5Ob111/26y – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei I*, vertreten durch die Ulm Neger Partner Rechtsanwälte GmbH in Graz, sowie den Nebenintervenienten auf Seiten der klagenden Partei Land Steiermark, Burgring 4, 8011 Graz, vertreten durch Dr. Edwin Mächler, Rechtsanwalt in Graz, gegen die beklagte Partei Gemeinnützige G* reg Genossenschaft m.b.H., FN *, vertreten durch Mag. Erik Steinhofer, Rechtsanwalt in Graz, wegen Zuhaltung eines Vertrags, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 9. Juni 2026, GZ 5 R 65/26g-33, den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Verfahrensgegenstand sind Ansprüche der Klägerin aus einem mit der beklagten gemeinnützigen Baugesellschaft abgeschlossenen Mietkaufvertrag. Sie begehrt die Übertragung des Eigentums an der angemieteten Wohnung zu bestimmten, näher angeführten Konditionen. Diese seien von der Beklagten in Broschüren und Informationsblättern zum sogenannten „Steirischen Modell“ beworben und ihr von einem Angestellten der Beklagten individuell zugesagt worden.

[2] Die Vorinstanzengaben der Klage statt. Ein Mitarbeiter der Beklagten habe in ihrem Auftrag und unter Zuhilfenahme einer von ihr erstellten Broschüre über die Kaufoption und die zu erwartenden Kosten das Beratungsgespräch mit der Klägerin geführt. Er sei dem Anschein nach und aufgrund seines konkreten Aufgabenfeldes bevollmächtigt gewesen, auch Erklärungen hinsichtlich der Modalitäten eines späteren Kaufs abzugeben. Dass der danach vereinbarte Preis allenfalls zu Lasten der Beklagten von den Bestimmungen des § 15d Abs 1 iVm § 23 Abs 4c WGG abweiche, stehe dem Anspruch nicht entgegen.

[3] Dagegen richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten. Diese zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf und ist daher zurückzuweisen.

[4] 1. Der Oberste Gerichtshof hat sich bereits in zwei Entscheidungen mit gleichgerichteten Ansprüchen anderer Mietkäufer auf Zuhaltung einer vertraglich vereinbarten Kaufoption nach dem „Steirischen Modell“ befasst. Er hat darin bei im Wesentlichen vergleichbarer Vertrags- und Feststellungsgrundlage die Beurteilung der Vorinstanzen, den Mietern seien nicht lediglich Informationen erteilt, sondern jeweils Kaufoptionen zu bestimmten Bedingungen eingeräumt worden, für vertretbar erachtet. Ebenfalls wurde umfangreich begründet dargelegt, warum § 15d Abs 1 iVm § 23 Abs 4c WGG der zivilrechtlichen Wirksamkeit einer dem Käufer günstigeren Preisbildungsvereinbarung nicht entgegensteht. Letztlich wurde klargestellt, dass bereits die Klageführung erkennen lasse, dass eine allfällige Abweichung vom Gesetz für den Mieter günstiger und die Vereinbarung damit jedenfalls wirksam sei (9 Ob 20/24t = ImmoZak 2024, 59 [zust Trummer ] = NZ 2025, 16 [zust Terlitza]; 9 Ob 1/24y = immolex 2024, 381 [ Garzon ]). Weder setzt sich die Revisionswerberin mit diesen bereits vom Berufungsgericht zitierten Entscheidungen inhaltlich auseinander, noch zeigt sie konkrete Abweichungen im Sachverhalt oder gewichtige neue Gesichtspunkte auf, die zu einer anderen Beurteilung Anlass geben könnten (vgl 5 Ob 135/23y [Rz 16]).

[5] 2. Zwar trifft es zu, dass eine Verhandlungsvollmacht noch keinen Rechtsschein dafür schafft, der Beauftragte habe auch Abschlussvollmacht (4 Ob 199/11k [Pkt 3]). Allerdings hat der Mitarbeiter der Beklagten den Vertrag – dessen wirksames Zustandekommen sie ausdrücklich zugestanden hat – nicht selbst abgeschlossen, sodass die Rüge der Revisionswerberin ins Leere geht.

[6] 3. Das Berufungsgericht hat nicht nur mit einer Anscheinsvollmacht argumentiert, sondern sich auch auf Rechtsprechung zur Annexkompetenz des § 1029 Abs 1 Satz 2 ABGB (so Baumgartner/Torggler in Klang 3§ 1029 ABGB Rz 24) gestützt und darauf gegründet angenommen, der von der Beklagten ohnedies zugestandene Vollmachtsumfang des Angestellten habe dessen Erklärungen zur Kaufoption und Preisbestimmung gedeckt (dazu RS0019707). Das hält sich angesichts des noch in der Revision aufrechterhaltenen Vorbringens, der Mitarbeiter sei mit der Vermarktung der Wohnung, der Beantwortung von Fragen sowie der Erteilung von Informationen zum Mietkaufmodell betraut und sogar zur Vorbereitung der Mietverträge bevollmächtigt gewesen, im Rahmen des stets einzelfallbezogenen Beurteilungsspielraums (RS0019707 [T17]; RS0019533 [T2]).

[7] Damit zeigt die Revisionswerberin aber auch mit ihrem – an sich zutreffenden (vgl 1 Ob 152/18m [Pkt 1]; 10 Ob 37/11f; 1 Ob 161/08w) – Einwand keine erhebliche Rechtsfrage auf, dass einem bloßen Abschlussvermittler keine Anscheinsvollmacht zukommt, Vertragsbedingungen auszuhandeln, die im schriftlichen Vertrag keinen Niederschlag finden. Denn die Kaufoption wird in der schriftlichen Vertragsurkunde erwähnt. Lediglich die Auslegung der Klausel erfolgte nicht isoliert, sondern unter Berücksichtigung der Erklärungen, die der Angestellte der Klägerin erteilte und die er mit Broschüren untermauerte, die die Beklagte genau zu diesem Zweck erstellen ließ (idS bereits 9 Ob 20/24t [Rz 16 f]).

[8] 4. Die außerordentliche Revision ist daher zurückzuweisen, ohne dass dieser Beschluss einer weiteren Begründung bedürfte (§ 510 Abs 3 ZPO).