Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Koch als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Bartholner und Mag. Schaller in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* GmbH , **, vertreten durch die JEANNEE Rechtsanwalt GmbH in Wien, wider die beklagte Partei Marktgemeinde C* , **, vertreten durch Dr. Reinhard Lachinger, Rechtsanwalt in Korneuburg, wegen Übergabe einer Liegenschaft (Streitwert EUR 35.000,--), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Korneuburg vom 7.5.2025, GZ **-35, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 3.662,52 (darin EUR 610,42 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 30.000,--.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die beklagte Partei ist eine niederösterreichische Gemeinde.
§ 35 Z 22 lit a der Niederösterreichischen Gemeindeordnung 1973 (NÖ GO 1973) legt fest, dass der Erwerb, die Veräußerung, die Verpfändung oder sonstige Belastung von unbeweglichem Vermögen (der Gemeinde) Angelegenheiten sind, die dem Gemeinderat, soweit durch Gesetz nichts anderes bestimmt wird, zur selbständigen Erledigung vorbehalten sind.
Am 28.9.2022 fasste der Gemeinderat der Beklagten zum Tagesordnungspunkt „ Kaufvertrag Fa. A* zwecks Errichtung einer Anschlussbahn “ folgenden Beschluss (Beil./L):
„ Der Gemeinderat stimmt der Entlassung des Grundstückes Parzelle Nr 2287 EZ **, KG **, aus dem öffentlichen Gut der Gemeinde C* zur Errichtung einer Anschlussbahn für die Fa. A* zu. Ein Vorvertrag soll über den vereinbarten Kaufpreis von EUR 50,-- pro Quadratmeter angefertigt werden, wobei für die Gemeinde C* ein Kaufrecht zum vertragsgegenständlichen Kaufpreis eingeräumt wird.
Der Gemeinderat erteilt weiters seine grundsätzliche Zustimmung, dass auch dieselbe Vorgangsweise für die notwendige Teilfläche dar Parzelle 2293, EZ **, KG **, öffentliches Gut der Gemeinde C*, anzuwenden ist. “
Mit der am 28.6.2023 eingelangten Klage begehrte die Klägerin im Wesentlichen, die Beklagte zu verpflichten, ihr das Grundstück Nr 2287 Grundbuch ** zu übertragen und alle erforderlichen grundbücherlichen Erklärungen abzugeben, hilfsweise, in den Kaufvertrag Beil./C einzuwilligen und alle erforderlichen grundbücherlichen Erklärungen abzugeben, hilfsweise einen Kaufvertrag über das Grundstück Nr 2287 Grundbuch ** in grundbuchsfähiger Form abzuschließen und alle erforderlichen grundbücherlichen Erklärungen abzugeben. Dazu brachte sie sehr stark zusammengefasst im Wesentlichen vor, über das Projekt „Anschlussbahn“ habe es bezüglich des klagsgegenständlichen Grundstücks umfangreiche Gespräche gegeben, aufgrund derer der Gemeinderat der Beklagten in einer Sitzung vom 22.6.2022 den Grundsatzbeschluss gefasst habe, ein Verhandlungsteam der Beklagten für einen Verkauf bzw eine Verpachtung des gegenständlichen Grundstücks einzusetzen.
Die Bürgermeisterin und einige Gemeinderäte der Beklagten hätten der Klägerin zugesagt, das Grundstück an sie zu verkaufen.
Sodann habe der Gemeinderat der Beklagten in einer Sitzung vom 28.9.2022 den im Protokoll Beil./L festgehaltenen Beschluss gefasst; mit diesem Beschluss habe sich die Beklagte rechtsverbindlich verpflichtet, das in Rede stehende Grundstück an die Klägerin zu verkaufen.
Nach dieser Gemeinderatssitzung habe die Beklagte die Klägerin mit dem Schreiben Beil./M vom 27.10.2022 über den bevorstehenden Verkauf an sie informiert (Seite 6 im Schriftsatz ON 7). Die Beklagte habe sodann einen Teilungsplan erstellen lassen.
Der Rechtsvertreter der Klägerin habe einen Kaufvertrag erstellt und der Beklagten übermittelt.
Die Beklagte habe der Klägerin sodann mitgeteilt, dass sie das Grundstück nicht an sie verkaufen werde, und habe eine Unterzeichnung der übermittelten Kaufvertragsurkunde verweigert.
Die Beklagte wandte sehr stark zusammengefasst im Wesentlichen ein, zum Abschluss eines für die Beklagte verbindlichen Kaufvertrags hätte dem Gemeinderat ein schriftlicher Entwurf eines Kaufvertrags zur Beschlussfassung vorliegen müssen, weil die Veräußerung von unbeweglichem Vermögen – und daher auch die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks – nach § 35 Z 22 lit a NÖ GO dem Gemeinderat zur selbständigen Erledigung vorbehalten sei, weshalb ausschließlich der Gemeinderat einen Veräußerungsvertrag über ein Grundstück der Gemeinde abschließen könne.
Ein mündlicher Kaufvertragsabschluss des Gemeinderats sei nie erfolgt, weshalb materiell-rechtlich nie ein Kaufvertrag mit der Klägerin über das streitgegenständliche Grundstück zustandegekommen sei.
Dem Wortlaut des Gemeinderatsbeschlusses vom 28.9.2022 nach sei zu keinem Zeitpunkt bereits ein Vorvertrag vorgelegen, sondern habe ein solcher vielmehr erst erstellt werden sollen. In einem nächsten Schritt hätte ein angefertigter bzw erstellter Vorvertrag dann dem Gemeinderat zur neuerlichen Beschlussfassung vorgelegt werden müssen, sodass der Gemeinderat seine Zustimmung zu einem konkret vorliegenden Vorvertrag geben hätte können; dies sei jedoch nie passiert (ON 26). Die Voraussetzungen des Zustandekommens eines rechtsverbindlichen Vor-und/oder Kaufvertrags lägen somit von Vornherein nicht vor, weshalb die Klage abzuweisen sei.
Die Bürgermeisterin der Beklagten habe der Klägerin den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks außerdem nie zugesagt, und hätte eine solche Zusage für die Beklagte nach der Rechtsprechung auch nicht rechtswirksam abgeben können, weil nach dieser die Zuständigkeitsbestimmungen einer Gemeindeordnung gleichzeitig auch die Vertretungsbefugnis des Bürgermeisters beschränkten.
Eine Verkaufszusage der Bürgermeisterin oder eines anderen Organs der Beklagten – außer dem Gemeinderat – wäre ohnehin rechtsunwirksam gewesen.
Abgesehen davon habe der Gemeinderat im Übrigen in einer nachfolgenden nicht-öffentlichen Sitzung vom 22.3.2023 nach § 54 Abs 2 NÖ GO die Aufhebung seines früheren Beschlusses vom 28.9.2022 beschlossen, weshalb die erforderliche Zustimmung des Gemeinderats für den Verkauf des Grundstücks jedenfalls seit dem 22.3.2023 fehle (Seite 5 in ON 26).
Sollte ein Kaufvertrag wider Erwarten doch zustandegekommen sein, so werde dieser – näher ausgeführt (Seiten 5-7 in ON 26) – wegen (arglistiger) Irreführung und/oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage angefochten.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Es ging über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt hinaus von den auf den Seiten 3-8 der Urteilsausfertigung enthaltenen Feststellungen aus, auf die verwiesen wird. Rechtlich folgerte es im Wesentlichen, im Beschluss des Gemeinderats vom 28.9.2022 (Beil./L) komme kein Bindungswille zum Ausdruck; er betreffe vielmehr bloß die interne Willensbildung der Beklagten und sei privatrechtlich keine Willenserklärung nach außen.
Aus den Erklärungen der Bürgermeisterin habe der Geschäftsführer der Klägerin als redlicher Erklärungsempfänger nicht auf eine rechtsgeschäftliche Bindung der Gemeinde schließen dürfen.
Ein Vertrag sei daher nicht zustandegekommen. Die Klage sei somit abzuweisen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin mit dem Abänderungsantrag, der Klage stattzugeben. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu gebe.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens:
Als wesentlichen Verfahrensmangel macht die Berufung (Berufung Seiten 14, 15) im Kern geltend, das Erstgericht habe es unterlassen, mit der Klägerin gemäß §§ 182, 182a ZPO zu erörtern, dass sie dafür beweispflichtig sei, dass auf den klagsgegenständlichen Grundstücken eine Anschlussbahn neben der bestehenden D*-Anschlussbahn möglich sei, und für diesen Beweis ein Sachverständigengutachten notwendig sei.
Die Frage, ob auf den in Rede stehenden Grundstücken die Errichtung einer Anschlussbahn (rechtlich und/oder tatsächlich, Anm des Berufungsgerichts ) möglich ist, hat im vorliegenden Zusammenhang allerdings keine rechtliche Relevanz, wofür auf die Behandlung der Rechtsrüge verwiesen wird.
Ein Verfahrensmangel liegt daher nicht vor.
2. Zur Tatsachenrüge:
2.1. Die Berufung (Berufung Seiten 11-12) beanstandet die Ausführungen:
„ Eine ausdrückliche Zusage zum Verkauf des Grundstücks erfolgte durch E* nicht, auch wurde hierüber keine Niederschrift in Form eines A4-Zettels erstellt, welche alle Teilnehmer unterfertigten. “ (Seite 5 der Urteilsausfertigung)
Ersatzweise werden folgende Ausführungen gefordert:
„ Eine ausdrückliche Zusage zum Verkauf der gegenständlichen Grundstücke erfolgte durch die Bürgermeisterin der beklagten Partei, E*, an die klagende Partei und wurde hierüber auch eine Niederschrift in Form eines A4-Zettels erstellt, welche jedoch die Bürgermeisterin an sich genommen hat. “
Bei der Konstatierung „ Eine ausdrückliche Zusage zum Verkauf des Grundstücks erfolgte durch E* nicht “ handelt es sich um keine Tatsache, sondern um eine bloße rechtliche Beurteilung, weshalb die Tatsachenrüge hier ins Leere geht.
Zur Feststellung, dass „ keine Niederschrift in Form eines A4-Zettels erstellt wurde, welche alle Teilnehmer unterfertigten “, ist zu sagen, dass die Beweiswürdigung des Erstgerichts, die von der Klägerin behauptete Niederschrift existiere nicht, weil sie weder als Urkunde noch in Form eines Fotos von ihr vorgelegt worden sei, durchaus lebensnah und vom Berufungsgericht nicht zu beanstanden ist.
Wie die Berufungsbeantwortung (dort Seite 5) allerdings völlig zutreffend ausführt, wäre für die Klägerin durch die von ihr geforderte Ersatzfeststellung aber ohnehin nichts gewonnen, weil eine rechtswirksame Willenserklärung über die Veräußerung von Liegenschaften nach § 35 Z 22 NÖ GO 1973 ausschließlich dem Kollegialorgan des Gemeinderats vorbehalten ist, und weder die Bürgermeisterin, noch ein vom Gemeinderat beschlossenes bzw eingesetztes „Verhandlungsteam“ (Seiten 4, 5 der Urteilsausfertigung), im Sinne der ständigen Rechtsprechung die rechtliche Vertretungsmacht haben, für die Gemeinde rechtswirksame Willenserklärungen im Zusammenhang mit Liegenschaftsveräußerungen abzugeben (vgl 7 Ob 56/25y mwN, 4 Ob 26/01d; RS0031246). Dazu wird auf die Behandlung der Rechtsrüge verwiesen.
Die geforderte Ersatzfeststellung ist daher rechtlich bedeutungslos, weshalb die Tatsachenrüge auch insoweit ins Leere geht.
2.2. Weiters wendet sich die Berufung (Berufung Seite 13) gegen die Feststellung:
„E* wollte die Gemeinde in den bisher erfolgten Gesprächen zwischen ihr und F* A* weder zu einem späteren Abschluss eines Kaufvertrags noch bereits zur Übergabe der Grundstücke verpflichten. “ (Seite 8 der Urteilsausfertigung)
Ersatzweise soll festgestellt werden:
„ Die Bürgermeisterin der beklagten Partei, E*, wollte die Gemeinde in den bisher erfolgten Gesprächen zwischen ihr und F* A* zu einem späteren Abschluss eines Kaufvertrags und zur Übergabe der Grundstücke verpflichten. “
Die kritisierte Feststellung ist rechtlich allerdings ohne Relevanz, wozu auf die bisherigen Ausführungen zu Punkt 2.1. verwiesen wird, weshalb sie entfallen kann und vom Berufungsgericht nicht übernommen wird.
Die Tatsachenrüge geht daher ins Leere.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. Die Rechtsrüge (Berufung Seiten 3-10) läuft im Kern darauf hinaus, dass der Gemeinderat mit seinem Beschluss vom 28.9.2022 (Seite 9 in Beil./L) nach Ansicht der Berufung eine Verpflichtungserklärung mit einem endgültigen vertraglichen Bindungswillen zum Verkauf der Grundstücke an die Klägerin abgegeben habe.
Diese Ansicht wird vom Berufungsgericht nicht geteilt.
3.2.Zunächst ist festzuhalten, dass der Text der Beil./L zwischen den Parteien unstrittig geblieben ist, weshalb er der rechtlichen Beurteilung ohne Weiteres zugrundezulegen, und nicht eigens feststellungsbedürftig ist (vgl RS0121557 [T3]), sodass - entgegen der Berufung - kein rechtlicher Feststellungsmangel vorliegt.
3.3.Nach der einschlägigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist ein Gemeinderatsbeschluss objektiv nach dem Aussagewert seines Textes – und daher nach dem Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung und im Zusammenhang mit dem zugrundegelegten Geschäftszweck – auszulegen (6 Ob 1/24a mwN).
Im vorliegenden Fall ist der Wortlaut des Beschlusses Beil./L, dass ein Vorvertrag „ angefertigt “ werden solle, nach seiner im allgemeinen Sprachgebrauch üblichen – und daher gewöhnlichen – Bedeutung allerdings so zu verstehen, dass vorerst einmal der Entwurf eines Vertrags erstellt werden soll, der sodann die Grundlage weiterer konkreter Überlegungen und Verhandlungen sein kann. Die Tatsache, dass im Beschluss Beil./L (noch) kein bestimmter und konkreter Vertragstext als solcher enthalten ist, spricht aus objektiver Sicht gewichtig gegen das Verständnis, der Beschluss enthalte bereits eine mit endgültigem Bindungswillen geäußerte rechtsgeschäftliche Willenserklärung.
Die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, im Gemeinderatsbeschluss Beil./L sei noch keine rechtsgeschäftliche Willenserklärung des Gemeinderats mit endgültigem Bindungswillen zum Abschluss des in Rede stehenden Kauf-oder Kaufvorvertrags enthalten, ist daher zutreffend.
Die Klägerin kann somit aus Beil./L keinen Rechtsanspruch auf die Übergabe der Liegenschaften ableiten.
3.4.Bloß der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass – wie oben erörtert – weder die Bürgermeisterin der Beklagten noch die Amtsleiterin (Seiten 5, 6, 15 der Urteilsausfertigung) nach § 35 Z 22 lit a NÖ GO iVm der ständigen Rechtsprechung, wonach eine durch einen erforderlichen Gemeinderatsbeschluss nicht gedeckte Willenserklärung des Bürgermeisters die Gemeinde mangels seiner Vertretungsbefugnis nicht bindet (7 Ob 56/25y mwN), für die Beklagte rechtswirksame Willenserklärungen im Zusammenhang mit einer Liegenschaftsveräußerung abzugeben vermochten: Was die Bürgermeisterin wollte und/oder die Amtsleiterin im Schreiben Beil./M inwiefern äußerte, ist daher rechtlich nicht von Relevanz, und für die Beklagte bedeutungslos.
4. Der unberechtigten Berufung war der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstands beruht auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil keine Rechtsfrage der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität zu lösen war.
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