G86/2026 – VfGH Entscheidung

I. 1. §17 Abs3 Vorarlberger Baugesetz, LGBl Nr 52/2001, und §17 Abs6 Vorarlberger Baugesetz, LGBl Nr 52/2001 idF LGBl Nr 23/2003, werden als verfassungswidrig aufgehoben.

2. Die Aufhebung tritt mit Ablauf des 31. Oktober 2027 in Kraft.

3. Frühere gesetzliche Bestimmungen treten nicht wieder in Kraft.

4. Der Landeshauptmann von Vorarlberg ist zur unverzüglichen Kundmachung dieser Aussprüche im Vorarlberger Landesgesetzblatt verpflichtet.

II. §19 litk Vorarlberger Baugesetz, LGBl Nr 52/2001 idF LGBl Nr 29/2011, sowie §17 Abs2, §33 Abs2 und 3 Vorarlberger Baugesetz, LGBl Nr 52/2001, werden nicht als verfassungswidrig aufgehoben.

Entscheidungsgründe

I. Anlassverfahren, Prüfungsbeschluss und Vorverfahren

1 1. Beim Verfassungsgerichtshof ist zur Zahl E396/2025 eine auf Art144 B-VG gestützte Beschwerde anhängig, der folgender Sachverhalt zugrunde liegt:

2 1.1. Die beschwerdeführende Gesellschaft ist Eigentümerin des Grundstückes Nr .203, KG 92001 Dornbirn. Mit Eingabe vom 8. Jänner 2024 zeigte sie gemäß §19 litk Vbg Baugesetz den beabsichtigten Abbruch des auf diesem Grundstück situierten Wohnhauses an.

3 Mit Schreiben vom 19. Februar 2024 teilte die Bürgermeisterin von Dornbirn der beschwerdeführenden Gesellschaft mit, dass eine "Freigabe" auf Grund einer negativen gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen für Raumplanung und Baugestaltung nicht möglich sei.

4 Daraufhin beantragte die beschwerdeführende Gesellschaft mit Eingabe vom 12. Juni 2024 eine Entscheidung über die Anzeige gemäß §33 Abs5 Vbg Baugesetz. Diesem Antrag schloss die Beschwerdeführerin gutachterliche Stellungnahmen an.

5 Mit Bescheid vom 1. Juli 2024 untersagte die Bürgermeisterin von Dornbirn gemäß §33 Abs3 Vbg Baugesetz den Abbruch des Gebäudes.

6 1.2. Die gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde wies das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg mit Erkenntnis vom 7. Jänner 2025 als unbegründet ab.

7 Begründend führt das Gericht im Wesentlichen aus, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude um ein Rheintalhaus mit Satteldach handle. Dieses sei ursprünglich in den 1850er-Jahren errichtet und viele Jahre als Gasthaus geführt worden. Ausweislich des im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingeholten Amtssachverständigengutachtens weise das Gebäude wegen seiner Architektur und kulturhistorischen Bedeutung eine erhaltenswerte Charakteristik auf. Auf Grund der Position und der sehr guten Einsehbarkeit nehme das Gebäude eine Schlüsselrolle im Orts- und Landschaftsbild ein. Ein Abbruch des Gebäudes würde daher die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- und Landschaftsbildes erheblich beeinträchtigen, weshalb dieser zu untersagen sei. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung und Instandsetzung des Gebäudes sei dabei nicht zu prüfen, weil eine solche Prüfung nach dem klaren Gesetzeswortlaut der §§17 und 33 Vbg Baugesetz nicht in Betracht komme.

8 2. Bei der Behandlung der gegen diese Entscheidung gerichteten Beschwerde sind im Verfassungsgerichtshof Bedenken ob der Verfassungsmäßigkeit des §17 Abs2, 3 und 6, des §19 litk sowie des §33 Abs2 und 3 Vbg Baugesetz entstanden. Der Verfassungsgerichtshof hat daher am 12. März 2026 beschlossen, diese Gesetzesbestimmungen von Amts wegen auf ihre Verfassungsmäßigkeit zu prüfen.

9 2.1. Der Verfassungsgerichtshof legt seine Bedenken, die ihn zur Einleitung des Gesetzesprüfungsverfahrens bestimmt haben, in seinem Prüfungsbeschluss wie folgt dar:

"2. Der Verfassungsgerichtshof geht vorläufig davon aus, dass die Beschwerde zulässig ist, dass das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg bei der Erlassung der angefochtenen Entscheidung die in Prüfung gezogenen Bestimmungen zumindest denkmöglich angewendet hat und dass auch der Verfassungsgerichtshof diese Bestimmungen bei seiner Entscheidung über die Beschwerde anzuwenden hätte.

3. Der Verfassungsgerichtshof hegt gegen die hiemit in Prüfung gezogenen Bestimmungen folgende Bedenken:

3.1. Zum verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums (Art5 StGG, Art1 1. ZPEMRK):

3.1.1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (vgl dazu VfSlg 6780/1972 und die dort angeführte Vorjudikatur;VfSlg 12.227/1989, 15.367/1998, 15.771/2000) gilt der erste Satz des Art5 StGG auch für Eigentums-beschränkungen. Der Gesetzgeber kann aber angesichts des in Art1 1. ZPEMRK enthaltenen Gesetzesvorbehaltes Eigentumsbeschränkungen verfügen, soweit die Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt (vgl zB VfSlg 9911/1983, 14.535/1996, 15.577/1999, 17.071/2003 und 20.089/2016) und nicht unverhältnismäßig ist (vgl etwa VfSlg 13.587/1993, 14.500/1996, 14.679/1996, 15.367/1998, 15.753/2000, 19.950/2015 und 20.397/2020).

3.1.2. Der Verfassungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis VfSlg 9929/1984 im öffentlichen Interesse der Altstadterhaltung gelegene Beschränkungen der Nutzung von Liegenschaftseigentum im Hinblick auf den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz für unbedenklich erachtet, 'wenn die vorgesehenen Verpflichtungen nur unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ihrer Durchführung bestehen'.

In VfSlg 13.587/1993 hat der Verfassungsgerichtshof ausgesprochen, 'daß auch im besonderen öffentlichen Interesse gelegene Verpflichtungen, die mit einer erheblichen Vermögensbelastung verbunden sind, einem Liegenschaftseigentümer unabhängig von seinem persönlichen, die Verpflichtung auslösenden Verhalten nur auferlegt werden dürfen, wenn ihm dies unter Bedachtnahme auf das Prinzip der Verhältnismäßigkeit wirtschaftlich zumutbar ist […]. Auch unter Berücksichtigung der im öffentlichen Interesse verfassungsrechtlich zugelassenen und gesetzlich vorgesehenen Schranken des (Liegenschafts-)Eigentums dürfen daher von Verfassungs wegen dem Eigentümer von hoher Hand keine Lasten auferlegt werden, die ihn mit Rücksicht auf ihre Schwere einerseits und seinem aus dem Eigentum gezogenen Nutzen andererseits unverhältnismäßig treffen und ihm daher wirtschaftlich nicht zumutbar sind'.

Aufbauend auf diese[m] Erkenntnis hat der Verfassungsgerichtshof in seinem Er-kenntnis VfSlg 20.052/2016 eine raumordnungsrechtliche Verpflichtung zur Ein-deckung von Gebäudedächern mit Holzschindeln im Interesse des Landschaftsbildes als – nach Lage des Falles – nicht unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung angesehen.

3.1.3. Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes dürften die in Prüfung gezogenen Vorschriften des Vbg Baugesetzes mit dem verfassungsrechtlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums nicht in Einklang zu bringen sein:

3.1.3.1. Der Abbruch von Gebäuden ist gemäß §19 litk Vbg Baugesetz anzeige-pflichtig. Gemäß §33 Abs2 Vbg Baugesetz hat die Behörde das anzeigepflichtige Bauvorhaben mit schriftlichem Bescheid freizugeben, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, nicht entgegenstehen. Anzeigepflichtige Bauvorhaben, die die in Abs2 genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, sind gemäß §33 Abs3 Vbg Baugesetz mit Bescheid zu untersagen.

§17 Abs2 Vbg Baugesetz sieht vor, dass auf 'eine erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk oder die sonstige Anlage zuzuordnen ist, sowie auf erhaltenswerte Sichtbeziehungen mit anderen Orts- oder Landschaftsteilen' besonders Rücksicht zu nehmen ist. Die Charakteristik eines Ortsteiles ist nach dieser Vorschrift 'jedenfalls dann erhaltenswert, wenn der Ortsteil durch kulturhistorisch oder architektonisch wertvolle Bauwerke geprägt ist'.

Gemäß §17 Abs3 Vbg Baugesetz darf der Abbruch von Bauwerken und Bau- werksteilen die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- und Landschaftsbildes, dem das Bauwerk zuzuordnen ist, nicht erheblich beeinträchtigen. Ein Abbruch ist zufolge Abs6 leg cit. trotz entgegenstehender Interessen des Orts- und Landschaftsbildes zulässig, wenn die Vorteile des Bauvorhabens für das Gemeinwohl offenkundig überwiegen.

Nach §45 Abs1 Vbg Baugesetz sind 'Bauwerke oder sonstige Anlagen, deren Herstellung einer Baubewilligung oder einer Bauanzeige bedurfte, […] vom Eigentümer oder Bauberechtigten nach Maßgabe der Baubewilligung oder der Bauanzeige in einem Zustand zu erhalten, der den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit sowie dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes entspricht.'

3.1.3.2. Die in Prüfung gezogenen Vorschriften scheinen sohin das (Liegenschafts-)Eigentum zu beschränken, zumal ihnen zufolge der Abbruch eines Gebäudes nur auf Grund einer behördlichen 'Freigabe', die bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen zu erteilen ist, statthaft sein dürfte. Sofern ein Abbruch eines Gebäudes 'die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk zuzuordnen ist,' erheblich beeinträchtigt, dürfte er – abgesehen vom Fall des §17 Abs6 Vbg Baugesetz – jedenfalls unzulässig sein. Eine Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Gebäudes für den Liegenschaftseigentümer dürfte demnach bei der Entscheidung über die Freigabe oder die Untersagung des Abbruches ausnahmslos nicht in Betracht kommen. Dies dürfte sich insbesondere (auch) im Umkehrschluss aus §17 Abs6 Vbg Baugesetz ergeben. Damit scheinen die in Prüfung gezogenen Bestimmungen jedoch in unverhältnismäßiger Weise in das Eigentumsgrundrecht einzugreifen, weil ihnen zu-folge der Eigentümer eines Gebäudes jedweden vermögensmäßigen Nachteil, der aus der Untersagung des Abbruches seines Gebäudes und der Erhaltungspflicht für das Gebäude (vgl §45 Vbg Baugesetz) resultiert, im Interesse des Orts- und Landschaftsbildschutzes hinzunehmen haben dürfte.

3.1.3.3. Daran dürfte nach der vorläufigen Ansicht des Verfassungsgerichtshofes auch der Umstand nichts ändern, dass ein Gebäudeeigentümer, der seiner Erhaltungspflicht entgegen §45 Vbg Baugesetz nicht nachkommt, zufolge §47 Vbg Baugesetz zur Beseitigung des Gebäudes verpflichtet werden kann, wenn eine Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Dass ein solcher Auftrag gegenüber einem Gebäudeeigentümer, der hinter seiner Erhaltungspflicht zurückbleibt, potentiell in Betracht kommt, dürfte die gänzliche Außerachtlassung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Erhaltung eines Gebäudes in einem Verfahren gemäß §19 litk iVm §33 Abs2 und 3 Vbg Baugesetz nicht rechtfertigen. Dafür dürfte auch sprechen, dass der Beseitigungsauftrag unter den weiteren Voraussetzungen steht, dass die Interessen der Sicherheit oder der Gesundheit oder des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes die Beseitigung erfordern.

3.2. Der Verfassungsgerichtshof hegt überdies das Bedenken, dass die gänzliche Außerachtlassung der Interessen des Eigentümers dem Gleichheitsgrundsatz (Art7 Abs1 B-VG, Art2 StGG) widersprechen dürfte:

3.2.1. Der Verfassungsgerichtshof nahm in seinem Erkenntnis VfSlg 11.019/1986 im Zusammenhang mit einem denkmalschutzrechtlichen Fall den Standpunkt ein, dass es mit dem Gleichheitsgrundsatz nicht vereinbar wäre, 'wenn die Behörde die Genehmigung zur Zerstörung eines Denkmals auch dann versagen könnte, wenn dem Antragsteller die Erhaltung des Denkmals wirtschaftlich nicht zumutbar wäre'. Im konkreten Fall erachtete er die maßgebliche Vorschrift des Denkmal-schutzgesetzes allerdings als unbedenklich, zumal die Behörde gesetzlich verpflichtet war, die wirtschaftliche Zumutbarkeit ihrer Anordnung zu prüfen.

3.2.2. Es ist für den Verfassungsgerichtshof im Lichte dieser Rechtsprechung vorderhand nicht erkennbar, welche sachlichen Gründe für die in Rede stehende Regelung sprechen könnten, nach der nach der vorläufigen Ansicht des Verfassungs-gerichtshofes bei der behördlichen Entscheidung über den Abbruch eines Gebäudes ausschließlich öffentliche Interessen des Orts- und Landschaftsbildes sowie des Gemeinwohles, vermögensmäßige Belastungen des Gebäudeeigentümers hingegen überhaupt nicht zu berücksichtigen sein dürften."

10 3. Die Vorarlberger Landesregierung hat eine Äußerung erstattet, in der sie den im Prüfungsbeschluss dargelegten Bedenken wie folgt entgegentritt:

"1. Zur möglichen Verletzung im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (vgl zB VfSlg 6780/1972, 12.227/1989, 15.367/1998, 15.771/2000) gilt der erste Satz des Art5 StGG auch für Eigentumsbeschränkungen. Der Gesetzgeber kann aber angesichts des in Art1 1. ZPEMRK enthaltenen Gesetzesvorbehalts Eigentumsbeschränkungen verfügen, soweit die Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt (vgl zB VfSlg 9911/1983, 14.535/1996, 15.577/1999, 17.071/2003 und 20.089/2016) und nicht unverhältnismäßig ist (vgl zB VfSlg 13.587/1993, 14.500/1996, 14.679/1996, 15.367/1998, 15.753/2000, 19.950/2015 und 20.397/2020).

1.1. Die Regelung des §17 Vorarlberger Baugesetz (im Folgenden 'BauG') beruht auf dem gesellschaftspolitischen Konsens, dass für ein erhaltenswertes Orts- und Landschaftsbild ein legitimes Schutzinteresse besteht und sich neue Gebäude in das bestehende Orts- und Landschaftsbild einfügen. Dieses 'Integrationsgebot' gilt spiegelbildlich auch für den Abbruch bestehender Bauwerke, soweit dadurch eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes bewirkt werden kann. Die Qualität des Orts- und Landschaftsbildes (und daraus abgeleitet deren erhaltenswerte Charakteristik) ergibt sich in der Regel aus dem vorhandenen Baubestand in Verbindung mit der vorhandenen naturräumlichen Kultur- und Naturlandschaft.

Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes jedenfalls im öffentlichen Interesse gelegen ist. Er stellt ein Gemeinwohlziel dar, das sowohl bei der baulichen Entwicklung als auch beim Abbruch bestehender Bauwerke zu beachten ist.

1.2. Nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss eine im öffentlichen Interesse gelegene Eigentumsbeschränkung in einem angemessenen Verhältnis zu dem durch sie bewirkten Eingriff in das Eigentum stehen. Es muss zum einen bei einer Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Regelung und dem Interesse des Betroffenen an der Vermeidung des Eigentumseingriffes das öffentliche Interesse überwiegen und es darf ferner der zur Verwirklichung einer im überwiegenden öffentlichen Interesse getroffenen Regelung vorgenommene Eigentumseingriff nicht weiter gehen, als dies zur Erreichung des Regelungszieles notwendig ist (vgl zB VfSlg 17.071/2003).

Mit der Regelung des §17 Abs3 BauG wird der Abbruch von Bauwerken insoweit eingeschränkt, als dadurch die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das jeweilige Bauwerk zuzuordnen ist, erheblich beeinträchtigt würde. Die Untersagung des Abbruchs in diesen Fällen dient der Sicherung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes und stellt insoweit ein geeignetes Mittel zur Zielerreichung dar. Diese Regelung ist jedoch nicht nur zur Zielerreichung geeignet, sie stellt auch das gelindeste zum Ziel führende Mittel dar. Das Ziel der Sicherung der erhaltenswerten Charakteristik eines Orts- oder Landschaftsteils würde verfehlt, wenn in bestimmten Konstellationen – etwa bei einem Überwiegen wirtschaftlicher Interessen – ein Abbruch zugelassen würde.

Bei der Beurteilung der Angemessenheit des vorliegenden Eigentumseingriffes ist zu berücksichtigen, dass §17 Abs3 BauG den Abbruch nur in eingeschränktem Umfang den Anforderungen an den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes unterwirft. Während §17 Abs1 und 2 BauG Anforderungen an 'Bauwerke und sonstige Anlagen' im Hinblick auf den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes bei deren Errichtung oder Änderung festlegen, bestimmt §17 Abs3 BauG, ob und inwieweit auch der 'Abbruch von Bauwerken und Bauwerksteilen' an diesen Maßstäben zu messen ist. Die Anforderungen bei einem Abbruch sind dabei deutlich geringer als jene bei der Errichtung oder Änderung eines Bauwerks (bei denen das Bauwerk sichtbar erhalten bleibt). Relevant ist lediglich der Abbruch in einem Orts- oder Landschaftsteil mit erhaltenswerter Charakteristik, nicht aber in der weiteren Umgebung. Unzulässig ist ein Abbruch überdies nur dann, wenn die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteils 'erheblich' beeinträchtigt wird (vgl dazu auch die Ausführungen zu §17 Abs3 in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage Beilage 45/2001, s abgedruckt bei Germann/Fleisch, Das Vorarlberger Baugesetz, 4. Auflage, Seite 134f).

Hinzu kommt, dass die Untersagung des Abbruches einen weniger intensiven Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt als die – unter Umständen mit erheblichen Kosten verbundene – Verpflichtung zur Erhaltung eines Bauwerks. Aus der bloßen Untersagung des Abbruches ergibt sich für sich genommen noch keine Verpflichtung des Eigentümers, das Bauwerk durch allenfalls kostenintensive Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen zu erhalten. Anders als die Pflicht zur Erhaltung bewirkt die Untersagung des Abbruches lediglich, dass der Eigentümer daran gehindert wird, das bestehende Bauwerk durch ein neues, wirtschaftlich vorteilhafteres Objekt zu ersetzen.

Angesichts des Umstandes, dass die Untersagung des Abbruchs den Eigentümer lediglich in seiner Möglichkeit beschränkt, das bestehende Bauwerk zu beseitigen und durch ein anders Objekt zu ersetzen, ohne ihn zugleich zu aktiven, mitunter mit erheblichen finanziellen Belastungen verbundenen Erhaltungsmaßnahmen zu verpflichten, ist der damit verbundene Eingriff in das Eigentumsrecht von vergleichsweise geringer Intensität. Hinzu kommt, dass die Anforderungen an den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes beim Abbruch gegenüber jenen bei der Errichtung oder Änderung eines Bauwerks deutlich abgeschwächt sind. So ist ein Abbruch nur dann unzulässig, wenn die erhaltenswerte Charakteristik des betroffenen Orts- oder Landschaftsteils erheblich beeinträchtigt würde. Demgegenüber kommt dem öffentlichen Interesse am Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, insbesondere an der Bewahrung der erhaltenswerten Charakteristik eines Orts- oder Landschaftsteils, erhebliches Gewicht zu. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die durch §17 Abs3 BauG bewirkte Eigentumsbeschränkung nicht außer Verhältnis zu dem mit ihr verfolgten öffentlichen Interesse steht und der Eingriff insofern verhältnismäßig ist.

In gegebenem Zusammenhang ist weiters zu berücksichtigen, dass nach den baurechtlichen Vorschriften bei der Anordnung der Erhaltungspflicht auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sehr wohl Bedacht zu nehmen und diese entscheidungsrelevant ist.

Nach §46 BauG hat die Behörde dem Eigentümer die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen mit Bescheid aufzutragen, wenn er seiner Erhaltungspflicht nach §45 BauG nicht nachkommt. Von einer solchen Verfügung hat die Baubehörde allerdings dann abzusehen, wenn die Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist (s Germann/Fleisch, Das Vorarlberger Baugesetz, 4. Auflage, Seite 258). Dies ergibt sich aus dem Regelungszusammenhang mit der Bestimmung des §47 Abs1 BauG. Nach dieser Bestimmung hat die Baubehörde dem Eigentümer die Beseitigung des Bauwerkes (oder Teilen davon) mit Bescheid aufzutragen, wenn es Interessen der Sicherheit oder der Gesundheit erfordern und eine Instandsetzung nach §46 BauG wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Nach dem Wortlaut der Bestimmung ('hat die Behörde die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen zu verfügen') und der Judikatur des VwGH (vgl VwSlg 9063/1976) hat der Eigentümer auch einen Rechtsanspruch auf eine Entscheidung der Behörde über die Erhaltungspflicht, wenn er sich – wie hier – nicht auf andere Weise (etwa durch einen Abbruch) unzumutbaren Instandhaltungsmaßnahmen entziehen könnte. Der VwGH betonte zudem, dass dem Liegenschaftseigentümer wirtschaftlich nicht zumutbare Instandsetzungsmaßnahmen auch nicht rechtmäßigerweise aufgezwungen werden können, indem gegen ihn ein Verwaltungsstrafverfahren durchgeführt wird (VwSlg 9063/1976).

Mit den genannten Regelungen wird sichergestellt, dass Bauwerke, die zu einem Orts- oder Landschaftsteil mit erhaltenswerter Charakteristik gehören, grundsätzlich vor einem Abbruch geschützt sind. Die Untersagung des Abbruches im Anzeigeverfahren bezweckt daher zunächst den Erhalt eines für den betreffenden Orts- oder Landschaftsteil bedeutsamen Bauwerks. Umgekehrt wird der Eigentümer damit jedoch nicht gezwungen, hohe Kosten für eine aufwändige Sanierung in Kauf zu nehmen. Vielmehr sind bei der Anordnung konkreter Erhaltungs- bzw Sanierungsmaßnahmen, also in jenem Stadium, in dem tatsächlich finanzielle Belastungen entstehen, auch die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers zu berücksichtigen.

Auf diese Weise wird ein angemessener Ausgleich zwischen dem öffentlichen Interesse am Schutz des Orts- und Landschaftsbildes und den Interessen der Eigentümer hergestellt. Ergänzend dazu ist mit der Regelung des §47 BauG sichergestellt, dass von Bauwerken keine Gefahren für die Sicherheit oder Gesundheit ausgehen. Das Zusammenspiel der genannten Regelungen bewirkt insgesamt, dass bedeutende Gebäude möglichst lange erhalten werden, ohne den Bauwerkseigentümer über Gebühr zu belasten.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der VfGH über die Gesetzmäßigkeit einer Verordnung der Gemeinde Vandans zu entscheiden hatte, wonach sämtliche Dächer im Rellstal-Lünersee-Gebiet mit Holzschindeln gedeckt werden müssen (VfSlg 20.052/2016). Der VfGH erblickte darin zwar eine Eigentumsbeschränkung für Grundstückseigentümer, allerdings war diese Beschränkung aus Gründen der Erhaltung des originalen, regionaltypischen Landschaftsbildes notwendig und im öffentlichen Interesse gelegen. Auch die Verhältnismäßigkeit bejahte der VfGH und verneinte im Ergebnis eine Gesetzwidrigkeit der geprüften Verordnung. Sowohl im Rellstal als auch bei den hier in Prüfung gezogenen Bestimmungen handelt es sich um Eigentumsbeschränkungen zugunsten des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass die Bestimmung des §17 Abs3 BauG zwar einen (nicht schwerwiegenden) Eingriff in das Eigentumsrecht von Bauwerkseigentümer bewirkt, der jedoch im öffentlichen Interesse gelegen und verhältnismäßig ist und insofern keinen Verstoß gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums darstellt.

2. Zur möglichen Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes

Der Gleichheitssatz setzt dem Gesetzgeber insofern inhaltliche Schranken, als er verbietet, sachlich nicht begründbare Regelungen zu treffen. Innerhalb dieser Schranken ist es dem Gesetzgeber jedoch von Verfassungs wegen durch den Gleichheitsgrundsatz nicht verwehrt, seine politischen Zielvorstellungen auf die ihm geeignet erscheinende Art zu verfolgen (vgl VfSlg 20.539/2022 mwN).

Der Verfassungsgerichtshof stellt die Sachlichkeit der in Prüfung gezogenen Regelungen in Frage und verweist in diesem Zusammenhang auf das Erkenntnis VfSlg 11.019/1986. In dieser Entscheidung hatte er sich mit §5 Denkmalschutzgesetz (DSG) zu befassen, der die Bewilligung der Zerstörung von Denkmälern regelt. Der Gerichtshof führte aus, diese Bestimmung würde dem Gleichheitsgebot dann widersprechen, wenn die Behörde die Genehmigung zur Zerstörung eines Denkmals auch dann versagen könnte, wenn dem Antragsteller die Erhaltung des Denkmals wirtschaftlich nicht zumutbar wäre. Dies sei jedoch bei §5 DSG nicht der Fall, da die Behörde von Gesetzes wegen verpflichtet sei, die wirtschaftliche Zumutbarkeit ihrer Anordnung zu prüfen.

Bei Bauwerken, die für die Charakteristik eines bestimmten Orts- oder Landschaftsteiles von Bedeutung sind, werden auch im BauG die wirtschaftlichen Interessen der Liegenschaftseigentümer berücksichtigt, und zwar bei der Beurteilung, welche Erhaltungsmaßnahmen notwendig und dem Eigentümer zumutbar sind. Festzuhalten ist jedoch, dass die Zulässigkeit eines Abbruchs und die Erhaltungspflicht eines Bauwerkes im BauG regulatorisch getrennt sind (s dazu auch die Ausführungen zur möglichen Verletzung im Grundrecht auf Eigentum). Diese Trennung ist – nicht zuletzt auch im Vergleich zur angeführten Rechtsprechung des VfGH zu §5 DSG – sachlich gerechtfertigt:

Im Denkmalschutz und im BauG stehen unterschiedliche Schutzgegenstände im Mittelpunkt. Während im Denkmalschutz ein konkretes Denkmal aufgrund seiner geschichtlichen, künstlerischen oder kulturellen Bedeutung geschützt wird und damit das äußere Erscheinungsbild und die Substanz eines einzelnen Bauwerks, einschließlich seiner historischen Bestandteile und oft auch des Inneren, erfasst sind, richtet sich der Schutz im BauG nicht auf ein einzelnes Objekt, sondern auf das Orts- und Landschaftsbild als Ganzes, also auf das Erscheinungsbild eines Ortes in seiner Gesamtheit.

Wie bereits unter Punkt 1. ausgeführt, ergibt sich die Qualität eines Orts- oder Landschaftsteiles (und daraus abgeleitet deren erhaltenswerte Charakteristik) in der Regel aus dem vorhandenen Baubestand in Verbindung mit der vorhandenen naturräumlichen Kultur- bzw Naturlandschaft. Positiv wahrgenommen und beurteilt werden im Allgemeinen Kulturlandschaften (dies schließt bebaute und nicht bebaute Bereiche, sowie die Kombination dieser beiden Bereiche ein), die historisch gewachsen sind und eine kulturhistorische Geschichte und Prägung transportieren bzw sichtbar werden lassen. Hierdurch ergibt sich eine Identifikations- und Bindungsmöglichkeit, die gesellschaftspolitisch von Bedeutung ist und eine Grundlage für eine Gemeinschaft bildet.

§17 BauG (Schutz des Orts- und Landschaftsbildes) baut auf dem gesellschaftspolitischen Konsens auf, dass es für ein erhaltenswertes Orts- und Landschaftsbild ein legitimes Schutzinteresse gibt. Vor diesem Hintergrund sollen sich neue Gebäude in das Orts- und Landschaftsbild einfügen. Veränderungen im Erscheinungsbild sind möglich, bauen aber idealerweise auf der Historie und dem vorhandenen Kulturrahmen auf. Eine Schlüsselrolle spielen dabei Gebäude mit erhaltenswerter Charakteristik. Damit sind unter anderem Gebäude gemeint, die eine spezifische bauhistorische Epoche repräsentieren und/oder eine kulturhistorische Bedeutung aufgrund ihrer Verwendung haben, beispielsweise Kirchen, Pfarrgebäude, Gerichts- und Schulgebäude, Gasthäuser. Der Abbruch von Bauwerken und Bauwerksteilen darf die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk zuzuordnen ist, nicht erheblich beeinträchtigen. Durch die Prüfung im jeweiligen Anzeigeverfahren erfolgt die fachliche Beurteilung, wie sich ein solcher Abbruch im öffentlichen Raum darstellt und sich auf diesen auswirkt.

Während im Denkmalschutz stets ein einzelnes Denkmal im Mittelpunkt steht, ist beim Schutz des Orts- und Landschaftsbildes also das gesamte Erscheinungsbild in den Blick zu nehmen. Es handelt sich somit um zwei unterschiedliche Schutzregime, die vom jeweils zuständigen Gesetzgeber unterschiedlich ausgestaltet werden können.

Die Regelung im BauG verhindert zunächst nur den irreversiblen Verlust eines ortsbildprägenden Bauwerks und berücksichtigt die wirtschaftliche Zumutbarkeit bei der Vorschreibung konkreter Erhaltungsmaßnahmen. Ein Ortsbild besteht – anders als einzelne Denkmale – aus einer Vielzahl von Bauwerken, wobei regelmäßig auch deren optisches Zusammenspiel von Bedeutung ist. Könnte der Eigentümer den Abbruch allein mit wirtschaftlichen Argumenten durchsetzen, bestünde die Gefahr einer schrittweisen Auflösung des Orts- und Landschaftsbildes durch sukzessiven Abbruch einzelner Bauwerke.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass im BauG zwar – anders als im Denkmalschutzrecht – das Abbruchverfahren und das Verfahren zur Anordnung von Erhaltungsmaßnahmen regulatorisch getrennt sind und wirtschaftliche Interessen des Eigentümers im Rahmen der Vorschreibung von Erhaltungsmaßnahmen berücksichtigt werden, dies aber keine Unsachlichkeit darstellt und insofern keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz begründen kann."

11 4. Die im Anlassfall beschwerdeführende Gesellschaft hat als beteiligte Partei eine Äußerung erstattet, in der sie Folgendes vorbringt:

"1.) Entgegen den Ausführungen der Vorarlberger Landesregierung bieten die Bestimmungen des §45, §46 und §47 Vlbg. BauG keine Grundlage dafür, den Abbruch eines Gebäudes aus Gründen des Ortsbildes und Landschaftsschutzes zu verweigern, auch wenn die Erhaltung des Gebäudes unwirtschaftlich ist.

Vielmehr ordnet §45 Vlbg BauG an, dass der Eigentümer, der ein Gebäude nicht abbrechen darf, Bauwerke in einem Zustand zu erhalten hat, der den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit, aber auch den Erfordernissen des Schutzes des Ortschafts- und Landschaftsbildes entspricht.

Wenn der Abbruch verweigert wird, obwohl die Erhaltung des Gebäudes unwirtschaftlich ist, führt die mangelnde Erhaltung zunächst eher früher als später dazu, dass das Gebäude nicht mehr den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit entspricht. Zusätzlich ist aber sogar im §45 vorgesehen, dass Erhaltungsarbeiten, die für das Orts- und Landschaftsbild erforderlich sind, vom Eigentümer vorzunehmen sind. Auch gibt es im §47 für diese Erhaltungsverpflichtung zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes keine Einschränkung bei Unwirtschaftlichkeit. Damit setzt sich die Vorarlberger Landesregierung in ihrer Stellungnahme erst gar nicht auseinander, weil dies eindeutig gegen ihre Argumentation spricht, dass bei Unwirtschaftlichkeit der Eigentümer zu keinen Erhaltungsmaßnahme verpflichtet sei.

Zusätzlich ist im §46 Vlbg. BauG vorgesehen, dass unterlassene Erhaltungsmaßnahmen zugunsten des Orts- und Landschaftsbildes - unabhängig von der Wirtschaftlichkeit derselben - von der Behörde beauftragt werden können und bei Unterlassung damit auch die Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers möglich ist.

Dies ist also eindeutig so formuliert, dass aufgrund des Orts- und Landschaftsbildes, unabhängig von der Wirtschaftlichkeit, eine Erhaltungsverpflichtung besteht und solche Erhaltungsarbeiten aufgetragen werden können. Dies also auch dann, wenn die Gesundheit und die Sicherheit von Personen noch nicht gefährdet ist und zusätzlich ausschließlich aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes. Für letztere Erhaltungspflichten sieht selbst der §47 Vlbg. BauG keine Einschränkung bei Unwirtschaftlichkeit vor.

Hinzu kommt, dass eine mangelnde Erhaltung eines Gebäudes eher früher, als später zur Gefährdung der Gesundheit oder Sicherheit führt. Eine Regelung, welche bei Unwirtschaftlichkeit erst bei Gesundheitsgefährdung oder Gefährdung der Sicherheit eine Erhaltungsverpflichtung nicht mehr als gegeben sieht, führt deshalb zwangsläufig und unzulässigerweise zu einem Übergangsbereich, in welchem durch die mangelnde Erhaltung nach den Erfahrungen des täglichen Lebens sehr oft Gesundheitsgefährdungen oder Gefährdungen der Sicherheit entstehen. Es ist aber keinesfalls im öffentlichen Interesse, dass durch die Verweigerung des Abbruches trotz unwirtschaftlicher Erhaltung, solche Gefahrensituationen für die Gesundheit und die Sicherheit herbeigeführt werden.

Auch §47 Vlbg. BauG ändert nichts daran. Dies umso mehr, als selbst bei Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit der Eigentümer von sich aus nicht den Abbruch verlangen kann. Dies obwohl er zivilrechtlich und strafrechtlich in solchen Situationen für allfällige Unfälle daraus haftet. Vielmehr kann dies nur die Behörde, welche bei vielen Gebäuden in der Gemeinde gar nicht in der Lage ist, über Gefahren der Gesundheit und Sicherheit den Überblick zu haben. Die Durchführung von Erhaltungsarbeiten, kann ohne Gefährdung von Gesundheit oder Sicherheit gemäß §46 auch aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes behördliche verlangt und durchgesetzt werden. In Fällen, in denen das Gebäude für das Orts- und Landschaftsbild wichtig ist, ist aber die Anwendung des §47 ausgeschlossen, weil er nur im umgekehrten Fall der Störung des Orts- und Landschaftsbildes angewendet werden darf.

Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass solche Verfahren über Erhaltungsarbeiten, die bei Zweifeln über die Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit, aber auch ohne solche, nach den Erfahrungen des täglichen Lebens oft mehrere Monate, ja Jahre bis zur Vollstreckbarkeit dauern. Dies kann aber nicht im Sinne des Schutzes der Gesundheit und der Sicherheit sein, wenn die Regelungen so ausformuliert sind, dass diesbezügliche Gefährdungen und Unklarheiten entstehen können, welche durch die Möglichkeit eines Abbruchauftrages bei Unwirtschaftlichkeit von vornherein vermieden werden können. Dies umso mehr, als dass die Gesundheit und Sicherheit von Personen verfassungsgemäß garantiert sind, der Schutz des Ortsbildes und Landschaftsschutzes aber nicht, sodass die Gesundheit und Sicherheit weit mehr zählt als das Orts- und Landschaftsbild.

Darüber hinaus gibt es auch kein wichtiges öffentliches Interesse, dass ein Gebäude, welches wirtschaftlich nicht erhaltungswürdig ist, noch ein paar wenige Jahre weiter besteht, bis es dann zur Gefährdung der Gesundheit und der Sicherheit kommt. Dies umso mehr, als dadurch geradezu Gefahrensituationen heraufbeschworen werden. Diese widersprechen aber Verfassungsbestimmungen, welche zwingend alle Maßnahmen erfordern, dass es zu einer vermeidbaren Gefährdung der Gesundheit oder der Sicherheit von Menschen erst gar nicht kommen kann.

Es gibt deshalb richtigerweise, entgegen den Ausführungen der Vorarlberger Landesregierung, welche zudem nicht dem Wortlaut der gesetzlichen Bestimmungen im Vlbg. BauG in den §45 bis §47 entsprechen, keine sonstige Vorkehrung im BauG, dass der Eigentümer zu unwirtschaftlichen Erhaltungsmaßnahmen nicht verpflichtet ist. Vielmehr können nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut sogar unwirtschaftliche Erhaltungsmaßnahmen aus Gründen zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes, nach dem Gesetzeswortlaut eindeutig vorgeschrieben und durchgesetzt werden. Nicht einmal §47 Vlbg. BauG schützt den Eigentümer davor. Dies umso mehr, als zudem nicht einmal bei Gefährdung der Gesundheit und der Sicherheit dem Abbruchantrag des Grundeigentümers stattzugeben ist, wenn durch den Abbruch das Orts- und Landschaftsbild erheblich beeinträchtigt wird.

Der VfGH hat in seinem Unterbrechungsbeschluss deshalb eindeutig Recht, wenn er davon ausgeht geht, dass auch die restlichen Bestimmungen im BauG den Eigentümer nicht vor unwirtschaftlichen Erhaltungsmaßnahmen schützen.

Warum bei Abbruch eines Gebäudes eine Erhöhung der Anforderungen der Verweigerung des Abbruches ein höhere sein soll als bei Neubauten, weil das Wort erhebliche Beeinträchtigung im Gesetz als zusätzliche Anforderung dabei stehe, ist übrigens nebenbei erwähnt auch nicht nachvollziehbar. Dies weil das Gegenteil von erheblich unerheblich ist. Bei unerheblichen Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes dürfen aber wohl offensichtlich auch Neubauten nicht verweigert werden und würde dies der Baufreiheit widersprechen.

2.) Auch die Argumentation der Vorarlberger Landesregierung zu den Bedenken zum Gleichheitsgrundsatz überzeugt nicht. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind die Anforderungen für den Schutzstatus und das öffentliche Interesse sehr hoch. Der Abbruch eines denkmalgeschützten Gebäudes wird in fast jedem Fall auch das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen, außer es geht ausschließlich um die historische Bedeutung. Damit aber würden die Schutzvorkehrungen der wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers durch steuerliche Begünstigungen und Förderungen zur Kompensation für denkmalgeschützte Gebäude sogar umgangen werden können, wenn die Verweigerung des Abbruches auf die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes gestützt wird. Da braucht es den Denkmalschutz erst gar nicht mehr, sondern kommt der Ortsbild- und Landschaftsschutz viel günstiger. Das ist aber unsachlich und eindeutig gleichheitswidrig.

Außerdem bedeutet der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, dass auch Gebäude, welche die Kriterien für den Denkmalschutz nicht erreichen, einen Schutzstatus erhalten. Wenn man sich dabei zB das Ortsbildinventar der Stadt Dornbirn anschaut, ergibt sich aus den Begründungen für die Aufnahme zusätzlich, dass es dabei nur selber um den Ensembleschutz geht, sondern der Schutz in den meisten Fällen damit begründet wird, dass das Gebäude wegen seiner Schönheit für das Ortsbild und das Landschaftsbild wichtig sei, also der näheren Umgebung dadurch etwas verloren gehe. Auch begründet die historische Bedeutung allein ebenfalls ein Schutzbedürfnis nach dem Orts- und Landschaftsbild. Damit bedeutet der Schutzstatus aufgrund des Orts- und Landschaftsbildes in den meisten Fällen, dass ohne die Erfüllung der hohen Anforderungen des Denkmalschutzes, auch andere nicht so besondere Gebäude einen Schutzstatus erhalten. Damit ist es aber zumindest jedenfalls so, dass es gleichheitswidrig ist, wenn für jene Gebäude, die als denkmalgeschützt eine viel höhere Schutzwürdigkeit haben, auf wirtschaftliche Interessen des Eigentümers Rücksicht zu nehmen ist, bei den weniger schützenswerten Gebäuden, die also zusätzlich nicht so stark im öffentlichen Interesse gelegen sind, aber nicht."

II. Rechtslage

12 Die maßgeblichen Bestimmungen des Vorarlberger Baugesetzes, LGBl 52/2001 idF LGBl 58/2023, lauten wie folgt (die in Prüfung gezogenen Bestimmungen des §17 Abs2 und 3 und des §33 Abs2 und 3 standen zum Zeitpunkt der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg in der Stammfassung LGBl 52/2001, jene des §17 Abs6 idF LGBl 23/2003 und jene des §19 litk idF LGBl 29/2011 in Geltung und sind durch Unterstreichung hervorgehoben):

"§17

Schutz des Orts- und Landschaftsbildes

(1) Bauwerke und sonstige Anlagen müssen so angeordnet und hinsichtlich Größe, Form, Farbe und Baustoffen so gestaltet sein, dass sie sich in die Umgebung, in der sie optisch in Erscheinung treten, einfügen oder auf andere Art der Umgebung gerecht werden.

(2) Auf eine erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk oder die sonstige Anlage zuzuordnen ist, sowie auf erhaltenswerte Sichtbeziehungen mit anderen Orts- oder Landschaftsteilen ist besonders Rücksicht zu nehmen. Die Charakteristik eines Ortsteiles ist jedenfalls dann erhaltenswert, wenn der Ortsteil durch kulturhistorisch oder architektonisch wertvolle Bauwerke geprägt ist.

(3) Der Abbruch von Bauwerken und Bauwerksteilen darf die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk zuzuordnen ist, nicht erheblich beeinträchtigen.

(4) Die Gemeindevertretung kann zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes nach den Abs1 und 2 durch Verordnung bestimmen, dass Ankündigungen und Werbeanlagen nur in einer bestimmten Form und Größe ausgeführt und innerhalb der Gemeinde nur an bestimmten Orten errichtet oder an bestimmten Orten nicht errichtet werden dürfen. Dasselbe gilt für Antennenanlagen für Mobilfunk; dabei ist auf die telekommunikationstechnischen Erfordernisse Rücksicht zu nehmen. Weiters kann die Gemeindevertretung durch Verordnung für bestimmte Ortsteile, sofern dies zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes nach den Abs1 und 2 erforderlich ist, bestimmen, dass die Freistellung für Solar- und Photovoltaikanlagen nach §20 Abs2 nicht gilt.

(5) An einem Gebäude darf grundsätzlich nur eine Anlage für den Empfang von Rundfunksignalen angebracht werden. Weitere Empfangsanlagen dürfen nur dann angebracht werden, wenn ein Anschluss an eine Gemeinschaftsantennenanlage unmöglich ist oder nur mit wirtschaftlich unvertretbarem Aufwand möglich wäre. Anlagen für den Empfang von Rundfunksignalen sind so anzubringen, dass das Orts- und Landschaftsbild möglichst wenig beeinträchtigt wird.

(6) Ein Bauvorhaben, dem Interessen des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes nach den Abs1 bis 3 entgegenstehen, ist nur zulässig, wenn eine Gegenüberstellung der sich aus der Durchführung des Bauvorhabens ergebenden Vorteile für das Gemeinwohl mit den entstehenden Nachteilen für das Orts- und Landschaftsbild ergibt, dass die Vorteile für das Gemeinwohl offenkundig überwiegen. Die Nachteile für das Orts- und Landschaftsbild sind jedenfalls soweit zu vermeiden, als dadurch die Erreichung der Vorteile für das Gemeinwohl nicht vereitelt wird.

[…]

§19

Anzeigepflichtige Bauvorhaben

Wenn die Abstandsflächen und Mindestabstände eingehalten werden, sind folgende Bauvorhaben anzeigepflichtig:

[…]

k) der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen;

l) der Abbruch von anderen Bauwerken oder Bauwerksteilen, wenn durch den Abbruch die Sicherheit oder Gesundheit von Menschen oder die Verkehrssicherheit gefährdet oder das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden können.

[…]

§33

Erledigung

(1) Ist das angezeigte Bauvorhaben bewilligungspflichtig, so hat die Behörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen.

(2) Die Behörde hat das anzeigepflichtige Bauvorhaben mit schriftlichem Bescheid freizugeben, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§2 Abs3 lita Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen. Auflagen nach §29 Abs5 sind zulässig.

(3) Erfüllt das anzeigepflichtige Bauvorhaben die im Abs2 genannten Voraussetzungen nicht, ist es mit schriftlichem Bescheid zu untersagen. Anstelle einer Untersagung kann die Behörde auch bloß schriftlich mitteilen, dass und weshalb das Bauvorhaben die Voraussetzungen für eine Freigabe nicht erfüllt.

(4) Bescheide nach den Abs1 bis 3 sowie eine Mitteilung nach Abs3 müssen spätestens sechs Wochen, bei Bauvorhaben nach §19 litd spätestens drei Monate nach Vorliegen einer vollständigen Bauanzeige nachweisbar abgefertigt, zB der Post zur Zustellung übergeben werden. Später abgefertigte Bescheide nach den Abs2 und 3 sind rechtswidrig, eine verspätete Mitteilung wirkungslos.

(5) Wenn eine Mitteilung nach Abs3 ergangen ist, kann der Bauwerber beantragen, dass über die ursprüngliche Bauanzeige entschieden wird, oder eine neue, geänderte Bauanzeige einbringen. In beiden Fällen ist eine neuerliche Mitteilung nach Abs3 zweiter Satz ausgeschlossen und verkürzt sich die Frist (Abs4) auf vier Wochen.

(6) Über Beschwerden beim Landesverwaltungsgericht gegen Bescheide nach den Abs1 bis 3 ist spätestens nach drei Monaten zu entscheiden.

[…]

§45

Erhaltungspflicht

(1) Bauwerke oder sonstige Anlagen, deren Herstellung einer Baubewilligung oder einer Bauanzeige bedurfte, sind vom Eigentümer oder Bauberechtigten nach Maßgabe der Baubewilligung oder der Bauanzeige in einem Zustand zu erhalten, der den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit sowie dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes entspricht. Dasselbe gilt sinngemäß für Anlagen, die als freie Bauvorhaben ausgeführt werden durften.

(2) Der Eigentümer oder Bauberechtigte hat dafür zu sorgen, dass Bauwerke und sonstige Anlagen so benützt werden, dass keine augenscheinlichen groben Brandschutzmängel vorliegen. Auf schriftliches Verlangen der Behörde sind augenscheinliche grobe Brandschutzmängel auch dann zu beheben, wenn sich diesbezüglich aus der Baubewilligung oder der Bauanzeige keine besonderen Anforderungen ergeben.

[…]

(6) Die Behörde ist berechtigt, jederzeit zu überprüfen, ob ein Eigentümer oder Bauberechtigter den Vorschriften der Abs1 bis 5 nachkommt. Hiebei gelten die Vorschriften des §38 Abs5 sinngemäß.

§46

Instandsetzung

(1) Kommt der Eigentümer oder Bauberechtigte der Erhaltungspflicht nicht nach, so hat die Behörde mit Bescheid die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen (§45) zu verfügen und hiefür eine angemessene Frist festzusetzen.

(2) Die Behörde kann vor einer Verfügung nach Abs1 die Vorlage von Plänen, Berechnungen und Beschreibungen über den Zustand der zu erhaltenden Bauwerke oder sonstigen Anlagen verlangen. Für die Vorlage solcher Belege ist eine angemessene Frist festzusetzen.

(3) Die Vorschriften der §§29 Abs5 und 38 bis 40 gelten sinngemäß.

§47

Beseitigung

(1) Wenn es Interessen der Sicherheit oder der Gesundheit oder des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes erfordern und eine Instandsetzung nach §46 wirtschaftlich nicht zumutbar ist, hat die Behörde gegenüber dem Eigentümer oder Bauberechtigten mit Bescheid die Beseitigung von Bauwerken, sonstigen Anlagen oder Teilen von solchen zu verfügen. Eine Beseitigung kann auch aufgetragen werden, wenn einer Verfügung zur Instandsetzung (§46) trotz Setzung einer angemessenen Nachfrist nicht nachgekommen wird, den mit der Verfügung zur Instandsetzung verfolgten Interessen auch mit der Beseitigung entsprochen wird und andere öffentliche Interessen nicht entgegenstehen.

(2) Die Vorschriften der §§29 Abs5 und 38 bis 40 gelten sinngemäß."

III. Erwägungen

1. Zur Zulässigkeit des Antrages

13 Die Vorarlberger Landesregierung ist der Zulässigkeit des Gesetzesprüfungsverfahrens nicht entgegengetreten. Da auch sonst keine Prozesshindernisse hervorgekommen sind, erweist sich das Gesetzesprüfungsverfahren in seinem gesamten Umfang als zulässig.

2. In der Sache

14 2.1. Die im Prüfungsbeschluss dargelegten Bedenken des Verfassungsgerichtshofes konnten im Gesetzesprüfungsverfahren nicht zerstreut werden.

15 2.2. Die maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar:

16 2.2.1. Der Abbruch von Gebäuden ist gemäß §19 litk Vbg Baugesetz anzeige-pflichtig. Gemäß §33 Abs2 Vbg Baugesetz hat die Behörde das anzeigepflichtige Bauvorhaben mit schriftlichem Bescheid freizugeben, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrecht-lichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden, nicht entgegenstehen. Anzeigepflichtige Bauvorhaben, die die in Abs2 genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, sind gemäß §33 Abs3 Vbg Baugesetz mit Be-scheid zu untersagen.

17 2.2.2. §17 Abs2 Vbg Baugesetz sieht vor, dass auf "eine erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk oder die sonstige Anlage zuzuordnen ist, sowie auf erhaltenswerte Sichtbeziehungen mit anderen Orts- oder Landschaftsteilen" besonders Rücksicht zu nehmen ist. Die Charakteristik eines Ortsteiles ist nach dieser Vorschrift "jedenfalls dann erhaltenswert, wenn der Ortsteil durch kulturhistorisch oder architektonisch wertvolle Bauwerke geprägt ist".

18 2.2.3. Gemäß §17 Abs3 Vbg Baugesetz darf der Abbruch von Bauwerken und Bauwerksteilen die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- und Landschaftsbildes, dem das Bauwerk zuzuordnen ist, nicht erheblich beeinträchtigen. Ein Abbruch ist zufolge Abs6 leg cit. trotz entgegenstehender Interessen des Orts- und Landschaftsbildes zulässig, wenn die Vorteile des Bauvorhabens für das Gemeinwohl offenkundig überwiegen.

19 2.2.4. Nach §45 Abs1 Vbg Baugesetz sind "Bauwerke oder sonstige Anlagen, deren Herstellung einer Baubewilligung oder einer Bauanzeige bedurfte, […] vom Eigentümer oder Bauberechtigten nach Maßgabe der Baubewilligung oder der Bauanzeige in einem Zustand zu erhalten, der den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit sowie dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes entspricht." "Kommt der Eigentümer oder Bauberechtigte der Erhaltungspflicht nicht nach," so hat die Behörde gemäß §46 Abs1 Vbg Baugesetz "mit Bescheid die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen (§45) zu verfügen und hiefür eine angemessene Frist festzusetzen." Wenn eine "Instandsetzung nach §46 wirtschaftlich nicht zumutbar ist" und "es Interessen der Sicherheit oder der Gesundheit oder des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes erfordern", hat die Behörde gemäß §47 Abs1 Vbg Baugesetz "gegenüber dem Eigentümer oder Bauberechtigten mit Bescheid die Beseitigung von Bauwerken, sonstigen Anlagen oder Teilen von solchen zu verfügen."

20 2.3. Vor dem Hintergrund dieser Rechtslage ging der Verfassungsgerichtshof in seinem Prüfungsbeschluss vom 12. März 2026 vorläufig davon aus, dass die in Prüfung gezogenen Vorschriften des Vbg Baugesetzes das (Liegenschafts-)Eigentum beschränken würden, zumal der Abbruch eines Gebäudes nur auf Grund einer behördlichen "Freigabe" iSd §33 Abs2 leg cit. statthaft sein dürfte. Der Verfassungsgerichtshof ging ferner vorläufig davon aus, dass ein Abbruch eines Gebäudes, der "die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- oder Landschaftsteiles, dem das Bauwerk zuzuordnen ist," erheblich beeinträchtigt, – abgesehen vom Fall des §17 Abs6 Vbg Baugesetz – unzulässig sei. Insbesondere aus (einem Umkehrschluss aus) §17 Abs6 Vbg Baugesetz würde nämlich folgen, dass eine Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Gebäudes für den Liegenschaftseigentümer bei der Entscheidung über die Freigabe oder die Untersagung des Abbruches ausnahmslos nicht in Betracht komme. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Gebäudes sei vielmehr nur (bzw erst) im Zusammenhang mit einem behördlichen Beseitigungsauftrag gemäß §47 Vbg Baugesetz zu berücksichtigen.

21 Da bei der behördlichen Entscheidung über den Abbruch eines Gebäudes sohin ausschließlich öffentliche Interessen des Orts- und Landschaftsbildes sowie des Gemeinwohles, vermögensmäßige Belastungen des Gebäudeeigentümers hingegen überhaupt nicht zu berücksichtigen sein dürften, hegte der Verfassungsgerichtshof in seinem Prüfungsbeschluss Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit der in Prüfung gezogenen Bestimmungen mit dem Recht auf Unversehrtheit des Eigentums (Art5 StGG, Art1 1. ZPEMRK) und dem Gleichheitsgrundsatz (Art7 Abs1 B-VG, Art2 StGG).

22 2.4. Die Vorarlberger Landesregierung hält diesen Bedenken in ihrer Äußerung entgegen, dass der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes im öffentlichen Interesse liege und die Untersagung des Abbruches eines Gebäudes in Fällen, in denen der Abbruch die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- und Lanschaftsbildes erheblich beeinträchtigen würde, ein geeignetes, erforderliches und angemessenes Mittel zur Erreichung dieses Zieles sei. Im Unterschied zu Anträgen betreffend die Errichtung oder Änderung eines Bauwerkes sei im Hinblick auf den Abbruch eines Bauwerkes nur relevant, ob dessen unmittelbare (und nicht auch dessen weitere) Umgebung eine erhaltenswerte Charakteristik aufweise. Unzulässig sei ein Abbruch zudem nur dann, wenn die erhaltenswerte Charakteristik des Orts- und Landschaftsteiles, dem das in Rede stehende Gebäude zuzuordnen sei, "erheblich" beeinträchtigt werde. Die bloße Untersagung des Abbruches ergebe für sich genommen auch noch keine Verpflichtung des Eigentümers, das Bauwerk durch allenfalls kostenintensive Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen zu erhalten. Anders als die Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes bewirke die Untersagung des Abbruches lediglich, dass der Eigentümer daran gehindert werde, das bestehende Bauwerk durch ein neues, wirtschaftlich vorteilhafteres Objekt zu ersetzen. Zu berücksichtigen sei auch, "dass nach den baurechtlichen Vorschriften bei der Anordnung der Erhaltungspflicht auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sehr wohl Bedacht zu nehmen" sei. Auf diese Weise werde ein angemessener Ausgleich zwischen dem öffentlichen Interesse am Schutz des Orts- und Landschaftsbildes und den Interessen der Eigentümer hergestellt, weshalb kein Verstoß gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums vorliege. In diesem Zusammenhang sei auch auf die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes zu einer – ebenfalls den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes betreffenden – Verordnung der Gemeinde Vandans zu verweisen (VfSlg 20.052/2016). Der Gerichtshof habe in der Vorgabe, wonach sämtliche Dächer im Rellstal-Lünersee-Gebiet mit Holzschindeln gedeckt sein müssten, zwar eine Eigentumsbeschränkung gesehen, diese vor dem Hintergrund des damit verfolgten, im öffentlichen Interesse gelegenen Zieles der Erhaltung des originalen, regionaltypischen Landschaftsbildes jedoch als verhältnismäßig erachtet.

23 Hinsichtlich der aus dem Blickwinkel des Gleichheitsgrundsatzes dargelegten Bedenken des Verfassungsgerichtshofes bringt die Vorarlberger Landesregierung vor, dass es im Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers liege, Abbruchverfahren und Verfahren zur Anordnung von Erhaltungspflicht regulatorisch zu trennen und die wirtschaftliche Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen nur im Zuge des Verfahrens über die Erhaltungspflicht zu berücksichtigen.

24 2.5. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (vgl dazu VfSlg 6780/1972 und die dort angeführte Vorjudikatur; VfSlg 12.227/1989, 15.367/1998, 15.771/2000) gilt der erste Satz des Art5 StGG auch für Eigentums-beschränkungen. Der Gesetzgeber kann aber angesichts des in Art1 1. ZPEMRK enthaltenen Gesetzesvorbehaltes Eigentumsbeschränkungen verfügen, soweit die Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt (vgl zB VfSlg 9911/1983, 14.535/1996, 15.577/1999, 17.071/2003 und 20.089/2016) und nicht unverhältnismäßig ist (vgl etwa VfSlg 13.587/1993, 14.500/1996, 14.679/1996, 15.367/1998, 15.753/2000, 19.950/2015 und 20.397/2020).

25 2.5.1. Für den Verfassungsgerichtshof steht außer Frage, dass der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes im öffentlichen Interesse gelegen ist (vgl zB VfSlg 20.052/2016). Die in Prüfung gezogenen Vorschriften schränken jedoch zur Verfolgung dieses Interesses das Eigentumsrecht unverhältnismäßig ein:

26 2.5.2. Der Verfassungsgerichtshof hat in seinen Erkenntnissen VfSlg 7759/1976 und VfSlg 9929/1984 im öffentlichen Interesse gelegene Beschränkungen der Nutzung von Liegenschaftseigentum im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht für unbedenklich erachtet, wenn die vorgesehenen Verpflichtungen unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ihrer Durchführung bestehen.

27 In VfSlg 13.587/1993 sprach der Verfassungsgerichtshof aus, "daß auch im besonderen öffentlichen Interesse gelegene Verpflichtungen, die mit einer erheblichen Vermögensbelastung verbunden sind, einem Liegenschaftseigentümer unabhängig von seinem persönlichen, die Verpflichtung auslösenden Verhalten nur auferlegt werden dürfen, wenn ihm dies unter Bedachtnahme auf das Prinzip der Verhältnismäßigkeit wirtschaftlich zumutbar ist […]. Auch unter Berücksichtigung der im öffentlichen Interesse verfassungsrechtlich zugelassenen und gesetzlich vorgesehenen Schranken des (Liegenschafts-)Eigentums dürfen daher von Verfassungs wegen dem Eigentümer von hoher Hand keine Lasten auferlegt werden, die ihn mit Rücksicht auf ihre Schwere einerseits und seinem aus dem Eigentum gezogenen Nutzen andererseits unverhältnismäßig treffen und ihm daher wirtschaftlich nicht zumutbar sind."

28 2.5.3. Nach Auffassung der Vorarlberger Landesregierung verpflichte die bloße Untersagung des Abbruches eines Gebäudes den Eigentümer nicht zu Erhaltungsmaßnahmen, die "mitunter mit erheblichen finanziellen Belastungen" einhergehen. Solche Maßnahmen würden erst im Zuge des "Verfahren[s] zur Anordnung von Erhaltungsmaßnahmen" gemäß §46 Vbg Baugesetz vorgeschrieben. In diesem Verfahren sei die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu berücksichtigen (so auch VwSlg 10.951 A/1983). §47 Vbg Baugesetz, der die Beseitigung von Bauwerken regle, stelle zudem sicher, dass von Bauwerken keine Gefahren für die Sicherheit oder Gesundheit ausgingen.

29 2.5.4. Der Verfassungsgerichtshof teilt zwar dieses Verständnis der geltenden Rechtslage, vermag darin jedoch keine hinreichende Rechtfertigung für die in Rede stehende Eigentumsbeschränkung zu erkennen.

30 2.5.4.1. Nach den von der Vorarlberger Landesregierung ins Treffen geführten Vorschriften der §§45 bis 47 Vbg Baugesetz ist der Eigentümer eines wegen des Orts- und Landschaftsbildes erhaltenswerten Gebäudes, dessen weitere Instandhaltung ihm wirtschaftlich nicht zumutbar ist, gehalten, das Gebäude zu belassen und die fortschreitende Verschlechterung seines Bauzustandes hinzunehmen – so lange, bis ihm von der Behörde im Interesse der Sicherheit, Gesundheit oder des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes gemäß §47 Abs1 Vbg Baugesetz die Beseitigung des Bauwerkes aufgetragen wird. Dass ein solcher Auftrag gegenüber einem Eigentümer, der (mitunter zulässigerweise) hinter seiner Erhaltungspflicht (§45 Abs1 Vbg Baugesetz) zurückbleibt, früher oder später in Betracht kommt, kann eine Interessenabwägung im Abbruchverfahren, in die auch die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers einzustellen sind, nicht ersetzen.

31 2.5.4.2. Aus der von der Vorarlberger Landesregierung zitierten Entscheidung VfSlg 20.052/2016 lässt sich für ihren Standpunkt nichts gewinnen. Im Gegenteil hat der Verfassungsgerichtshof in dieser Entscheidung ausgesprochen, dass es für die dort relevante Frage, ob die Verpflichtung zur Eindeckung von Hausdächern mit Holzschindeln im Interesse des Orts- und Landschaftsbildes eine verhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, darauf ankommt, "ob die verlangte Eindeckung mit Holzschindeln als solche (wirtschaftlich) zumutbar ist", was – im Unterschied zu der vorliegenden rechtlichen Konstellation – abstrakt (ex ante) beurteilt werden kann. Die hier in Prüfung stehenden Bestimmungen lassen eine Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit jedoch überhaupt nicht zu.

32 2.5.4.3. Die gänzliche Außerachtlassung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit bei der Entscheidung über den vom Eigentümer angestrebten Abbruch in einem Verfahren gemäß §19 litk iVm §33 Abs2 und 3 Vbg Baugesetz lässt sich sohin auch mit Blick auf die §§46 und 47 Vbg Baugesetz nicht rechtfertigen (vgl VfSlg 7759/1976, 9929/1984, 13.587/1993; idS auch VwSlg 13.056 A/1989).

33 2.5.5. Die in Prüfung gezogene Regelung bewirkt daher einen unverhältnismäßigen und sohin verfassungswidrigen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht, weil ihr zufolge für die behördliche Entscheidung über die "Freigabe" des Abbruches eines Gebäudes ausschließlich das öffentliche Interesse am Schutz des Orts- und Landschaftsbildes sowie allenfalls gegenläufige Gemeinwohlinteressen ausschlaggebend sind, die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers hingegen von vornherein nicht in Betracht kommt (vgl VfSlg 11.019/1986).

34 2.6. Die Regelung erweist sich aus den angeführten Gründen zudem aus dem Blickwinkel des Gleichheitsgrundsatzes (Art7 Abs1 B-VG, Art2 StGG) als sachlich nicht gerechtfertigt (vgl VfSlg 11.019/1986).

35 2.7. Der Verfassungsgerichtshof hat den Umfang der zu prüfenden und allenfalls aufzuhebenden Bestimmungen derart abzugrenzen, dass einerseits nicht mehr aus dem Rechtsbestand ausgeschieden wird, als Voraussetzung für den Anlassfall ist, dass aber andererseits der verbleibende Teil keine Veränderung seiner Bedeutung erfährt; da beide Ziele gleichzeitig niemals vollständig erreicht werden können, ist in jedem Einzelfall abzuwägen, ob und inwieweit diesem oder jenem Ziel der Vorrang vor dem anderen gebührt (VfSlg 7376/1974, 16.929/2003, 16.989/2003, 17.057/2003, 18.227/2007, 19.166/2010, 19.698/2012).

36 Vor dem Hintergrund der obenstehenden Ausführungen (Punkt III.2.5.4.) genügt es für die Herstellung eines verfassungskonformen Zustandes, §17 Abs3 sowie §17 Abs6 Vbg Baugesetz, der hinsichtlich Bauvorhaben, denen Interessen des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes entgegenstehen, eine Interessenabwägung vorsieht, in die ausschließlich öffentliche Interessen einzustellen sind, aufzuheben. Eine Aufhebung von §17 Abs2, §19 litk sowie §33 Abs2 und 3 Vbg Baugesetz erweist sich hingegen nicht als erforderlich.

IV. Ergebnis

37 1. §17 Abs3 Vbg Baugesetz, LGBl 52/2001, und §17 Abs6 Vbg Baugesetz, LGBl 52/2001 idF LGBl 23/2003, sind wegen Verstoßes gegen die verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Unversehrtheit des Eigentums (Art5 StGG, Art1 1. ZPEMRK) und auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz (Art7 B-VG, Art2 StGG) als verfassungswidrig aufzuheben.

38 2. Hingegen sind §17 Abs2 Vbg Baugesetz, LGBl 52/2001, §19 litk Vbg Baugesetz, LGBl 52/2001 idF LGBl 29/2011, sowie §33 Abs2 und 3 Vbg Baugesetz, LGBl 52/2001, nicht als verfassungswidrig aufzuheben.

39 3. Die Bestimmung einer Frist für das Außerkrafttreten der aufgehobenen Gesetzesstelle gründet sich auf Art140 Abs5 dritter und vierter SatzB-VG.

40 4. Der Ausspruch, dass frühere gesetzliche Bestimmungen nicht wieder in Kraft treten, beruht auf Art140 Abs6 erster Satz B-VG.

41 5. Die Verpflichtung des Landeshauptmannes von Vorarlberg zur unverzüglichen Kundmachung der Aufhebung und der damit im Zusammenhang stehenden sonstigen Aussprüche erfließt aus Art140 Abs5 erster Satz B-VG und §64 Abs2 VfGG iVm §2 Abs1 litf Vbg KundmachungsG.

42 6. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 VfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.