rechtsanwalt GmbH in Wien, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 7. Juli 2025, 405-3/1395/1/8-2025, betreffend eine Übertretung des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg; weitere Partei: Salzburger Landesregierung), den Beschluss gefasst:

Die Revision wird zurückgewiesen.

1 Mit dem angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg (Verwaltungsgericht) wurde die Beschwerde der Revisionswerberin gegen das Straferkenntnis der belangten Behörde vom 15. Jänner 2025, mit welchem sie als handelsrechtliche Geschäftsführerin und somit als das gemäß § 9 VStG 1991 zur Vertretung nach außen berufene Organ der H C GmbH einer Übertretung des § 78 Abs. 1 Z 4 in Verbindung mit § 31b Abs. 1 und 2 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) für schuldig erkannt und mit welchem über sie gemäß § 78 Abs. 2 Z 2 ROG 2009 eine Geldstrafe in der Höhe von € 5.000,-(Ersatzfreiheitsstrafe sieben Tage) verhängt worden war, weil die H C GmbH eine näher bezeichnete Wohnung von 10. August 2024 bis 26. August 2024 zur touristischen Beherbergung genutzt habe, indem sie diese an Beherbergungsgäste vermietet habe, obwohl die Verwendung von Wohnungen für touristische Beherbergungen nur mit einer baubehördlichen Bewilligung zulässig sei, als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wurde die Revisionswerberin zur Leistung eines Beitrages zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens verpflichtet und ausgesprochen, dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig sei.

2 Begründend stellte das Verwaltungsgericht fest, die H C GmbH, deren Geschäftsführerin die Revisionswerberin sei, nutze die Wohnung auf Basis eines Mietvertrages mit dem Wohnungseigentümer. Die Wohnung sei über eine Internet-Vermietungsplattform für den Tatzeitraum (16 Tage) an einen Beherbergungsgast aus den USA vermietet worden. Auf der Vermietungsplattform werde die Wohnung als „Business-Apartment“ mit einer Mindestmietdauer von 14 Nächten angeboten. Neben einer kompletten Küchen- und Badausstattung werde auch Bettwäsche und WLAN bereitgestellt sowie gegen Gebühr eine Endreinigung durchgeführt.

3 In seiner rechtlichen Beurteilung hielt das Verwaltungsgericht fest, eine „touristische Beherbergung“ im Sinne des § 5 Z 15 ROG 2009 setze einen Beherbergungsvertrag in gewerblichen oder privaten Unterkünften (also auch Wohnungen) für eine gewisse Dauer (tage- oder wochenweise) voraus. Hiervon ausgenommen seien jene Mietverhältnisse, die über einen „typischen Beherbergungsvertrag“ hinausgingen. Die Bestimmung sehe aber keine Beschränkung auf einen bestimmten Personenkreis, etwa auf Touristen oder Geschäftsreisende, vor. Entscheidend sei vielmehr, dass es sich nicht um eine bloße Raummiete-ohne Leistungen-zur längerfristigen Nutzung handle. Im vorliegenden Fall seien über die Raummiete hinausgehende Leistungen (Zurverfügungstellung von WLAN, Bettwäsche, Küchen- und Badausstattung, Endreinigung) erbracht worden. Für die Verwendung der Wohnung liege keine baubehördliche Bewilligung zur touristischen Beherbergung und auch kein Ausnahmefall des § 31b Abs. 2 ROG 2009 vor.

4 Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

5 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.

6 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

7 Die Revision begründet ihre Zulässigkeit damit, dass Judikatur zu den Fragen fehle, ob die Vermietung an Geschäftsreisende unter das Zweckentfremdungsverbot des § 31b ROG 2009 falle und ab welcher Dauer keine kurzfristige Vermietung anzunehmen sei. Zudem habe sich der Verwaltungsgerichtshof noch nicht zur gesetzlichen Definition der „touristischen Beherbergung“ in § 5 Z 15 ROG 2009 geäußert.

8 Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes liegt dann, wenn die Rechtslage nach den in Betracht kommenden Normen klar und eindeutig ist, eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinn des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht vor, und zwar selbst dann nicht, wenn zu einer der anzuwendenden Normen noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen ist (vgl. etwa VwGH 23.9.2024, Ra 2024/06/0129, mwN).

9 Gemäß § 31b Abs. 1 ROG 2009 gilt die Verwendung einer Wohnung für touristische Beherbergungen als Zweckentfremdung im Sinn dieser Bestimmung. § 5 Z 15 ROG 2009 definiert als „touristische Beherbergung“ die Beherbergung von Gästen in Beherbergungsbetrieben oder Privatunterkünften (Privatzimmervermietung sowie die tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen), wobei die Eigennutzung oder Verfügungsrechte über Wohnungen, Wohneinheiten oder Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, die Annahme einer touristischen Beherbergung ausschließen. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 5 Z 15 ROG 2009 ist somit von dem Begriff der „touristischen Beherbergung“ jegliche „Beherbergung von Gästen“ umfasst; die Bestimmung unterscheidet nicht zwischen der Kategorie der beherbergten Gäste (wie etwa Urlaubsgäste, Geschäftsreisende, oder sonstige Gäste). Die von der Revisionswerberin insinuierte Auslegung des § 31b in Verbindung mit § 5 Z 15 ROG 2009, wonach im Falle der Beherbergung von Geschäftsreisenden keine Zweckentfremdung von Wohnungen vorliege, findet daher im Wortlaut dieser Bestimmungen keine Deckung.

10 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist entscheidend für die Abgrenzung der gewerblichen Gästebeherbergung zur bloßen Wohnraumvermietung, ob gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum damit üblicherweise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden bzw.-wenn dies nicht der Fall ist-, wie die sonstigen Merkmale der zu prüfenden Tätigkeit zu beurteilen sind, insbesondere wie das äußere Erscheinungsbild des Betriebes aussieht (vgl. etwa die zum Vorarlberger Raumplanungsgesetz ergangene Judikatur VwGH 11.1.2012, 2010/06/0082, mwN, welche auf den vorliegenden Fall übertragen werden kann). Es ist erforderlich, dass das sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lässt, das eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrät (vgl. VwGH 12.7.2012, 2011/06/0059, mwN).

11 Der Verwaltungsgerichtshof hat zur Auslegung des Begriffs der „touristischen Nutzung“ weiters ausgeführt, dass Verfügungsrechte, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, die Annahme einer touristischen Beherbergung ausschließen. Solche Verfügungsrechte liegen etwa bei Einräumung von längerfristigen Mietrechten, keineswegs bei nur tage- bzw. wochenweiser Vermietung vor (vgl. die zu § 31 ROG 2009 in der Fassung LGBl. Nr. 53/2011 ergangene Judikatur VwGH 12.12.2013, 2013/06/0078, welche auf den vorliegenden Fall übertragen werden kann).

12 Darüber hinaus unterliegt die Frage, ob die im Revisionsfall gegenständliche Wohnung im betreffenden Zeitraum für touristische Beherbergungen verwendet wurde oder nicht, grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes. Eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung läge nur dann vor, wenn diese Beurteilung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen worden wäre (vgl. VwGH 23.03.2023, Ra 2020/06/0053, mwN).

13 Vor dem Hintergrund der dargestellten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes und des im angefochtenen Erkenntnis festgestellten Sachverhaltes, wonach die gegenständliche Wohnung 16 Tage vermietet worden sei, über die Raummiete hinausgehende Leistungen (Zurverfügungstellung von WLAN, Bettwäsche, Küchen- und Badausstattung, Endreinigung) erbracht und keine über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehenden Verfügungsrechte eingeräumt worden seien, ist die Beurteilung des Verwaltungsgerichtes, dass die gegenständliche Wohnung im Tatzeitraum für touristische Beherbergungen verwendet worden sei, jedenfalls nicht unvertretbar.

14 In der Revision werden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.

Wien, am 3. Juli 2026