Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Kleiser und die Hofrätinnen Mag. a Merl und Mag. Liebhart Mutzl als Richterinnen und Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, in der Revisionssache der Stadtgemeinde Zell am See, vertreten durch die Berger Daichendt Grobovschek Perfeller Rechtsanwälte OG in 5020 Salzburg, Sterneckstraße 55, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 29. Dezember 2022, 405 3/993/1/19 2022, betreffend eine baurechtliche Angelegenheit (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Bezirkshauptmannschaft Zell am See; mitbeteiligte Partei: A GmbH in L, vertreten durch die Haslinger/Nagele Partner Rechtsanwälte GmbH in 1010 Wien, Mölker Bastei 5), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die Stadtgemeinde Zell am See hat der mitbeteiligten Partei Aufwendungen in der Höhe von € 1.106,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
2 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
3 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
4 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Landesverwaltungsgericht Salzburg (LVwG) die Beschwerde der Revisionswerberin gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom 23. September 2019, mit dem der Mitbeteiligten nach dem Salzburger Baupolizeigesetz (BauPolG) die Baubewilligung für die Errichtung eines Hotels samt technischer Nebenanlagen an einem näher bezeichneten Standort in Z. unter Auflagen erteilt worden war, unter anderem mit der Maßgabe als unbegründet ab, dass das „Kompakte Betriebskonzept“, Stand 1. September 2022, samt dem Anhang über die „Angestrebte Vertragsgestaltung“ einen wesentlichen Bestandteil des Erkenntnisses darstellen. Eine Revision wurde für unzulässig erklärt.
In der Begründung verwies das LVwG auf das hg. Erkenntnis vom 29. Juni 2021 (richtig: 2022), Ra 2021/06/0222, mit dem das Vorerkenntnis des LVwG vom 16. September 2021 wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit aufgehoben und diesem aufgetragen worden war, weitere Ermittlungen zu der von der Mitbeteiligten angestrebten Vertragsgestaltung durchzuführen, um abschließend beurteilen zu können, ob das gegenständliche Bauvorhaben als Apartmenthotel qualifiziert werden kann oder eine Kennzeichnung für Apartmenthäuser gemäß § 39 Abs. 2 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) erforderlich ist.
Dazu führte das LVwG zusammengefasst aus, aus dem von der Mitbeteiligten vorgelegten „Kompakten Betriebskonzept“ und den Ausführungen des Geschäftsführers der Mitbeteiligten in der Verhandlung ergebe sich, dass das Hotelprojekt von einem einheitlichen Betreiber geführt werde; ob nur ein Investor oder mehrere Investoren, zugunsten derer möglicherweise Wohnungseigentum begründet werde, vorliegen würden, stehe noch nicht fest; diesbezüglich existierten noch keine Verträge. Jedenfalls würden die Investoren keine Bevorzugung hinsichtlich der Nutzungsrechte oder Dispositionsmöglichkeiten erfahren, es handle sich um eine reine Kapitalanlage; ein Investor müsse wie jeder Dritte seinen Aufenthalt über eine Buchungsplattform buchen und ein marktübliches Entgelt inklusive Steuern entrichten.
Bei einer Gesamtbetrachtung der angebotenen Dienstleistungen (Rezeption, Frühstück, Barbetrieb samt kleinen Speisen, Wellnessbereich, Reinigung der Räumlichkeiten, zur Verfügung stellen von Bettwäsche und Bademäntel, weitere gebührenpflichtige Serviceleistungen) sei von einer laufenden Obsorge des Betreibers im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes auszugehen. Die Darstellung im Internet laute nunmehr auch auf „Hotel“. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls handle es sich bei dem in den Einreichunterlagen dargestellten Projekt um ein Hotel und nicht um ein Apartmenthaus, sodass keine Kennzeichnungspflicht bestehe.
5 In der Zulässigkeitsbegründung wird vorgebracht, das LVwG sei vom Erkenntnis Ra 2021/06/0222 abgewichen, weil es keine vertiefende Prüfung der vertraglichen Gestaltung wie vom Verwaltungsgerichtshof in diesem Erkenntnis aufgetragen durchgeführt und von der Mitbeteiligten keine Vertragsunterlagen eingefordert, sondern sich mit einem Zusatz zum Betriebskonzept und einer Absichtserklärung des Geschäftsführers der Mitbeteiligten begnügt habe. Einer Vertragskonstruktion mit mehreren Investoren, zugunsten derer möglicherweise Wohnungseigentum begründet werde, stehe § 38 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Wege, wonach Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet seien, die dem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam seien. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung sei somit, ob eine solche dem WEG widersprechende Vertragskonstruktion, die dazu führen könnte, dass einzelne Apartments nicht mehr zum Hotelbetrieb zugehörig seien und damit eine einheitliche Hotelbetriebsanlage nicht gewährleistet sei, „im Rahmen der raumordnungsrechtlichen Bewilligung zu berücksichtigen ist und zu einer Versagung der Bewilligung zu führen hat.“
6 Zunächst wird darauf hingewiesen, dass Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nicht die Erteilung einer „raumordnungsrechtlichen Bewilligung“ ist, sondern einer Baubewilligung nach dem BauPolG.
7 Der Verwaltungsgerichtshof setzte sich bereits wiederholt mit der Frage der Abgrenzung zwischen Apartmenthäusern und Apartmenthotels in Hinblick auf die Vereinbarkeit mit der Flächenwidmung auseinander (vgl. etwa VwGH 29.6.2022, Ra 2021/06/0222; 30.1.2019, Ra 2018/06/0228 0231, 0236, 12.7.2012, 2011/06/0059 0060, jeweils mwN). Demnach ist für eine solche Beurteilung das sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild (etwa der Gegenstand des Vertrages, die Vertragsdauer, die Vereinbarungen über Kündigung und Kündigungsfristen, die Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie z. B. die Reinigung der Räume, der Bettwäsche oder der Kleider des Mieters, oder auf welche Art und Weise der Betrieb sich nach außen darstellt) ausschlaggebend. Es sei erforderlich, dass das sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lasse, das eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrate (vgl. VwGH 29.6.2022, Ra 2021/06/0222, Rn. 8, mit Hinweisen unter anderem auf VwGH 12.7.2012, 2011/06/0059). Für die Frage, ob ein Bauvorhaben als Apartmenthotel oder als Apartmenthaus anzusehen ist, sind die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (vgl. VwGH 12.7.2012, 2011/06/0059, mwN). Eine solche einzelfallbezogene Beurteilung des Verwaltungsgerichtes ist nur dann revisibel, wenn dem Verwaltungsgericht dabei eine krasse Fehlbeurteilung unterlaufen und die Beurteilung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise erfolgt wäre (vgl. etwa VwGH 6.12.2022, Ra 2021/06/0226, Rn. 8, mwN).
8 Eine solche Unvertretbarkeit vermag die Revisionswerberin nicht aufzuzeigen. Der Verwaltungsgerichtshof trug dem LVwG im Erkenntnis Ra 2021/06/0222 auf, weitere Ermittlungen zu der von der Mitbeteiligten angestrebten Vertragsgestaltung (Hervorhebung nicht im Original) durchzuführen, nicht die Einforderung konkreter Verträge. Auf Basis des „Kompakten Betriebskonzeptes“ samt dem Anhang über die „Angestrebte Vertragsgestaltung“ und den Ausführungen des Geschäftsführers der Mitbeteiligten in der Verhandlung am 11. Oktober 2022 legte das LVwG seiner Entscheidung zugrunde, dass das Hotelprojekt von einem einheitlichen Betreiber geführt werde und allfällige Investoren in Bezug auf Nutzungsrechte oder Dispositionsmöglichkeiten keine Bevorzugung hätten. Das „Kompakte Betriebskonzept“ und die „Angestrebte Vertragsgestaltung“ sind Teile des Vorhabens und der Baubewilligung. Angesichts der im „Kompakten Betriebskonzept“ dargestellten Serviceleistungen ist es nicht unvertretbar, wenn das LVwG von einer laufenden Obsorge des Betreibers ausging. Im Fall eines Zuwiderhandelns seitens der Mitbeteiligten wird es Aufgabe der Revisionswerberin sein, gemäß § 19 Abs. 2 BauPolG für die Einhaltung des in der Baubewilligung festgelegten Verwendungszweckes als Hotel in Übereinstimmung mit den raumordnungsrechtlichen Voraussetzungen zu sorgen.
9 In der Revision wird somit keine Rechtsfrage aufgeworfen, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B VG grundsätzliche Bedeutung zukäme; sie war daher gemäß § 34 Abs. 1 und 3 VwGG zurückzuweisen.
10 Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG, insbesondere § 51 VwGG, in Verbindung mit der VwGH Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 27. Juli 2023
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
RIS